Συσταση Κάθετης χωρίς αντιστοιχία εμβαδού / δικαιώματος

[dimitris GM]

προφανως...

 

το  αριστο θα ηταν η ανεξαρτησια καθε καθετης

αλλά,

αν μονον με κοινης χρησης διοδο μπορει να γινει η συσταση

 

θα  το αντιμετωπισεις   αναλογα..

[apier]

Ξαναρωταω λοιπόν εγώ τώρα:

Μπορεί σήμερα να γίνει σύσταση καθέτων,

των οποίων τα εμβαδά δεν θα αθροιζουν το οικόπεδο / γήπεδο,

ή / και των οποίων τα ποσοστά δεν θα αντιστοιχούν στα εμβαδά;

Μπορεί σήμερα, ενάντια στον ΝΟΚ,

να γίνει οποιαδήποτε "μεταφορά" συντελεστή από κάθετη σε κάθετη;

[tetris]

Κι εγώ απαντώ ξανά,

Η δημιουργία διόδου πρόσβασης ΔΕΝ είναι κάθετη, κι επιτρέπεται από τη νομοθεσία (ακόμη και ως δουλεία).

Η δίοδος αυτή έχει επιφάνεια (η οποία αθροιζόμενη με τις επιφάνειες τω καθέτων μας δίνει το συνολικό εμβαδόν του οικοπέδου), αλλά ΔΕΝ έχει ποσοστό επί του οικοπέδου (*), ούτε συμμετοχή σε δόμηση και κάλυψη

Τα  ποσοστά, επιμερίζονται ΜΟΝΟ στα τμήματα που προορίζονται για ανέγερση οικοδομής (κάθετες) έτσι ώστε το κάθε άθροισμά τους να είναι 1000 (αν μιλάμε για χιλιοστά).

Σαφέστερο δεν γίνεται, και δεν καταλαβαίνω πού κολλάς.

(*) ή αν προτιμάς, το όποιο ποσοστό της επιμερίζεται στις κάθετες.

Edited Ιούνιος 27 , 2015 by tetris

[dimitris GM]

θα βοηθουσε για την εξελιξη της συζήτησης, αυτη η εξαιρετικη εισήγηση

 

Κάθετη ιδιοκτησία

Ζέτα Π. Σταυροπούλου

Συμβολαιογράφος Αθηνών

[Ιστορική επισκόπηση, εννοιολογικά γνωρίσματα και διαφορές σε σχέση με την οριζόντια ιδιοκτησία. Η κάθετη ιδιοκτησία δεν ήταν αυτονόητη υπό το ν. 3741/1929 και η πορεία της πρακτικής και της νομολογίας, με την νομοθετική επικύρωση][1]

Η οριζόντια ιδιοκτησία αποτέλεσε την πρώτη εμφάνιση βασικής διάσπασης του κανόνα «superficies solo cedit» και διαπλάστηκε κάτω από την ανάγκη για εξοικονόμηση γής, την λειτουργικότητα των πόλεων και την εξυπηρέτηση των κατοίκων των μεγάλων πόλεων.

Έτσι εθιμικά πρώτα και νομοθετικά ύστερα ο πιο πάνω ρωμαϊκός κανόνας όχι μόνο κάμφθηκε αλλά και κατά μεγάλο μέρος αναστράφηκε.

Όπως είδαμε οριζόντια ιδιοκτησία είναι η κυριότητα ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου οικοδομής συνδυασμένη με συγκυριότητα στο έδαφος όπου είναι χτισμένη η οικοδομή και με κοινωνία των δικαιούχων των επί μέρους οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Στην Ελλάδα διατάξεις για την οροφοκτησία υπήρχαν στους τοπικούς κώδικες (Κρητικό, Σαμιακό και Ιόνιο) καθώς και εφαρμογή εθιμικού δικαίου. Αρχικά με τον ν.δ. l7/19-3-1927 «περί τις κατ' ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησίας» ρυθμίστηκε η οροφοκτησία στις προσφυγικές πολυκατοικίες για να αντιμετωπισθεί η στενότητα της στέγης που είχε δημιουργηθεί με τους πρόσφυγες της Μ.Ασίας.

Μετά δύο χρόνια ακολούθησε ο ν.3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους» ο οποίος καθιέρωσε τον θεσμό αυτό, κατάργησε τους τοπικούς Κώδικες και τα τοπικά έθιμα «ως και πάσα άλλη διάταξις αντικείμενη εις τον παρόντα νόμον» άρθρο 15 ν. 3741/1929.

Ο Αστικός κώδικας όρισε στο άρθρο 51 του Εισαγωγικού Νόμου ότι «η προ της εισαγωγής του Αστικού Κώδικος επελθούσα κτήσις κυριότητος ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος κρίνεται κατά το δίκαιον όπερ ίσχυεν εν ω χρόνω έλαβον χώρα τα προς κτήσιν αυτών πραγματικά γεγονότα».

Σύμφωνα με την διάταξη αυτή εάν το πριν τον Νόμο 3741/1929 κτηθέν δικαίωμα και το οποίο υφίσταται κατά την εφαρμογή του Αστικού Κώδικα είναι οροφοκτησία σύμφωνα με το ν.3741/1929 και τα άρθρα 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα θα ρυθμίζεται από τις διατάξεις αυτές, διαφορετικά τότε το δικαίωμα ισχύει μέχρι την απόσβεσή του και ρυθμίζεται από τις διατάξεις εκείνες που ισχύουν πριν την εφαρμογή του ν. 3741/1929.

Ο ν. 3741/1929 και ο Α.Κ. προέβλεπαν ρητά μόνο την οριζόντια ιδιοκτησία όχι όμως και την κάθετη ιδιοκτησία, η οποία χαρακτηριζόταν ως οριζόντια ιδιοκτησία χωρίς να έχει και νομοθετική κάλυψη.

Όμως σιγά-σιγά στην πράξη δημιουργήθηκε η κάθετη ιδιοκτησία η οποία και αυτή εμφανίστηκε για να ικανοποιήσει οικιστικές ανάγκες (επειδή η απόκτηση μονοκατοικίας σε αποκλειστικής κυριότητας οικόπεδο ήταν δυσχερής, η στενότητα χώρου, η μη επέκταση οικιστικών περιοχών), ο θεσμός δε αυτός εξαπλώθηκε γιατί βοήθησε στην αντιμετώπιση του προβλήματος της στέγης, στην βελτίωση της ποιότητας της κατοικίας, εξοικονόμηση χρόνου, κόπου και δαπανών διαβιώσεως, στον περιορισμό δαπανών αποκτήσεως και συντηρήσεως κατοικίας, στην ικανοποίηση της ανάγκης αποκτήσεως ατομικής ιδιοκτησίας, γιατί ήταν επίσης ευχερής η αυτούσια διανομή ακινήτου μεταξύ των συγκυρίων και έτσι αποφεύγονται διενέξεις μεταξύ τους, (όπως η εκποίηση με πλειστηριασμό,) στην βελτίωση μορφής των πόλεων αν και αυτό είναι σχετικό.

Ως μειονεκτήματα του θεσμού μπορούμε να φέρουμε τον κίνδυνο διενέξεως μεταξύ των συγκυρίων, την υποβοήθηση της αστυφιλίας και την ανάπτυξη των απρόσωπων σχέσεων μεταξύ των ενοίκων.

Όταν το θέμα έφτασε στα δικαστήρια κρίθηκε ότι η κάθετη ιδιοκτησία δεν αναγνωριζόταν από την κείμενη νομοθεσία και επομένως τα σχετικά συμβόλαια ήταν άκυρα. (Αποφάσεις 332/1970 και 107/1971 Αρείου Πάγου). Ήδη όμως ο Εισαγγελέας του Αρείου Πάγου Π. Θεράπος στην 5/14-2-1968 γνωμοδότηση του είχε τοποθετηθεί θετικά για την κάθετη ιδιοκτησία.

Το 1971 επενέβη λοιπόν ο Νομοθέτης και αρχικά με το ν.δ. 1003/1971 «περί ενεργού πολεοδομίας» αλλά μόνο για τις καλούμενες «ζώνες ενεργού πολεοδομίας» λίγο αργότερα με το ν.δ. 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου» επέτρεψε την κάθετη ιδιοκτησία.

Με το άρθρο 3 του ν.δ. 1024/1971 είναι έγκυρες οι συστάσεις διηρημένων ιδιοκτησιών σύμφωνα με ν.δ. που είχαν γίνει μέχρι της ενάρξεως του ν.δ. (........) εκτός αν εχώρησε κήρυξη της ακυρότητας αυτών δια δικαστικής αποφάσεως που έχει καταστεί αμετάκλητη.

Έτσι ισχυροποιήθηκαν αναδρομικά χιλιάδες τέτοιες συμβάσεις. Στην συνέχεια με το άρθρο 6 του ν. 2052/1992 αντικαταστάθηκε η § 2 του άρθρου 1 του ν.δ.1024/1971 με το οποίο ορίστηκε ότι η § 1 εφαρμόζεται μόνο σε οικόπεδα κείμενα

α) εντός σχεδίων πόλεως (άρθρο 2 § 1 του ν.1577/1985 ΓΟΚ ότι: «Εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο οικισμού ή σχέδιο πόλης ή πολεοδομικό σχέδιο ή πολεοδομική μελέτη είναι το διάγραμμα με τον τυχόν ειδικό πολεοδομικό κανονισμό που έχει εγκριθεί σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις και καθορίζει τους ειδικούς όρους δόμησης, τους κοινόχρηστους και δομήσιμους χώρους και τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε κάθε τμήμα ή ζώνη του οικισμού»),

β) εντός ορίων οικισμών πριν από το 1923 (όπου «ο οικισμός αυτός που στερείται σχεδίου πόλεως υπάρχει πριν από την 16-8-1923 και τα όρια του έχουν καθορισθεί με νομαρχιακή απόφαση σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. της 2-3-1981) καθώς και

γ) εντός ορίων οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων, που καθορίζονται με βάσει το από 24/4/1985 π.δ. Συστάσεις δε μέσα στους πιο πάνω οικισμούς που είχαν γίνει μέχρι την έναρξη της ισχύος του νόμου αυτού είναι έγκυρες εκτός αν κηρύχτηκαν άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Εκτός του ότι αιωρείτο νομοθετικά ο θεσμός της καθέτου ιδιοκτησίας και από πλευράς ορολογίας για να δηλωθεί ο θεσμός αυτός εχρησιμοποιούντο και χρησιμοποιούνται ποικίλοι όροι όπως στον τίτλο του Ζ' κεφαλαίου στο ν.δ. 1003/1971 «διηρημένη κατά κτίρια ιδιοκτησία», στον τίτλο του ν.δ. 1024/1971 «διηρημένη ιδιοκτησία επί οικοδομημάτων» ο όρος «κάθετη ιδιοκτησία» (εισηγητική έκθεση ν.δ. 1024/1971) «κάθετη συνιδιοκτησία», «διηρημένη» και «χωριστή ιδιοκτησία».

Ας προσπαθήσουμε να δώσουμε τον ορισμό: Κάθετη ιδιοκτησία είναι η κυριότητα οικοδομής που είναι κτισμένη με άλλη ή άλλες στο ίδιο οικόπεδο, συνδυασμένη με συγκυριότητα στο οικόπεδο αυτό και με κοινωνία των δικαιούχων των επί μέρους καθέτων ιδιοκτησιών όπου κάθε συνιδιοκτήτης στην κάθετη ιδιοκτησία δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση στο διαιρετό του χώρο (οικοπεδικό).   Στοιχεία λοιπόν είναι:

Α) Αποκλειστική κυριότητα σε οικοδομή, η κυριότητα αυτή μπορεί να είναι και συγκυριότητα, δηλαδή η οικοδομή να ανήκει σε περισσότερους από ένα κύριο. Αυτοτελής δε είναι η οικοδομή όταν έχει αυτοτελή λειτουργία.

Β) Συγκυριότητα στο έδαφος ήτοι ενιαίο οικόπεδο και τα «κοινά» μέρη των οικοδομών, τέτοια υπάρχουν όταν οι οικοδομές βρίσκονται σε επαφή. Έχουμε δε αναγκαστική συγκυριότητα γιατί δεν μπορεί να λυθεί με την βούληση ενός ή μερικών από τους συνιδιοκτήτες παρά μόνον από φυσική καταστροφή των οικοδομών ή με κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, όποτε έχουμε φόρο διανομής και

Γ) Επιφύλαξη πολεοδομικών διατάξεων: να επιτρέπεται πολεοδομικά η ανέγερση των επιμέρους οικοδομημάτων. Προϋποθέσεις για την ύπαρξη κάθετης ιδιοκτησίας είναι: 1) ύπαρξη περισσότερων (αυτοτελών) οικοδομών πάνω στο ίδιο οικόπεδο, 2) η ύπαρξη οικοπέδου στο οποίο βρίσκονται οι οικοδομές (ως χτισμένες, ανεγειρόμενες ή σχεδιαζόμενες) και το οποίο ανήκει κατά συγκυριότητα στους δικαιούχους όλων των επί μέρους καθέτων ιδιοκτησιών και 3) ύπαρξη κοινωνίας λόγω συγκυριότητας στο έδαφος.

Είναι όμως δυνατή και η διαίρεση καθενός οικοδομήματος με οριζόντια έννοια, όταν επιτρέπεται η ανέγερση πολλών ορόφων, όποτε έχουμε συνδυασμό κάθετης και οριζόντιας ιδιοκτησίας όποτε έχουμε την λεγόμενη μη Αμιγή ή μη Γνήσια κάθετη ιδιοκτησία. Ενώ Αμιγής ή Γνήσια είναι όταν κάθε οικοδομή αποτελεί διαιρετή ιδιοκτησία χωρίς παραπέρα διαίρεσή της κατά την οριζόντια έννοια.

Το οικόπεδο στο καθεστώς της καθέτου ιδιοκτησίας αστικά και πολεοδομικά είναι ενιαίο και το ποσοστό κάλυψης (ήτοι ο λόγος της μέγιστης επιφάνειας που επιτρέπεται να καλυφθεί, προς την επιφάνεια του οικοπέδου) και ο συντελεστής δομήσεως (ήτοι ο αριθμός, ο οποίος πολλαπλασιαζόμενος με την επιφάνεια δίνει την συνολική επιφάνεια όλων των ορόφων των κτιρίων που μπορούν να κατασκευαστούν στο οικόπεδο σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις) υπολογίζονται στο ενιαίο οικόπεδο.

Αυτό ακριβώς το σημείο αποτελεί και το μειονέκτημα του θεσμού της κάθετης ιδιοκτησίας, όπου αυθαιρεσία του ιδιοκτήτη της μίας οικοδομής μπορεί να οδηγήσει τον κύριο της άλλης οικοδομής (μη ανεγερθείσης ακόμη) σε απεμπόληση των δικαιωμάτων του ακόμα και σε στέρηση του δικαιώματος του να ανεγείρει οικοδομή επί του δικού του συγκεκριμένου τμήματος οικοπέδου.

Αξίωση αποζημίωσης έχει ο κύριος κάθετης ιδιοκτησίας και αναγκαίος συγκύριος στο οικόπεδο, όταν ο άλλος συγκύριος έκαμε υπέρβαση με το δικό του κτίσμα του ποσοστού κάλυψης που αντιστοιχεί στην δική του μερίδα συγκυριότητας με αποτέλεσμα την μείωση του υπόλοιπου ποσοστού που απομένει και όταν ο συγκύριος, κατά την ανέγερση του κτίσματός του υπερέβη την συνολική επιφάνεια των ορόφων του κτίσματος του με βάση τον συντελεστή δόμησης που ισχύει. Καθώς επίσης δικαιούται ο ζημιωθείς να απαιτήσει την κατεδάφιση κατά το μέτρο που υπάρχει υπέρβαση εφόσον είναι δυνατή.

Αντικείμενο λοιπόν της αποκλειστικής κυριότητας είναι το οικοδόμημα (οικοδομή, οικία, κτίριο) που είναι αναπόσπαστο συστατικό (άρθρα 953 και 954 ΑΚ) του εδάφους κτίσμα, έργο ανθρώπινης εργασίας μαζί με τον εντός αυτού κυβικό χώρο που περικλείεται από τοίχους ή άλλα στοιχεία από κάτω οριζόντια, από τα πλάγια και από πάνω και διαιρείται σε χώρους κατάλληλους για χωριστή και αυτοτελή οποιαδήποτε χρήση ή αποτελεί αυτόν τον ίδιο τέτοιο χώρο.

Όροφος οικοδομής είναι αναπόσπαστο μέρος αυτής μαζί με τον χώρο μέσα σ' αυτό, σ' ολόκληρη την οριζόντια διαίρεση της οικοδομής, που περικλείνεται από κάτω οριζόντια, από τα πλάγια και από τα πάνω από τοίχους και άλλα στοιχεία της οικοδομής και είναι κατάλληλο για χωριστή και αυτοτελή χρήση.

Διαμέρισμα ορόφου οικοδομής είναι το αναπόσπαστο συστατικό είτε του ορόφου μέρος είτε του εδάφους κτίσμα (π.χ. αποθήκη) μαζί με τον εντός αυτού χώρο, που περικλείνεται από κάτω οριζόντια, από τα πλάγια και από πάνω από τοίχους και άλλα στοιχεία της οικοδομής και είναι κατάλληλο για χωριστή αυτοτελή χρήση.

Στην κάθετη ιδιοκτησία αντικείμενο αποκλειστικής ιδιοκτησίας είναι ολόκληρο το οικοδόμημα καθώς και το δικαίωμα καθ' ύψος ή κατ' επέκταση της υπαρχούσης οικοδομής, (η οικοδομή βρίσκεται σε σχέση με το έδαφος σε κάθετη γραμμή) ενώ στην οριζόντια ιδιοκτησία έχουμε αποκλειστική κυριότητα ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου ή ορόφων της οικοδομής.

Όλα τα πράγματα τα οποία θα μπορούσαν να αποτελέσουν φυσικά όρια ανάμεσα στις διάφορες ιδιοκτησίες αποκλείεται να θεωρηθούν αντικείμενα διαιρετής ιδιοκτησίας κηρύσσονται κοινά και αναγκαστικά αδιαίρετα. Στην οριζόντια ιδιοκτησία αυτά είναι πολυάριθμα ενώ στην αμιγή κάθετη ιδιοκτησία είναι το έδαφος, η αυλή έστω κι αν κατά τον κανονισμό τα διάφορα τμήματα υπάγονται στην αποκλειστική χρήση συγκεκριμένων δικαιούχων της κάθετης ιδιοκτησίας, ο μανδρότοιχος που χωρίζει το όλο οικόπεδο από τα γειτονικά οικόπεδα, αν υπάρχει κοινή είσοδος, ο μεσότοιχος δυο αυτοτελών οικοδομών και κατά διιστάμενες γνώμες η όψη των αυτοτελών οικοδομημάτων, ενώ στην μη αμιγή κάθετη ιδιοκτησία έχουμε αναγκαστική συγκυριότητα όλων των δικαιούχων οριζόντιας ιδιοκτησίας σε αυτοτελές οικοδόμημα της κάθετης ιδιοκτησίας.

Η κάθετη διαφέρει από την οριζόντια ως προς το ότι η μεν οριζόντια προϋποθέτει μία οικοδομή, ενώ η κάθετη περισσότερες (τουλάχιστον δύο) οικοδομές, κτισμένες στο ενιαίο οικόπεδο.

[1] Εισήγηση στο επιστημονικό συμπόσιο της 12 Δεκεμβρίου 1997 που οργάνωσε το Κέντρο Δικανικών Μελετών σε συνεργασία με τον Α' Τομέα Ιδιωτικού Δικαίου του Πανεπιστημίου Αθηνών, καθώς και με το Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Αθηνών, Πειραιώς, Αιγαίου, Δωδεκανήσου. Διεύθυνση συζητήσεων καθηγητής Φίλιππος Δωρής.

Edited Ιούνιος 27 , 2015 by dimitris GM

[apier]

Κι εγώ απαντώ ξανά,

Η δημιουργία διόδου πρόσβασης ΔΕΝ είναι κάθετη, κι επιτρέπεται από τη νομοθεσία (ακόμη και ως δουλεία).

Η δίοδος αυτή έχει επιφάνεια (η οποία αθροιζόμενη με τις επιφάνειες τω καθέτων μας δίνει το συνολικό εμβαδόν του οικοπέδου), αλλά ΔΕΝ έχει ποσοστό επί του οικοπέδου (*), ούτε συμμετοχή σε δόμηση και κάλυψη

Τα  ποσοστά, επιμερίζονται ΜΟΝΟ στα τμήματα που προορίζονται για ανέγερση οικοδομής (κάθετες) έτσι ώστε το κάθε άθροισμά τους να είναι 1000 (αν μιλάμε για χιλιοστά).

Σαφέστερο δεν γίνεται, και δεν καταλαβαίνω πού κολλάς.

(*) ή αν προτιμάς, το όποιο ποσοστό της επιμερίζεται στις κάθετες.

Κολλάω στο γεγονός ότι μέχρι τώρα την δίοδο την αντιμετωπίζατε λεκτικά ως κάθετη. Αυτό ήταν το πρόβλημά μου.

Αφού λοιπόν μου λες ότι μπορούν οι κάθετες να μην αθροίζουν το σύνολο (και να μένει "υπόλοιπο" για τη δίοδο)

τότε δεν έχω κανένα πρόβλημα και σε ευχαριστώ για τη διευκρίνηση. 

Και, αν κατάλαβα καλά, μου λες ότι τα χιλιοστά πάνε με τα εμβαδά υποχρεωτικά (έστω και επί του "ελλιπούς" συνόλου)

Το θέμα μου είναι η δόμηση όπως καταλαβαίνεις, δεδομένης της πρόβλεψης του ΝΟΚ που ανέφερα παραπάνω

 

Ευχαριστώ

 

As always, thnx dimitris GM

[tetris]

προκειμένου να ξεκαθαρίσουν τα πράγματα ξαναλέω:

Η εδαφική λωρίδα πρόσβασης στις "εσωτερικές" κάθετες ΔΕΝ έχει ποσοστά σε: οικόπεδο, δόμηση, κάλυψη (είναι υποχρεωτικά αδόμητος χώρος)

Τα αθροίσματα κάθε στήλης ποσοστών πρέπει να είναι 1000, που σημαίνει ότι οι αναλογίες σε οικόπεδο, δόμηση, κάλυψη αφορούν ΜΟΝΟ στις κάθετες. Η αναλογία (ποσοστό) συγκυριότητας καλό (αλλά όχι υποχρεωτικό) είναι να κατανέμεται ανάλογα με τα εμβαδά των καθέτων. Τα ποσοστά δόμησης και κάλυψης κατανέμονται κατά την κρίση του αρχικού ιδιοκτήτη.

Το άθροισμα των εμβαδών ΠΡΕΠΕΙ να δίνει τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου

 

Δημήτρη

Κατατοπιστικό, αλλά λίγο παλιό το κείμενο. Το μειονέκτημα της σύστασης έχει ήδη τακτοποιηθεί πολεοδομικά.

[dimitris GM]

Nα ξεκινησουμε απο  αυτο,

"Η εδαφική λωρίδα πρόσβασης στις "εσωτερικές" κάθετες ΔΕΝ έχει ποσοστά σε: οικόπεδο, δόμηση, κάλυψη "είναι υποχρεωτικά αδόμητος χώρος"

Σωστα, με την έννοια οτι εχει διακρατηθει το δικαιωμα αποκλειστικης χρησης  επι αυτης  της λωριδας   υπερ καποιας/ων   καθετης/ων.

Και, επειδη,  ειναι  "δυσκολος" κανονας και απαιτει προσεκτικη διατυπωση,

σχηματικα  θα λεγαμε οτι,

αυτη η "λωριδα" ειναι οπως  και στην κλασσικη πολυκατοικια, όπου μοιραζουμε και τα  1000 χιλιοστα  στα διαμερισματα και ο ακαλυπτος   χωρος  δεν εχει  χιλιοστα  και ειναι μεν κοινοχρηστος και κοινοκτητος για ολα τα διαμερισματα,

πλην ομως  δικαιουμαστε να ορισουμε αποκλειστικες χρησεις σε αυτον, υπερ καποιων διαμερισματων....

  Ομοιως  και  στην καθετη,  αυτη η εσωτερικη λωριδα προσβασης  δεν εχει χιλιοστα,  αλλά,  αφου προηγουμενως με την σύσταση εξαντλήσουμε τα 1000 χιλιοστα στις διηρημενες ιδιοκτησιες,  με την συσταση και τον κανονισμο μπορει να ορισθει  η αποκλειστικη  χρηση  αυτου του διαδρομου ή όποιων άλλων "τμηματων" θελουμε, υπερ  καποιας/ων  καθετης/ων.

 

Κατα τα λοιπα, για να γινουμε κατανοητοι, τα  συνήθη σχηματα που συνανταμε στις καθετες ειναι, εστω για οικοπεδο που ανηκει σε δυο ιδιοκτητες

- οικοπεδο με μεγαλη προσοψη, "χωριζεται" σε Α΄και Β' καθετη, με  προσωπο στον δρομο και 50% εξ αδιαιρετου στο οικοπεδο και δικαιωμα δομησης 50% καθε μια. Χωριζονται με μια απλη  εστιγμενη.

- οικοπεδο με μικρο προσωπο. Γινεται η α΄ καθετη μπροστα και η β' πισω,  η οποια εχει   [παντοτε] δικο της διαδρομο απο τον δρομο προς τα πίσω [πιστολι].   Καθε καθετη εχει ποσοστα και δομηση απο 50%..

Τα τμ., το χιλιοστα και το δικαιωμα δομησης  μοιραζονται όμοια.

Καποιες διαφοροποιησεις στα τμ. ή στον σδ. μπορει να υπαρξουν

Ειναι απλα θεμα συμφωνιών...

Οταν ο α'  θα εκδοσει πρωτος ΟΑ , η ΥΔΟΜ υποχρεουται να  ζητησει  το συμβολαιο και να ελεγξει την καθετη και οτι η αδεια εχει ζητηθει με βαση τα συμπεφωνημενα.

Συνηθως ζηταμε να επιδοθει αντιγραφο της αδειας στον β'  αλλά,  το "πώς" θα την εκτελεσει τελικα ο α΄ την άδεια, ειναι θεμα που δημιουργει τις μεταξυ τους εριδες, ειδικα αν ο ενας χτιζει και ο αλλος απουσιαζει και δεν το ειδε, οπότε οδηγουμαστε στα δικαστηρια

Ολα αυτα συμβαινουν οταν δημιουργουνται οι καθετες  σε αχτιστο οικοπεδο και μετα μεταβιβαζονται και εκδiδονται οι αδειες σε διαφορετικους χρονους απο διαφορετικους ιδιοκτητες..

 

Το συνηθες  ειναι το εξης

Σε οικοπεδο χτιζονται 10 οικοδομες ανεξαρτητες [κλασσικη καθετη] 

Εδω, εκδιδεται η ΟΑ και  γινεται συσταση  ΟΙ  και καθετου και δημιουργουνται  10  καθετες ως προς τα κτισματα,

 δλδ εκει που πατανε τα κτισματα   με 100 χιλιοστα καθε μια εξ  αδιαιρετου σε ολο το οικοπεδο και τους κοινοχρηστους και κοινοκτητους χωρους και εγκαταστασεις του οικοπεδου

[δλδ η ίδια περιγραφη που κανουμε στις πολυκατοικιες, οπου καθε διαμερισμα παιρνει τα χιλιοστα του και ο ακαλυπτος ειναι κοινοχρηστος...εκτος αν συμφωνηθει διαφορετικα...]

 

Και εδω συπληρωνεται  στο ιδιο συμβολαιο συστασης/κανονισμου  οτι, "καθε καθετη θα εχει το δικαιωμα αποκλειστικης χρησης σε τμημα με στοιχεια....και εμβαδού...τμ. οπως  φαινεται στο τοπογραφικο..."

 

   και οτι ..."ολοι"  οι υπολοποι χωροι θα ειναι κοινοχρηστοι για διελευση /φυτευση  κλπ., όπως θα συμφωνηθει και θα καταγραφει αναλυτικα.  στο σχετικο τοπογραφικο....μεχρι και το αν επιτρεπονται "ψηλοκορμα" δενδρα γραφουμε ...

δλδ θεωρουμε οτι οι 10 οικοδομες εξαντλησαν τα χιλιοστα και  οι ιδιοκτητες συμφωνουν με την συσταση / κανονισμο διοικησης ολα τα θεματα που αφορουν την χρηση των ακαλυπτων τμηματων, ή την διοικηση των -τυχον- κοινων πραγματων  .

Δεν διαφερει σε τπτ απο την κλασσικη πολυκατοικια, πλην της περιγραφης/διατυπωσης του συμβολαιου, που, λογικα,  αναπροσαρμοζεται στα  δεδομενα της  κατα πλατος ανοικοδομησης  στο οικοπεδο, αντι της καθ΄ύψος

Βεβαια μπορει να εχουμε δυο αυτοτελεις οικοδομες με απο 5 διαμερισματα καθε μια.

Ακολουθειται,  .αναλογικα,   η ιδια διαδικασια....

υγ

Αν θέλουμε  να βαλουμε εναν "κανονα", θα λεγαμε οτι,

δεν υπαρχει κανονας "γενικος" που να καλυπτει τα παντα...

υπαρχουν συγκεκριμενες διαδικασιες /συμφωνιες και συγκεκριμενη διατυπωση των όρων και των  συμφωνιων, αναλογα με το οικοπεδο  [και τον οικοπεδουχο]   και παντοτε  αναλογα με τις πολεοδομικες δυνατοτητες του οικοπεδου

Edited Ιούνιος 29 , 2015 by dimitris GM

[OLINAPAL]

Καλησπέρα.

Έχουμε ένα οικόπεδο 1000 τ.μ. με σύσταση καθέτου με δικαίωμα χρήσης 600 τ.μ. και χιλιοστά 300/1000 για το τμήμα Α και 400 τ.μ. για το τμήμα Β και χιλιοστά 700/1000.

Με συντελεστή δόμησης 0,4 ήτοι 400 τ.μ., το Α χτίζει 120 τ.μ. και το Β 280 τ.μ. Σωστά? Ή έχει αλλάξει κάτι?

[tetris]

Κανονικά, στη σύσταση θα πρέπει να αναφέρονται τόσο τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, όσο και τα ποσοστά δικαιώματος δόμησης. Ελλείψει των δεύτερων, τεκμαίρεται ότι, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας εφαρμόζονται σε κάλυψη και δόμηση 

[OLINAPAL]

Δηλαδή τα χιλιοστά δεν επηρεάζουν οπότε ο Α χτίζει 240 κα ο Β 160?