Οικόπεδα άρτια και μη οικοδομήσιμα.

[balakos]

Καλησπερα σας. Ειμαι σχετικα καινουριος (4 χρονια) και αυτην την περιοδο καλουμε να εκδοσω οικ. αδεια σε πελατη ο οποιος το 1984 με γονικη παροχη εγινε ιδιοκτητης γηπεδου με εμβαδον 4000 τμ και διαστασεις 150 βαθος και 27μ πλατος σε αγροτικο δρομο σε εκτος σχεδιου περιοχη. Το 2005 αγορασε απο τον αδελφο του το διπλανο οικοπεδο το οποιο περασε στην ιδιοκτησια του αδελφου του με την παραπανω γονικη παροχη το 1984 και εχει ιδιες διαστασεις με το πρωτο. Συμφωνα με το 270Δ τα οικοπεδα ειναι αρτια και μη οικοδομησιμα εφοσον ειναι μεταγενεστερα του 1981 (αποσταση 7,5μ). Ειναι δυνατον να οικοδομηθουν ως ενα οικοπεδο εφοσον ανηκουν στον ιδιο ιδιοκτητη? Συγνωμη για τον ανυπαρκτο τονισμο!

 

Παρατήρηση: Οι τίτλοι των θεμάτων πρέπει να είναι με σωστή ορθογραφία και με τόνους.

Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής του forum.

Ευχαριστώ, Χάρης.

[p.varvaris]

Υπάρχει εγκύκλιος ότι αν δύο γειτονικές ιδιοκτησίες ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη μπορούν να θεωρηθούν πολεοδομικά ως ενιαία ιδιοκτησία. Όμως επειδή το νέο γήπεδο δημιουργήθηκε το 2005, δηλαδή μετά την 31.12.2003 είναι απαραίτητη η ύπαρξη προσώπου τουλάχιστον 25μ σε κοινόχρηστη οδό. Άρα χρειάζεσαι καταρχήν βεβαίωση από το Δήμο ή την Πολεοδομία ότι η αγροτική οδός είναι κοινόχρηστη - δεν είναι κοινόχρηστοι όλοι οι αγροτικοί δρόμοι.

Ως προς την οικοδομησιμότητα του 1984 δεν έχεις δίκιο, διότι η χρήση θα μπορούσε να ήταν π.χ. βιοτεχνική και να είχες πλάγια απόσταση 10μ.

[p.varvaris]

Η εγκύκλιος:

 

Εγκ-73080/4645/39/95 Εγκ-39/95 Γνωμ-414/95

 

Σας διαβιβάζουμε την Γνωμ-414/95 της Ολομέλειας του Νομικού

Συμβουλίου του Κράτους την οποία αποδεχόμαστε και σύμφωνα με την

οποία:

1) Σε περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης συνεχομένων

ακινήτων που αποκτήθησαν με διαφορετικά συμβόλαια ζητήσει, όπως

έχει δικαίωμα, τη δόμηση των ακινήτων του αυτών ως ενιαίου

οικοπέδου, δηλαδή ζητήσει την έκδοση οικοδομικής αδείας και

προβεί σύμφωνα με την άδεια αυτή σε ανοικοδόμηση με βάση τη

συνολική επιφάνεια των συνεχομένων ακινήτων, όσον αφορά τους

όρους δόμησης (ποσοστό κάλυψης, συντελεστή δόμησης κλπ) επέρχεται

συνένωση (ενοποίηση) των ακινήτων αυτών τα οποία αναμφισβήτητα

αποτελούν πλέον ενιαίο οικόπεδο κατά την έννοια του Αρθ-2 του

ισχύοντος ΓΟΚ.

2) Στην περίπτωση που επήλθε σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν

παραπάνω συνένωση των συνεχωμένων ακινήτων σε ενιαίο οικόπεδο

κατά την έννοια του ΓΟΚ ή μετά τη συνένωση αυτή μεταβίβαση

τμήματος του ενιαίου αυτού οικοπέδου σε τρίτο πρόσωπο

καταλαμβάνεται από την ρύθμιση των διατάξεων των παρ.2 και παρ.3

του Αρθ-2 του ΝΔ-690/48 εφόσον βεβαίως συντρέχουν και οι λοιπές

προϋποθέσεις εφαρμογής των διατάξεων αυτών.

Γνωμ-414/95

ΝΣΚ-414/95

Περίληψη ερωτήματος: Ερωτάται: 1. Αν δύο συνεχόμενα άρτια

και οικοδομήσιμα οικόπεδα τα οποία είχαν περιέλθει με διαφορετικά

συμβόλαια στον αυτό κύριο έχασαν την αυτοτέλειά τους για το λόγο

ότι εκδόθηκε οικοδομική άδεια με βάση τοπογραφικό διάγραμμα που

εμφάνιζε ως ενιαία ιδιοκτησία τα δύο αυτά οικόπεδα και 2. αν η

μετά την έκδοση της οικοδομικής αδείας μεταβίβαση σε τρίτον του

ενός από τα δύο οικόπεδα, στο οποίο τοποθετείται η οικοδομή,

αποτελεί παράνομη κατάτμηση εναίου οικοπέδου για την οποία

εφαρμόζονται οι διατάξεις του Αρθ-2 παρ.2 και παρ.3 του

ΝΔ-690/48, εφόσον βέβαια συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις

εφαρμογής των διατάξεων αυτών.

Στο παραπάνω ερώτημα η Ολομέλεια του Νομικού Συμβουλίου του

Κράτους εγνωμοδότησε ομόφωνα ως ακολούθως:

Ι. Από τα στοιχεία που συνοδεύουν το ερώτημα, όπως αυτά

διευκρινίστηκαν προφορικά, προκύπτουν ειδικότερα τα εξής:

Ο Ν. Θ. του Γ. αγόρασε με το 31267/66 συμβόλαιο του συμ/φου

Α. Π. Μ. ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο με την υπάρχουσα σ'

αυτό στη νήσο Φολέγανδρο και με το 153746/88 συμβόλαιο του

συμ/φου της Αθήνας Γεωργίου Αναστασάκη αγόρασε ένα άλλο,

συνεχόμενο προς το πρώτο, άρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο

οικόπεδο. Κατόπιν αιτήσεώς του εκδόθηκε η 93/89 οικοδομική άδεια

με βάση τοπογραφικό διάγραμμα που εμφάνιζε ως ενιαία ιδιοκτησία

τα δύο προαναφερόμενα οικόπεδα αλλά τοποθετούσε την υπό ανέγερση

οικοδομή στο οικόπεδο που αγοράστηκε το έτος 1988. Με το

155.457/89 συμβόλαιο του συμ/φου Α. Γ. Α. ο αυτός Ν. Θ. του Γ.

μεταβίβασε ως γονική παροχή στο γυιό του Γιαννούλη την ψιλή

κυριότητα του οικοπέδου που είχε αγοράσει το έτος 1988. Τα δύο

πιο πάνω οικόπεδα κείνται εντός ορίων οικισμού.

ΙΙ. Με τις παρ.12 και παρ.13 του Αρθ-2 του ισχύοντος

Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (Ν-1577/85, (ΦΕΚ-210/Α/85)

ορίζεται κατά λέξη, ότι "12. Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης

που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή

περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. 13. Οικόπεδο είναι κάθε

γήπεδο που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή

μέσα στα όρια Οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο". Παρόμοιο ορισμό

του οικοπέδου περιείχαν και οι προγενέστεροι Γενικοί Οικοδομικοί

Κανονισμοί των ετών 1973, 1955 και 1929.

Κατά την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ο

χαρακτηρισμός μιας εκτάσεως ως ενιαίου οικοπέδου γίνεται με βάση

αντικειμενικά δεδομένα (φύση της εκτάσεως ως συνεχόμενης και

ιδιοκτησιακό καθεστώς) και δεν εξαρτάται από τις δηλώσεις και τις

ενέργειες των ενδιαφερομένων. Ειδικότερα, κατά τη νομολογία αυτή,

για να θεωρηθεί μία έκταση ως ενιαίο οικόπεδο θα πρέπει αφενός να

είναι συνεχόμενη και αφετέρου να συνιστά ενιαία ιδιοκτησία υπό

την έννοια ότι ανήκει είτε σε έναν και τον αυτόν ιδιοκτήτη είτε

σε περισσότερους συνιδιοκτήτες αλλά κατά ποσοστό συνιδιοκτησίας

που είναι το ίδιο ως προς ολόκληρη την έκταση (ΣΤΕ-2845/94,

ΣΤΕ-287/93, ΣΤΕ-46/90, ΣΤΕ-4895/88, ΣΤΕ-2469/82, ΣΤΕ-2223/82,

ΣΤΕ-2317/79, ΣΤΕ-3810/78 κα).

Η Ολομέλεια του ΝΣ Κράτους με τις Γνωμ-904/78 και

Γνωμ-430/91 της έχει δεχθεί, ότι σε περίπτωση κτήσεως συνεχόμενων

άρτιων οικοπέδων από τον αυτόν κύριο, με διαφορετικά συμβόλαια,

τα οικόπεδα αυτά διατηρούν την αυτοτέλειά τους και ως αυτοτελή

και άρτια οικόπεδα δύνανται να μεταβιβασθούν περαιτέρω, από

απόψεως εφαρμογής των περί αρτιότητας των οικοπέδων διατάξεων και

λοιπών πολεοδομικών τοιούτων (βλέπε όμως και την αντίθετη γνω.

Ολομ ΝΣΚ-495/72).

Και υπό την προαναφερόμενη όμως γνώμη της Ολομέλειας του

ΝΣΚ, σε περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης συνεχόμενων

ακινήτων που αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια ζητήσει, όπως

έχει δικαίωμα, τη δόμηση των ακινήτων του αυτών ως ενιαίου

οικοπέδου, δηλαδή ζητήσει την έκδοση οικοδομικής αδείας και

προβεί σύμφωνα με την άδεια αυτή σε ανοικοδόμηση με βάση τη

συνολική επιφάνεια των συνεχόμενων ακινήτων, όσον αφορά τους

όρους δόμησης (ποσοστό κάλυψης, συντελεστή δόμησης κλπ) επέρχεται

συνένωση (ενοποίηση) των ακινήτων αυτών, τα οποία αναμφισβήτητα

αποτελούν πλέον ενιαίο κατά την έννοια του Αρθ-2 του ισχύοντος

ΓΟΚ οικόπεδο, αφού διαφορετικά δεν θα μπορούσαν να δομηθούν

ενιαίως (βλέπε και Γνωμ-430/91 και ατομ.2/82).

Κατά συνέπεια, στην περίπτωση του ερωτήματος, εφόσον, κατά

την πλήρη διαπίστωση που θα κάνει η Διοίκηση, ο ιδιοκτήτης των

συνεχόμενων ακινήτων που αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια

ζήτησε τη δόμηση των ακινήτων αυτών ως ενιαίου οικοπέδου, ήτοι

εφόσον ζήτησε οικοδομική άδεια και προέβη σύμφωνα με την άδεια

αυτή σε ανέγερση οικοδομής με βάση (χρησιμοποιώντας) τη συνολική

επιφάνεια των δύο ακινήτων ως προς τους όρους δόμησης (ποσοστό

κάλυψης, συντελεστή δόμησης κλπ), έστω και άν η οικοδομή

τοποθετήθηκε ολόκληρη στο ένα από τα ακίνητα, επήλθε οπωσδήποτε

συνένωση των ακινήτων αυτών σε ενιαίο κατά την έννοια του

ισχύοντος ΓΟΚ οικόπεδο.

ΙΙΙ. Με τις διατάξεις των παρ.2 και παρ.3 του ΝΔ-690/48

"περί συμπληρώσεως των περί σχεδίων Πόλεων διατάξεων" ορίζονται

κατά λέξη τα εξής:

"2. Οσάκις εκ των κειμένων περί σχεδίων πόλεων διατάξεων

επιβάλλεται, πλην των ελαχίστων ορίων εμβαδού και διαστάσεων των

οικοπέδων, η τήρησις ωρισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των

ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού του οικοπέδου

ακαλύπτου υπό οικοδομής, απαγορεύεται η μετά την ανέγερσιν της

οικοδομής καθ' οιονδήποτε τρόπον μεταβίβασις της κυριότητος

μέρος του οικοπέδου κατά τρόπον καθιστώντα το εφ' ου η οικοδομή

οικόπεδον μη άρτιον ή μειούντα τας ακαλύπτους αποστάσεις ή το

ακάλυπτον ποσοστόν κάτω του επιβεβλημένου ελαχίστου ορίου.

3. Πάσα δικαιοπραξία εν ζωή η αιτία θανάτου έχουσα

αντικείμενον απαγορευμένην κατά τας προηγούμενας παραγράφους

μεταβίβασιν κυριότητας είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως

άκυρος".

Οι διατάξεις αυτές, κατά τη σαφή τους διατύπωση,

εφαρμόζονται σε περιπτώσεις απαγορευμένων μεταβιβάσεων τμημάτων

ενιαίου κατά την έννοια του ΓΟΚ οικοπέδου (βλεπ. και ΣΤΕ-287/93).

Κατά συνέπεια, εφόσον στην περίπτωση του ερωτήματος επήλθε

σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν παραπάνω συνένωση των συνεχομένων

ακινήτων σε ενιαίο του ΓΟΚ οικόπεδο, η μετά τη συνένωση αυτή

μεταβίβαση τμήματος του ενιαίου αυτού οικοπέδου σε τρίτο πρόσωπο

καταλαμβάνεται από τη ρύθμιση των παραπάνω διατάξεων, των παρ.2

και παρ.3 του Αρθ-2 του ΝΔ-690/48, εφόσον βέβαια συντρέχουν και

οι λοιπές προϋποθέσεις εφαρμογής των διατάξεων αυτών.

IV. Επομένως, στα τιθέμενα ερωτήματα προσήκουν, κατά την

ομόφωνη γνώμη της ολομέλειας του ΝΣ Κράτους καταφατικές

απαντήσεις, όπως αναλυτικότερα αυτές αναφέρονται παραπάνω.

Αθήνα 16 Ιουνίου 1995

[balakos]

Ευχαριστώ για την βοήθεια.

Παράβλεψη δική μου ότι ο ιδιοκτήτης πρόκειται να οικοδομήσει κατοικία.

Θα κανω έλεγχο τίτλων στο υποθηκοφυλάκιο για τον κοινόχρηστο δρόμο.

[napoleon]

πολύ ενδιαφέρον το θέμα. Αν και το γνώριζα γενικά παρατηρώ το εξής:

ας πούμε ότι ένας ιδιοκτήτης που έχει οικοδομήσει σε δυο συνεχόμενα τεμάχια και έχει στήσει την οικοδομή του στο ένα μόνο(αλλά έχει πάρει τον συντελεστή από το άλλο. Ο τύπος αυτός βάσει νόμου αν κατάλαβα καλά έχει κάνει αυτόματη συνένωση μεν αλλά όχι συμβολαιογραφική πράξη γι αυτό..... και καλεί εμένα να κάνω τοπογραφικό στο ακάλυπτο τεμάχιο και μου φέρνει και τον τίτλο ιδιοκτησίας... πως θα μπορέσω εγώ να διασφαλίσω οτι δεν γίνομαι συμμέτοχος στην απάτη? υπάρχει κενό νόμου ή δεν κατάλαβα σωστά?

[ΘΕΟΧΑΡΗΣ]

δεν ειναι κατανοητό γιατί δεν ειναι οικοδομήσιμα

στις περισσότερες περιπτώσεις τα 4 στρ αρκούν

ο νόμος προβλέπει πρεκκλίσεις για τις πλευρικές αποστάσεις

[CVENG]

Υπάρχει εγκύκλιος ότι αν δύο γειτονικές ιδιοκτησίες ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη μπορούν να θεωρηθούν πολεοδομικά ως ενιαία ιδιοκτησία. Όμως επειδή το νέο γήπεδο δημιουργήθηκε το 2005, δηλαδή μετά την 31.12.2003 είναι απαραίτητη η ύπαρξη προσώπου τουλάχιστον 25μ σε κοινόχρηστη οδό. Άρα χρειάζεσαι καταρχήν βεβαίωση από το Δήμο ή την Πολεοδομία ότι η αγροτική οδός είναι κοινόχρηστη - δεν είναι κοινόχρηστοι όλοι οι αγροτικοί δρόμοι.

Ως προς την οικοδομησιμότητα του 1984 δεν έχεις δίκιο, διότι η χρήση θα μπορούσε να ήταν π.χ. βιοτεχνική και να είχες πλάγια απόσταση 10μ.

 

Λογω του οτι για τον ιδιο ακριβως λογο ετρεχα ολη την προηγουμενη εβδομαδα (κινουμενος σε μια πολυ λεπτη κλωστη για να μην μου βγει μια ολοκληρη μελετη καρβουνο), να αναφερω απλως οτι βεβαιωση απο τον δημο ΔΕΝ γινεται αποδεκτη απο την πολεοδομια !!

Προσωπικα ελαβα βεβαιωση κοινοχρηστου δρομου απο Υπουργειο Γεωργιας και τμημα τοπογραφικης !

Υποψιν οπως αναφερεται και ακριβως απο πανω, ΔΕΝ ειναι ολοι οι αγροτικοι δρομοι κοινοχρηστοι !!

[p.varvaris]

Έχεις δίκιο CVENG, ήθελα να πω: κάνε κατ' αρχήν έρευνα στο Δήμο ή την Πολεοδομία αν γνωρίζουν για το συγκεκριμένο δρόμο...

Το τι ισχύει περιγράφεται στο Εγγρ-1256/1-3-05 απόσπασμα του οποίου παραθέτω παρακάτω. Το τελευταίο (δ) για το Γενικό Γραμματέα Περιφέρειας δεν ισχύει, υπάρχει άλλο μεταγενέστερο έγγραφο που το μαζεύει. Το γνωστό μπάχαλο...

 

Εγγρ-1256/1-3-05

(...)

1. Η παρ.1β του Αρθ-1 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85), δεν τροποποιήθηκε και αυτονόητα για γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε Διεθνείς, Εθνικές, Επαρχιακές Δημοτικές και Κοινοτικές οδούς, ως και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα τους καθώς και σε σιδηροδρομικές γραμμές, εξακολουθεί να ισχύει η απαίτηση ελάχιστου προσώπου 45 μ και ελαχίστου βάθους 50μ. Περαιτέρω με τα τελευταία εδάφια της παρ.2β. του ως άνω Αρθ-1 ορίζεται ποιες θεωρούνται ως Δημοτικές ή Κοινοτικές οδοί "...για την εφαρμογή του παρόντος..." καθώς και για ποιες εξ' αυτών (κύριες - μοναδικές) ισχύουν οι παρεκκλίσεις της παρ.2β.

2. Κατά συνέπεια δεν ισχύουν οι περιπτ.α και περιπτ.γ της παρ.1 του Αρθ-10 της Εγκ-5/04 και ισχύουν τα εξής:

Κοινόχρηστοι δρόμοι για την εφαρμογή της διάταξης του Αρθ-1 παρ.1α του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85), όπως ισχύει μετά την τροποποίηση του από το Αρθ-10 παρ.1 του Ν-3212/03, είναι οι δρόμοι που έχουν διαμορφωθεί ως κοινόχρηστοι με τη βούληση της πολιτείας ή έχουν καταστεί κοινόχρηστοι και δεν εμπίπτουν στους δρόμους της πιο πάνω παρ.1 της παρούσης , όπως:

α) αγροτικοί δρόμοι που αποδεικνύεται βάσει συμβολαίων ή άλλων στοιχείων ότι προϋφίστανται της 16-4-24, ημερομηνίας ισχύος του Αρθ-20 του ΝΔ/17-7-23,

β) δρόμοι που προβλέπονται από αναδασμό του Υπουργείου Γεωργίας,

γ) η καθορισμένη ζώνη παραλίας, που εξυπηρετεί τις ανάγκες της κυκλοφορίας, εφόσον έχει τεθεί σε κοινή χρήση και είναι διαμορφωμένη οδός,

δ) δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τεχνικές υπηρεσίες του Δημοσίου και επιτρέπουν την πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, εθνικούς δρυμούς, χιονοδρομικά κέντρα ή σε σημαντικά δημόσια έργα (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία κλπ). Οι δρόμοι της περίπτωσης αυτής μπορεί να διαπιστώνονται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα της οικείας Περιφέρειας (κατ' ανάλογη εφαρμογή της διαπιστωτικής απόφασης Νομάρχη της παρ.2β).

(...)

[KOKARADI]

το εγραψα κ αλλου αλλα μαλλον εδω ειμαστε σωστα:

 

σε οικισμο <2000 :ομορα  του ιδιου ιδιοκτητη ενα αρτιο κ οικοδομησιμο κατα παρεκκλιση(180τμ)συμβολαιο το 1993 κ ενα μη αρτιο κ οικοδομησιμο 280τμ συμβολαιο 1998(κατα κανονα αρτιοτητα 1000τμ)

Βγηκε αδεια το 2001 (στο ΔΚ εμφανιζεται  συνολικα ως επιφ οικοπεδου το αθροισμα κ των 2   ητοι 460τμ<1000)για ισογεια κατοικια με υπογειο που τοποθετηθηκε στο αρτιο κ οικοδομησιμο . Αδεια προσθηκης κατ επεκταση(κ που θα βρισκεται κατα μεγαλο τμημα στο μη αρτιο κ οικοδ  μπορει καπως να βγει  ?? 

 

επισης αυθαιρετως εχει κανει κ  ηδη καποια προσθηκη κατ επεκταση  κ βεραντα στο μη αρτιο κ οικοδομησιμο κ θελουμε να τακτοποιησουμε με Ν4178  ισως να υπαρχουν κ εδω ασαφειες στην εφαρμογη........... 

Edited Σεπτέμβριος 29 , 2013 by KOKARADI

[dimitris GM]

 

διαγραφη

 

αφου η ερωτηση  εγινε  το 2009....

Edited Σεπτέμβριος 29 , 2013 by dimitris GM