Ζητηματα αρτιοτητας & οικοδομησιμοτητας οικοπεδου

[getsakna]

Καλησπερα σε ολους..

Θα σας παραθεσω παρακατω τον συλλογισμο και τα δεδομενα μιας υποθεσης που μου ανατεθηκε και παρακαλω πολυ οποιος εχει εμπειρια ή εστω γνωμη, να μου απαντησει..

 

Ο ιδιοκτητης Α, εχει οικοπεδο εντος σχεδιου πολεως (με το ΝΔ του 1923), με χρονο δημιουργιας το 1961 και εμβαδου 180τμ. Το πουλαει στον Β (με νεα εμβαδομετρηση 198τμ) το 1990. Σημειωνω οτι η αρτιοτητα στην περιοχη ειναι 200τμ (κατα παρεκκλιση <1966). Ο ιδιοκτητης Β θελει να χτισει σημερα.

Τα ερωτηματα-ζητηματα που προκυπτουν ειναι τα εξης:

1) Μπορω στην Υπηρεσια Δομησης να επικαλεστω τα 180τμ του 1961 σαν τιτλο ιδιοκτησιας? Ο λογος ειναι προφανης: Να πιασω την παρεκκλιση του <1966.

2) Αν ισχυσει το 1, τοτε παλι μου υπολειπονται 20τμ. Μπορω επειτα με τον 690/48, Αρθρ. 3 να δηλωσω μεσοτοιχιες και να φτασω τα 200τμ?

3) Αν δεν ισχυουν τα παραπανω, μπορω να ζητησω τακτοποιηση του οικοπεδου μου με προσκυρωση ομορου ΚΧ?

4) Ο ομορος Γ δεν ειναι αρτιος κατα εμβαδον. Αρα και να ισχυει το 1 & 2 & το 3, παλι δεν ειναι οικοδομησιμο το οικοπεδο του Β. Σωστα?

5) Μπορω να ζητησω ανταλλαγη με αλλο οικοπεδο εαν υπαρχει αποθεμα γης?

 

*Αν τελικα ισχυουν τα παραπανω και εχω μικρη επιφανεια ωφελιμη, μπορω να χρησιμοποιησω το αρθρο 25 του 1337/83? Χρειαζεται η ημερομηνια δημιουργιας να ειναι πριν το Ν.651/77?

**Αν δεν ισχυει τπτ απο τα παραπανω, αν βαλει μια τροχοβιλα θελει αδεια?

 

Ευχαριστω προκαταβολικα για τις απαντησεις σας..θα παω και στην Υπηρεσια απο βδομαδα..

Edited Ιούλιος 24 , 2015 by getsakna

[dimitris GM]

δες...αν αυτο σου λυνει το προβλημα

 

ΣτΕ 1442/2015

[Νόμιμη οικοδομική άδεια για ανοικοδόμηση κατά παρέκκλιση άρτιου οικοπέδου]

 

 

 

Πρόεδρος: Κ. Μενουδάκος

Εισηγητής: Μ.- Ελ. Κωνσταντινίδου

Δικηγόροι:

 

Αποκλείεται η προσκύρωση οικοπέδων, τα οποία δεν έχουν μεν το προβλεπόμενο ελάχιστο εμβαδόν ή μήκος προσώπου ή βάθους,

συμπληρώνεται όμως το ελλείπον τμήμα αν συνυπολογιστεί    το τμήμα εδάφους, το οποίο καταλαμβάνεται από υφιστάμενο μεσότοιχο ή στο οποίο μπορεί να ανεγερθεί μεσότοιχος.

. Η ρύθμιση δεν αντιβαίνει στο άρθρο 24 (παρ. 2) του Συντάγματος, διότι δεν εισάγεται εξαίρεση από τις οριζόμενες στο οικείο πολεοδομικό σχέδιο, κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, αρτιότητες ώστε να ανατρέπεται ή να αποδυναμώνεται ο πολεοδομικός σχεδιασμός της περιοχής, αλλά αποτρέπεται μόνο η προσκύρωση οικοπέδων, τα οποία ελάχιστα υπολείπονται των προϋποθέσεων της αρτιότητας η μη προσκύρωση δε των οικοπέδων αυτών δεν συνεπάγεται υποβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος και επιδείνωση των όρων διαβίωσης.

[getsakna]

Απ οτι καταλαβαινω (βοηθηστε με αν χρειαζεται) επιτρεπεται η μεσοτοιχια και απαγορευεται η προσκυρωση μη αρτιου. Σωστα? Αυτο με βοηθαει αλλα με τα υπολοιπα 1,3,4,5 τι γινεται??

[dimitris GM]

το αρθρο 25 εχει ως εξης

 

Κείμενο Αρθρου

1. Οικόπεδα εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής και που έχουν δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του ν. 651/1977 "περί καταργήσεως του ν.δ/τος 349/1974 κ.λπ.", μπορεί κατ' εξαίρεση να οικοδομηθούν εφόσον:

α. Εχουν μια πλευρά τους τουλάχιστον 5μ. σε κοινόχρηστο χώρο. β. Μέσα σε αυτά, βάσει του ισχύοντος Σ.Δ. της περιοχής και μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικά ακάλυπτων χώρων, εγγράφεται κτίριο εμβαδού τουλάχιστον 50 τ.μ. και ελάχιστης πλευράς 5 μ..

Αν δύο ή περισσότερα γειτονικά οικόπεδα της παραγράφου αυτής συνενωθούν, το οικόπεδο που θα προκύψει από τη συνένεωση εμπίπτει στις διατάξεις της παραγράφου αυτής. Το ίδιο ισχύει και για τα οικόπεδα που καθίστανται μη άρτια λόγω ρυμοτομίας, ανεξάρτητο από το χρόνο ρυμοτόμησής τους.

«Τα οικόπεδα της παραγράφου αυτής, για τα οποία οφείλεται εισφορά σε γη, όταν απομειώνονται μετά την αφαίρεση αυτής σύμφωνα με την πράξη εφαρμογής, εξακολουθούν να εμπίπτουν στις διατάξεις του νόμου αυτού εφόσον το εναπομένον οικόπεδο πληροί τις προϋποθέσεις των εδαφίων α' και β'.»

2.α. Ο συντελεστής δόμησης των οικοπέδων της παραγράφου 1 καθορίζεται με βάση το εμβαδόν της κατά παρέκκλιση αρτιότητας οικοπέδων ή του κανόνα όπου δεν ορίζεται παρέκκλιση, ως εξής:

- Για οικόπεδα που υπολείπονται της παραπάνω αρτιότητας σε ποσοστό μέχρι 20%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 10%.

- Για οικόπεδα που υπολείπονται μέχρι 40%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 20%.

- Για οικόπεδα που υπολείπονται άνω του 40%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 30%.

β. Η οικοδομική άδεια στα οικόπεδα της παραγράφου 1 χορηγείται μόνο ύστερα από έγκριση της αρμόδιας Επιτροπής Πολεοδομικού και

Αρχιτεκτονικού Ελέγχου, που μπορεί να επιβάλλει περιορισμούς στον αριθμό των ορόφων ή στον όγκο και γενικά στη διαμόρφωση του κτιρίου σε περίπτωση που βλάπτεται εμφανώς το περιβάλλον.

γ. Η δόμηση στα παραπάνω οικόπεδα γίνεται κατά τα λοιπά σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή".

~Για την αντισυνταγματικότητα του άρθρου 25 του ν. 1337/1983 βλέπε απόφαση Σ.Τ.Ε. 2884/1994 & Σ.Τ.Ε. 106/1991 & Σ.Τ.Ε. 2098/1991 & Σ.Τ.Ε. 2568/1991.~

 

 

ομως εχεις ενα διπλανο που δεν ειναι αρτιο και οικοδομησιμο

4) Ο ομορος Γ δεν ειναι αρτιος κατα εμβαδον. Αρα και να ισχυει το 1 & 2 & το 3, παλι δεν ειναι οικοδομησιμο το οικοπεδο του Β. Σωστα?

 

 

αυτο τι σημαινει??

5) Μπορω να ζητησω ανταλλαγη με αλλο οικοπεδο εαν υπαρχει αποθεμα γης?

[dimitrispsi]

Ο τίτλος του 1961 έχει ισχύ για τον χρόνο δημιουργίας και δεν αλλάζει. Η επόμενη μέτρηση έδειξε 198τμ κι είναι αρκετά παλιά όπως λές (1990). Μήπως η μέτρηση του 2015 που θα είναι και η βέλτιστη τεχνικά να δείξει 200,10τμ;

Ο χρόνος δημιουργίας δεν αλλάζει, αλλάζει μόνο η πιστότητα των μετρήσεων (της τεχνικής πληροφορίας γενικότερα).

[getsakna]

dimitris GM το οτι δν ειναι αρτιος ο ομορος σημαινει οτι κατα πασα πιθανοτητα θα με καταστησει ΜΗ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟ η Υπηρεσια. Λαθος?

 

dimitrispsi εμενα με ενδιαφερει να χρησιμοποιησω τν παλαοιτητα του 1961 ετσι ωστε να μπω στην παρεκκλιση. Συμφωνα με τα λεγομενα σου, αυτο γινεται...ε?

Επισης, αν καθε φορα αυξανω τα τμ με νεα μετρηση, που μπορω να σταματησω??Εχω καποιο οριο αποκκλισης?

[dimitris GM]

αυτο που θα εξετασθει για τον διπλανο, ειναι αν αυτο  δικαιουται την "παρεκκλιση" λογω μη  "εξ υπαιτιοτητος" κατατμηση

πριν απο  το ετος..κλπ..κατα τους ορους του  αρθρου 25...

Επομενως,

- ή παιρνει την παρεκκλιση [αρα εσυ χτιζεις]

- ή δεν δικαιουται, οπότε προχωρας   στην συνταξη ΠΤ

 

αυτη ειναι η γνωμη μου

 

όσο για  αυτο που ρωτησες..

"Επισης, αν καθε φορα αυξανω τα τμ με νεα μετρηση, που μπορω να σταματησω??Εχω καποιο οριο αποκκλισης?"

 

 οπως ειπε και ο καλφας στο αφεντικο

- μαστορα...δεν φτανει η κλωστη

- τεντωσέ την για να φτασει... :-)

Edited Αύγουστος 1 , 2015 by dimitris GM

[Didonis]

...

Επισης, αν καθε φορα αυξανω τα τμ με νεα μετρηση, που μπορω να σταματησω??Εχω καποιο οριο αποκκλισης?

Μας έγραψες πόσο ήταν οι διαστάσεις στους τίτλους, δεν έγραψες όμως πόσο είναι οι τελικά διαμορφωμένες διαστάσεις σήμερα ως έχει το οικόπεδο που είναι σημαντικό.

Δεν έγραψες κι αν το οικόπεδο έχει ένα απλό σχήμα 4 πλευρών ή έχει πιο σύνθετο σχήμα και οι διαστάσεις των πλευρών του αν επιδέχονται ερμηνεία το όριο τους (άρα και η διάσταση τους)

 

Σε ότι αφορά το να αυξάνεις σε κάθε μέτρηση τα τμ και να ρωτάς που μπορείς να σταματήσεις είναι άκαιρο.

 

Το όριο σφάλματος που υπάρχει σε μετρήσεις είναι με βάση την υφιστάμενη κατάσταση και όχι τίτλους και χαρτιά.

Γη αποτυπώνουμε (Τοπογραφικό) και όχι αποτύπωση τίτλων με μπαλαμούτι (Τοποσυμβολικό)… 

[getsakna]

αυτο που θα εξετασθει για τον διπλανο, ειναι αν αυτο δικαιουται την "παρεκκλιση" λογω μη "εξ υπαιτιοτητος" κατατμηση

πριν απο το ετος..κλπ..κατα τους ορους του αρθρου 25...

Επομενως,

- ή παιρνει την παρεκκλιση [αρα εσυ χτιζεις]

- ή δεν δικαιουται, οπότε προχωρας στην συνταξη ΠΤ

 

αυτη ειναι η γνωμη μου

 

όσο για αυτο που ρωτησες..

"Επισης, αν καθε φορα αυξανω τα τμ με νεα μετρηση, που μπορω να σταματησω??Εχω καποιο οριο αποκκλισης?"

 

οπως ειπε και ο καλφας στο αφεντικο

- μαστορα...δεν φτανει η κλωστη

- τεντωσέ την για να φτασει... :-)

Συμφωνω με τη λογικη σου και επειδη δεν δικαιουται καμια ειδους παρεκκλιση (το εχω ερευνησει) πρεπει να γινει πραξη τακτοποιησης οπως αναφερεις και συ..

 

Μας έγραψες πόσο ήταν οι διαστάσεις στους τίτλους, δεν έγραψες όμως πόσο είναι οι τελικά διαμορφωμένες διαστάσεις σήμερα ως έχει το οικόπεδο που είναι σημαντικό.

Δεν έγραψες κι αν το οικόπεδο έχει ένα απλό σχήμα 4 πλευρών ή έχει πιο σύνθετο σχήμα και οι διαστάσεις των πλευρών του αν επιδέχονται ερμηνεία το όριο τους (άρα και η διάσταση τους)

 

Σε ότι αφορά το να αυξάνεις σε κάθε μέτρηση τα τμ και να ρωτάς που μπορείς να σταματήσεις είναι άκαιρο.

 

Το όριο σφάλματος που υπάρχει σε μετρήσεις είναι με βάση την υφιστάμενη κατάσταση και όχι τίτλους και χαρτιά.

Γη αποτυπώνουμε (Τοπογραφικό) και όχι αποτύπωση τίτλων με μπαλαμούτι (Τοποσυμβολικό)…

Σημερα εχει 198τμ και το οικοπεδο ειναι ορθογωνιο..Οι διαστασεις του δεν επιδεχονται καμια ερμηνεια απ οσο καταλαβαινω..Σταθερα ορια βλεπω διχως περιεργα σχηματα κλπ..

Οσο για το που φτανει μια νεα εμβαδομετρηση, το σχολιο σου για μπαλαμουτια κλπ νομιζω δεν εχει χωρο και λογο υπαρξης στην απαντηση σου..

 

ΥΓ: Ο ιδιοκτητης μπορει με πολλους και διαφορους τροπους καθε φορα να μεγαλωνει το οικοπεδο του κατα το δοκουν. Αν δεν παρουμε και κανα τιτλο στα χερια μας νομιζω οτι τα ορια ολων θα βγουνε μεχρι τη θαλασσα..

Edited Αύγουστος 1 , 2015 by getsakna

[dimitrispsi]

Ένα παλιό συμβόλαιο μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την παρέκκλιση ως προς το χρόνο, ενώ είναι λογικό να χρησιμοποιηθεί μια νεότερη μέτρηση για το εμβαδόν.

 

Τα παλιά συμβόλαια λένε έκταση Χ ή όσο κι αν είναι ή στηρίζονται σε μετρήσεις που έγιναν σε 5 λεπτά με 2 κορδελιές από κάποιον μηχανικό της εποχής στο περίπου.

 

Είναι λογικό να προσκομίζεται νεότερο τοπογραφικό με "νέο" εμβαδόν που "λογικά" είναι το σωστό, αλλά με κάποιο μέτρο.

 

Τα περισσότερα εκτός σχεδίου τα τελευταία 10-15 χρόνια ήταν οριακά πάνω από τα 4.000τμ. Τυχαίο; Ή τραβηγμένο για την οικοδομησιμότητα; Αν δηλαδή κάποιος μετρούσε 3.940τμ, δεν θα το έγραφε αμέσως 4.010τμ?