Συνένωση μη άρτιου με κατά παρέκκλιση άρτιο οικόπεδο

[nbr]

Αυτό που λέμε ... " ενίσχυσης" της αρτιότητας ενός κατά παρέκκλιση άρτιου κ.λ.π, κ.λ.π" είναι αρκετές φορές μία ευεργετική διάταξη.

Προσοχή! Δεν ταιριάζει όμως & για όλες τις περιπτώσεις.

Για την αρτιότητα - οικοδομησιμότητα ενός γηπέδου εξετάζουμε ΠΑΝΤΑ : * Το εμβαδόν του γηπέδου. * Την γεωμετρία (διαστάσεις) του γηπέδου. * Χρόνος δημιουργίας του γηπέδου (βασικός παράγοντας) & * Το είδος του δρόμου που που έχει "φάτσα" το γήπεδό μας. [Το ΠΔ 24/31-5-85 (φεκ 270/85),  δίνει απαντήσεις σε όλα αυτά τα ερωτήματα]. 

Αν τα ενώσεις θα έχεις ένα γήπεδο που δημιουργείται σήμερα. Πρέπει να τα μεταφέρεις όλα στο σήμερα (??). 

Επομένως ? Εκτιμώ πως μόνο να χάσεις έχεις !!

[dimitris GM]

η συνένωση αρτιου κατα κανονα ή κατα παρεκκλιση

με ενα μη αρτιο,  παντοτε επιτρεπονταν, αφου η σχετικη εγκυκλιος ελεγε οτι

"η κατάτμηση είναι που απαγορευεται....δεν ειναι στο πνευμα του νομου η απαγορευση συνενωσης, αφου ετσι ωφελειται το περιβαλλον".

https://www.michanikos.gr/forums/topic/1220-συνένωση-μη-αρτίων-γηπέδων-εκτός-σχεδίου/page/15/

 

Αυτη η νεα διαταξη στο αρθρο 33  του 4759

χρηζει "επεξηγησεων", διοτι επιτρεπει  την συνενωση, η οποία παντοτε επιτρεπονταν,

αλλά "προσομοιαζει" ως να εννοει οτι

ο σδ θα υπολογιζεται στο συνενωμενο γηπεδο.

 

  6. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις:α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και,β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου

 

Θα δούμε...

Edited Μάιος 28 , 2021 by Pavlos33

[thief7710]

Καλημέρα σε ολους. Έχω περίπτωση γεωτεμαχίου εμβαδού 40.000 τμ στο οποίο καταλήγει δρόμος αναδασμού πλάτους 4μ. Το γεωτεμάχιο έχει ημερομηνία δημιουργίας προ του 2003 άρα είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Το όμορο γεωτεμάχιο έκτασης 60.000τμ είναι τυφλό (του ίδιου ιδιοκτήτη) με ημερομηνια δημιουργίας μετά το 2003 οπότε δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Μπορεί η συνολική έκταση να αξιοποιηθεί ως ενιαία χωρίς να γίνει συνένωση συμβολαιογραφικά? Θέλουν να χτίσουν κάποια μονάδα επεξεργασίας κάτι.

Αν γίνει συνένωση συμβολαιογραφικά (θα τα αγοράσει άλλος οπότε στο συμβόλαιο μπορεί να γίνει η συνένωση) ημερομηνία δημιουργίας θα έχουμε την ημερομηνία μεταγραφής του συμβολαίου οπότε θα θέλω 25μ πρόσωπο το οποίο δεν έχω, ή θα εξακολουθήσει να είναι όλο άρτιο και οικοδομήσιμο επειδή ήταν το 40αρι?

[dimitris GM]

Εχεις  ενα αρτιο  και οικοδομησιμο , με προσωπο σε δρομο αναδασμου, αρα με  νομιμο προσωπο.

Τα ερωτηματα που προκυπτουν ειναι

-εάν σου φτανουν τα 40 στρ. για "ανοικοδομηση"

Οπότε χτιζεις στο ενα και χρησιμοποιεις το αλλο σαν "παρκιν/υπαιθριο χωρος αποθηκευσης κλπ.

- ή εάν χρειαζεται  να χτίσεις και στο όμορο  "τυφλό",  οπότε θα πρεπει να γινει συνενωση

Αλλά, θα πρεπει να  περιμενεις την "διευκρινηση" ως προς αυτο  και εάν εννοει οτι με την συνενωση προσαυξανεται και το δικαιωμα δομησης.:

ν 4759 αρθρο 33

6. Στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις:α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και,β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου.

δες τα αρθρα 32 επ. του 4759

Edited Μάρτιος 18 , 2021 by Pavlos33

[CivilKald]

On 18/3/2021 at 11:48 ΠΜ, dimitris GM said:

Αλλά, θα πρεπει να  περιμενεις την "διευκρινηση" ως προς αυτο  και εάν εννοει οτι με την συνενωση προσαυξανεται και το δικαιωμα δομησης.:

ν 4759 αρθρο 33

@dimitris GM

Σε άλλο thread σχετικά με την πρασαύξηση ή μη δόμησης/κάλυψης μετά την συνένωση, αναφέρθηκε ερωτοαπάντηση  ΤΕΕ/ΤΚΜ-ΥΔΟΜ Κ.Μακεδονίας:

"...απλά βελτιώνεται η αρτιότητα που ήδη έχει, δεν μπορεί όμως, κατά την γνώμη μας, να πάρει επιπλέον τ.μ. κάλυψης, ΣΔ κτλ από το εμβαδόν του μη αρτίου..."

Αλλάζει αυτό με το άρθρο 33 του Ν.4495/17? Υπάρχει κάτι πιο "ισχυρό" πέραν μια γνώμης υπηρεσίας, σχετικά με την αύξηση σ.δ., σ.κ. κλπ σε συνένωση?

[dimitris GM]

απο την στιγμη που αυτο "ισχυε" επισημως

δεν ειχαν κανενα λογο να το επαναλαβουν..

εχουμε και τις σχετικες αναφορες της Πολεοδομιας, απο τετρις και παυλο,

"την κατατμηση απαγορευει ο νομος......ειναι περαν του σκοπου του νομου να απαγορευσουμε την συνενωση..."

https://www.michanikos.gr/forums/topic/43050-συνένωση-μη-άρτιου-με-κατά-παρέκκλιση-άρτιο-οικόπεδο/?tab=comments#comment-782619

αρα

"πιθανον" να εννοει την αυξηση του σδ. και με το συνενουμενο... 

ποιός ξερει;

[μηπως ξερουν και αυτοί που το εγραψαν]😁

Edited Μάιος 28 , 2021 by Pavlos33

[CivilKald]

@dimitris GM

3 ώρες πριν, dimitris GM said:

απο την στιγμη που αυτο "ισχυε" επισημως

 

Προσπαθώ να βρω στο forum μας, αλλά και αλλού... διάταξη που να επιβεβαιώνει ή να απορρίπτει ρητά ότι:

"συνένωση μη άρτιων γηπέδων με κατά παρέκκλιση άρτιο γήπεδο οδηγεί σε αύξηση του ΣΔ, ΣΚ" - πέραν της βελτίωσης αρτιότητας, σχήματος κλπ.

πέραν της ερωτοαπάντησης/γνώμης μιας υπηρεσίας.

------------------------------------------------

Να φέρω ένα παράδειγμα που εξετάζω:

- γήπεδο 4,740τ.μ. / πρόσωπο (σε πρωτεύον επαρχιακό δίκτυο) 55μ / βάθος 80μ

- χρονολογία δημιουργίας (με διαδοχικές αγορές/συνενώσεις) γηπέδου > 4000τ.μ. το 1989

 

Στην περιοχή ισχύει το ΦΕΚ199Δ/03:

- αρτιότητα (κατά κανόνα): 20,000τ.μ. (δεν είμαστε εδώ..)

- αρτιότητα (κατά παρέκκλιση): 4,000τ.μ. - πρόσωπο: 45μ - βάθος: 50μ μέχρι 13-12-1979 (δεν είμαστε εδώ...)

- αρτιότητα (κατά παρέκκλιση - μόνο για βιομηχανική ζώνη): 2,000τ.μ. (χωρίς χρονολογία, πρόσωπο, βάθος!) είμαστε εδώ!

προϋπόθεση: να παραχωρηθεί 10% στον Δήμο για βελτίωση πρόσβασης.

--------------------------------------------------------

Όμορά "διπλανά" γήπεδα (με πρόσωπο στην ίδια οδό) προς πιθανή συνένωση:

1,709τ.μ.

448τ.μ.

μη άρτια + μη οικοδομήσιμα

--------------------------------------------------------

Ερωτήσεις:

1. Μπορούν να συνενωθούν?

Για την συνένωση πρέπει να είναι τουλάχιστον ένα να "......είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου". Το 4,740τ.μ. είναι κατά μεν παρέκκλιση άρτιο αλλά ΑΝ/ΟΤΑΝ θα παραχωρηθεί το 10%. Είμαστε εδώ? Ή θα πρέπει πρώτα να παραχωρηθεί το 10% και μετά να γίνει η συνένωση?

2. Ο σ.δ.=0,9 και ο σ.κ.=0,3 (+0,1 για συναρμολογουμενες βιομ. αποθήκες). Οι συν/στες εφαρμόζονται:

α. Μόνο στο κατά παρέκκλιση άρτιο (4,790τ.μ.) ή και στο συνενωμένο (4,790+1,709+448)?

β. Στην τελική επιφάνεια μετά την παραχώρηση του 10% (π.χ. 4740τ.μ.-474τ.μ. = 4,266τ.μ.)?

Edited Μάιος 28 , 2021 by Pavlos33
αλλαγή χρώματος γραμματοσειράς (βλ. κανόνες συμμετοχής)

[Pavlos33]

Το μόνο που διαθέτω στο αρχείο μου είναι το παρακάτω

Εγγρ-8145/21-2-08  

Δόμηση εκτός σχεδίου

(συνένωση άρτιου κατά παρέκκλιση και μη άρτιου γηπέδου, τοποθέτηση οικοδομής)

Σε απάντηση του Εγγρ-16987/07 σας και με την επιφύλαξη τυχόν ειδικών διατάξεων που εφαρμόζονται και κατισχύουν σε κάθε συγκεκριμένη περιοχή, άποψη της υπηρεσίας μας είναι:

1. Εάν σε εκτός σχεδίου περιοχή, προστεθεί σε ένα άρτιο κατά παρέκκλιση γήπεδο ένα μη άρτιο γήπεδο που έχει νόμιμα δημιουργηθεί, τότε η οικοδομή τοποθετείται ελεύθερα εντός του ενιαίου πλέον γηπέδου, έχοντας τις προβλεπόμενες αποστάσεις του Αρθ-1 παρ.5ββ του ΠΔ/24-5-85 ΦΕΚ-270/Δ/31-5-85 και πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης - δόμησης τα προβλεπόμενα από το κατά παρέκκλιση άρτιο γήπεδο.

2. Σε περίπτωση ακανόνιστου σχήματος γηπέδου η αρμόδια πολεοδομική αρχή αποφαίνεται για το χαρακτηρισμό των πλευρών αυτού (πλαγίων ή οπισθίων)

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ

Υπουργείο ΠΕΧΩΔΕ

Γενική Διεύθυνση Πολεοδομίας

Διεύθυνση ΟΚΚ

[dimitris GM]

πολυ σωστα

αρα επανερχομαστε στον αρχικο προβληματισμο μας:

αρα

"πιθανον" να εννοει την αυξηση του σδ. και με το συνενουμενο... 

ποιός ξερει;

[μηπως ξερουν και αυτοί που το εγραψαν]😁

 

και, θεωρω οτι:

μιλαμε για συνενωση αρτιου κατα παρεκκλιση  με μη.

οχι για το αντιθετο.

Edited Μάιος 28 , 2021 by dimitris GM

[Pavlos33]

Καλησπέρα Δημήτρη. Από το ανωτέρω έγγραφο δίνεται η ερμηνεία ότι τα πολεοδομικά μεγέθη (δηλαδή δόμηση και κάλυψη) θα προκύψουν από το κατά παρέκκλιση άρτιο και όχι από το συνενωμένο. Νομίζω κάπου το είχαμε συζητήσει εκφράζοντας βεβαίως και τις αντιρρήσεις μας, για το λόγο που οι Πολεοδομίες δεν δέχονται τον υπολογισμό δόμησης με βάση την επιφάνεια του συνενωμένου. Όπως και να έχει ο ερωτών θα πρέπει να απευθυνθεί στην οικεία ΥΔΟΜ για διευκρίνιση.