Δημιουργία μικρών προσκυρούμενων ή ρυμοτομούμενων τμημάτων λόγω κακής εφαρμογής ρυμοτομικών γραμμων

[palex]

Καλησπέρα σας,

 

Θα ήθελα να την απόψη σας για το πως μπορεί να αντιμετωπίστεί το θέμα της δημιουργίας μικρών προσκυρούμενων ή ρυμοτομούμενων τμημάτων εξαιτίας λόγων που αφορούν τον τροπο εφαρμογής των ρυμοτομικών γραμμών και δεν αφορούν ουσιαστική πραγματική μεταβολή των γηπέδων.

Γνωρίζω οτι η κλασική απάντηση είναι η συνταξη πράξεων προσκύρωσης τακτοποιησης και αναλογισμού ( για ρυμοτομικά του vδ.1923) ή διορθωση της πραξης εφαρμογής για ρυμοτομικά του Ν1337/83) ωστόσο δυσκολεύομαι να βάλω τους πελάτες μου σε αυτην την διαδικασία για καποιες περιπτωσεις που θα σας πώ και αναρωτιεμαι αν υπάρχει τρόπος αντιμετώπισης πιο πρακτικός αλλα πάντα σωστός και νομιμος.

 

Περίπτωση Α:

Σε οικοπεδο μη αρτιο και οικοδομήσιμο στο κέντρο της Αθήνας διαστασεων όσο ακριβως και το κτίσμα που έχει (πετρόχτιστο προ του 55) χρειαζεται να γίνει αλλαγή χρησης. 

Το 2011 αγοράστηκε με ενα τοπογραφικό της πλάκας που δεν εχει κανει εφαρμογή των ρυμοτομικων και δειχνει το οικοπεδο ακριβώς όσο το κτίσμα.

Ομως υπάρχει διάγραμμα εφαρμογής απο το 2007 για το απέναντι ΟΤ το οποίο ορίζει με σαφήνια την ρυμοτομική γραμμή η οποία περναει λίγα εκατοστά πιο έξω από το κτίριο (τριγωνο πλευρας 0,00-0,20-12,00μ) και αρα προκύπτουν 1,20τ.μ προσκυρούμενου τμήματος. Δεν υπάρχει σε εξέλιξη καμμία πραξη προσκυρώσεως και ουτε είναι διαθετημένος ο ιδιοκτήτης να μπει στην διαδικασία για αυτά τα εκατοστά τα οποία  ουσιαστικά  προέκυψαν μετα την συνταξη του Δ.Ε γιατι πριν υποτίθεται ότι υπήρχε καλα μορφωμενη ρυμοτομική γραμμη στα όρια του κτιρίου. Επιπλέον δεν ξέρω αν προβλέπεται τετοια πραξη για μια αρτια και οικοδομήσιμα οικοπεδα.

Υπάρχει καποια διαταξη που απο καποια μ2 και κάτω να μην χρειαζεται να γίνει υποχρεωτικά τετοια πραξη?

Προσανατολίζομαι να τον βάλω να υποδειξει τα όρια του οικοπεδου πάνω στην ρυμοτομική  αφήνοντας το κτιριο αποτυπωμενο όπως ακριβώς είναι αφου είμαστε εντός επιτρεπόμενης απόκλισης 5% από τους τίτλους και να γραψω ότι προέκυψε το επιπλεόν εμβαδόν μετα από ακριβέστερη εφαρμογη των ρυμοτομικών και να δω αν θα γίνει δεκτό απο την πολεδομία.

 

Περίπτωση Β.

Οικοπεδο πρός μεταβίβαση άρτιο και οικοδομήσιμο (ρυμοτομικό του νδ23) εχει μία ρυμοτόμηση της ταξεως των 0,30εκατοστων παραλληλα στο προσωπό του, οι τιτλοι ιδιοκτησίας παλαιοί και δεν αναφέρουν τίποτα για ρυμοτομικές (!), η αποκλιση μου είναι παλι λιγοτερο από 2%, δεν υπάρχει πραξη τακτοποίησης σε εξελιξη, εγω αναγραφω κανονικά αρχικό εμβαδό περιφραγμένης ιδιοκτησίας  τόσο... ρυμοτοτομούμενο τόσο, απομένον τμημα εντός ΟΤ τόσο και μεταβιβάζεται και μεταγράφεται μόνο το τμήμα που περιγράφεται εντός του ΟΤ και για το οποιο έχω κάνει τις δηλώσεις? (Σε συζήτηση με συναδελφους με συμβουλεψαν να δειχνω την ιδιοκτησια μέχρι εκει που τέμνεται από την ρυμοτομική και να μην κάνω αναφορα σε ρυμοτομούμενα τμήματα για να μην μπερδευτούν οι συμβολαιογραφοι). Παλαιότερα είχαν βγει και οικοδομικές άδειας με τα γνωστα τοπογραφικά που το δέιχναν όσο ακριβώς στους τίτλους το εμβαδόν αλλα χωρις καμμία ρυμοτόμηση.

 

Περίπτωση Γ και πιο δύσκολη και μπερδεμένη για να εκθέσω:

Οικόπεδα των ιδιων συνιδιοκτητων ομορα σε πραξη εφαρμογής μη κυρωμένη (εκκρεμμει η δευτερη ανάρτηση) μετα την εφαρμογή της ρυμοτομικής με τις συντεταγμένες σε ΕΓΣΑ 87 από την μελέτη και με δική μου εξαρτηση των οικοπεδων σε ΕΓΣΑ με GPS της γνωστής εταιρείας μου προκύπτει ενα  ρυμοτομούμενο τμήμα αλλα και ένα μικρό τμήμα προσκυρούμενο το οποιο είναι εμφανές από τον τρόπο που έχει θέσει ο μελετητής την ρυμοτομική ότι προθεση του ήταν να την ταυτίσει σε αυτό το σημείο με την μάντρα μου και οχι να αφήσει μικρό προσκυρούμενο τμημα (μιλάμε πάλι για λωρίδα της ταξως των 15εκατοστών φαρδους).

Σε επικοινωνία με τον μελέτητη μου ανέφερε ότι την εξαρτηση την είχανε κάνει το 1993 με οπτική κέντρωση από τα γυρω τριγωνομετρικά αρα είναι λογικό να υπάρχουν καποιες αποκλίσεις και εδώ τίθεται το θέμα και ποιος έχει κάνει την σωστότερη εξάρτηση (πόσο σωστα είναι τελικα τα ιδιωτικά δικτυα GPS ) αλλα και τι να δειξω έγω τώρα στο τοπογραφικό. Το τοπογραφικό μου το ζητησαν οι ιδιοκτήτες γιατι πίστευαν ότι ειναι πολυ μεγαλυτερο απο οτι εχει καταχωρηθεί στο κτηματολογιο (λειτουργεί και κτηματολογικό γραφειο) εξαιτίας των εμβαδών που αναγραφονται στους τιτλους (εγω το βρηκα όσο στο κτηματολογιο) και ηθελαν αρχικα να καταθεσουν ενσταση και κατα δευτερο λόγο να το παρουσιασουν σε υποψηφιους αγοραστές.   

Επειδή υπάρχούν διαφορες στα επιμέρους εμβαδα των οικοπεδων της πράξης εφαρμογης  (αν και ασημαντες επι του συνόλου) προσανατολίζομαι να τους βάλω να καταθέσουν ένσταση για διορθωση της πραξης εφαρμογής που τα αντιμετωπίζει και ως δυο και όχι ως τρία οικοπεδα οπως το κτηματολόγιο και οπως φαινεται στους τιτλους τους. Και ο μελετητής αυτο μου είπε να κάνω, αλλα για τα μπροστινα τμημα που ρυμοτομούνται και προσκυρώνονται μαλλον λογο της διαφορας στην εξαρτηση πως ακριβως να το χειριστω;  Οι ιδιοκτητες λένε οτι τα οικοπεδα τους παλια εφταναν πολυ πιο μπροστα και υποχρεωθηκαν σε οπισθοχώρηση για να διανοιχθει ο δρομος (αυτός που τωρα οριστηκε με συντεταγμένες στην πραξη εφαρμογης) αρα οτι η μάντρα που μέτρησα δεν ειναι τα παλια αρχικά τους συνορα με τον δρομο και οτι αρα το τμημα που μενει μεταξυ της εφαρμογης της ρυμοτομικής τους ανήκει ουτως ή αλλως και δεν είναι προσκυρούμενο.  Οι τιτλοι που διάβασα εχουν ελαφρως μεγαλυτερες διαστάσεις σε όλες του τις πλευρες από από αυτες που βρηκα και γενικά δεν τους θεωρώ αξιοπιστους για την οριοθέτηση με ακριβεια αλλα θεωρητικά δύναται να καλύπτουν και τα "προσκυρούμενα" τμηματα.

Αρα παλι τίθεται πάλι το ερωτημα τα τμήματα εξω από την μάντρα μεχρι την ρυμοτομική να τα περιγράψω ώς δυναμενα να προσκυρωθούν ή να δειξουμε τα όρια της αρχικής ιδιοκτησίας μέχρι την ρυμοτομική έξω απο τις μάντρες κατα δήλωση ιδιοκτητη??? (γνωρίζω οτι πρεπει να παραδώσω τρία τοπογραφικά οσα και οι διαφορετικοί τίτλοι) 

 

Εαν καταφερε καποιος να τα διαβάσει όλα αυτά να τον ευχαριστήσω ουτως ή αλλως για το κουράγιο του. Καλοδεχούμενη κάθε βοήθεια.

Edited Νοέμβριος 9 , 2014 by palex

[dimitris GM]

μονον για το  "Α"

 

δεν μπορεις να γραψεις  στο πινακακι  " αρτιο και οικοδομησιμο"

 

αφου θα γραψεις οτι "απαιτειται συνταξη ΠΤ"...

[palex]

Σε ευχαριστώ Δημήτρη!

 

Μόνο για το Α: ουτως η άλλως είναι μη άρτιο και μη οικοδομησιμο λόγω μικρου εμβαδου, χμμ αυτό θελω να αποφύγω το "απαιτειται συνταξη ΠΤ" για αδεια αλλαγης χρησης προκειται, και μιλάμε για καποια εκατοστα...