Ανακαίνιση μικρής μονοκατοικίας ή χτίσιμο εξαρχής

[harrysss]

Γεια σας,

 

Σκέφτομαι να αγοράσω ένα οικόπεδο 160τμ με οικία που περιέχει ένα κτήριο με 60 ισόγειο (αρχίζει  μισό μέτρο κάτω από το χώμα) το οποίο χρειάζεται ανακαίνιση και άλλα 60τμ 1ο όροφο ανακαινισμένο σε καλή κατάσταση. Το κτήριο είναι του 70'! Συντελεστής δόμησης είναι 1,4 άρα μπορεί να χτίζει 224τμ. 

 

ΣΚΕΨΗ 1 

Γκρέμισμα όλο και χτίσιμο εξαρχής αλλά το ίχνος κατασκευής δεν μπορεί να το υπερβούμε κατά πολύ γιατί υπάρχει εμπρός οικοδομική γραμμή, στην αριστερή μεριά είναι κολλητό και στην δεξιά δεν μπορούμε να πλησιάσουμε πολύ το άλλο. Άρα το πολύ να κάνουμε τα 60 σε 75τμ. 

Οπότε μιλάμε για 75τμ ισόγειο (αποθήκη-γκαράζ)  και χτίζει 3 ορόφους από 75τμ  αλλά σε αυτή την περίπτωση δεν πρέπει να μπει και ασανσερ; Κλιμακοστάσιο και ασανσερ λογικά θα φάνε πάρα πολύ χώρο από τον ήδη λίγο.

 

ΣΚΕΨΗ 2

Κρατάω το κτήριο ως έχει και κάνω το ισόγειο αποθήκη-γκαράζ και φτιάχνω σαν μεζονέτα τον 1ο και έναν 2ο που θα χτίσω με εσωτερική σκάλα. Μάλλον θα χρειαστώ και καινούργιες κολώνες εξωτερικές.

 

 

Αξίζει η 1η επιλογή που λογικά θα κοστίσει πολλά? Η 2η επιλογή μήπως δεν είναι πολύ καλή γιατί μιλάμε για ένα παλιό κτήριο που πάντα θα μένει παλιό? 

Θέλω να ακούσω όσο γίνετε περισσότερες γνώμες.

Σας βάζω και φωτογραφίες για να έχετε λίγο καλύτερη εικόνα του θέματος μου

 

Η περιοχή είναι πάρα πάρα πολύ καλή και η τιμή που μου το δίνουν είναι αρκετά καλή και μου αρέσει πάρα πολύ η ιδέα να μένω σε μονοκατοικία.

[salpigoal]

Απαραιτητως καινουριο τοπογραφικο που να αποτυπωνει την υφισταμενη κατασταση με τα κτισματα και τις χρονολογιες κατασκευης (αν δεν υπαρχει ηδη) και βουρ σε μηχανικο που θα σε συμβουλεψει.

 

Τα 5.000 ευρω του γκρεμισματος (προσεγγιστικα μιλωντας παντα) δε νομιζω να ειναι μεγαλη επιβαρυνση σε σχεση με τα λεφτα που θα σου κοστισει το ολο προτζεκτ.

 

Μια φορα το κανεις....σκεψου το καλα...

[harrysss]

Εντάξει δεν είναι η διαφορά κόστους μόνο το γκρέμισμα...

 

Στην περίπτωση ανακαίνισης το κόστος είναι μόνο για τον 2ο όροφο + κολώνες καινούργιες.

Ισόγειο+1ος είναι έτοιμα και είναι κομπλέ με άδεια, υδραυλικά, ηλεκτρολογικά κτλ κτλ

 

Στην περίπτωση του γκρεμίσματος θα χρειαστώ νέα άδεια και χτίσιμο και του ισογείου και του 1ου και τα πάντα. 

 

Βασικά είπα να ρωτήσω εδώ για να πάρω πολλές γνώμες πάρα να πάω σε έναν μηχανικό.

[Kane]

Οσες σε γνώμες κι αν πάρεις ειναι δεδομένο πως καποια στιγμη θα καταλήξεις σε καποιον συναδελφο.

Στη περίπτωση της κατεδάφισης χρειάζεσαι αρχικα αδεια κατεδάφισης. Επειτα την ιδια την κατεδάφιση οπου υποψιν, αν βρίσκεσαι σε περιοχή που υπάρχει δυνατοτητσ ανακύκλωσης μπαζων ολα τα προϊόντα κατεδάφισης θα πανε εκει. (ανεβαινει πολυ το κόστος).

Επειτα νεα αδεια για τη συνολική δομηση, μια μικρη εκσκαφη (μιας και απ τη κατεδάφιση θα πρκυψει μια σκαφη), κτλ κτλ.

 

Κατ εμε, πρέπει να βρεις συναδελφο εμπιστοσυνης, να εκτιμησει την υπαρχουσα κατασταση οπτικα, στατικα κτλ και να προτεινει λυσεις.

 

Και θα βγει ενα κοστος περιπου για την μια ή την αλλη περίπτωση.

[BAS]

To κόστος ανέγερσης νέου σε σχέση με την ανακατασκευή του υπογείου και κυρίως την προσθήκη ορόφου με νέες κολώνες κρατώντας μικρά μπαλκόνια και άλλα προβλήματα παλαιότητας , δεν έχει και μεγάλες διαφορές .

 

Ακόμη με τον νέο κανονισμό δεν χτίζεις μόνο 224 , αλλά περισσότερα , που σημαίνει ότι μπορεί να έχεις και κάποιο μικρό τριάρι γιά ενοικίαση .

 

Προφανώς θα πρέπει να βρείς κάποιο μηχανικό που θα σου εξηγήσει αναλυτικότερα το θέμα .

 

Η δική μου άποψη σαν μηχανικού , αλλά και σαν κατασκευαστή πολυκατοικιών , είναι ότι σε αυτές τις περιπτώσεις οι επιλογές είναι δύο και ακραίες .

 

Η κρατάς το κτίριο όπως είναι και ανακαινίζεις και το ισόγειο σαν κατοικία , με το πρόβλημα ότι είναι χαμηλότερο από το έδαφος , αλλά με πολύ μικρό κόστος μένεις άμεσα και βλέπεις τι θα κάνεις σε κάποια χρόνια , η το γκρεμίζεις και χτίζεις ότι μπορείς τώρα , με πρόβλεψη γιά το μέλλον .

 

Κάθε άλλη λύση έχει μεγάλο κόστος και μικρό όφελος .

[postman]

Καλημέρα σας και καλή εβδομάδα.Αν και ιδιώτης,θέλω να σας παραθέσω και τη δική μου άποψη.

Το υφιστάμενο κτήριο φαίνεται να διατηρείται σε καλή κατάσταση,εν τούτοις για εμένα μπαίνουν

άλλοι παράμετροι προς σκέψη.

Ποιά είναι η ηλικία σας,η οικογενειακή και οικονομική σας κατάσταση,αν έχετε παιδιά...

Ένα φιλικό μου ζευγάρι κοντά στα 55 για παράδειγμα-δυστυχώς άτεκνο-,ήρθε στη δική σας θέση πριν

δύο χρόνια περίπου.Αποφάσισαν με δεδομένο την ηλικία τους και κυρίως την ατεκνία τους,να κάνουν

ανακαίνιση φτιάχνοντας μία ωραιότατη μεν μεζονέτα 130τ.μ.,40ετίας όμως δέ.

Η ανακαινισμένη μεζονέτα θα τους εξυπηρετήσει ανετότατα για 20-30 χρόνια ακόμη,οπότε με δεδομένο

την ηλικία τους μιά χαρά το σκέφτηκαν.Τα χρήματα που τους περίσσεψαν από μία ενδεχομένως νέα

εξ' αρχής κατασκευή,τα χαίρονται ξοδεύοντάς τα σε πράγματα που τους ευχαριστούν.

Στη δική σας περίπτωση,αν έχετε παιδιά,για εμένα θα πρέπει να σκεφτείτε την νέα κατασκευή εκ βάθρων.

Ακόμη και αν τα οικονομικά σας δεν σας  επιτρέπουν την ολοκλήρωση της κατασκευής,ας το υλοποιήσετε

σιγά σιγά.Αυτό που θα φτιάξετε όμως θα είναι κάτι το οποίο θα χαρείτε τόσο εσείς όσο και τα παιδιά σας

στο μέλλον με τη δική τους οικογένεια!

Τελειώνοντας θα σας πω ένα μότο ενός πολύ καλού μου φίλου μηχανικού,ο οποίος όταν τον ρωτούν

για επιλογή ανάμεσα σε ανακαίνιση ή νέα κατασκευή λέει:

«Τη γριά όσα lifting και αν της κάνεις,όσο στόκο κι αν της προσθέσεις,γριά θα μείνει!!»

[yian]

postman, είσαι από τους μη μηχανικούς στο φόρουμ που πραγματικά χαίρομαι να διαβάζω τις ορθές απόψεις σου!

Συμφωνώ με την προσέγγισή σου.

[dimitrispsi]

Στη "σκέψη 1" οι υπολογισμοί είναι τόσο πρόχειροι που είναι σχεδόν σίγουρα λάθος.

Ένας μηχανικός θα σας συμβουλέψει για την βέλτιστη εκμετάλλευση που μπορεί να έχει το οικόπεδο.

Αν μάλιστα τον προσεγγίσετε "σοβαρά", με διάθεση να πληρώσετε ένα αντίτιμο για μια προμελέτη (σε επίπεδο σκίτσων και απλών υπολογισμών), θα ξαφνιαστείτε από τα πόσα μπορεί να "κάνει" το οικόπεδό σας (σύμφωνα και με το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό)

[harrysss]

Είμαι 28 ετών οπότε όπως καταλαβαίνω το καλύτερο θα ήταν να γίνει καινούργια κατασκευή.

Με έναν πρόχειρο υπολογισμό για 75+75τμ μεζονέτα 1ο-2ο και ισόγειο γκαράζ-αποθήκη θα χρειαστώ περίππου 110.000€. Το οικόπεδο το υπάρχων με την οικία το αγοράζω 90.000€. Μιλάμε για συνολικό κόστος 200.000€ δηλαδή 1333€/τ.μ.

Η 3η επιλογή θα ήταν να μην έμπαινα σε όλη αυτή την διαδιακασία και να έπαιρνα ένα έτοιμο διαμερισμα πολυκατοικιάς.
Η συγκεκριμένη περιοχή είναι από τις ακριβότερες της αττικής και για νεόδμητο διαμέρισμα με τέτοια τιμή ανα τμ βρίσκεις μόνο τίποτα ισόγεια άντε 1ος και τα καλά διαμερίσματα ξεκινάνε από 1600€ και πάνω.

Άρα και από το να πάρω διαμέρισμα πάλι συμφέρει να χτίσω μια μονοκατοικιά ε?

postman για την οικονομική κατάσταση που ρώτησες δεν είναι ικανή για τίποτα από όλα αυτά. Μπορώ να πάρω ένα δάνειο 60.0000€ βάζοντας και άλλα 30.000€ και να αγοράσω για αρχή το οικόπεδο με την οικία. Έχω ένα οικόπεδο για πουλημα στην Άνω Πολη Θεσσαλονικής που μόλις πουληθεί δικαιούμαι 50.000€ οπότε τότε με άλλα 50.000€ δάνειο το χτίζω.

Το καλό όμως είναι ότι όπως φαίνεται η οικία είναι κατοικήσιμη και ο επάνω όροφος που είναι 60τμ είναι πλήρως ανακαινισμένος οπότε θα μπορώ να τον εκμεταλλευτώ όσα διάστημα μου πάρει να μαζέψω τα χρήματα για να ξεκινήσω την ανέγερση. Δεν ξέρω κατά πόσο άξιζε αν έμενα προσωρινά να τροποποιούσα το ισόγειο βάζοντας μια γκαραζόπορτα και να το έκανα γκαράζ-αποθήκη.  

Επίσης αγόρασα πριν 3 χρόνια ένα μικρό διαμέρισμα νεόδμητο στον Πειραιά το οποίο θα το νοικιάσω. Χρωστάω για αυτό άλλα 30.000€ δάνειο.

[sdim]

Αν δεν βιάζεσαι, καλό θα ήταν να περιμένεις να δεις τι θα γίνει με την συμφωνία με τους εταίρους.

Αν πάνε όλα καλά και συνεχιστεί το πρόγραμμα "Εξοικονόμηση κατ'οίκον", μπορείς με χαμηλό κόστος να κάνεις μια καλή ανακαίνηση με μειωμένο κόστος.

Ιδιαίτερα αν έχεις χαμηλή φορολογική δήλωση και δικαιούσαι 70%, τότε σίγουρα σε συμφέρει. 10.500€ επιδότηση για 15.000€ εργασιών δεν είναι και λίγα.

Αν μάλιστα οι όροφοι είναι ανεξάρτητοι μεταξύ τους, μπορείς όταν το αγοράσεις να κάνεις και σύσταση σε δύο ιδιοκτησίες ώστε να βάλεις και τα 2 στο πρόγραμμα, άρα 21.000€ επιδότηση για 30.000€ εργασιών.