Υπολογισμός αντικειμενικής αξίας ακινήτου

[Γιώργος-]

3 ώρες πριν, ted78 said:

@Γιώργος-, για το διαμέρισμα του δώματος. Το βασικό είναι να διαβάσεις την περιγραφή της ιδιοκτησίας στον τίτλο. Αν στην περιγραφή των ορίων γράφει ότι "συνορεύει με κοινόχρηστη ταράτσα και πέραν αυτής με δρόμο", τότε 100% έχεις πρόσωπο σε δρόμο, αν δεν αναφέρεται η ύπαρξη του δρόμου ίσως και να μπορούσες να το αποφύγεις, αλλά και πάλι δεν είναι σε καμία περίπτωση βέβαιο, γιατί στην ουσία, για να μην έχεις πρόσωπο στον δρόμο, θα πρέπει να παρεμβάλλεται άλλη οριζόντια ιδιοκτησία μεταξύ της δικιάς σου και του δρόμου ή εν γένει κλειστός χώρος.

Για το γήπεδο, ακόμα κι αν θεωρήσεις ότι είναι αγροτική η οδός, πχ πρόκειται για κλασσικό χωματόδρομο του αναδασμού, η ύπαρξη ΓΠΣ από μόνη της ανεβάζει την αξία, όπως σου έγραψε και ο Pavlos33.

Για τα γήπεδα είπα ότι είναι καθαρά εκτός σχεδίου σε αγροτική περιοχή. Δεν υπάρχει κοντά κανένας οικισμός ή ΓΠΣ.

Γι το δώμα η περιγραφή στα συμβόλαια λέει μόνο ότι συνορεύει με κοινόχρηστη ταράτσα.

 

Μια άλλη περίπτωση.

Πολυκατοικία με πρασιά που δεν έχει κολλήσει σε κανένα όριο, ούτε στο πίσω ούτε στα πλαϊνά.

Τα διαμέρισμα που βλέπουν στον πίσω ακάλυπτο και τα διαμερίσματα που βλέπουν στον πίσω και στον πλευρικό ακάλυπτο, έχουν πρόσωπο στο δρόμο;

Εγώ λέω ότι δεν έχουν, η εφορία εδώ λέει ότι έχουν.

 

Έχετε κάποιες αποφάσεις ή εγκυκλίους για αυτά τα θέματα;

Edited Δεκέμβριος 31 , 2018 by Γιώργος-

[Pavlos33]

5 λεπτά πριν, Γιώργος- said:

Για τα γήπεδα είπα ότι είναι καθαρά εκτός σχεδίου σε αγροτική περιοχή. Δεν υπάρχει κοντά κανένας οικισμός ή ΓΠΣ

 

Μια άλλη περίπτωση.

Πολυκατοικία με πρασιά που δεν έχει κολλήσει σε κανένα όριο, ούτε στο πίσω ούτε στα πλαϊνά.

Τα διαμέρισμα που βλέπουν στον πίσω ακάλυπτο και τα διαμερίσματα που βλέπουν στον πίσω και στον πλευρικό ακάλυπτο, έχουν πρόσωπο στο δρόμο;

Εγώ λέω ότι δεν έχουν, η εφορία εδώ λέει ότι έχουν.

Τόσο στο Δ. Μεσσήνης, όσο και στο Δ. Καλαμάτας υπάρχει ΓΠΣ. Βάλε συντεταγμένες να δεις σε ποια περιοχή βρίσκεσαι ώστε να εξασφαλίσεις ότι δεν βρίσκεσαι σε κάποια ζώνη (όπως αναφέρω σε προηγούμενο μήνυμα).

Για το άλλο ερώτημα,  το διαμέρισμα βλέπει σε ακάλυπτο όπως λες. Μετα το οικόπεδο έχει πρόσωπο σε δρόμο;

[dimitris GM]

η περιπτωση αφορά οταν

[απο την ΠΟΛ  1237]

Διαγραμμίζεται υποχρεωτικά με Χ η αντίστοιχη στήλη (Π) της οδού της διεύθυνσης, εφόσον το ακίνητο έχει πρόσοψη στο δρόμο αυτό.
Προσόψεις ακινήτου θεωρούνται οι πλευρές, οι οποίες έχουν άνοιγμα (παράθυρο, πόρτα ή προθήκη) σε δρόμο, ή πλατεία. Εφόσον το ακίνητο έχει άνοιγμα σε ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου (π.χ. πρασιά) και μετά από αυτόν υπάρχει δρόμος ή πλατεία, χωρίς να μεσολαβούν άλλα κτίσματα, θεωρείται ότι έχει πρόσοψη στο δρόμο αυτόν ή στην πλατεία.
Μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής, οι προσόψεις δηλώνονται, ανεξάρτητα από το αν έχουν διανοιχθεί ή όχι οι δρόμοι.

Όταν το ακίνητο δεν έχει πρόσοψη σε δρόμο αλλά αποκλειστικά σε ακάλυπτο χώρο ή σε αίθριο ή σε στοά δεν συμπληρώνονται οι στήλες 6, γιατί αυτό θεωρείται τυφλό.

Σε περίπτωση τυφλού κτίσματος, εφόσον πρόκειται περί ακινήτου για το οποίο αναγράφονται υποχρεωτικά τα στοιχεία του οικοπέδου, το οποίο δεν είναι τυφλό, το οικόπεδο αναγράφεται σε διαφορετική γραμμή, ώστε να δηλωθεί η πρόσοψή του, και ταυτόχρονα συμπληρώνεται και η συνολική επιφάνεια των επ΄ αυτού κτισμάτων (στη στήλη 22).

 Ολα τα παραπανω εχουν  σχεση με το ποιά  ΤΖ θα παρει το συστημα, ωστε να υπολογισει την αξια του κτισματος

-όχι του οικοπεδου-,  αφου στην τιμη ζωνης του κτισματος, εμπεριεχεται  και το οικοπεδο.

Ετσι  ωστε, ενα κτισμα που βλεπει στον ακαλυπτο και εχει απεναντι πολυκατοικιες, να μην παρει την γραμμική,

  αλλά την μειωμενη  τιμη λογω μη υπαρξης προσοψης.

δλδ ναι μεν αναγραφεται η διευθυνση του ακινητου, αλλά η μη συμπληρωση των οδων, σημαινει για το συστημα οτι το κτισμα που αναφετεται  δεν ειναι γωνιακο, δεν βλεπει ουτε σε ενα δρομο, αρα ειναι "πισω"

 

οδηγιες εδω

Ε1_Ά όροφος.pdf

 

 

Edited Δεκέμβριος 31 , 2018 by Pavlos33

[Paul_Mix]

Στην περίπτωση που στο οικόπεδο, υπάρχουν κτίσματα προ του '55 χωρίς οικοδομική άδεια, πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία για να πληρωθεί ο ΦΜΑ στην εφορία?

Ο συμβολαιογράφος, υπολόγισε μια τεράστια αντικειμενική αξία, για οικόπεδο με κτίσματα προ του '55, σε κακή κατάσταση, επειδή είπε, όταν τα κτίσματα δεν έχουν άδεια, τότε τα θεωρούν ως καινούργια. Ο ιδιοκτήτης πήγε το Ε9 όπου δηλώνονται ως προ του '55 αλλα δεν το δέχεται, διότι λέει ότι αυτό προέκυψε από δική του δήλωση.

Ο συμβολαιογράφος ζήτησε και Βεβαίωση Μηχανικού. Εαν τα τακτοποιήσω σαν προ του '75, τότε θα υποχρεωθεί ο συμβολαιογράφος να αποδεχθεί την παλαιότητα των ακινήτων και να υπολογίσει την αντικειμενική αξία ως προ του '75 ?

[dimitris GM]

δες εδω

http://www.logistis-forotexnis.gr/345/

πας στο 1

πας στο οδηγιες

στην παρ. 5 των οδηγιων

οπως ειπε και ο παυλος, όσο εψαχνα να το βρω,  μπορει να εχεις υπολοιπα δομησης

Ε3_υπόλοιπο δόμησης οικοπέδου-1.pdf

και εδω ο υπολογισμος για το Ε1 [κατοικια]

Ε1_Ά όροφος.pdf

 

 

Edited Νοέμβριος 25 , 2019 by dimitris GM

[Pavlos33]

Paul_Mix

Έθεσες διαφορετικά ζητήματα.

(α) η αντικειμενική αξία σε περιοχή εντός συστήματος υπολογίζεται με το έντυπο Ε1 και Ε3 (αν υπάρχει υπόλοιπο ΣΔ στο οικόπεδο). Αν το μόνο αποδεικτικό παλαιότητας που του έδωσαν είναι η βεβαίωση χρόνου ρευματοδότησης, η οποία μπορεί να ήταν αρκετά μεταγενέστερη της φυσικής παλαιότητας, τότε όντως η αντικειμενική μπορεί να προέκυψε μεγαλύτερη.

(β) Αν προσκομίστηκε δήλωση υπαγωγής και υπάρχει στην τεχνική έκθεση αναφορά μηχανικού για παλαιότητα του κτιρίου συγκεκριμένης χρονολογίας θα λάβει αυτή υπόψιν η συμβ/φος. 

Μη βιάζεσαι να πάρεις το μέρος του πελάτη αν δεν είσαι σίγουρος για τι προσκόμισε αυτός στην συμβ/φο, τι αυτή του είπε και τι τελικά κατάλαβε στο τέλος και σου μετέφερε.

edit.(1)  Η κατάσταση του κτιρίου λόγω πλημμύρας, σεισμού, φωτιάς κλπ μπορεί να ληφθεί μειωτικά στον υπολογισμό της αξίας, αλλά δε νομίζω το δικό σου να ανήκει σε τέτοια κατηγορία για να γίνει χρήση συντελεστή ειδικών συνθηκών.

(2) Υπάρχει και η γνωστή "στρέβλωση" στον υπολογισμό του μειωτικού παλαιότητας του κτιρίου όπου μετά τα 26 έτη παλαιότητας δεν έχουμε περαιτέρω μείωση (διατηρείται σταθερός ο συντελεστής στο 0,60) όπως επίσης έχουμε και την στρέβλωση του αυξητικού συντελεστή σε μεγάλες επιφάνειες κατοικίας άνω των 100 τμ με προσαύξηση 10, 10, 20 και 30 % για κλίμακα επιφανειών 100-200, 200-300, 300-500 και άνω των 500 τμ  αντίστοιχα) ενώ είναι γνωστό ότι η αύξηση επιφάνειας κτιρίου οδηγεί σε μείωση της ανηγμένης αξίας ανά τ.μ.

Edited Νοέμβριος 25 , 2019 by Pavlos33

[Paul_Mix]

Ειναι ενα οικόπεδο σε οικισμό < 2000 με εγκατελειμένο κτίσμα προ του '55 και διάφορες ανοικτές αποθήκες και ο συμβολαιογράφος υπολόγισε την αντικειμενικη αξία στις 186.000€

Τα παλιά συμβόλαια του '50 όπου αναφέρονται τα κτίσματα, δεν αποτελούν τεκμήριο παλαιότητας?

[Pavlos33]

Το τι υπολόγισε ο συμβολαιογράφος δεν μπορούμε να το γνωρίζουμε και δεν τον ενδιαφέρει αν το κτίσμα είναι "εγκαταλελειμμένο" ή όχι. Αν του δώσατε τοπογραφικό και έγραφε κατοικία και όχι ασκεπές ερείπιο, τότε υπολόγισε ως κτίσμα. Εναλλακτικά,  πάρε το έντυπο Ε1 και το Ε3 και υπολόγισε με βάση την ΤΖ του οικισμού και τα υπόλοιπα κριτήρια την αντικειμενική αξία και κάνε την σύγκριση να δεις αν υπάρχει μεγάλη απόκλιση.

edit. δυο ερωτήσεις:

1) Πόση διαφορά έχει με το πραγματικό τίμημα η αντικειμενική αξία;

2) Το ακίνητο είναι σε οικισμό με αντικειμενικό ή με μικτό σύστημα προσδιορισμού αξιών;

Edited Νοέμβριος 25 , 2019 by Pavlos33

[Paul_Mix]

για το 2) δεν είμαι σίγουρος, υποθέτω με αντικειμενικό

για το 1) Η αντικειμενική αξία υπολογίστηκε στις 186.000 και το πραγματικό τίμημα είναι 71.000

Η παλαιότητα των κτισμάτων δεν επηρεάζει την αντικειμενική αξία;

Edited Νοέμβριος 26 , 2019 by Pavlos33

[Pavlos33]

Συνάδελφε σου έχω απαντήσει αναλυτικά παραπάνω και για την παλαιότητα. 4 μηνύματα πιο πριν είναι.