Υπολογισμός αντικειμενικής αξίας ακινήτου

[ΠαναγιώτηςΡ]

Καλημέρα συνάδελφοι, καλή χρονιά!

Θέλω να υπολογίσω την Αντικειμενική αξία μονοκατοικίας, η οποία, είναι διώροφη, με υπόγειο (το οποίο δεν μετρά στον ΣΔ).
Η ιδιαιτερότητά της είναι ότι το ισόγειο είναι περατωμένο (κατοικείται), ενώ ο πρώτος όροφος ειναι περατωμένος ως προς τον σκελετό. Η μονοκατοικία είναι από πλινθοδομή, και η σκάλα που οδηγεί στον πάνω όροφο δεν βρίσκεται μέσα στον χώρο κατοικίας του ισογείου, υπάρχει όμως ξεχωριστή είσοδος στο ισόγειο που δίνει πρόσβαση στην σκάλα αυτή που οδηγεί στον πρώτο όροφο. Δεν έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία, το κτίσμα ανήκει εξ αδιαιρέτου στους κληρονόμους.

Στον συντελεστή αποπεράτωσης, τι θα βάλω; Μήπως πρέπει να υπολογίσω ξεχωριστά τα τετραγωνικά για τον περατωμένο χώρο του ισογείου και ξεχωριστά για τον επάνω;

Η σκάλα μεταξύ ισογείου και πρώτου θεωρείται κύρια ή βοηθητική υπό τις συνθήκες της μη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας καθώς και της μη περάτωσης του 1ου ορόφου πέραν του σκελετού;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

[Pavlos33]

Καλό απόγευμα και χρόνια πολλά.

Πέραν των τυπικών για τους υπολογισμούς, για ποιο σκοπό θέλεις να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία. Είναι θέμα προσωπικής πληροφόρησης για να υπολογίσεις τυχόν φόρο μεταβίβασης; Αν πρόκειται να προβείς σε κάποια δικαιοπραξία, την αντικειμενική θα στην υπολογίσει η συμβολαιογράφος. Ακόμη και να της πας την αξία υπολογισμένη, θα στην υπολογίσει με το δικό της πρόγραμμα (και θα σε χρεώσει φυσικά).

Για το σκέλος του ερωτήματός σου, εκτιμώ ότι η αντιμετώπιση που περιγράφεις είναι πιο σωστή τεχνικά. Να πάρεις την κάθε στάθμη ξεχωριστά με τον αντίστοιχο συντελεστή ορόφου και στο μεν ισόγειο να τεθεί παλαιότητα, ενώ στον ημιτελή όροφο να μην τεθεί παλαιότητα αλλά μειωτικός συντελεστής κατασκευαστικού σταδίου.Το θέμα είναι ότι πολλές φορές αυτό που εμείς ως μηχανικοί θεωρούμε σωστό, διαφέρει από τις πρακτικές της ΔΟΥ.

Προσθέτω  ότι η παραπάνω σκέψη δείχνει να ταυτίζεται και με την αναφορά που γίνεται στην απόφαση με Αριθ. 1067780/82/Γ0013/Β 549/1994. (ΠΟΛ.1149) στο άρθρο 2 της οποίας αναφέρεται ότι " Αν τμήματα του ίδιου κτιρίου έχουν διαφορετικές χρήσεις ή τρόπο κατασκευής ή παλαιότητα ή στάδιο αποπεράτωσης, ο υπολογισμός της αξίας των κτισμάτων γίνεται χωριστά για κάθε τμήμα με το αντίστοιχο έντυπο."
Στο θέμα που περιγράφεις υπάρχει ακόμη μια παράμετρος, η οποία αφορά το αν το κτίριο έχει ρευματοδοτηθεί (δεν έχει σημασία αν έγινε νόμιμα...). Ένα άλλο θέμα είναι ότι αν θεωρήσεις ότι στο κτίριο συμπεριλαμβάνονται και οι κοινόχρηστοι χώροι (πχ είσοδος ή εσωτερικό στεγασμένο κλιμακοστάσιο) τότε θα θέσεις ανηγμένη επιφάνεια του κτιρίου αυτή που αντιστοιχεί στο 90% (μειωμένη δηλαδή κατά 10%).

Επιπλέον, έχεις και έναν ακόμη μειωτικό συντελεστή λόγω της συνιδιοκτησίας ίσο με 0,90 (μείωση 10%). Τέλος, θα πρέπει να προσθέσεις στην αντικειμενική αξία που προέκυψε με το έντυπο Ε1 (υποθέτω ότι αναφέρεσαι σε περιοχή εντός αντικειμενικού προσδιορισμού με τιμή ζώνης) και την αξία οικοπέδου που αντιστοιχεί στο υπολειπόμενο Σ.Δ του οικοπέδου μέσω του εντύπου Ε3. 

Τα παραπάνω μπορείς να τα υπολογίσεις μέσω της ψηφιακής εφαρμογής του ΥΠ. ΟΙΚ. (για τιμές ζώνης 2018 ή 2021) εδώ

 

Edited Ιανουάριος 6 , 2023 by Pavlos33

[ΠαναγιώτηςΡ]

Σε ευχαριστώ για την άμεση και αναλυτικότατη απάντηση, Παύλο!

Για αρχή είνια θέμα προσωπικής πληροφόφησης, για να έχω μία ιδέα στις συζητήσεις με τους συγκληρονόμους, μια και είναι πολλοί, υπάρχουν εν γένει διαφωνίες, και θέλω να είμαι προετοιμασμένος το κατά δύναμιν περισσότερο, διότι όπου λαλούν πολλοί κοκόροι...

Το κτήριο είναι ρευματοδοτούμενο νόμιμα. Φυσικά μιλάμε για ρευματοδότηση της ισόγειας κατοικίας και του υπογείου της.

Το θέμα που θίγεις για κοινόχρηστους το σκέφτηκα αλλά δεν είμαι σίγουρος πώς θα το λάβω, διότι πολύ απλά το κτήριο δεν έχει οριζόντια ιδιοκτησία και είναι εξ αδιαιρέτου· δεν ξέρω κατά πόσον, λοιπόν, έχει νόημα στην παρούσα φάση η έννοια του κοινόχρηστου χώρου.

Όλα τα άλλα που αναφέρεις, συμπεριλαμβανομένης και της εφαρμογής του ΥΠ.ΟΙΚ. τα έχω ήδη υπ' όψιν μου.

Ευχαριστώ και πάλι για την ανταπόκριση!!

Edited Ιανουάριος 6 , 2023 by Pavlos33

[Pavlos33]

Αφού σου ευχηθώ καλά ξεμπερδέματα (ξέρω πόσο δύσκολο είναι όταν έχεις συγκληρονόμους) να προσθέσω στα παραπάνω ότι την μείωση εμβαδού όταν στο ακίνητο, υπάρχουν κοινόχρηστοι χώροι εσωτερικά του όπως είσοδος και κλιμακοστάσιο και δεν έχει γίνει σύσταση οροφοκτησίας, υπάρχουν οι σχετικές οδηγίες που την αναφέρουν αυτή τη μείωση επιφάνειας που περιγράφω για να μην "χρεωθεί" στην αξία και η επιφάνεια των κοινόχρηστων. Να προσθέσω επίσης σε περίπτωση που δεν το γνωρίζεις, ότι η αξία του υπογείου (β.χ που δεν προσμέτρησε στον ΣΔ) θα προσδιοριστεί με το έντυπο Ε4. Στην παραπάνω δημοσίευση έχω κάνει edit επιβεβαιώνοντας την σκέψη σου για επιμέρους προσδιορισμό αξίας σε ισόγειο και όροφο, παραθέτοντας την σχετική ΠΟΛ και το εδάφιο το οποίο το αναφέρει.

Edited Ιανουάριος 6 , 2023 by Pavlos33

[ΠαναγιώτηςΡ]

Τέλειος! Ευχαριστώ πάρα πολύ!

[gtho]

Καλημέρα συνάδελφοι μου ζητά συμβολαιογράφος υπολογισμό αξίας ανοιχτών στεγάστρων σε αγροτεμάχιο με κατοικία. Με ποιον τρόπο μπορώ με ασφάλεια να δώσω μια τέτοια εκτίμηση?

[Didonis]

1 λεπτό πριν, gtho said:

Καλημέρα συνάδελφοι μου ζητά συμβολαιογράφος υπολογισμό αξίας ανοιχτών στεγάστρων σε αγροτεμάχιο με κατοικία. ....

οι συμβολαιογράφοι έχουν αναλάβει εργολαβικά να κάνουν τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών και το χρεώνουν .....

Οι Μηχανικοί (μας ζητούν) δίνουμε επιφάνειες, χρήσεις, πρόοδο εργασιών ή ολοκλήρωσης άντε και παλαιότητα (που αφορά τον ιδιοκτήτη)

Γιατί το ζητάει από εσένα? (και υποθέτω χωρίς χρέωση το ζητά)

[gtho]

Προέτρεψα να απευθυνθούν κάπου αλλού έχοντας υπόψιν ότι δεν έχω τέτοια αρμοδιότητα και επιμένουν να το συντάξει ο μηχανικός την τακτοποίησης που τυχαίνει να είμαι εγώ. Υπάρχει περίπτωση να έχει να κάνει με τον αναλυτικό προϋπολογισμό των λοιπών παραβάσεων?

[Didonis]

3 λεπτά πριν, gtho said:

....και επιμένουν να το συντάξει ο μηχανικός την τακτοποίησης .....

συνοπτικά.... άσχετοι.

 

άμα έχεις όρεξη κάνε το αλλά χρέωσε το. Δεν αφορά υπαγωγή και δεν είναι απαιτητό σε καμία υπαγωγή να μπει αντικειμενική αξία ακινήτου.

Τέλος

[ted78]

Αλλαξε η νομοθεσία από την προηγούμενη χρονιά. Πλέον φορολογούν και τα στέγαστρα, τουλάχιστον στις μεταβιβάσεις. @gtho Ως αξία, δώσε του αναλυτικού προϋπολογισμού με συντελεστή παλαιότητας 1% ανά έτος από την κατασκευή τους.