Δικαίωμα δόμησης σε κάθετη ιδιοκτησία, αυστηρά ανάλογα με τα χιλιοστά οικοπέδου

[jimarassss]

Καλημέρα σας

Θα ήθελα την βοήθειά σας για να ενημερωθώ αναφορικά με μια τροπολογία πάνω στο δικαίωμα δόμησης σε κάθετη ιδιοκτησία. Συγκεκριμένα, αν είναι πια σε ισχύ η τροπολογία που καθόριζε ότι η κάθε κάθετος χτίζει τόσα τμ όσα και η αναλογία χιλιοστών στο οικόπεδο, ασχέτως τι μπορεί να γράφουν τα συμβόλαια καθέτου ή τι μπορεί να έχει ήδη χτίσει η άλλη κάθετος.(με την λογική ότι την οποιαδήποτε δόμηση την ορίζουν πολεοδομικές διατάξεις, όχι ο κάθε συμβολαιογράφος)

 

(Αυτή η τροπολογία καταργεί το φαινόμενο κάποιος Α να έχει πχ 800 χιλιοστά του οικοπέδου αλλά στα συμβόλαια να γράφει ότι μπορεί να χτίσει το 50% της συνολικής δόμησης.Στην περίπτωση δε που ο Β έχει χτίσει το 50% της δόμησης, θα πρέπει να προβεί σε κάποια ρύθμιση, ώστε ο Α να μπορεί να βγάλει άδεια νόμιμα για το 80% της δόμησης,μιας και το οικόπεδο θεωρείται ενιαίο και θα υπάρξει υπέρβαση της συνολικής δόμησης)

 

Έχει ψηφισθεί τελικά αυτός ο νόμος; Γιατί σε όσους μηχανικούς έχω ρωτήσει. δεν γνωρίζουν τι παίζει.

 

Σας ευχαριστώ

Edited Απρίλιος 22 , 2015 by jimarassss

[Didonis]

Ο καθένας έχει δικαίωμα να κάνει χρήση δόμησης κάλυψης και όγκου στο ποσοστό που του αναλογεί με βάση τους τίτλους από τους αντίστοιχους Συντελεστές Δόμησης, Κάλυψης και Όγκου που είναι εν ισχύ την ημερομηνία που θα βγάλει άδεια δόμησης.

[jimarassss]

Ο καθένας έχει δικαίωμα να κάνει χρήση δόμησης κάλυψης και όγκου στο ποσοστό που του αναλογεί με βάση τους τίτλους από τους αντίστοιχους Συντελεστές Δόμησης, Κάλυψης και Όγκου που είναι εν ισχύ την ημερομηνία που θα βγάλει άδεια δόμησης.

Σε ευχαριστώ για την άμεση απάντηση. Όταν λες το ποσοστό που αναλογεί, ποιος καθορίζει το ποσοστό, Τα χιλιοστά οικοπέδου που αγόρασε ή όσα τμ γράφει το συμβόλαιο. Αναφέρομαι σε συμβόλαιο κάθετης ιδιοκτησίας που αναφέρει τόσο τα χιλιοστά ιδιοκτησίας όσο και το πόσο χτίζει. Εδώ τι υπερισχύει από τα δύο; Κάποιοι δικαστές αναγνωρίζουν την νομική ισχύ του συμβολαίου και άλλοι λένε ότι ένα συμβόλαιο δεν μπορεί να γράφει ότι θέλει ο καθένας, αλλά υπερισχύει η πολεοδομική διάταξη. Αλλιώς γιατί να αγοράσει κάποιος ένα οικόπεδο εντός σχεδίου, αν όχι για την δόμηση (δεν αγοράζει χωράφι για να θέλει έκταση)

Υπήρχε τροποποίηση για αυτό το περασμένο καλοκαίρι, νομίζω στο πολυνομοσχέδιο που είχε μέσα και τον Αιγιαλό.

Δεν είμαι σίγουρος αν αυτή η διάταξη που αναφέρω ψηφίσθηκε τελικά ή όχι. Η ίδια διάταξη διευκρίνιζε ότι αν από την άσκηση αυτού του δικαιώματος προκύψει υπέρβαση συνολικής δόμησης οικοπέδου, τότε απλά αυτός που είχε λιγότερα χιλιοστά πάει πολεοδομία και κάνει ρύθμιση.

Edited Απρίλιος 22 , 2015 by jimarassss

[Didonis]

Τα χιλιοστά του οικόπεδου που αναγράφει η σύσταση και ο τίτλος.

[jimarassss]

Τα χιλιοστά του οικόπεδου που αναγράφει η σύσταση και ο τίτλος.

Άρα αν πάω στην πολεοδομία με συμβόλαιο που λέει ότι μου ανήκουν τα 800 χιλιοστά ενός οικοπέδου που χτίζει συνολικά 400τμ,  (επίσης λέει ότι χτίζω 260τμ)  και αιτηθώ άδεια για 320 τμ , θα μου την εγκρίνουν?

Επιμένω γιατί σε ανάλογό μου αίτημα προς πολεοδομία πριν 4 χρόνια, που απάντησαν πως επειδή ο άλλος έχει χτίσει ήδη 200τμ, και επειδή δεν μπορεί να γίνει υπέρβαση συνολικής δόμησης, μου απέρριψαν την άδεια (και καλά πήγαινε δικαστικά πρώτα).

Υπάρχει συγκεκριμένη διάταξη που ήταν στο πολυνομοσχέδιο. Αυτό που χρειάζομαι να μάθω είναι αν τελικά πέρασε ή όχι.

Edited Απρίλιος 22 , 2015 by jimarassss

[Didonis]

Θα σου κάνω ένα παράδειγμα γιατί απλοποιείς πράγματα και  κινδυνεύεις να κάνεις λάθος.

Με λάθος ερωτήσεις θα έχεις λάθος απαντήσεις.

Πάμε.

 

Ας πούμε έχεις οικόπεδο 1000 τμ.

Το οικόπεδο αυτό σήμερα που θα πάει ο μηχανικός σου πολεοδομία για να βγάλει άδεια ας υποθέσουμε ότι έχει Σ. Δόμησης 1.2, Σ. Κάλυψης 70%

Άρα το οικόπεδο αυτό έχει δικαίωμα να κάνει συνολική  δόμηση 1200 τμ και να καλύψει τα 700τμ.

Αν εσύ έχεις 800χιλιοστα επί του οικοπέδου κι αν το οικόπεδο είναι αδόμητο έως και σήμερα που θα πάει για άδεια τότε μπορείς να δομήσεις το 80% του 1200τμ (960τμ) και να καλύψεις το 80% του 700τμ.

 

Αυτό είναι ο Α σενάριο. Για να ρωτάς όμως τόσο έντονα όλο κάτι ανάποδο πρέπει να έχεις ως πρόβλημα.

Οπότε σενάριο Β, όλα τα υπόλοιπα όπως τα είπαμε αλλά πριν 10 χρονιά ο συνιδιοκτήτης της καθέτου με τα 200 χιλιοστά είχε κτίσει.

Τότε που έκτισε ο συντελεστής δόμησης μπορεί να ήταν 2,4 ή κάτι άλλο.

Οπότε τότε τα 1000τμ οικόπεδο είχαν δόμηση 2400τ.μ αντί για τα 1200 σήμερα.

Αυτός λοιπόν αν τότε εξάντλησε το δικαίωμα του και έφτιαξε τα  480τμ (νόμιμα) με τις τότε πολεοδομικές διατάξεις εσύ σήμερα στην πολεοδομία που είναι εν ισχύ ο Σ.Δ 1.2 θα υπολογίσουν ότι ναι μεν σου αναλογεί το 960τμ αλλά έχουν δομηθεί τα 480

Οπότε 1200τμ μαχ δικαίωμα σήμερα – 480τμ υπάρχων κτίσμα = 720τμ

Αυτά θα σου επιτρέψουν.

 

Υπάρχουν κι άλλες παραλλαγές, να έχει δομήσει καθ υπέρβαση να έχει υπερβάσεις κάλυψης κλπ…  όπως και να υπάρχουν ειδικές δεσμεύσεις δόμησης ή αξιοποίησης μελλοντικής στους τίτλους σας. Οι συνδυασμοί είναι εκατοντάδες και τα αστικά δικαστήρια έχουν χιλιάδες υποθέσεις σαν αυτές ενεργές.

 

Αλλά η καλύτερη λύση να πας σε έμπειρο τεχνικό γραφείο με όλα τα χαρτιά σου παραμάσχαλα για να βρεθεί άκρη. Και πολεοδομία να πας μόνος σου να βγάλεις άδεια δεν μπορείς, πάλι μηχανικό θα χρειαστείς και όχι μόνο γνώμες από ένα φόρουμ.

Περισσότερο δεν μπορώ να βοηθήσω.

Edited Απρίλιος 22 , 2015 by Didonis

[jimarassss]

Θα σου κάνω ένα παράδειγμα γιατί απλοποιείς πράγματα και δεν κινδυνεύεις να κάνεις λάθος.

Με λάθος ερωτήσεις θα έχεις λάθος απαντήσεις.

Πάμε.

 

Ας πούμε έχεις οικόπεδο 1000 τμ.

Το οικόπεδο αυτό σήμερα που θα πάει ο μηχανικός σου πολεοδομία για να βγάλει άδεια ας υποθέσουμε ότι έχει Σ. Δόμησης 1.2, Σ. Κάλυψης 70%

Άρα το οικόπεδο αυτό έχει δικαίωμα να κάνει συνολική  δόμηση 1200 τμ και να καλύψει τα 700τμ.

Αν εσύ έχεις 800χιλιοστα επί του οικοπέδου κι αν το οικόπεδο είναι αδόμητο έως και σήμερα που θα πάει για άδεια τότε μπορείς να δομήσεις το 80% του 1200τμ (960τμ) και να καλύψεις το 80% του 700τμ.

 

Αυτό είναι ο Α σενάριο. Για να ρωτάς όμως τόσο έντονα όλο κάτι ανάποδο πρέπει να έχεις ως πρόβλημα.

Οπότε σενάριο Β, όλα τα υπόλοιπα όπως τα είπαμε αλλά πριν 10 χρονιά ο συνιδιοκτήτης της καθέτου με τα 200 χιλιοστά είχε κτίσει.

Τότε που έκτισε ο συντελεστής δόμησης μπορεί να ήταν 2,4 ή κάτι άλλο.

Οπότε τότε τα 1000τμ οικόπεδο είχαν δόμηση 2400τ.μ αντί για τα 1200 σήμερα.

Αυτός λοιπόν αν τότε εξάντλησε το δικαίωμα του και έφτιαξε τα  480τμ (νόμιμα) με τις τότε πολεοδομικές διατάξεις εσύ σήμερα στην πολεοδομία που είναι εν ισχύ ο Σ.Δ 1.2 θα υπολογίσουν ότι ναι μεν σου αναλογεί το 960τμ αλλά έχουν δομηθεί τα 480

Οπότε 1200τμ μαχ δικαίωμα σήμερα – 480τμ υπάρχων κτίσμα = 720τμ

Αυτά θα σου επιτρέψουν.

 

Υπάρχουν κι άλλες παραλλαγές, να έχει δομήσει καθ υπέρβαση να έχει υπερβάσεις κάλυψης κλπ…  όπως και να υπάρχουν ειδικές δεσμεύσεις δόμησης ή αξιοποίησης μελλοντικής στους τίτλους σας. Οι συνδυασμοί είναι εκατοντάδες και τα αστικά δικαστήρια έχουν χιλιάδες υποθέσεις σαν αυτές ενεργές.

 

Αλλά η καλύτερη λύση να πας σε έμπειρο τεχνικό γραφείο με όλα τα χαρτιά σου παραμάσχαλα για να βρεθεί άκρη. Και πολεοδομία να πας μόνος σου να βγάλεις άδεια δεν μπορείς, πάλι μηχανικό θα χρειαστείς και όχι μόνο γνώμες από ένα φόρουμ.

Περισσότερο δεν μπορώ να βοηθήσω.

Σε ευχαριστώ που αφιερώνεις χρόνο σε αυτό .Για να επιμένω, πίστεψέ με ότι ούτε καν οι πολεοδομίες ξέρουν. Ρώτησα 2 και μου είπαν διαφορετικές απαντήσεις. Ρώτησα 20 μηχανικούς , το ίδιο. 

Το πρόβλημα μου δεν είναι τι γίνεται με την δόμηση αν αλλάξουν οι όροι δόμησης. Το πρόβλημα είναι τι σημαίνει τελικά ό όρος "χιλιοστά οικοπέδου". Ο όρος προσδιορίζει  μόνο το ποστοστό έκτασης επιφάνειας οικοπέδου (να έχεις να φυτεύεις  ραπανάκια), ή περιλαμβάνει ως έννοια και το μερίδιο δόμησης επί του οικοπέδου. 

 

Έστω ότι έχεις Κάθετο Α και Κάθετο Β σε οικόπεδο που σήμερα χτίζει 400τμ. Στα συμβόλαια αναφέρεται ότι ο Α έχει 800 χιλιοστά οικοπέδου και χτίζει 200τμ. Ο Β έχει 200 χιλιοστά και χτίζει 200τμ. Η συζήτηση είναι αν η αναφορά του πόσο χτίζει κάποιος στα συμβόλαια είναι ορθή  και πρέπει να λαμβάνεται υπόψιν ή αν τα χιλιοστά που έχει ο καθένας καθορίζουν αυστηρά και μοναδικά το πόσο χτίζει. Κοινώς είναι δυνατόν κάποιος να μπορεί να χτίζει παραπάνω από τα χιλιοστά αναλογίας του, ακόμα και αν αυτό αναφέρεται στο συμβόλαιό του?

 

Αυτό νομίζω έχει να κάνει με το πόσο ισχυρή είναι η έννοια "χιλιοστά" για το κράτος, και τι ακριβώς περιλαμβάνει ως έννοια (μόνο επιφάνεια ή και δικαίωμα μεριδίου στην δόμηση.Αν περιλαμβάνει και το δεύτερο, τότε οποιαδήποτε αναφορά σε συμβόλαιο για το πόσα τμ χτίζει μια κάθετος, θεωρείται "άκυρη").

 

Νομίζω θα βοηθούσε αν μπορούσα να βρω κάπου τις πολεοδομικές τροποποιήσεις που έγιναν από το καλοκαίρι του 2014.

Edited Απρίλιος 22 , 2015 by jimarassss

[Didonis]

...Για να επιμένω, πίστεψέ με ότι ούτε καν οι πολεοδομίες ξέρουν. Ρώτησα 2 και μου είπαν διαφορετικές απαντήσεις. Ρώτησα 20 μηχανικούς , το ίδιο. ...

Κι εγώ για να επιμένω πίστεψε με οι λάθος ερωτήσεις φέρνουν λάθος απαντήσεις.

 

Και μη ρωτάς, ανάθεσε.

Σε κάθε περίπτωση είτε πολεοδομικά είτε δικαστικά με μηχανικό ή δικηγόρο θα πας.

Μπορεί και τους δυο.

[dimitris GM]

Κι εγώ για να επιμένω πίστεψε με οι λάθος ερωτήσεις φέρνουν λάθος απαντήσεις.

 

Και μη ρωτάς, ανάθεσε.

Σε κάθε περίπτωση είτε πολεοδομικά είτε δικαστικά με μηχανικό ή δικηγόρο θα πας.

Μπορεί και τους δυο.

 

εχει ξαναγινει μολις προσφατα συζητηση  για  αυτο το  θεμα

 

http://www.michanikos.gr/topic/42763-περί-πραγματογνωμοσύνης-και-χαρακτηρισμού-ως/?p=777636

που ξεκινησε   σαν θεμα πραγματογνωμοσυνης

....αλλά κατεληξε στην πραναφερομενη ερωτηση περι..ποσοστων-χιλιοστων   κλπκλπ...

 

συμφωνω απολυτα με τον διδονι

 

σημ.

JURA NOVIT CURIA : Το δικαστήριο έχει καθήκον ν’ αναζητεί αυτεπαγγέλτως, τον εφαρμοστέο κανόνα δικαίου

Edited Απρίλιος 22 , 2015 by dimitris GM

[jimarassss]

 

εχει ξαναγινει μολις προσφατα συζητηση  για  αυτο το  θεμα

 

συμφωνω απολυτα με τον διδονι

 

σημ.

JURA NOVIT CURIA : Το δικαστήριο έχει καθήκον ν’ αναζητεί αυτεπαγγέλτως, τον εφαρμοστέο κανόνα δικαίου

 

Τώρα σώθηκες! Οι δικαστές απλά παρατηρούν τι λένε οι δικηγόροι. Πρέπει να πέσεις σε καλό Δικαστή που να μη βαριέται και να μην τα έχει καλά με την τοπική κοινωνία. Το ερώτημα παραμένει. Από το πολυνομοσχέδιο με τον Αιγιαλό, ψηφίσθηκε κάποια διάταξη; Αν μου το απατήσετε αυτό, τα υπόλοιπα τα βρίσκω. Αναφορικά με αναθέσεις και τα λοιπά, όταν οι νόμοι είναι φτιαγμένοι "ναι μεν αλλά" ο κάθε νομικός/μηχανικός μπορεί να τον εφαρμόσει όπως θέλει.....όπως και έγινε. 

Τι ψηφίσθηκε από πέρυσι το καλοκαίρι αναφορικά με πολεοδομικά; Που μπορώ να το βρω αυτό;

Edited Απρίλιος 22 , 2015 by jimarassss