Ειδικά κτήρια - Ορισμοί, περιορισμοί, αλλαγή χρήσης, προβλήματα, κτλ.

[sdim]

Τα ειδικά κτήρια με έχουν απασχολήσει αρκετά καθώς οι σχετικοί νόμοι μπορεί να δημιουργήσουν πολλά παράπλευρα προβλήματα οπότε άνοιξα το θέμα αυτό για να συγκεντρώσουμε την σχετική πληροφορία.

 

Ορισμοί:

 

ΓΟΚ 73 http://www.teelar.gr/images/Epaggelmatika/Nomothesia/GOK/GOK73.pdf

"Ειδικά κτίρια καλούνται τα ως εκ του προορισμού των αμιγώς χρησιμοποιούμενα δι' άλλην χρήσιν πλην κατοικίας εξαιρέσει της κατοικίας του τυχόν υπηρετούντος προσωπικού."

 

ΓΟΚ 85 http://www.elinyae.gr/el/lib_file_upload/210a_85.1149838844198.pdf

"Ειδικά κτίρια είναι τα κτίρια, των οποίων κύριος προορισμός δεν είναι η κατοικία και η διαμόρφωσή τους προσδιορίζει αποκλειστικά ειδική χρήση."

 

Στον ΝΟΚ

"21. Ειδικά κτίρια είναι τα κτίρια, των οποίων η κύριχρήση σε ποσοστό μεγαλύτερο του 50% της συνολικής επιφάνειας δόμησής τους δεν είναι η κατοικία.

22. Ειδικά κτίρια και εγκαταστάσεις δημόσιου ενδιαφέροντος είναι όσα χαρακτηρίζονται με απόφαση του αρμόδιου κατά περίπτωση Υπουργού στον οποίο υπάγεται η χρήση του κτιρίου."

 

Ο ορισμός του ΝΟΚ είναι σαφέστερος από του ΓΟΚ.

 

Απορίες

1) το αν είναι ένα κτήριο ειδικό ή όχι, το κρίνουμε με βάση το αν η άδεια βγήκε πριν ή μετα τον ΝΟΚ ή πάμε με τον τρέχων ορισμό ακόμα και σε προ του ΝΟΚ κτήρια;

2) Τι γίνεται στην περίπτωση που ένα κτήριο έγινε ειδικό κατόπιν αλλαγής χρήσης τμήματος αυτού;

 

Παραδείγματα / τυχόν προβλήματα

Με την αρχική οικοδομική άδεια μπορεί το κτήριο να μην ήταν ειδικό αλλά με αλλαγές χρήσης σε κάποια διαμερίσματα τα οποία γίνανε π.χ. γραφεία ή ιατρεία το κτήριο πλέον μπορεί να γίνει ειδικό, συγκεκριμένα όταν τα διαμερίσματα που θα μείνουν έχουν εμβαδό κάτω του 50% της επιφάνειας δόμησης.
Αυτό μπορεί να συμβεί μάλιστα και εν'αγνοία των μηχανικών και των ιδιοκτητών, μπορεί π.χ. σε κτήριο με 1 γραφείο και 4 διαμερίσματα να αναλάβουν δυο ανεξάρτητοι μηχανικοί την αλλαγή 2 διαμερισμάτων σε γραφεία. Ενώ θα νομίζει ο καθένας πως μετά την αλλαγή θα υπάρχουν 2 γραφεία και 3 διαμερίσματα, το κτήριο θα καταλήξει να έχει 3 γραφεία και 2 διαμερίσματα και συνεπώς θα είναι ειδικό κτήριο.

Ένα από τα πολλά προβλήματα που τυχόν θα προκύψουν είναι από την απαίτηση για τα σκαλοπάτια που τουλάχιστον παλιότερα ίσχυε για τα ειδικά κτήρια "6. Αι κλίμακες των ειδικών κτιρίων, δέον όπως κατασκευάζωνται ευθύγραμμοι μετά πλατυσκάλων κατά πάσαν αλλαγήν κατευθύνσεως της κλίμακος μη επιτρεπομένων των σφηνοειδών βαθμίδων."

http://portal.tee.gr/portal/page/portal/teelar/NOMOTHESIA/GOK%2073/097620FC1EDF1F54E0440003BA2D133C

 

Ο περιορισμός αυτός για τα σκαλοπάτια στα ειδικά κτήρια ισχύει ακόμα;

Τι γίνεται στην περίπτωση που το κτήριο πλέον δεν θα είναι νόμιμο καθώς θα είναι ειδικό κτήριο αλλά δεν θα τηρεί τις προδιαγραφές του ειδικού κτηρίου;

 

Σε περιοχές αμιγούς κατοικίας, επιτρέπονται τα ειδικά κτήρια;

 

Σας έχει τύχει κάποιο αντίστοιχο πολεοδομικό, κτηριοδομικό, αδειοδοτικό ή άλλο πρόβλημα με ειδικά κτήρια;

Edited Δεκέμβριος 9 , 2014 by sdim

[xaniared]

Μου έτυχε ειδικό κτίριο (αποθήκη) 1800 τ.μ.να μου ζητήσει έκδοση ΠΕΑ. Το εκδίδω κανονικά? Δεδομένου ότι οι αποθήκες εξαιρούνται έκδοσης...

[dimitris GM]

ποιος "ζητησε"  ΠΕΑ?

Διευκρινίζονται περαιτέρω τα ακόλουθα:
* Η υποχρέωση αυτή ισχύει για όλες τις περιπτώσεις κτιρίων άνω των πενήντα (50) τ.μ., όλων των κατηγοριών και χρήσεων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Ν. 3661/2010 (άρθρο 3 παρ. 4), όπως περαιτέρω διευκρινίστηκαν με την οικ. 2279/22.12.2010 Εγκύκλιό μας, δηλαδή εξαιρουμένων των βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων, των κτιρίων αγροτικών χρήσεων (πλην κατοικιών), των εργαστηρίων, των κτιρίων αποθήκευσης, των πρατηρίων υγρών καυσίμων και των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων.

 

 

μηπως εχεις τπτ ανεξαρτητους χωρους γραφειων???

Edited Σεπτέμβριος 22 , 2016 by dimitris GM

[dimidosp]

ποιος "ζητησε"  ΠΕΑ?

Διευκρινίζονται περαιτέρω τα ακόλουθα:

* Η υποχρέωση αυτή ισχύει για όλες τις περιπτώσεις κτιρίων άνω των πενήντα (50) τ.μ., όλων των κατηγοριών και χρήσεων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Ν. 3661/2010 (άρθρο 3 παρ. 4), όπως περαιτέρω διευκρινίστηκαν με την οικ. 2279/22.12.2010 Εγκύκλιό μας, δηλαδή εξαιρουμένων των βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων, των κτιρίων αγροτικών χρήσεων (πλην κατοικιών), των εργαστηρίων, των κτιρίων αποθήκευσης, των πρατηρίων υγρών καυσίμων και των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων.

 

 

μηπως εχεις τπτ ανεξαρτητους χωρους γραφειων???

Καλησπέρα και μιας που πιάσατε τα ειδικά κτίρια έχω μία απορία που με ταλανίζει εδώ και καιρό. Οικοδομή που έχει ανεγερθεί με το ΓΟΚ του 73 με ισόγειο κατάστημα μεγαλύτερό από το διαμέρισμα του ορόφου θεωρείται ειδικό κτίριο?? Γιατί για μία μικρής κλίμακας για πέργκολα με πάνε συμβούλιο αρχιτεκτονικής. Με το ΝΟΚ θεωρείται ειδικό κτίριο αλλα κατά ΓΟΚ που ανεγέρθει δεν θεωρούταν εγώ ποιο παίρνω υπ όψιν μου.???

[kostaskappa]

Καλημέρα συνάδελφοι ! Γνωρίζετε αν υπάρχει κάτι ειδικό που να αφορά τους  όρους δόμησης (μέγιστη κάλυψη-δόμηση) για σχολεία και πνευματικά κέντρα σε εντός οροθετημένου  οικισμού περιοχή ?

[CHR_TAV]

Καλησπέρα και Καλή Χρονιά! Οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες (αυτοεξυπηρετούμενα, μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της περ.ββ της περ.β της παρ.2 του αρ.1 του Ν.4276/2014) θεωρούνται ειδικά κτίρια;

[dimitris GM]

ββ. Αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες: αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες είναι μεμονωμένες ή σε συγκρότημα μονοκατοικίες, επιφανείας σαράντα (40) τ.μ. τουλάχιστον εκάστη, με αυτοτέλεια λειτουργίας και ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση. Δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας. Για την ίδρυση και λειτουργία των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών εφαρμόζεται το άρθρο 46 του ν. 4179/2013.

[CHR_TAV]

Καλησπέρα, Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Αυτό που με προβληματίζει είναι ότι οι όροι δόμησης αφορούν αρτιότητα-κάλυψη-ΣΔ κλπ, ενώ η ένοια του ειδικού κτιρίου αφορά στη χρήση. Οι τουριστικές κατοικίες δομούνται ναι με όρους δόμησης κατοικίας όμως ανήκουν στα τουριστικά καταλύματα (αρ.2 Ν.4276/14) - περίπτωση β μη κύρια τουριστικά καταλύματα. Άρα μήπως σαν χρήση δεν καλύπτεται ο ορισμός του ΝΟΚ; "Ειδικά κτίρια είναι τα κτίρια, των οποίων η κύρια χρήση σε ποσοστό μεγαλύτερο του 50% της συνολικής επιφάνειας δόμησής τους δεν είναι η κατοικία."

Προσπαθώ να δω αν είμαι στην Κατηγορία 1 ή 3 για την έκδοση αδείας, γι'αυτό και ο προβληματισμός...

Edited Ιανουάριος 4 , 2023 by CHR_TAV

[tetris]

Ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης, η χρήση είναι τουριστική. Άρα, ειδικό κτίριο

[CHR_TAV]

Συμφωνώ, ευχαριστώ πολύ!