Δημοτικές οδοί εκτός σχεδίου (Εγκ. 472/3-2-2014) - Αρτιότητα Αγροτεμαχίων

[pa_haraxis]

Συνάδελφοι αντιμετωπίζω την εξής περίπτωση: 

Σε εκτός σχεδίου περιοχή (εντός ΖΟΕ του 1983 με όριο κατάτμησης τα 10 στρέμματα) υφίσταται αγροτεμάχιο εμβαδού 20 στρεμμάτων με συμβόλαιο αγοράς 1986.

Το 1989 εκδίδεται διαπιστωτική πράξη - βεβαίωση από τον Δήμο ότι εντός του εν λόγω ακινήτου διέρχεται δημοτική οδός που συνδέει δύο οικισμούς (όχι κύρια και μοναδική). Η δημοτική οδός χωρίζει το ακίνητο σε δύο τμήματα. Το 1990 μεταβιβάζεται τμήμα του ακινήτου εμβαδού 3 στρεμμάτων με την λογική ότι το ακίνητο έχει κατατμηθεί λόγω της διέλευσης δημοτικής οδού  εντός των ορίων του. Είναι νόμιμη η κατάτμηση? ο περιορισμός των 10 στρεμμάτων της ΖΟΕ δεν την καθιστά παράνομη?

Σήμερα ο ιδιοκτήτης θέλει να μεταβιβάσει το αγροτεμάχιο των 17 στρεμμάτων και ο αγοραστής επιθυμεί έκδοση οικοδομικής αδείας για ανέγερση κατοικίας. Είναι το αγροτεμάχιο αυτό άρτιο και οικοδομήσιμο σήμερα? 

 

 Η εγκύκλιος 472/3-2-2014 παρ 7/ 11 α αναφέρει ότι:

7. Παρ. 11α: Σε περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί με διοικητικές πράξεις Αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας, μπορούν να χορηγηθούν εγκρίσεις και άδειες δόμησης σύμφωνα με τις προγενέστερες του ανωτέρω χαρακτηρισμού διατάξεις, στα ακίνητα ή στα τμήματα των ακινήτων που είναι άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον αυτά εμπίπτουν εντός ζώνης 200μ από τον άξονα εθνικών ή επαρχιακών οδών ή εντός ζώνης 150μ από τον άξονα δημοτικών οδών.

Στις περιπτώσεις που ο χαρακτηρισμός της γεωργικής γης - γης υψηλής παραγωγικότητας έχει επέλθει με την έγκριση ΓΠΣ ή ΖΟΕ, τα άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα των ακινήτων που εμπίπτουν σε ζώνη 200μ από τον άξονα εθνικών και επαρχιακών οδών, μπορούν να οικοδομηθούν με τις προγενέστερες των ΓΠΣ - ΖΟΕ πολεοδομικές διατάξεις.

Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός της ανωτέρω ζώνης και εν μέρει εκτός αυτής, τότε στην περίπτωση που το εντός της ζώνης τμήμα δεν έχει την απαιτούμενη αρτιότητα, θεωρείται ότι εντός της ζώνης περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή, κατ’ αντιστοιχία των διατάξεων περί τεμνόμενων οικοπέδων του άρθρου 7 του από 24.4.1985 Π. Δ/τος (181 δ’) όπως ισχύει.

Τα ανωτέρω ισχύουν μέχρι την έκδοση της προβλεπόμενης ΚΥΑ της παρ. 2 του άρθρου 45 του ν.2637/1998.

Για την εφαρμογή της συγκεκριμένης διάταξης σχετικώς με την έννοια των δημοτικών οδών σημειώνουμε τα ακόλουθα :

• Από τα άρθρα 2 και 3 του Ν.3155/1955 προβλέπεται ειδική διαδικασία για την ανακήρυξη και τον καθορισμό των εθνικών και επαρχιακών οδών.
• Αντίθετα δεν προβλέπεται διαδικασία χαρακτηρισμού οδών ως δημοτικών. Η απόκτηση του ιδιαίτερου γνωρίσματος μιας οδού ως δημοτικής αποτελεί πραγματικό ζήτημα εφόσον ο νόμος δεν προβλέπει ειδική διαδικασία που να προσδίδει μια τέτοια ιδιότητα (ΑΠ.1038/1994,3174/2009).

Ο χαρακτηρισμός μιας οδού ως δημοτικής εναπόκειται στο όργανο εκείνο στο οποίο ανήκει κάθε φορά η αρμοδιότητα για την έκδοση σχετικής με τον ως άνω χαρακτηρισμό ή που προϋποθέτει τον χαρακτηρισμό πράξης (ΣΤΕ 2604/2008,4777/1995). Σε κάθε περίπτωση δημοτικοί οδοί θεωρούνται οι αναγνωρισμένοι ως τέτοιοι μέχρι σήμερα καθώς και όλοι οι δρόμοι εντός σχεδίου πόλεως, εντός ορίων οικισμού καθώς επίσης και αυτοί που εξυπηρετούν ανάγκες του Δήμου ή και συντηρούνται από αυτόν και σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Σύμφωνα με τα παραπάνω, όπου οι αρμόδιες υπηρεσίες για την έκδοση διοικητικών πράξεων (ΥΔΟΜ π.χ) έχουν κρίνει στο παρελθόν την ύπαρξη δρόμων και τον κοινόχρηστο χαρακτήρα αυτών, παρεμπιπτόντως στα πλαίσια έκδοσης διοικητικής πράξης (άδειας δόμησης π.χ με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, βεβαίωση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας) στα χωρικά πλαίσια του Δήμου αρμοδιότητάς τους, αυτοί οι δρόμοι θεωρείται ότι εξυπηρετούν ανάγκες του Δήμου και για την εφαρμογή της διάταξης νοούνται ως δημοτικοί δρόμοι. Επισημαίνεται ότι μετά τον ν.3852/2010 δεν υφίσταται διάκριση μεταξύ κοινοτικών και δημοτικών οδών.

 

Θεωρείτε ότι με την εγκύκλιο αυτή πλέον οι χαρακτηρισμένες από τους Δήμους ως Δημοτικές-Κοινοτικές οδοί εκτός σχεδίου πόλεως αποτελούν κοινόχρηστο δρόμο κατά την έννοια της παρ 1 του αρθρου 10 του Ν3212/03 που τροποποίησε την περίπτωση α της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 Π.Δ/τος (ΦΕΚ 270 Δ΄)?

[dimitris GM]

πρωτα να δεις αυτο

 

Δ 270

Ως Δημοτικοί ή Κοινοτικοί οδοί για την εφαρμογή του παρόντος
θεωρούνται οι οδοί που ενώνουν οικισμούς του αυτού δήμου ή κοινότητας
μεταξύ των ή οικισμούς ομόρων δήμων ή Κοινοτήτων ή με Διεθνείς Εθνικές
ή Επαρχιακές οδούς. Σε περίπτωση που μεταξύ των προαναφερομένων
οικισμών υπάρχουν περισσότερες της μιας Δημοτικοί ή κοινοτικοί οδοί που
συνδέουν αυτούς οι διατάξεις της παρούσης περίπτωσης έχουν εφαρμογή
μόνο σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο στην κυριώτερη από τις οδούς αυτές. Η
αναγνώριση των οδών αυτών σε κυριότερους ή μοναδικούς γίνεται με
απόφαση του οικείου Νομάρχη μετά από γνώμη του Συμβουλίου Χωροταξίας,
Οικισμού και Περιβάλλοντος του νομού.
γ) Αρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα που απομειούνται συνεπεία
απαλλοτριώσεων ή διανοίξεως διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών,
θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν
τα όρια αρτιότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις των γηπέδων των
προηγουμένων περιπτώσεων α και β.
δ) Σε περιπτώσεις αναδασμών τα γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται
σε δικαιούχους σε ανταλλαγή αρτίων και οικοδομησίμων γηπέδων θεωρούνται
άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια
αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων προηγουμένων περιπτώσεων α
και β.


***ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ:Βλέπε την εγκύκλιο 43165/2355/33/30.5.1989, "Εννοια της
παρ.2 του άρθρου 1 του π.δ./τος της 24.5.85, ΦΕΚ 270/Δ/31.5.85":
"Μετά από σχετικά ερωτήματα, διευκρινίζοντας την διάταξη της
παρ.2 του άρθρου 1 του π.δ./τος της 24.5.85 που ορίζει ότι

"όταν
περισσότερες της μιάς δημοτικές ή κοινοτικές οδοί συνδέουν οικισμούς
τότε οι διατάξεις που αφορούν την κατά παρέκκλιση αρτιότητα έχουν
εφαρμογή μόνο σε γήπεδα που έχουν πρόσωπο στην κυριότερη από τις οδούς
αυτές θεωρούμε ότι η αληθινή έννοια της προαναφερόμενης" διατάξεως
είναι η παρακάτω:
Η διαδικασία για την αναγνώριση των οδών σε κυριότερες ή
μοναδικές με απόφαση του Νομάρχη μετά γνώμη του ΣΧΟΠ νομού αφορά μόνο
τις περιπτώσεις που πλείονες οδοί συνδέουν τους ίδιους οικισμούς μεταξύ
των ή τον ίδιο οικισμό με εθνική ή επαρχιακή οδό, οπότε με την
προαναφερόμενη διαδικασία επιλέγεται η κυριότερη οδός για την οποία
ισχύουν οι παρεκκλίσεις αρτιότητας των παροδίων οικοπέδων. Αντίθετα δεν
έχει ισχύ η προαναφερόμενη διάταξη σε πλείονες οδούς που συνδέουν τον
ίδιο οικισμό αλλά με διαφορετικούς οικισμούς, διότι προφανώς δεν είναι
δυνατή η επιλογή του κυριοτέρου αφού οι οδοί που συνδέουν τον οικισμό
αυτόν με τον καθένα από τους άλλους αποτελεί για την μεταξύ τους
σύνδεση μία και μοναδική οδό που ενώνει δύο οικισμούς.
Επομένως οι παρεκκλίσεις της αρτιότητας των παροδίων οικοπέδων
εφαρμόζονται σε όλες αυτές τις οδούς που συνδέουν έναν οικισμό με
άλλους διαφορετικούς, ή έστω κι άν η σύνδεση αυτή γίνεται μέσω εθνικής
ή επαρχιακής οδού".

 

και το αρθρο- γριφο... 56 του 2937

στα ΠΜ

και

τα λεμε

[zulumpo]

Ίδιος προβληματισμό με τον προηγούμενο συνάδελφο,

Η ουσία του θέματος που κρατάω είναι ότι πρέπει να συνδέει οικισμούς, για να χαρακτηριστεί δημοτικός/κοινοτικός (ίδιο πράγμα πλέον), και άρα να έχει εφαρμογη το 270Δ ,να υπάρχει νομιμότητα μεταβιβάσεων συμβολαίων κ.α.

 

Στην περίπτωση μου που δεν συνδέει οικισμούς η υπο εξέταση οδός, είναι μεταγενέστερη του 1923, αλλα ειναι στην πράξη κοινόχρηστη οδός, και υπάρχει διοικητική πράξη (ο.α.) που τον αναγνωρίζει ως οδό, πως μπορεί να αντιμετωπιστεί, χαρακτηριστεί?

 

Γνωρίζοντας ότι υπάρχουν οι "νόμιμοι" οδοί:

α. Αυτοί για τους οποίους υπάρχει διαπιστωτική απόφαση νομάρχη->φεκ.

β. Δρόμοι από απαλλοτρίωση.

γ. Δρόμοι προ 1-3-1924.

 

Ευχαριστώ

Edited Φεβρουάριος 26 , 2018 by zulumpo

[netmin909]

Συνάδελφοι καλησπέρα θα ήθελα την γνώμη σας.

Το 1975 αγοράζει ενας συνεταιρισμός μία έκταση 200 στρεμμάτων απο εναν ιδιοκτήτη μας πολυ μεγαλύτερης έκτασης περίπου 1500 στρεμμάτων.

Η ευρύτερη περιοχή έχει διανομη ετους 1935 αλλά οι συγκεκριμένες εκτάσεις είναι ιδοκτησίες.

Το συμβολαίο μου λέει, οτι δυτικά συνορεύει με αγροτικό δρόμο ο οποίος έχει αφεθεί απο τον πωλητή.

Ο δρόμος είναι χωματόδρομος, υπαρκτός έχει συνολικό μήκος κ περίπου 5 km και εξυπηρετεί πάρα πολλές ιδιοκτησίες.

Ο δρόμος φαίνεται και στα διαγράμματα της διανομής στην ίδια θέση, έχει ξεχωριστό αριθμό και στον πίνακα γράφει Είδος: Δρόμος, Ιδιοκτήτης: O προκάτοχος μου.

Δυστυχώς πουθενά δεν εξυπηρετεί τεμάχιο διανομής παρά μόνο ιδιοκτησίες. Ξεκινάει από μία κύρια δημοτική οδό και καταλήγει σε μία επαρχιακή.

Στην περιοχή συντάσσεται εθνικό κτηματολόγιο και επίκειται ανάρτηση.

Στην πρώτη ανάρτηση φερόμενος ιδιοκτήτης θα είναι η Δ/νση Πολιτικής Γης, χώρις όμως να το έχει δηλώσει...

Το ερώτημα προφανές:

Μπορώ πιστεύετε να προχωρήσω σε κατάτμηση και να προκύψουν άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα?

Το οριο κατάτμησης είναι 10 στρέμματα.

Σας ευχαριστώ.

 

[dimitris GM]

ιδιοκτητης του γηπεδου ειναι ο συνεταιρισμος...

εχει  καταστατικο  και εχει "σκοπο" την "πολεοδομηση" της έκτασης και την "μεταβιβαση " με κληρωση στα μελη του

τις προαλλες το συζητουσαμε με τον νβρ

δες για λεπτομέρειες το  αρθρο 148 παρ. 5 του 4495

 

 

Edited Απρίλιος 8 , 2018 by dimitris GM

[netmin909]

Σε ευχαριστώ θα το δω και θα επανέλθω.

βεβαια το ΓΠΣ εκεί δίνει λοιπή γεωργική γη μέγιστη δόμηση 200τ.μ.

οσον αφορά τον δρόμο ποια η γνώμη σας?

 

[netmin909]

On 4/8/2018 at 10:58 AM, dimitris GM said:

ιδιοκτητης του γηπεδου ειναι ο συνεταιρισμος...

εχει  καταστατικο  και εχει "σκοπο" την "πολεοδομηση" της έκτασης και την "μεταβιβαση " με κληρωση στα μελη του

τις προαλλες το συζητουσαμε με τον νβρ

δες για λεπτομέρειες το  αρθρο 148 παρ. 5 του 4495

 

 

Νομίζω οτι δεν μπορώ να πάω με αυτό γιατί  αναφέρει ότι στην περιοχή πρέπει να προβλέπεται ΠΕΡΠΟ στην περίπτωση μου δεν ισχύει.