Ερώτηση σχετικά με ΝΟΚ και κλιμακοστάσια

[Mindfield]

Καλησπέρα, 

 

Σε κτίριο που με βάση τον παλαιό κανονισμό υπήρχε η δυνατότητα να κτιστεί ακόμα ένα διαμέρισμα με επιφάνεια 70 τ.μ. καταθέσαμε αίτηση για οικοδομική άδεια ανέγερσης ενός ακόμα ορόφου με συνολική επιφάνεια 90 τ.μ. υπολογίζοντας ότι με τον νέο κανονισμό μπορούσαμε να χρησιμοποιήσουμε τις επιφάνειες των κλιμακοστασίων και των κοιν. χώρων. Στο ραντεβού με την πολεοδομία μας ενημέρωσαν ότι επειδή το οικόπεδο είναι εξ' αδιαιρέτου, και στο άλλο τμήμα του οικοπέδου (αυτό που δεν ανήκει σε εμάς) υπάρχει επίσης κτίριο, θα πρέπει να τους παραχωρήσουμε τα μισά τ.μ. από τα δικά μας κλιμακοστάσια - κοιν. χώρους. Αν και αυτό δεν μου φαίνεται τόσο λογικό, αφού και το άλλο κτίριο έχει κλιμακοστάσια οπότε αν έπρεπε να μοιραστούμε κάτι θα έλεγα ότι πρέπει να μοιραστούμε τα τετραγωνικά από το σύνολο των κλιμακοστασίων των δύο κτιρίων, είπαμε να συνεχίσουμε χωρίς ενστάσεις αφού τα υπολειπόμενα απο τη μοιρασιά τ.μ. μας έφταναν για να φτάσουμε στα πολυπόθητα 90 τ.μ. Στην πορεία ο μηχανικός με τον οποίο συνεργάζομαι μου είπε ότι απο την πολεοδομία τέθηκε ζήτημα τυχουσών αυθαιρεσιών και ενώ το δικό μας κτίριο είναι καθ΄όλα νόμιμο, στο διπλανο (αυτό που πρέπει να τους παραχωρήσουμε και τα τμ απο τα κλιμακοστάσιά μας) υπάρχουν συνολικά 12 περίπου τ.μ. κλειστών ημιυπαιθρίων και ως εκ τούτου εμείς δεν δικαιούμαστε να ευεργετηθούμε απο τα κλιμακοστάσια-κοιν. χώρους καθόλου! Δηλαδή χάνουμε κάθε δυνατότητα επέκτασης της οικοδομήσιμης επιφάνειας κάνοντας χρήση του ΝΟΚ. Επειδή δεν είμαι πολιτικός μηχανικός και δεν έχω επαρκείς γνώσεις επι του θέματος, γνωρίζει κάποιος αν υπάρχει τρόπος να ανατρέψω αυτή τη δυσάρεστη εξέλιξη? Υπάρχει κάποια διαφορά αν οι κάτοικοι του διπλανού κτιρίου έχουν τακτοποιήσει τους ημιυπαίθριους χώρους τους? (για να τους ρωτήσω αν είναι). Στέκει να ζητήσω απο τη μηχανικό της πολεοδομίας να προσμετρήσει τα τ.μ. που τους παραχωρούμε απο τα κλιμακοστάσιά μας προκειμένου να καλυφθούν οι αυθαιρεσίες τους? (αυτό πρέπει να ήταν μεγάλη κοτσάνα αλλά είμαι απελπισμένος, συγχωρέστε με). Επίσης ο μηχανικός που έχει αναλάβει την άδεια μου είπε ότι ακόμα και στην περίπτωση που δεν μας δώσουν επιπρόσθετα τετραγωνικά απο τους υπόλοιπους κοινόχρηστους χώρους, θα μας δώσουν τα τετραγωνικά που αντιστοιχούν στο κλιμακοστάσιο του δικού μας ορόφου (περίπου 10) οπότε θα πάμε το ελάχιστο για 80 τ.μ. επιφάνεια διαμερίσματος. Αυτό μπορεί να το επιβεβαιώσει κάποιος?

Οποιοδήποτε σχόλιο ή βοήθεια επι του θέματος θα εκτιμηθεί ιδιαίτερα!

 

 

Ευχαριστώ

Edited Μάρτιος 27 , 2015 by Mindfield

[ΚΑΝΑ]

Αναφέρεστε αρχικά για  εξ αδιαιρέτου αλλά λίγο πιο κάτω μιλάτε

για τμήμα του οικοπέδου (αυτό που δεν ανήκει σε εμάς)

 

Δηλ Δεν υπάρχει κάθετος συνιδιοκτησία μετά οριζοντίων?

αλλά το έχετε χωρισμένο με τα λόγια!

[Mindfield]

Αναφέρεστε αρχικά για  εξ αδιαιρέτου αλλά λίγο πιο κάτω μιλάτε

για τμήμα του οικοπέδου (αυτό που δεν ανήκει σε εμάς)

 

Δηλ Δεν υπάρχει κάθετος συνιδιοκτησία μετά οριζοντίων?

αλλά το έχετε χωρισμένο με τα λόγια!

 

Δεν εκφράστηκα σωστά, υπάρχουν συμβόλαια που χωρίζουν τις δύο ιδιοκτησίες.

[ΚΑΝΑ]

έχει σημασία να μας αναφέρεις τη λεπτομερή περιγραφή καθέτων

γιατί υπάρχουν 2 τρόποι καθέτων

Ο πρώτος τρόπος χωρίζει το οικόπεδο σε 2 κάθετες

(με λεπτομερή περιγραφή διαστάσεων κάθε τμήματος και ποσοστό ιδιοκτησίας -

οπότε ξεκαθαρίζει συγχρόνως και η αποκλειστική χρήση εκάστου τμήματος)

 

και ο άλλος τρόπος

Την κάθε οικοδομή την ονοματίζει ως κάθετο (δίνοντας  ποσοστά συνιδιοκτησίας εκάστης οικοδομής-

οπότε σε' αυτή την περίπτωση δεν ξεκαθαρίζεται η αποκλειστική χρήση του οικοπέδου-το οποίο οικόπεδου παραμένει εξ αδιαιρέτου)

 

Από τις 2 καθέτους η πρώτη είναι η πλέον προτιμότερη γιατί παρουσιάζει αρκετά πλεονεκτήματα 

[Mindfield]

έχει σημασία να μας αναφέρεις τη λεπτομερή περιγραφή καθέτων

γιατί υπάρχουν 2 τρόποι καθέτων

Ο πρώτος τρόπος χωρίζει το οικόπεδο σε 2 κάθετες

(με λεπτομερή περιγραφή διαστάσεων κάθε τμήματος και ποσοστό ιδιοκτησίας -

οπότε ξεκαθαρίζει συγχρόνως και η αποκλειστική χρήση εκάστου τμήματος)

 

και ο άλλος τρόπος

Την κάθε οικοδομή την ονοματίζει ως κάθετο (δίνοντας  ποσοστά συνιδιοκτησίας εκάστης οικοδομής-

οπότε σε' αυτή την περίπτωση δεν ξεκαθαρίζεται η αποκλειστική χρήση του οικοπέδου-το οποίο οικόπεδου παραμένει εξ αδιαιρέτου)

 

Από τις 2 καθέτους η πρώτη είναι η πλέον προτιμότερη γιατί παρουσιάζει αρκετά πλεονεκτήματα 

 

Το συμβόλαιο που έχω στα χέρια μου αναφέρει τις διαστάσεις κάθε ορόφου και το ποσοστό οικοπέδου εξ αδιαιρέτου. Δεν ξέρω αν βοηθάω με αυτό. Ο χώρος που θέλουμε να φτιάξουμε το διαμέρισμα αναφέρεται ότι "δεν είναι κοινόχρηστον και κοινόκτητον, ανήκει στον ωδε δικαιούχον κατα πλήρη κυριότητα νομή και κατοχή με 250/1000 εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου και το δικαίωμα υψούν προσθήκης ορόφων όπερ δικαίωμα παρακτατά ο οικοπεδούχος δια τον εαυτό του και τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους του, ο οποίος εδικαιούται να εγείρει στο άνω δώμα ορόφους όσοι και αν επιτραπούν στο μέλλον". 

 

Προσθήκη: βρήκα και ένα άλλο έγγραφο με τίτλο " Σύσταση ανεξαρτήτων διακεκριμένων ιδιοκτησιών"

Αναφέρει: Το ως ανω οικόπεδο εις τα κάτωθι δύο τμήματα εκαστο των οποίων περιέρχεται εις εν των ωδε συμβαλλομένων μερών όπερ και θα δικαιούται να κάνει αποκλειστική χρήση του αυτώ περιερχομένου τμήματος. Ανεγείρων επι τούτου κτίσματα καθόλη την επιτρεπομένη επιφάνεια και ύψος. 

 

Στη συνέχεια λέει: εις τον Ν... Χ.... περιέρχεται το τμήμα του όλου οικοπέδου το εμφαινόμενου εις το ανωτέρον απο οκτώβριο 1976 διάγραμμα το συνημμένον εις το υπ αριθμόν ...... συμβόλαιον υπο τα κεφαλαία αλφαβητικά ψηφία ΑΒΜΑ εκτάσεως μέτρων τετραγωνικών 180,70 συνορευόμενο Νοτιοανατολικώς επι πλευράς Α έως Β του άνω διαγράμματος και επι προσώπου μέτρων 9 με την οδο ....... Βορειοανατολικώς επι πλευράς ΒΝ του άνω διαγράμματος μέτρων 20 και 21 με ιδιοκτησία Ε.......Τ........., Βορειοδυτικώς επι πλευράς ΜΝ του άνω διαγράμματος με υπόλοιπο τμήμα του όλου οικοπέδου συνιδιοκτησίας απάντων των ώδε συμβαλλομένων όπερ και περιέρχεται κατα τα τα κατωτέρω εις τους αφετέρου ώδε συμβαλλομένους και νοτιοδυτικώς [..]

Edited Μάρτιος 27 , 2015 by Mindfield

[Mindfield]

Επανέρχομαι καθώς διαβάζοντας τις ισχύουσες διατάξεις μου έχουν γεννηθεί κάποιες απορίες.

 

1) στον νόμο 4067/12 το δ) της παράγραφου 6 του άρθρου 11 αναφέρεται σε "κτίρια που δεν έχουν αυθαίρετη δόμηση και έχουν υπόλοιπο σ.δ".

 

Η λέξη "κτίρια" είναι σαφές αν αναφέρεται συγκεκριμένα στο κτίριο όπου θα αναγερθεί η νέα οικοδομή ή αν περιλαμβάνει και τα κτίρια των υπόλοιπων κάθετων συνιδιοκτησιών που έχουν οριστεί?

 

2) στον νόμο 4258/14 στην παράγραφο 11 του άρθρου 5 αναφέρεται: ]

 

Η περίπτωση δ΄ της παρ. 6 του άρθρου 11 τουν. 4067/2012 (Α΄ 79), αντικαθίσταται ως εξής:«δ. Η επιφάνεια των υποχρεωτικών σύμφωνα με τον κτιριοδομικό κανονισμό κοινόχρηστων κλιμακοστασίων συμπεριλαμβανομένων των ανελκυστήρων και των πλατύσκαλων και για επιφάνεια έως 25 τ.μ. ανά όροφο και ανά κλιμακοστάσιο και 40 τ.μ. στο επίπεδο της εισόδου του κτιρίου που διαθέτει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο.

Σε περίπτωση προσθήκης σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο τουλάχιστον 10 τ.μ., καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις του παρόντος, το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011.»

 

αυτό σημαίνει ότι αν ο συνιδιοκτήτης έχει τακτοποιήσει την αυθαιρεσία του ευεργετούμαι απο τ.μ. των κλιμακοστασίων?

 

 

3) στον νόμο 4178/13 στην παράγραφο 2 του άρθρου 25 αναφέρεται

 

"Στην περίπτωση που το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μέχρι τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών, την έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης, που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία."

 

η παραπάνω διατύπωση θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για να διεκδικήσω τα τ.μ των κλιμακοστασίων ανεξάρτητα απο το αν έχει αυθαιρεσίες (τακτοποιμένες ή μη) ο συνιδιοκτήτης της άλλης κάθετης ιδιοκτησίας?

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για οποιαδήποτε τοποθέτηση επι του θέματος και ελπίζω να μην κούρασα.

[ΚΑΝΑ]

Επανέρχομαι καθώς διαβάζοντας τις ισχύουσες διατάξεις μου έχουν γεννηθεί κάποιες απορίες.

 

1) στον νόμο 4067/12 το δ) της παράγραφου 6 του άρθρου 11 αναφέρεται σε "κτίρια που δεν έχουν αυθαίρετη δόμηση και έχουν υπόλοιπο σ.δ".

 

Η λέξη "κτίρια" είναι σαφές αν αναφέρεται συγκεκριμένα στο κτίριο όπου θα αναγερθεί η νέα οικοδομή μόνο του δικού σου ή αν περιλαμβάνει και τα κτίρια των υπόλοιπων κάθετων συνιδιοκτησιών που έχουν οριστεί? 

 

2) στον νόμο 4258/14 στην παράγραφο 11 του άρθρου 5 αναφέρεται: ]

 

Η περίπτωση δ΄ της παρ. 6 του άρθρου 11 τουν. 4067/2012 (Α΄ 79), αντικαθίσταται ως εξής:«δ. Η επιφάνεια των υποχρεωτικών σύμφωνα με τον κτιριοδομικό κανονισμό κοινόχρηστων κλιμακοστασίων συμπεριλαμβανομένων των ανελκυστήρων και των πλατύσκαλων και για επιφάνεια έως 25 τ.μ. ανά όροφο και ανά κλιμακοστάσιο και 40 τ.μ. στο επίπεδο της εισόδου του κτιρίου που διαθέτει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο.

Σε περίπτωση προσθήκης σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο τουλάχιστον 10 τ.μ., καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις του παρόντος,σε περίπτωση που εσύ ο ίδιος δεν έχεις αυθαιρεσίες στην οικοδομή σου -οπότε θα μπορούσες να τις νομιμοποιήσεις αφού πρώτα τις δήλωνες  στο Ν 4178 και προπλήρωνες μόνο το παράβολο-αυτά δεν σε αφορά το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011.»

 

αυτό σημαίνει ότι αν ο συνιδιοκτήτης έχει τακτοποιήσει την αυθαιρεσία του ευεργετούμαι απο τ.μ. των κλιμακοστασίων? (αυτό αφορά το συνιδιοκτήτη σου-που μπορεί και εκείνος να κάνει ότι σου γράφω στο β' )

 

 

3) στον νόμο 4178/13 στην παράγραφο 2 του άρθρου 25 αναφέρεται

 

"Στην περίπτωση που το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μέχρι τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών, την έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης, που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία." εδώ βρίσκεται όλο το ζουμί της υπόθεσής σου

 

η παραπάνω διατύπωση θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για να διεκδικήσω τα τ.μ των κλιμακοστασίων ανεξάρτητα απο το αν έχει αυθαιρεσίες ναι (τακτοποιμένες ή μη-δεν σε ενδιαφέρει αν είναι τακτοποιημένες ή όχι -αλλά πρέπει ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΑ  ο μηχανικός σου να τις εμφανίσει στο Τ.Δ και λοιπά σχέδια όπως κυρίως στο δ.δ -ΔΗΛΑΔΗ ...τον καρφώνεις,,με συνέπεια να χαλάσουν οι σχέσεις σας ..με συνέπεια στην υγεία σας κλπ) ο συνιδιοκτήτης της άλλης κάθετης ιδιοκτησίας?

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για οποιαδήποτε τοποθέτηση επι του θέματος και ελπίζω να μην κούρασα.

Επειδή στην Υ.ΔΟΜ κάπου τα ερμηνεύουν λάθος δες και τα παρακάτω 

(από τα οποία στην περίπτωση ΚΑΘΕΤΟΥ το κάθε κλιμακοστάσιο καθίσταται υποχρεωτικό για το κάθε κτίσμα)

Κτιριοδομικός κανονισμός

Άρθρο 13

2. Για την κυκλοφορία ατόμων και μεταφορά αντικειμένων μεταξύ διαδοχικών ορόφων σε κανονικές συνθήκες λειτουργίας, απαιτείται σε κάθε κτίριο μία τουλάχιστον κλίμακα ελεύθερου πλάτους τουλάχιστον 1,20 μ.

 Κατ’ εξαίρεση, το ελεύθερο πλάτος της αρκεί να είναι 0,90 μ. σε κτίρια με χρήση κατοικίας με τρεις ή λιγότερους ορόφους (όπου προσμετράται και τυχόν PILOTIS), έκτος τυχόν υπογείου. Το ελεύθερο πλάτος της αρκεί να είναι 0,60 μ. όταν είναι εσωτερική κλίμακα μιας ενιαίας κατοικίας……..

3. Για την ασφαλή διαφυγή των ατόμων σε περίπτωση κινδύνου, οι κλίμακες κατασκευάζονται (αριθμός, μορφή, θέση και πλάτος) όπως προκύπτει από τον κανονισμό πυροπροστασίας κτιρίων που καλύπτει και τις απαιτήσεις διαφυγής σε περίπτωση σεισμού.

5. Σε κτίρια που εξυπηρετούνται στο σύνολό τους με μία μόνο κλίμακα, η κλίμακα αυτή προσμετράται για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης που πραγματοποιείται στο οικόπεδο.

          Σε κτίρια που εξυπηρετούνται σε όλη την επιφάνεια τους με δύο ή περισσότερες κλίμακες, προσμετρώνται για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης που πραγματοποιείται στο οικόπεδο μία κλίμακα ανά 500 τετραγωνικά μέτρα κάλυψης του οικοπέδου. Δηλαδή προσμετρώνται μία κλίμακα για κάλυψη μέχρι 500 τετραγωνικά μέτρα, δύο κλίμακες για κάλυψη μέχρι 1.000 τετραγ. μέτρα, τρεις κλίμακες για κάλυψη μέχρι 1.500 τετραγωνικά μέτρα και ούτω καθ’ εξής.

          Οι υπόλοιπες κλίμακες του κτιρίου εφόσον εξυπηρετούν το αυτό τμήμα που εξυπηρετούν οι παραπάνω κλίμακες δεν προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης που πραγματοποιείται στο οικόπεδο, θεωρούμενες κλίμακες κινδύνου, πρόσθετες

στις απαιτούμενες για την εξυπηρέτηση σε συνθήκες κανονική λειτουργίας.

          Όταν οι κλίμακες αυτές έχουν διαφορετικά ελεύθερα πλάτη, οι προσμετρούμενες στο συντελεστή δόμησης είναι αυτές που έχουν τα μεγαλύτερα πλάτη.

[Mindfield]

Σας ευχαριστώ για την απάντηση. Το κακό είναι ότι η υπάλληλος της πολεοδομίας δεν μοιάζει να συμμερίζεται την ίδια ερμηνεία του νόμου με εσάς και εμένα. Τις επόμενες ημέρες θα έχω νεώτερα για το θέμα, αν προκύψει κάτι άξιο λόγου θα το αναφέρω.