Παραχώρηση εδαφικής λωρίδας σε κοινή χρήση-Οριοθετημένοι Οικισμοί κάτω των 2000 κατοίκων

[sdtopo]

@tetris  Καταρχήν ευχαριστώ. 

Αν πρόκειται για ιδιωτικό δρόμο τότε κατά την αποψη μου δεν υπάρχει υποχρέωση να είναι συγκεκριμένου πλάτους, αφού το οικόπεδο έχει πρόσωπο σε άλλη δημοτική οδό. Συμφωνώ όμως ότι θα ήταν πρόβλημα αν ήταν το μόνο πρόσωπο.

 

 

[Pavlos33]

@sdtopo Το αν είναι κοινοτική (νυν δημοτική) ή δεν είναι κοινόχρηστη οδός αυτό δεν μπορούμε εμείς να το απαντήσουμε. Αν είναι δημοτική, λόγω του ότι το οικόπεδο είναι γωνιακό και σύμφωνα με την σχετική νομολογία πρέπει -αν δεν έχει το απαιτούμενο πλάτος στα πρόσωπα-να παραχωρήσει και στους δυο δρόμους. 

[sdtopo]

@Pavlos33 Ευχαριστώ, δεν ζητώ να ξεκαθαριστεί το είδος της οδού από εδώ και συμφωνώ φυσικά ότι πρέπει να έχει το απαιτούμενο πλάτος σε κάθε δημόσιο δρόμο.

Το ερώτημα ήταν αν με παραχώρηση στην δημοτική οδό παραμένει οικοδομήσιμο με δεδομένο ότι δημιουργήθηκε το 2001 και θα προκύψει <500 τμ που είναι και ήταν η αρτιότητα.

Σημ.: Αν ήταν παλιό οικόπεδο (προ 1985) προφανώς και το παρπάνω ισχύει. Σε οικόπεδο που δημιουργείται το 2001 ?

[topo_rules]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Χρειάζομαι τη γνώμη σας σε μια υπόθεση που με έχει προβληματίσει ιδιαίτερα. Έχω αναλάβει τη σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος για αγοραπωλησία ενός αδόμητου οικοπέδου το οποίο βρίσκεται εντός ορίων οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων ο οποίος έχει οριοθετηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του Π.Δ. 24.4.85 (ΦΕΚ 181Δ/85).

Η αρτιότητα στον συγκεκριμένο οικισμό έχει καθορισθεί με απόφαση Νομάρχη στα 500 τ.μ.

Το οικόπεδο έχει δημιουργηθεί με τον εξής περίεργο για εμένα τρόπο:

Υπήρχε αρχικά ένα μεγάλο μακρόστενο γεωτεμάχιο εμβαδού 5400 τ.μ. το οποίο τεμνόταν από το όριο του οικισμού. Είχε πρόσωπο σε δρόμο με πλάτος μεγαλύτερο από 4 μ. στη νότια εντός ορίων οικισμού πλευρά του. Με συμβολαιογραφική πράξη αγοραπωλησίας τους έτους 2004, δημιουργήθηκαν τα εξής γεωτεμάχια-οικόπεδα:

1. το εκτός σχεδίου τμήμα 4200 αποτέλεσε νέο γεωτεμάχιο μη οικοδομήσιμο γιατί δεν είχε πρόσωπο σε δρόμο (δεν μας απασχολεί τι και πως γιατί δεν έχω αναλάβει κάτι σχετικά με αυτό) το οποίο έμεινε στην κυριότητα του μέχρι τότε ιδιοκτήτη

2. από το εντός ορίων οικισμού τμήμα, δηλαδή τα 1200 αποκόπηκαν 650 τ.μ. που συνορεύουν με το εκτός σχεδίου τμήμα στον βορρά και το υπόλοιπο εντός ορίων οικισμού τμήμα στο νότο. Αυτό το νέο οικόπεδο πουλήθηκε ως άρτιο και μη οικοδομήσιμο σύμφωνα με τη δήλωση μηχανικού σε άλλον ιδιοκτήτη αλλά θα γινόταν οικοδομήσιμο μετά την παραχώρηση εδαφικής λωρίδας πλάτους 6 μ. η οποία θα ξεκινούσε από το νότιο πρόσωπο σε δρόμο με πλάτος μεγαλύτερο από 4 μ. και θα διέσχιζε όλο το εντός ορίων τμήμα στα δυτικά.

3. επίσης από το εντός ορίων οικισμού τμήμα, δηλαδή τα 1200 αποκόπηκαν 550 τ.μ. νότια τα οποία είχαν πρόσωπο σε δρόμο με πλάτος μεγαλύτερο από 4 μ. στη νότια πλευρά. Αυτό το οικόπεδο έμεινε (προσωρινά) στον προηγούμενο ιδιοκτήτη και σύμφωνα με την δήλωση μηχανικού ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. Από αυτό το τμήμα όπως αναφέρθηκε έπρεπε να παραχωρηθεί εδαφική λωρίδα πλάτους 6 μ. η οποία θα ξεκινούσε από το νότιο πρόσωπο σε δρόμο με πλάτος μεγαλύτερο από 4 μ. και θα διέσχιζε όλο το εντός ορίων τμήμα στα δυτικά. 

Μετά από μερικούς μήνες έγινε το συμβόλαιο παραχώρησης σε κοινή χρήση εδαφικής λωρίδας πλάτους 6 μ. από τους ιδιοκτήτες πλέον των δύο νέων εντός ορίων οικισμού οικοπέδων δηλαδή τα οικόπεδα 650 τ.μ. και τα 550 τ.μ. Έτσι όπως σχεδιάστηκε η εδαφική λωρίδα και έτσι όπως τα συμφώνησαν ο ιδιοκτήτης των 650 τ.μ. παραχώρησε 200 τ.μ. και ο ιδιοκτήτης των 550 τ.μ. παραχώρησε 100 τ.μ. και δημιουργήθηκε ο νέος δρόμος ο οποίος εξυπηρετούσε προφανώς τον ιδιοκτήτη των 650 τ.μ. ο οποίος και έβγαλε οικοδομική άδεια και έχτισε. Φυσικά τα νέα οικόπεδα είναι 450 τ.μ. και 450 τ.μ.

Στη συνέχεια με νέο συμβόλαιο παραχωρήθηκαν τα νότια 450 τ.μ. !!! σε άλλον τρίτο ιδιοκτήτη.

Σημειώνω ότι και στα τρία συμβόλαια προσαρτάται το ίδιο τοπογραφικό διάγραμμα το οποίο (επίτηδες ή από παράλειψη) δεν αναφέρει στη δήλωση μηχανικού τίποτα για 450 τ.μ. παρά μόνο για τα 550 τ.μ. το οποίο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο φυσικά. Τα 450 τ.μ. απλά αποτυπώνονται και εμβαδομετρούνται στο τοπογραφικό.

Επίσης πουθενά στα συμβόλαια δεν αναφέρεται τίποτα για την αρτιότητα - οικοδομησιμότητα των 450 τ.μ. νότια.

Εγώ έχω αναλάβει για αυτό το αδόμητο οικόπεδο των 450 τ.μ. να συντάξω τοπογραφικό για αγοραπωλησία. Από την μελέτη μου και την ερμηνεία όλων όσων αναφέρονται στην νομοθεσία όπως ισχύει σήμερα, καταλήγω στο ότι δυστυχώς το «δικό μου» οικόπεδο απώλεσε την αρτιότητά του γιατί παραχώρησε εδαφική λωρίδα - κομμάτι του για να καταστεί οικοδομήσιμο το γειτονικό και όχι για να καταστεί το ίδιο οικοδομήσιμο, μιας και ήδη ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο καθώς είχε 550 τ.μ. εμβαδόν και πρόσωπο σε δρόμο μεγαλύτερο από 4 μ. Προκύπτει από κάποια διάταξη ότι αν παραχωρήσει εδαφική λωρίδα σε κοινή χρήση για οικοδομησιμότητα γειτονικού οικοπέδου συνεχίζει και είναι άρτιο;

Το έχω σκεφτεί καλά; Είναι όντως μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο; Αυτό τώρα πως το εξηγώ στον πελάτη και τι επιλογές έχει και τι ενέργειες μπορεί να κάνει;

Επισυνάπτω και ένα πρόχειρο σχήμα.

oikopedo.pdf

[Pavlos33]

@topo_rules Καλησπέρα. Για να θυμηθούμε λίγο τις άλλοτε-μετά το 2011 (ουσιαστικά μετά την απόφαση ΣτΕ 1828/08 ) καταργηθείσες διατάξεις

 (2α.Υφιστάμενο οικόπεδο κατά την ισχύ του παρόντος που δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση, για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να τεθεί από τον ιδιοκτήτη σε κοινή χρήση, με συμβολαιογραφική πράξη, αντίγραφο της οποίας κοινοποιείται με απόδειξη στον οικείο ΟΤΑ, λωρίδα οικοπέδου πλάτους τουλάχιστον 4 μέτρων, που να εφάπτεται καθ' όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου, για τη δημιουργία κοινοχρήστου χώρου. Ο χώρος αυτός που τίθεται σε κοινή χρήση πρέπει να συνδέει τα οικόπεδα με το υφιστάμενο σε κοινή χρήση δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Για την εξασφάλιση της σύνδεσης αυτής είναι δυνατόν να γίνεται παραχώρηση σε κοινή χρήση έκτασης που ανήκει σε γειτονικές ιδιοκτησίες είτε απ' ευθείας από τους κυρίους αυτών είτε κατόπιν μεταβίβασης στον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη του οικοπέδου που στερείται τη σύνδεση.)  
      (β.(*) Οι διατάξεις της προηγούμενης περίπτωσης α ισχύουν και για οικόπεδα που δημιουργούνται από κατάτμηση, με την προϋπόθεση ότι το πρόσωπο αυτών επί του κοινοχρήστου χώρου ή του χώρου που έχει τεθεί σε κοινή χρήση να είναι δώδεκα (12) μέτρα τουλάχιστον.) 

      (γ.(*) Προϋπόθεση για την πραγματοποίηση της παραχώρησης της λωρίδας του οικοπέδου σε κοινή χρήση στις περιπτώσεις α και β όταν το συνολικό μήκος της υπερβαίνει τα 50 μέτρα, είναι η έγκρισή της από την αρμόδια για τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας αρχή, η οποία κρίνει αν η θέση αυτής της έκτασης εξασφαλίζει τη δυνατότητα μελλοντικής ενσωμάτωσής της στο δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Για την έγκριση, ο ενδιαφερόμενος υποβάλλει τοπογραφικό διάγραμμα σε κατάλληλη κλίμακα, ώστε να φαίνεται η σύνδεση με τον υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο καθώς και το γειτονικό δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Η αρμόδια αρχή, πριν από την έγκριση δύναται να ζητήσει τη γνώμη Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του οικείου νομού.) 

Κατά τη γνώμη μου το νοτιότερο οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο διότι, κατά την χρονολογία κατάτμησης διέθετε την ελάχιστη αρτιότητα (Ε οικ=550 τμ>500 τμ) και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο του οικισμού. Η παραχώρηση σε κοινή χρήση με τις άλλοτε-μετά το 2011 καταργηθείσες διατάξεις-έγινε για να αποκτήσει οικοδομησιμότητα το βορειότερο-όμορο "τυφλό" οικόπεδο. Το "δικό" σου οικόπεδο δεν είχε καμία ανάγκη να παραχωρήσει 6- μετρη λωρίδα για να καταστεί οικοδομήσιμο καθώς την οικοδομησιμότητά του την είχε έτσι και αλλιώς λόγω ύπαρξης προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο οικισμού. Παραχώρησε λοιπόν για να συνδράμει στο διπλανό. 

Πάμε στην παρ.  "2." (τέως παρ.5) άρθρου 6. Το εναπομένον οικόπεδο μετά την παραχώρηση κατά τις διατάξεις των προηγουμένων παραγράφων εξακολουθεί να θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όπως απομένει μετά την παραχώρηση. 

Edited Ιούλιος 19 by Pavlos33

[tetris]

@topo_rules

Εγώ, αντίθετα με τον Παύλο, θεωρώ πως το επίμαχο οικόπεδο έχει χάσει την αρτιότητα λόγω μη απαιτούμενης (για το ίδιο) παραχώρησης.

Επειδή όμως η νομοθεσία δεν αναφέρεται συγκεκριμένα σε αυτή την περίπτωση, καλό είναι να πάρεις έγγραφη απάντηση από την Υ.ΔΟΜ.

[topo_rules]

Καλημέρα σας,

Αρχικά σας ευχαριστώ πολύ για τις άμεσες απαντήσεις και τον χρόνο σας.

Έπειτα, ακριβώς αυτά που αναφέρετε και οι 2 αποτελούν τον προβληματισμό μου.

Δηλαδή αν θεωρήσουμε ότι κατά την ημερομηνία κατάτμησης και σύνταξης των συμβολαίων ίσχυαν οι (πλέον καταργημένες) διατάξεις της παρ. 2 που ανέφερε ο Pavlos33 τότε εκείνη την περίοδο θα θεωρούταν ίσως άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με αυτές. Αν και πουθενά δεν λέει ότι το εναπομένον οικόπεδο από παραχώρηση εδαφικής λωρίδας για εξασφάλιση οικοδομησιμότητας γειτονικού οικοπέδου παραμένει άρτιο και οικοδομήσιμο. Έτσι όπως καταλαβαίνω εγώ την παρ 2. (τέως παρ.5), αφορά την περίπτωση που το εξεταζόμενο οικόπεδο αποκόπτει λωρίδα για δική του εξασφάλιση οικοδομησιμότητας και όχι για γειτονικό. Εκτός από αυτό, έστω ότι δεχτούμε ότι αφορά και περιλαμβάνει και την συγκεκριμένη περίπτωση, τότε αφού καταργήθηκαν το 2011 αυτές οι διατάξεις, η κατάργηση είχε αναδρομική ισχύ ή η ισχύ της ξεκινούσε για οικόπεδα που θα δημιουργούνταν από το 2011 και μετά;

Σκεπτόμενος όλα αυτά κατέληξα στο ότι χάθηκε η αρτιότητα όπως αναφέρει και ο tetris καθώς το εξεταζόμενο οικόπεδο ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο και δεν απαιτούταν να παραχωρήσει εδαφική λωρίδα για να εξασφαλίσει τη δική του οικοδομησιμότητα. Ωστόσο αυτή την επιβεβαίωση αναζητώ.

Θα απευθυνθώ αναγκαστικά και στην αρμόδια ΥΔΟΜ και καλή μου τύχη... Θεωρείτε πως απλά με μια γενική αίτηση με τεκμηρίωση όλων των παραπάνω αλλά και επισύναψη όλων των εγγράφων είμαι καλυμμένος στο να αντιληφθούν το ζήτημα; Γιατί κάνω και την σκέψη μήπως θα ήταν καλό να υποβάλλω αίτηση για βεβαίωση όρων δόμησης στο e-adeies ώστε να είμαι όσο το δυνατόν περισσότερο εξασφαλισμένος από την ΥΔΟΜ.

Ευχαριστώ και πάλι!

 

[tetris]

@topo_rules

Η αίτηση στην Υ.ΔΟΜ. θα περιέχει διάγραμμα εξαρτημένο (ει δυνατόν και του πίσω οικοπέδου), τεχνική έκθεση και τίτλους. Προσοχή όμως. Ενδέχεται να ζητήσουν, επί του διαγράμματος, δήλωση του 651/77 ότι είναι (ή όχι) άρτιο και οικοδομήσιμο, και η απάντησή τους να βασιστεί στη δήλωσή σου {... είναι άρτιο και οικοδμήσιμο (ή όχι) σύμφωνα με τη δήλωση του μηχανικού ...}. Μη δεχτείς τέτοια απάντηση και, προφανώς, μη βάλεις δήλωση στο διάγραμμα.

Δυστυχώς, το όποιο έγγραφο της Υ.ΔΟΜ. μπορεί να ανακληθεί ανά πάσα στιγμή. Θα είσαι όμως καλυμμένος, ως προς την υπογραφή σου, στο διάγραμμα για τη μεταβίβαση στο οποίο θα κάνεις επίκληση της απάντησης της Υ.ΔΟΜ. εφόσον αυτή δεν έχει ανακληθεί.

[Pavlos33]

@topo_rules H εδαφική παραχώρηση σε κοινή χρήση των 200 τμ και 100 τμ που έκαναν τα οικόπεδα ώστε να δημιουργηθεί η εξάμετρη συνδετήρια εδαφική κοινόχρηστη λωρίδα που θα συνέδεε το βορειότερο-εντός οικισμού-οικόπεδο με τον υφιστάμενο δημοτικό δρόμο, δεν συνεπάγεται και την απώλεια αρτιότητάς τους.

Σε προηγούμενο post έχω παραθέσει την νομοθεσία όπου τα σχετικά με παραχωρήσεις για δημιουργία οικοδομησιμότητας σε "τυφλά" οικόπεδα, έχουν εδώ και χρόνια καταργηθεί.

Στο άρθρο 5 του ΠΔ, παρ. 1-υπ. γ αναφέρεται ότι:

"γ) Για την αρτιότητα των γηπέδων προσμετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου. 

Στην καταργηθείσα παρ. 2 του άρθρου 6 αναφέρονταν ότι

(2α.(*) Υφιστάμενο οικόπεδο κατά την ισχύ του παρόντος που δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση, για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να τεθεί από τον ιδιοκτήτη σε κοινή χρήση, με συμβολαιογραφική πράξη, αντίγραφο της οποίας κοινοποιείται με απόδειξη στον οικείο ΟΤΑ, λωρίδα οικοπέδου πλάτους τουλάχιστον 4 μέτρων, που να εφάπτεται καθ' όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου, για τη δημιουργία κοινοχρήστου χώρου. Ο χώρος αυτός που τίθεται σε κοινή χρήση πρέπει να συνδέει τα οικόπεδα με το υφιστάμενο σε κοινή χρήση δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Για την εξασφάλιση της σύνδεσης αυτής είναι δυνατόν να γίνεται παραχώρηση σε κοινή χρήση έκτασης που ανήκει σε γειτονικές ιδιοκτησίες είτε απ' ευθείας από τους κυρίους αυτών είτε κατόπιν μεταβίβασης στον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη του οικοπέδου που στερείται τη σύνδεση.)  
      (β.(*) Οι διατάξεις της προηγούμενης περίπτωσης α ισχύουν και για οικόπεδα που δημιουργούνται από κατάτμηση, με την προϋπόθεση ότι το πρόσωπο αυτών επί του κοινοχρήστου χώρου ή του χώρου που έχει τεθεί σε κοινή χρήση να είναι δώδεκα (12) μέτρα τουλάχιστον.) 

      (γ.(*) Προϋπόθεση για την πραγματοποίηση της παραχώρησης της λωρίδας του οικοπέδου σε κοινή χρήση στις περιπτώσεις α και β όταν το συνολικό μήκος της υπερβαίνει τα 50 μέτρα, είναι η έγκρισή της από την αρμόδια για τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας αρχή, η οποία κρίνει αν η θέση αυτής της έκτασης εξασφαλίζει τη δυνατότητα μελλοντικής ενσωμάτωσής της στο δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Για την έγκριση, ο ενδιαφερόμενος υποβάλλει τοπογραφικό διάγραμμα σε κατάλληλη κλίμακα, ώστε να φαίνεται η σύνδεση με τον υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο καθώς και το γειτονικό δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Η αρμόδια αρχή, πριν από την έγκριση δύναται να ζητήσει τη γνώμη Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του οικείου νομού.) 

(...)     "2." (τέως παρ.5). Το εναπομένον οικόπεδο μετά την παραχώρηση κατά τις διατάξεις των προηγουμένων παραγράφων εξακολουθεί να θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όπως απομένει μετά την παραχώρηση. 

Συνεπώς, δεν τίθεται καμία αμφιβολία ότι στην τότε κατάτμηση που έγινε ότι τα οικόπεδα (τόσο το βορειότερο, όσο και το -προς Νότο)  δεν είχαν απωλέσει την αρτιότητά τους εξαιτίας της παραχώρησης των 200 τ.μ  και 100 τ.μ από το καθένα αντίστοιχα. Το νοτιότερο οικόπεδο έχει επιπλέον και πρόσωπο σε υφιστάμενο δημοτικό δρόμο του οικισμού.

Το ερώτημα που τίθεται σήμερα είναι εάν το νότιο οικόπεδο (το οποίο δημιουργήθηκε από κατάτμηση το έτος 2004) είναι και σήμερα άρτιο και οικοδομήσιμο.

Η γνώμη μου είναι ότι παραμένει άρτιο και οικοδομήσιμο (ελάχιστη αρτιότητα στον οικισμό 500 τμ) καθώς η γενική αρχή των παραχωρήσεων οικοπεδικής επιφάνειας είτε για δημιουργία  κοινόχρηστης τετράμετρης ή εξάμετρης εδαφικής λωρίδας, είτε για απόκτηση ημιπλάτους κοινόχρηστης οδού σε όλο το πρόσωπο του οικοπέδου, 2 μ ή 3 μ αντιστοίχως, είναι ότι δεν χάνεται η αρτιότητα από την παραχώρηση (και κατά τη γνώμη μου σωστά, διότι τα οικόπεδα εισφέρουν σε δημιουργία Κ.Χ χωρίς αυτά να αποζημιώνονται παρά μόνο να αυτοαποζημιώνονται, ενώ σε ένα Ρ.Σ -π.χ προ 1983-θα χρειάζονταν πράξη αναλογισμού για να προκύψουν οι αποζημιώσεις).

Άρα το οικόπεδο σε ό,τι αφορά την αρτιότητά του δεν θα πρέπει να εξετάζεται με βάση την επιφάνεια που έχει μετά την παραχώρηση, αλλά με βάση αυτή που είχε πριν την παραχώρηση σε κοινή χρήση δηλαδή με τα 550 τ.μ. Άλλωστε και με τις τότε-μετέπειτα καταργηθείσες-διατάξεις, αν ίσχυε ότι η παραχώρηση (και μάλιστα για δημιουργία εδαφικής λωρίδας) θα είχε σαν συνέπεια την απώλεια αρτιότητας, δεν θα είχε πάρει πότε την έγκριση της αρμόδιας Πολεοδομίας (και βεβαίως αναφέρετο  ρητά στην παρ. 2 ΄΄οτι δεν υπήρχε θέμα απώλειας αρτιότητας).

Επικουρικά να προσθέσω ότι μετά τον φοβερό και τρομερό νόμο της Μπιρμπίλη (3937/11) που μιλούσε για κύρωση Κ.Χ σε οικισμούς και αφού είχαν παγώσει τα πάντα στη χώρα (βλ. μνημόνια) και δεν χτίζονταν ούτε κοτέτσι, ήρθε η εκ του πλαγίου λύση αρχικά με το νόμο 4164/13 παρ 10 ο οποίος μετά και τροποποιήθηκε ως προς το ευμενέστερο για τα οικόπεδα ενδιαφέροντος τα οποία είχαν πρόσωπο σε παραχωρημένη  σε κοινή χρήση-τετράμετρη λωρίδα και τους δόθηκε η κατ' εξαίρεση οικοδομησιμότητα (μέχρι σήμερα ισχύει) "εφόσον έχουν υλοποιηθεί από την αρμόδια δημόσια αρχή εργασίες "οδοστρωσίας" ή συντήρησης ή και διέλευση κοινοχρήστου, δικτύου" , εξαιρώντας ακόμη και την απαίτηση για συμβολαιογραφική παραχώρηση σε κοινή χρήση.

Όλα αυτά τα οικόπεδα που παραχώρησαν τότε εδαφική λωρίδα σε κοινή χρήση με τις διατάξεις της παρ. 2 άρθρου 6, για να αποκτήσουν πρόσωπο και να καταστούν οικοδομήσιμα, δεν είχαν αφαιρέσει από την αρτιότητά τους την παραχωρηθείσα έκταση. Αυτά τα οικόπεδα και σύμφωνα με το άρθρο 10 Ν. 4164/13 μπορούν να οικοδομούνται κατ' εξαίρεση (βλ΄παρακάτω το άρθρο 10 Ν. 4164/13). 

 

  
ΑΡΘΡΟΝ-10 Ν. 4164/13 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει
'Αδειες δόμησης με παραχώρηση λωρίδας σε κοινή χρήση 
Μετά την παρ.3 του Αρθ-35 του Ν-3937/11 (ΦΕΚ-60/Α/11) προστίθενται παρ.4, παρ.5 και παρ.6 και η παρ.4 αναριθμείται σε παρ.7 , ως εξής: 
"4. Μέχρι την κατά τις διατάξεις του παρόντος, κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων, επιτρέπεται η δόμηση σε οικόπεδα που εμπίπτουν εντός εγκεκριμένων ορίων, κατά τις διατάξεις του ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/85), όπως ισχύει, με την εφαρμογή των προϋποθέσεων και διαδικασιών της παρ.1 του Αρθ-6 του ιδίου προεδρικού διατάγματος. 
Για τη δόμηση σε οικόπεδα που έχουν πρόσωπο αποκλειστικά και μόνο σε εδαφική λωρίδα που έχει παραχωρηθεί σε κοινή χρήση, κατ' εφαρμογή των διατάξεων 2 και 3 του Αρθ-6 του ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/85),  όπως ίσχυαν, μέχρι την κατά τα παραπάνω κατάργησή τους, απαιτείται η προηγούμενη κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος. 
Κατ' εξαίρεση η δόμηση στα οικόπεδα αυτά μπορεί να επιτρέπεται πριν την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων, εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι εξής προϋποθέσεις: 
α) η εδαφική λωρίδα που έχει παραχωρηθεί, έχει τεθεί σε κοινή χρήση και έχει γίνει η σχετική μεταγραφή της στον οικείο δήμο, 
β) ο κοινόχρηστος χώρος της παραχωρημένης εδαφικής λωρίδας συνδέεται λειτουργικά με κοινόχρηστο χώρο του οικισμού που δεν δημιουργήθηκε, κατ' εφαρμογή των παραπάνω καταργηθεισών διατάξεων είτε άμεσα είτε μέσω άλλων παραχωρημένων εδαφικών λωρίδων, για τις οποίες ισχύουν οι προϋποθέσεις της προηγούμενης περίπτωσης και 
γ) έχει παρέλθει χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των τριών (3) μηνών από την υποβολή στην αρμόδια Διεύθυνση Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης, του φακέλου στοιχείων κατά τις διατάξεις της παρ.1 του παρόντος, με πρόταση για την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων του οικισμού ή τμήματος αυτού, στην οποία συμπεριλαμβάνεται και η ιδιοκτησία για την οποία αιτείται η άδεια δόμησης. 
Στην περίπτωση αυτή, πέραν των λοιπών απαιτούμενων στοιχείων για την έκδοση της έγκρισης δόμησης, υποβάλλεται και αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράμματος ή του ορθοφωτοχάρτη της πρότασης για την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων, με ειδική ένδειξη της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας, για την οποία έχει υποβληθεί αίτηση για την έκδοση έγκρισης ή άδειας δόμησης. 
Θεωρημένο αντίγραφο της έγκρισης δόμησης που εκδίδεται, αποστέλλεται άμεσα από την Υπηρεσία Δόμησης που την εξέδωσε στην αρμόδια Διεύθυνση της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης και λαμβάνεται υπόψη υποχρεωτικά κατά την έκδοση της διοικητικής πράξης κύρωσης του δικτύου των κοινοχρήστων χώρων για το σύνολο ή για τμήμα του οικισμού. "Πέραν των ανωτέρω, κατ' εξαίρεση, η δόμηση στα οικόπεδα του πρώτου εδαφίου της παρούσας παραγράφου και ανεξαρτήτως της ύπαρξης πράξης παραχώρησης, "καθώς και στα οικόπεδα του δεύτερου εδαφίου της παρούσας παραγράφου" (**) μπορεί να επιτρέπεται πριν την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων εφόσον έχουν υλοποιηθεί από την αρμόδια δημόσια αρχή εργασίες "οδοστρωσίας" (***) ή συντήρησης ή και διέλευση κοινοχρήστου, δικτύου" (*). Σε αυτή την περίπτωση για την έκδοση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης προσκομίζεται βεβαίωση της Τεχνικής Υπηρεσίας του αρμοδίου ΟΤΑ για τη διαπίστωση της υλοποίησης έργων επίστρωσης ή συντήρησης ή και διέλευσης κοινοχρήστων δικτύων χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη κύρωση του κοινοχρήστου δικτύου. Για την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων αποστέλλεται από την αρμόδια Τεχνική Υπηρεσία στην αρμόδια Διεύθυνση Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης έκθεση συνοδευόμενη από τοπογραφικό διάγραμμα όπου περιγράφονται αναλυτικά οι κοινόχρηστοι χώροι όπου έχουν γίνει δημόσια έργα, σύμφωνα με τα ανωτέρω. Στις ανωτέρω περιπτώσεις της παρούσας παρ.εφόσον έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη παραχώρησης και δεν έχει μεταγραφεί δύναται η μεταγραφή να πραγματοποιηθεί μετά την κύρωση των κοινοχρήστων χώρων μετά από την απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης 
5. Διοικητικές πράξεις με τις οποίες καθορίστηκε, πλάτος κοινοχρήστου χώρου μεγαλύτερο των τεσσάρων (4) μέτρων, για την εφαρμογή των παρ.1 και παρ.2 του Αρθ-6  ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/85),  εξακολουθούν να ισχύουν. 
Επιτρέπεται για λόγους περιβαλλοντικούς, κυκλοφοριακούς ή πολεοδομικούς να ορίζεται πλάτος κοινοχρήστου χώρου μεγαλύτερο των τεσσάρων (4) μέτρων, με τη διοικητική πράξη έγκρισης της οριοθέτησης οικισμού, κατά τις διατάξεις του παραπάνω προεδρικού διατάγματος ή με τροποποίηση αυτής. 
6. Η διαδικασία κύρωσης του δικτύου κοινόχρηστων χώρων του Αρθ-35 του Ν-3937/11 δύναται να περιλαμβάνει και τμήματα ακινήτων που είχαν τεθεί, μέχρι τη δημοσίευσή του, σε κοινή χρήση, εφόσον εξυπηρετούν οικόπεδα για την κτήση των οποίων έχουν συνταχθεί συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης οικοπέδων πριν την 29-1-2010 μετά από απόφαση του αρμόδιου Δημοτικού Συμβουλίου. Απαραίτητη προϋπόθεση για τη διαδικασία κύρωσης στις ανωτέρω περιπτώσεις είναι η μεταγραφή των συμβολαιογραφικών πράξεων μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, καθώς και η αναφορά στις συμβολαιογραφικές πράξεις ότι τα συγκεκριμένα εδαφικά τμήματα συνορεύουν με δρόμο. Κατά τα λοιπά τηρούνται οι προϋποθέσεις του Αρθ-35 του Ν-3937/11. Για την έκδοση της εγκριτικής απόφασης από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση, όπως ορίζεται στην παρ.1 του Αρθ-35 του Ν-3937/11 προσκομίζονται από τον αρμόδιο Δήμο όλα τα απαιτούμενα στοιχεία. Στις ανωτέρω περιπτώσεις της παρούσας παραγράφου, εφόσον έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη παραχώρησης και δεν έχει μεταγραφεί, δύναται η μεταγραφή να πραγματοποιηθεί μετά την κύρωση των κοινοχρήστων χώρων μετά από την απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης της παρ.1 του παρόντος άρθρου". 
 

[P_G_B]

Καλήσπερα!!

Σε οριοθετημένο οικισμό κάτω των 2000, έχω περίπτωση οικοπέδου και το 2004 έχει γίνει παραχώρηση εδαφικής λωρίδας σε κοινή χρήση προς απόκτηση 3 μ. από τον άξονα κοινοτικού δρόμου (ειδικό φεκ οικισμού). Στο ίδιο συμβόλαιο παραχώρησης έχει γίνει και η κατάτμηση σε δύο τμήματα άρτια και οικοδομήσιμα.

Σήμερα, κατόπιν αυτοψίας και αποτύπωσης του 2ου τμήματος για τοπογραφικό διάγραμμα, είδα ότι το πρόσωπο του 2ου κατατμημένου τμήματος δεν διατηρεί τα 3 μ. βάσει του παλιού τοπογραφικού που συνόδευε το συμβόλαιο κατάτμησης του 2004, καθώς η περίφραξη (συρματόπλεγμα πάνω σε 20 εκ. τσιμέντο) έρχεται πιο έξω. Η περίφραξη είναι παλιά (φαίνεται σε παλαιότερες αεροφωτογραφίες + είναι σκουριασμένη) και νομίμως υφιστάμενη (Ο.Α. του 1986) οπότε αντιλαμβάνομαι ότι απλά ποτέ δεν αφαιρέθηκε το τμήμα αυτής που ήταν μέσα στο παραχωρηθέν τμήμα.

Η συμβολαιογραφική πράξη παραχώρησης & κατάτμησης  του 2004 έχει μεταγραφεί το υποθηκοφυλακείο αλλά δεν γνωρίζει ο κληρονόμος (ανιψιός) αν ο κληρονομούμενος (θείος) το είχε κοινοποιήσει στην κοινότητα/δήμο το 2004 (έχει πλέον πεθάνει ο θείος).

Το ερώτημα μου είναι το εξής: το κατατμημένο τμήμα 2 θεωρείται οικοδομήσιμο ή θα πρέπει να αφαιρεθεί το συρματόπλεγμα ?

Ήταν ευθύνη του ιδιοκτήτη να το αφαιρέσει ή όχι ?

Ευχαριστώ !