Αλλαγή χρήσης σε ρυθμισμένους χώρους βάση ν.4178/2013

[kostaras4]

Καλησπέρα σας, κατόπιν έρευνας, ερωτημάτων σε ΤΕΕ και Πολεοδομία, δεν έχω ξεκαθαρίσει ακόμα τον τρόπο που πρέπει να ενεργήσω στο παρακάτω:

 

Έχω από Οικοδομική Άδεια έναν μεγάλο Αποθηκευτικό χώρο.

Στην πραγματικότητα έχει συντελεστεί Διαμερισμάτωση ορόφου (η οποία αποτυπώνεται αρκετά καλά σε κάτοψη Συμβολαίου του 1978), κατά την οποία ο μεγάλος αποθηκευτικός χώρος χωρίστηκε στα 2, ενώ παράλληλα διαπιστώνω ξεμπάζωμα στο πίσω τμήμα με αλλαγή κουφώματος από παράθυρο σε πόρτα και αλλαγή όψης στην πρόσοψη, όπου αντικαταστάθηκε ένα μικρό κούφωμα από τζαμαρία, που καλύπτει ολόκληρο το άνοιγμα της όψης.

 

Η χρήση παραμένει αποθήκη.

 

 

Ερώτημα: Θέλω ο αποθηκευτικός χώρος να αλλάξει χρήση και να γίνει θέση στάθμευσης. Επομένως:

 

1) Να κάνω τακτοποίηση την Διαμερισμάτωση και τις όψεις και να πάω έπειτα για αλλαγή χρήσης στην Πολεοδομία? (Είδα μεγάλο δισταγμό από τους υπαλλήλους της πολεοδομίας σε αυτό το σενάριο)

2) Ή να κάνω ενημέρωση φακέλου στηνπολεοδομία ως προς την διαμερισμάτωση και έπειτα αλλαγή χρήσης του χώρου από αποθήκη σε θέση στάθμευσης? Το θέμα μου όμως εδώ είναι η αλλαγή της όψης, όπου θα μπει γκαραζόπορτα... Αυτό λύνεται μόνο με άδεια δόμησης?

[Pavlos33]

1. Ο δισταγμός τους δεν δικαιολογείται, διότι στο σώμα του νόμου, αλλά και στα ερμηνευτικά έγγραφα, είναι σαφές ότι επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε τακτοποιημένους χώρους, εφόσον η χρήση επιτρέπεται σύμφωνα με τις σημερινές διατάξεις.

2. Αν το άνοιγμα στον τοίχο προϋπάρχει και πρόκειται να αλλαχθεί, τότε δεν απαιτείται άδεια δόμησης, αλλά γνωστοποίηση προ 48 ωρών. 

Αν η επέμβαση αφορά διάνοιξη ανοίγματος, απαιτείται άδεια δόμησης.

[kostaras4]

Τα σχετικά με το νόμο τα γνώριζα και τα γνώριζαν... Παρόλα αυτά μου είπαν ότι η αλλαγή χρήσης σε είδη τακτοποιημένους χώρους δεν είναι εύκολη υπόθεση...

 

Επομένως Παύλο, αν πάω με τακτοποίηση και ως προς την αλλαγή όψης (σε υφιστάμενη κατάσταση έχω κούφωμα από κολώνα σε κολώνα, αντί για ένα μικρό παράθυρο), θα μπορώ κατά την αλλαγή χρήσης να αλλάξω και το κούφωμα ώστε να τοποθετήσω γκαραζόπορτα ή θα μου δημιουργηθεί κάποιο άλλο ζήτημα?

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων

[Pavlos33]

Τόσο η γνωστοποίηση όσο και η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, επιτρέπονται στα τακτοποιημένα ακίνητα, αφού έχει πληρωθεί το 30% του προστίμου. Άρα, αν κάνεις υπαγωγή, για διαμερισματωση και αλλαγή όψεων, το ακίνητο έχει πλήρως τακτοποιηθεί, οπότε ακόμη και αν η εργασία αυτή (αλλαγή κουφώματος σε γκαραζόπορτα) δεν μπορεί να συμπεριληφθεί στην αλλαγή χρήσης, θα κάνεις γνωστοποίηση εργασιών. 

Αδυνατώ να κατανοήσω το δισταγμό των υπαλλήλων της ΥΔΟΜ. Δεν ζητάς κάτι εξεζητημένο. 

[KOKARADI]

Σε οικοπεδο σε χωριο < 2000 υπαρχει διωροφη οικοδομη με καταστημα- καφενειο-ουζερι  στο ισογειο και κατοικια ο οροφος Επισης υπαρχει και μια αποθηκη  στο ισογειο η οποια τακτοποιηθηκε με 4178/13

Ο ιδιοκτητης θελει να συνενωσει το καταστημα με την αποθηκη  .Εξ οσων μου ειπαν δεν θα αλλαξει κατι αλλο  σε διαρρυθμιση η στοιχεια φο.

Αδεια αλλαγης χρησης της αποθηκης  και  συνενωση χωρων.Απο μελετες τι θα απαιτηθει(απο στατικα και η/μ) ?

Εχω μια υποψια οτι τμημα της αποθηκης και ολο το εμπροσθιο τμημα του καφενειου ειναι εντος ζωνης παραλιας .Ο καθορισμος αιγιαλου-παραλιας εγινε το 94.Οι κατασκευες  νομιμες και αυθαιρετες εγιναν το 79-80.

Παρακαλω για την γνωμη σας 

Edited Απρίλιος 9 , 2017 by KOKARADI

[apier]

 

Σε οικοπεδο σε χωριο < 2000 υπαρχει διωροφη οικοδομη με καταστημα- καφενειο-ουζερι  στο ισογειο και κατοικια ο οροφος Επισης υπαρχει και μια αποθηκη  στο ισογειο η οποια τακτοποιηθηκε με 4178/13

Ο ιδιοκτητης θελει να συνενωσει το καταστημα με την αποθηκη  .Εξ οσων μου ειπαν δεν θα αλλαξει κατι αλλο  σε διαρρυθμιση η στοιχεια φο.

Αδεια αλλαγης χρησης της αποθηκης  και  συνενωση χωρων.Απο μελετες τι θα απαιτηθει(απο στατικα και η/μ) ?

Εχω μια υποψια οτι τμημα της αποθηκης και ολο το εμπροσθιο τμημα του καφενειου ειναι εντος ζωνης παραλιας .Ο καθορισμος αιγιαλου-παραλιας εγινε το 94.Οι κατασκευες  νομιμες και αυθαιρετες εγιναν το 79-80.

Παρακαλω για την γνωμη σας 

 

1. αν εμπίπτει στην παραλία έχεις θέμα. αν εμπίπτει στον αιγιαλό το ξεχνάς

το πότε έγινε η χάραξη έχει κάποιο νόημα, αλλά δεν είναι καθοριστικός παράγοντας.

το σίγουρο είναι ότι δεν μπορείς να πας για άδεια αέρα. Θέλει προεργασία

2. γιατί να θέλει αλλαγή χρήσης μία αποθήκη (του καταστήματος) η οποία ρυθμίστηκε για την μετατροπή σε ΚΧ

(εκτός αν η ρύθμιση ήταν σαν βοηθητικής χρήσης, οπότε έχεις πρόβλημα, γιατί δεν τίθεται θέμα αλλαγής χρήσης αλλά προσθήκης / μετατροπής σε ΚΧ)

3. από μελέτες θέλει τα πάντα όλα εξ όσων έχω δει, περιλαμβανομένου και ΣΑ

[JOHNYMAL]

Kαλημέρα σας σε οικόπεδο εντός σχεδίου πόλης άρτιο και οικοδομήσιμο έχω pilotis και Α όροφο (ένα τμήμα της pilotis μπαίνει μέσα στο Δ), γίνεται υπαγωγή στον 4178 για εκδοση οικοδομικής άδειας με σκοπό την νομιμοποιήση του Α ορόφου και της pilotis καποια τμήματα που ειναι μεσα στο Δ ρυθμίζονται. Mπορούμε να κάνουμε αλλαγή χρήσης της pilotis σε χώρο κυριας χρήσης να την κλείσουμε δηλαδή και να την κάνουμε κατοικία σύμφωνα με τα παραπάνω , δεν ξέρω ομως τα εξής:

1) Το τμήμα που μπάινει μεσα στο Δ της pilotis και ρυθμίζεται το χτίζουμε -απαπερατώνουμε κανονικά?

2) Η αλλαγή χρήσης της pilotis θα γίνει με τον ΝΟΚ λογικά?

3) Ο όροφος μπορεί να νομιμοποιηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ΓΟΚ 85 ? Νομίζω οτι διαλέγουμε ή τον ΝΟΚ ή τον ΓΟΚ δεν συνδυάζονται αυτοί σε μία άδεια. Το λέω αυτό γιατί εάν κάνουμε αλλαγή χρήσης της pilotis με ΝΟΚ θα πρέπει η κατοικία προς νομιμοποίηση του ορόφου να τηρεί τον ΚΕΝΑΚ!

[apier]

το βάζω εδώ γιατί δεν ξέρω που πρέπει να πάει. Έχει ενδιαφέρον:

 

οικοδομή έχει άδεια του 20ΧΥ, για ΚΥΕ΅κλπ κλπ

Το 20ΧΥ+1 πέφτουν τα μπετά κανονικά, και ελλείψει χρημάτων η οικοδομή σταματάει

Το 20ΧΥ+2, αλλάζουν οι χρήσεις, και σήμερα δεν επιτρέπεται ΚΥΕ.

Έλα όμως που ο ιδιοκτήτης τώρα βρήκε τα λεφτά και πάει για αποπεράτωση!

Οι μυημένοι το έχουν καταλάβει ήδη το πρόβλημα

Για τους υπόλοιπους συνεχίζω:

Τι θα γίνει όταν τελειώσει ωραία - ωραία η οικοδομή, και ο κακομοίρης ο ιδιοκτήτης πάει για άδεια λειτουργίας ΚΥΕ;

[danaikaterina]

Έχεις νόμιμη οικοδομική άδεια με μια συγκεκριμένη χρήση.

Μετά την έκδοση της άδειας αλλάξαν οι χρήσεις. Αυτό στο 90% των περιπτώσεων δεν σημαίνει τίποτα για τα κτίρια που υφίστανται νομίμως.

Πρέπει να διαβάσεις προσεκτικά το ΓΠΣ ή τι άλλο είναι που τροποποίησε τις χρήσεις.

Σίγουρα σε κάποιο σημείο λέει τι συμβαίνει με τις νομίμως υφιστάμενες χρήσεις που αντίκεινται στις νέες.

Παραμένουν ως έχουν? Μπορούν να Επεκτείνονται? Απομακρύνονται?

Συνήθως ισχύει το πρώτο. Στο χειρότερο σενάριο που θα πρέπει να απομακρυνθούν δίνει πάντα ένα περιθώριο προσαρμογής πχ 10 χρόνια, μέσα στα οποία θα μπορεί να λειτουργεί κανονικά.

Edited Μάιος 2 , 2017 by danaikaterina

[apier]

Έχεις νόμιμη οικοδομική άδεια με μια συγκεκριμένη χρήση.

Μετά την έκδοση της άδειας αλλάξαν οι χρήσεις. Αυτό στο 90% των περιπτώσεων δεν σημαίνει τίποτα για τα κτίρια που υφίστανται νομίμως.

Πρέπει να διαβάσεις προσεκτικά το ΓΠΣ ή τι άλλο είναι που τροποποίησε τις χρήσεις.

Σίγουρα σε κάποιο σημείο λέει τι συμβαίνει με τις νομίμως υφιστάμενες χρήσεις που αντίκεινται στις νέες.

Παραμένουν ως έχουν? Μπορούν να Επεκτείνονται? Απομακρύνονται?

Συνήθως ισχύει το πρώτο. Στο χειρότερο σενάριο που θα πρέπει να απομακρυνθούν δίνει πάντα ένα περιθώριο προσαρμογής πχ 10 χρόνια, μέσα στα οποία θα μπορεί να λειτουργεί κανονικά.

η διαφορά είναι ότι η χρήση δεν εφαρμόστηκε ποτέ εμπράκτως, άρα δεν εμπίπτει στις μεταβατικές περί διατήρησης κλπ κλπ

Κάποιοι συνάδελφοι βασίζονται στο άρθρο 51 του 4178 και θεωρούν ότι δεν υπάρχει πρόβλημα

(αφού και μερικοί δήμοι συμφωνούν με αυτή τη λογική και δίνουν προεγκρίσεις κανονικά)

άλλοι όμως (εμού περιλαμβανομένου) δεν το βλέπουν τόσο απλό,

άποψη με την οποία συμφωνεί και η περιφέρεια (αφού για τις δικές της άδειες λειτουργίας ζητάει βεβαίωση ισχυουσών χρήσεων)

και η οποία συνάδει και με την απαγόρευση βιομηχανιών που ως γνωστόν ισχύει για την Αττική

(η οποία δεν θα είχε νόημα αν όλα τα βιομηχανικά μπορούσαν ανά πάσα στιγμή να στεγάσουν ΝΕΕΣ βιομηχανίες επ άπειρον)