Μέγιστη απόσταση μεταξύ κτιρίων σε εκτός σχεδίου οικόπεδα (Ν. 4258/14)

[Pavlos33]

Δες το άρθρο 6 φεκ 270/δ/85 μετά τον 4258 και 4495.

1. Προκειμένου για την ανέγερση κατοικιών εφαρμόζονται και οι ακόλουθοι ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης επιπλέον των όσων αναφέρονται στο Αρθ-1   του παρόντος.  
"α) Επιτρέπεται η διάσπαση του ενιαίου κτιρίου μετά τη σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και με τις εξής προϋποθέσεις: 
αα) Τα επί μέρους, μετά τη διάσπαση, κτίρια σε κάθε περίπτωση αποτελούν ένα ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο, 
ββ) Στην περίπτωση που προβλέπεται ενιαίο κτίριο το οποίο αποτελεί σύνθεση περισσοτέρων όγκων, η σύνδεση αυτών επιβάλλεται να έχει πλάτος κατ’ ελάχιστον 1,20 μ. και προσμετράται τουλάχιστον σε έναν από τους συντελεστές δόμησης ή κάλυψης 

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Η παλιά διατύπωση έχει καταργηθεί

ΑΡΘΡΟΝ-155 ν. 4495
Στο εδάφιο ββ της περιπτ.α της παρ.1 του Αρθ-6  του ΠΔ/24-5-85 , όπως τροποποιήθηκε με την παρ.1.1 του Αρθ-22 του Ν-4258/14 (ΦΕΚ-94/Α/14) διαγράφεται η φράση "ή και σε περίπτωση που προβλέπονται περισσότερα ανεξάρτητα κτίρια αυτά δεν δύναται να είναι περισσότερα από τρία και δεν δύναται να απέχουν, ανά δύο, απόσταση μεγαλύτερη του 2Δ, όπως το Δ ορίζεται στο Αρθ-3 του Ν-4067/12". 

[Ellital]

Σε ευχαριστώ @Pavlos33 , αντίστοιχα έχει συζητηθεί η παραπάνω διατύπωση... αν δεν γίνεται κάπου σαφής αναφορά για την ελάχιστη απόσταση, τότε με όλα τα παραπάνω και τις προηγούμενες συζητήσεις του παρόντος θέματος συμπεραίνεται ότι δεν προβλέπεται ελάχιστη απόσταση στα εκτός σχεδίου (προβλεπότανε βέβαια μέγιστη, η οποία παρεπιπτόντως όπως έχει συζητηθεί έχει καταργηθεί)...

[Pavlos33]

Ναι έχεις δίκιο στο ότι έχουμε για μια ακόμη φορά "αφηρημένη" ερμηνεία. Στην εγκ. 12/86 σε εφαρμογή του ΓΟΚ είχε ξεκαθαρίσει ότι η ελάχιστη απόσταση μεταξύ κτιρίων στο ίδιο γήπεδο ήταν 3+0,1 Η δηλαδή για χρήση κατοικία τα 3,75 μ. Μετά εφαρμόστηκε ο ΝΟΚ άλλαξε δυο φορές η διατύπωση της  διάταξης του άρθρου 6 (φεκ 270 δ) αλλά θα μπορούσαμε να ισχυριστούμε λαμβάνοντας υπόψιν το πεδίο εφαρμογής του ΝΟΚ που λέει ότι όταν διατάξεις του ΓΟΚ ή προγενέστερες δεν αντιβαίνουν στον κανονισμό παραμένουν σε ισχύ. Από την άλλη η παραπάνω ελάχιστη απόσταση αναφερόταν σε εγκύκλιο και όχι σε κανονισμό. Απαιτείται ακόμη μια φορά τροποποίηση του συγκεκριμένου εδαφίου με σαφή διατύπωση για την ελάχιστη απόσταση μεταξύ των κτιρίων όταν το ΣΑ το επιτρέπει.

[dimitris GM]

και γιατι να μην θεωρησουμε οτι, μετα την καταργηση της μεγιστης αποστασης που οριζεται με αυτο:

ΑΡΘΡΟΝ-155 ν. 4495
Στο εδάφιο ββ της περιπτ.α της παρ.1 του Αρθ-6  του ΠΔ/24-5-85 , όπως τροποποιήθηκε με την παρ.1.1 του Αρθ-22 του Ν-4258/14 (ΦΕΚ-94/Α/14) διαγράφεται η φράση "ή και σε περίπτωση που προβλέπονται περισσότερα ανεξάρτητα κτίρια αυτά δεν δύναται να είναι περισσότερα από τρία και δεν δύναται να απέχουν, ανά δύο, απόσταση μεγαλύτερη του 2Δ, όπως το Δ ορίζεται στο Αρθ-3 του Ν-4067/12". 

- σε ξεχωριστα κτισματα, καταργηθηκε η εννοια του περιορισμου του 2Δ

αρα,    η μεγιστη/μικροτερη -γενικα η απόσταση-  κρινεται απο το ΣΑ

- και η ελαχιστη ακολουθει τον κανονα του 1,20 [αν συνδεονται μεταξυ τους]

με μονο οριο το πλατος της συνδεσης του 1,20 μ. οταν προκειτα για συνθεση περισσοτερων ογκων

εδιτ

το θεμα ειναι, επισης, εάν εχει εκδοθει αυτη η αποφαση του Υπουργου, που προβλεπει το αρθρο 6 του Δ 270.

"Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και κάθε άλλου συναρμόδιου Υπουργού δύναται να καθορίζεται κάθε αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή της παρούσας, καθώς και περιπτώσεις τυχόν εξαιρέσεων όταν αυτές επιβάλλονται από εγκρίσεις άλλων φορέων ή υπηρεσιών σύμφωνα με ειδικότερες διατάξεις.»"

ή εάν, καθε ΣΑ, κρινει και αποφασιζει κατα το δοκουν και με βαση τις προσωπικες αποψεις και αντιληψεις των μελών του.

Edited Οκτώβριος 29 , 2019 by Pavlos33

[Eleni Kl]

Καλησπέρα σας,

Ειμαι νέα μηχανικός και έχω κάποιες απορίες σχετικά με την απόσταση των κτιρίων σε εκτός σχεδίου.  Σχεδιάζω δύο ανεξάρτητες κατοικίες στο ίδιο γήπεδο.  Με δεδομένη την οριζόντια ιδιοκτησία (που απ' ότι έχω καταλάβει μόνο οριζόντια έχουμε στα εκτός σχεδίου πια),  καταλαβαίνω και από την παραπάνω συζήτηση  (αλλά και απο το απόσπασμα του ΦΕΚ 94Α/14-04-2014) ότι υπάρχει μια μέγιστη απόσταση 2Δ και ένα μέγιστο πλήθος όγκων, 3. Οι ερωτήσεις μου είναι οι εξής:

1.Το απόσπασμα αυτό του ΦΕΚ αφορά μια ιδιοκτησία/κατοικία ή και περισσότερες στο ίδιο γήπεδο; Δηλαδή αυτές οι μέγιστες αποστάσεις ισχύουν τόσο για την ίδια  την ιδιοκτησία, όσο και για τις διαφορετικές μεταξύ τους;

2.Θεωρητικά όσες κατοικίες και να χτίσεις πρέπει να φαίνονται σαν 'ενιαίο κτίριο'? Το 'ενιαίο κτίριο'  και η διάσπαση έχει να κάνει με το ιδιοκτησιακό καθεστώς;

3.Επίσης, υπάρχει ελάχιστη απόσταση κτιρίων? (Τόσο στην ίδια την ιδιοκτησία με ανεξάρτητους όγκους όδο και μεταξύ δυο διαφορετικών)  

Σας ευχαριστώ πολύ για τη βοήθειά σας!!

[tetris]

Το άρθρο 6 παρ. 1 όπως τροποποιήθηκε με  το Αρθ-155  του Ν-4495/17 ΦΕΚ-167/Α/3-11-17 και ισχύει:

Προκειμένου για την ανέγερση κατοικιών εφαρμόζονται και οι ακόλουθοι ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης επιπλέον των όσων αναφέρονται στο Αρθ-1   του παρόντος.  
"α) Επιτρέπεται η διάσπαση του ενιαίου κτιρίου μετά τη σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και με τις εξής προϋποθέσεις: 
αα) Τα επί μέρους, μετά τη διάσπαση, κτίρια σε κάθε περίπτωση αποτελούν ένα ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο, 
ββ) Στην περίπτωση που προβλέπεται ενιαίο κτίριο το οποίο αποτελεί σύνθεση περισσοτέρων όγκων, η σύνδεση αυτών επιβάλλεται να έχει πλάτος κατ’ ελάχιστον 1,20 μ. και προσμετράται τουλάχιστον σε έναν από τους συντελεστές δόμησης ή κάλυψης 

[Pavlos33]

10 ώρες πριν, Eleni Kl said:

....έχω κάποιες απορίες σχετικά με την απόσταση των κτιρίων σε εκτός σχεδίου.  Σχεδιάζω δύο ανεξάρτητες κατοικίες στο ίδιο γήπεδο.  Με δεδομένη την οριζόντια ιδιοκτησία (που απ' ότι έχω καταλάβει μόνο οριζόντια έχουμε στα εκτός σχεδίου πια),  καταλαβαίνω και από την παραπάνω συζήτηση  (αλλά και απο το απόσπασμα του ΦΕΚ 94Α/14-04-2014) ότι υπάρχει μια μέγιστη απόσταση 2Δ και ένα μέγιστο πλήθος όγκων, 3. Οι ερωτήσεις μου είναι οι εξής:
1.Το απόσπασμα αυτό του ΦΕΚ αφορά μια ιδιοκτησία/κατοικία ή και περισσότερες στο ίδιο γήπεδο; Δηλαδή αυτές οι μέγιστες αποστάσεις ισχύουν τόσο για την ίδια  την ιδιοκτησία, όσο και για τις διαφορετικές μεταξύ τους;

2.Θεωρητικά όσες κατοικίες και να χτίσεις πρέπει να φαίνονται σαν 'ενιαίο κτίριο'? Το 'ενιαίο κτίριο'  και η διάσπαση έχει να κάνει με το ιδιοκτησιακό καθεστώς;

3.Επίσης, υπάρχει ελάχιστη απόσταση κτιρίων? (Τόσο στην ίδια την ιδιοκτησία με ανεξάρτητους όγκους όδο και μεταξύ δυο διαφορετικών)  

Καλημέρα συναδέλφισα.  Δες και τα αμέσως προηγούμενα ποστ. Προσωπικά δεν έχω ακόμη βεβαιωθεί μετά τις τροποποιήσεις για το ποια μπορεί να είναι η ελάχιστη απόσταση μεταξύ των κτιρίων. Αναφέρω τις αμφιβολίες μου σε προηγούμενη δημοσίευση.

[Eleni St]

Οι πελάτες θα ήθελαν δύο κατοικίες με διάσπαση (δύο όγκοι ασύνδετοι) σε εκτός σχεδίου αλλά θα ήθελαν η άδεια της δεύτερης κατοικίας να εκπονηθεί αργότερα. Είναι αυτό εφικτό ή θα ήταν καλύτερη πρακτική να εκπονηθεί η άδεια και για τους δύο όγκους σε μία άδεια ώστε να περάσει μία φορά ΣΑ. Επίσης θα ήταν και τα έξοδα της άδειας λιγότερα αν πηγαίναμε για την άδειοδότητση και των δύο κατοικιών ταυτόχρονα; 

Σας ευχαριστώ πολύ!

 

[Eleni St]

On 12/17/2019 at 12:43 PM, Eleni St said:

Οι πελάτες θα ήθελαν δύο κατοικίες με διάσπαση (δύο όγκοι ασύνδετοι) σε εκτός σχεδίου αλλά θα ήθελαν η άδεια της δεύτερης κατοικίας να εκπονηθεί αργότερα. Είναι αυτό εφικτό ή θα ήταν καλύτερη πρακτική να εκπονηθεί η άδεια και για τους δύο όγκους σε μία άδεια ώστε να περάσει μία φορά ΣΑ. Επίσης θα ήταν και τα έξοδα της άδειας λιγότερα αν πηγαίναμε για την άδειοδότητση και των δύο κατοικιών ταυτόχρονα; 

Σας ευχαριστώ πολύ!

 

Είμαι νέα μηχανικός και όχι πολύ έμπειρη, υπάρχει κανείς που να μπορεί να με βοηθήσει; Επίσης διαβάζω πως σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας δεν επιστέπεται στα εκτός σχεδίου. Τώρα που επιτρέπονται 2 ανεξάρτητες κατοικίες (όγκοι ασύνδετοι εφόσον ανήκουν σε εννιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο - ότι σημαίνει αυτό για κάθε ΣΑ) μπορεί να γίνει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας για αυτούς ή μπέπει να είναι με κάποιον δομικό τρόπο συνενωμένοι; Ευχαριστώ πολύ και πάλι.

[Ellital]

@Eleni St σύσταση καθέτου σε Εκτός Σχεδίου όντως δεν γίνεται, έλεγξε όμως πώς μπορεί να γίνει έμμεσα με διαφορετικό τρόπο αυτό που θέλεις (δεν έχω έγκυρη απάντηση αλλά γνωρίζω πως κάπως γίνεται)... όσον αφορά την άδεια της δεύτερης κατοικίας (να γίνει αργότερα), θεωρώ πως σε κάθε περίπτωση είναι καλύτερο η μελέτη να γίνεται εξ' αρχής ώστε να αποφευχθούνε μελλοντικές ασυμβατότητες όσον αφορά τη γενικότερη διάταξη και αξιοποίηση του χώρου κλπ... καλό είναι να το ξεκαθαρίσεις στον πελάτη ώστε να το έχει υπόψιν (έτσι θα είσαι και κατοχυρωμένη μελλοντικά αν η μελέτη σου για μια κατοικία είναι άρτια αλλά δεν ισχύει το ίδιο για μελλοντική επέκταση) ενώ παράλληλα θα είναι σαφής η στάση σου χωρίς να φαίνεται ότι το κάνεις και μόνο για να έχεις μεγαλύτερο κέρδος (μεγαλύτερο κόστος μελέτης)...

 

@Pavlos33 η ελάχιστη απόσταση πρέπει να είναι 3,75 μ.