Συμβολαιογραφικά - Ιδιοκτησιακά θέματα

[acnt]

Συνάδελφοι δεν ξέρω αν σας έχει προβληματίσει καθόλου το θέμα ή εάν σαν μηχανικοί θα έπρεπε να γνωρίζουμε περισσότερα επί του θέματος.

 

Έστω η ιδιοκτησία ΑΒΓΔ άρτια και οικοδομήσιμη και η ιδιοκτησία ΓΔΕΖ μή άρτια. Η ΑΒΓΔ έχει καθεστώς συνιδιοκτησίας με δύο Κυρίους. Ο κύριος Χ έχει τα 750/1000 και ο Ψ τα υπόλοιπα 250. Η συνιδιοκτησία αποτελείται από 2 κάθετες, (500/1000 η καθεμία) στις οποίες υπάρχει και οριζόντια (στην καθεμία ξεχωριστά). Ο Χ έχει όλη την κάθετη "2" (500/100) και τα 250/1000 της "1". Στο οικόπεδο υπάρχουν 2 ανεξάρτητες οικοδομές με υπόλοιπο δόμησης μόνο στην κάθετη "1", το οποίο έχει οριστεί έχοντας οι συνιδιοκτήτες το 50% του υψούν.

 

Ο Κύριος Χ, αγοράζει την όμορη μή άρτια ιδιοκτησία 3 (ΓΔΕΖ) και θέλει να την συνενώσει με το οικόπεδο ΑΒΓΔ. Όπως φανταζόσαστε ο Κύριος Ψ αρνείται!

 

Σχεδιάγραμμα:

http://rapidshare.com/files/187228598/__967___969___961___943___962____964___943___964___955___959_.rar.html

 

Τί γίνεται σε αυτή την περίπτωση; Η μονομερής συνένωση γιατί αποκλείεται; και το ρωτό αυτό καθότι έχω μπροστά μου τον Ν1562/85,α.1 το οποίο λέει πως συνιδιοκτήτες με ποσοστό 65% μπορούν να δικαιωθούν από το δικαστήριο για αντιπαροχή επί του οικοπέδου τους αν οι συνιδιοκτήτες που κατέχουν το υπόλοιπο 35% αρνούνται.

 

Ομοίως με τον Ν3741/29,αρ.8 λέει ότι το δικαίωμα επέκτασης ανήκει σε όλους τους ιδιοκτήτες. Σε περίπτωση αδυναμίας ή αδικαιολόγητου δυστροπίας ενός ή περισσότερων ιδιοκτητών, οι υπόλοιποι μπορούν να προβούν στην οικοδόμηση-επέκταση με δικά τους έξοδα, οπότε η νέα προσθήκη θα ανήκει σε αυτούς, αλλά με την υποχρέωση καταβολής στον αρνούμενο ιδιοκτήτη, πρίν κάθε ενέργεια, το αναλογούν μέρος της αξίας της συνιδιοκτησίας.

 

Και ερωτώ: Πως γίνεται να καλύπτεται νομικά η επέκταση οικοδομής και όχι ιδιοκτησίας; Γιατί σε μια τέτοια περίπτωση όπου ο Κύριος Ψ ΔΕΝ χάνει κανένα από τα δικαιώματα του να αρνείται κακόβουλα και να καλύπτεται από τον νόμο;

 

Μήπως σας έχει τύχει κάτι ανάλογο ή ξέρετε κάτι παραπάνω επί του θέματος;

[anka]

Έτσι είναι acnt. Δε μπορούν να συνενωθούν δύο ιδιοκτησίες όταν οι ιδιοκτήτες δεν είναι οι ίδιοι και μάλιστα με τα ίδια ποσοστά. Ο Ψ γιατί αρνείται;

[acnt]

Δεν είναι οτι δεν ισχύουν τα όσα λες, αλλά βλέπω πως οι νόμοι στις δύο περιπτώσεις ενεργούν αντίθετα. Τί απέγινε στο "κακόβουλα" και στην "αδικαιολόγητη δυστροπία"; Σε ποιό εμπράγματο δικαίωμα αναφέρεσαι zavi μου; Διότι α) το δικαίωμα υψούν του Ψ ΔΕΝ μεταβάλλεται, β) η αντιστοιχία στο οικόπεδο ΕΠΙΣΗΣ δεν μεταβάλλεται, γ) μέχρι και από φοροτεχνική σκοπιά αν το δεις 1) ΔΕΝ πληρώνει περισσότερο φόρο (ο φόρος βγαίνει ανάλογα ή με το ποσοστό συνιδιοκτησίας ή με τα τετραγωνικά τα οποία μπορείς να δομήσεις) και 2) πλέον ΑΥΞΑΝΕΤΑΙ η αξία του συνολικού οικοπέδου και σε περίπτωση πώλησης ΚΕΡΔΙΖΕΙ. Eίναι φανερό πως το εμπράγματο δικαίωμα του δεν χάνεται, εγώ προσωπικά δεν βλέπω να θίγεται ένας τέτοιος συνιδιοκτήτης βάσει νόμου. Πόσο μάλλον όταν τα συμφέροντα του Χ θίγονται. Αν ο Χ ήθελε να βγάλει δηλαδή μια άδεια, τότε ο νομοθέτης θα τον κάλυπτε;

 

Επί του θέματος, σε ό,τι πιό κοντινό που μπόρεσα να βρω, το Εφετείο Αθηνών (1964/1992) αποφάνθηκε μεταξύ άλλων ότι "...απαγορεύεται να ενοποιηθεί τμήμα του επίκοινου ακινήτου με παρακείμενο άλλο αυτοτελές οικόπεδο, μονομερώς και χωρίς την συναίνεση του άλλου ιδιοκτήτη, προκειμένου με την επερχόμενη συνένωση να επιτύχει μεγαλύτερη δομησιμη επιφάνεια, γιατί παρεμποδίζεται ο άλλος ιδιοκτήτης να οικοδομήσει επί του προοριζόμενου γιάυτόν τμήματος εξαντλώντας το προς ανύψωση δικαίωμα του εντός των ορίων συνιδιοκτησίας του κατά την σχετική συστατική πράξη"

 

Αυτό το κομμάτι μας λέει οτι η ιδέα μονομερούς συνενωσης αποκλείεται διότι θίγονται τα συμφέροντα του άλλου συνιδιοκτήτη και όχι απλά επειδή ο συνιδιοκτήτης αρνείται!

 

@anka

Δεν μιλώ για πολεοδομική συνένωση, αλλά για συμβολαιογραφική. Ο Ψ αρνείται...για τους δικούς του λόγους, καθώς πιστεύει πως έχει αδικηθεί από την μοιρασιά και ίσως να είναι έτσι, αλλά...

 

Μήπως σας κάνω να το δείτε διαφορετικά; Μήπως έχω τελείως λάθος σκεπτικό; Θα εκτιμούσα την όποια άποψη.

[agior]

@acnt, η κάθετη συνιδιοκτησία είναι μορφή της εξ' αδιαιρέτου ιδιοκτησίας. Οπως δεν μπορείς να κόψεις κομμάτι απ αυτήν χωρίς την συναίνεση των συνιδιοκτητών έτσι δεν μπορείς να προσθέσεις κομμάτι.

Πιθανόν να επηρρεάζεσαι απ το ότι υπάρχει συγκεκριμένο τμήμα που κατέχει ο καθένας τους και "προσομοιάζει" με κατάτμηση, είναι όμως άρρηκτα δεμένοι μεταξύ τους στις αποφάσεις που έχουν να κάνουν με μεταβολή των επικειμένων και του ακινήτου.

Ας πρόσεχε με ποιόν συγκατοικεί, στην τελική...

[p.varvaris]

Πιθανόν ένα άλλο δικαστήριο να έβγαζε άλλη απόφαση, αν ο ενδιαφερόμενος να ενοποιήσει έπειθε τους δικαστές ότι ο συνιδιοκτήτης του δεν ζημιώνεται ενώ ο ίδιος -αν δεν γίνει ενοποίηση- θα υποστεί ζημιά.

Μια περίπτωση που μπορώ να πρόχειρα να σκεφτώ, είναι όταν υπάρχει άνω αριθμητικό όριο στην επιτρεπόμενη δόμηση, όπως π.χ. στους οικισμούς τα 400τμ: Η μη δυνατότητα μονομερούς ενοποίησης προστατεύει τον συνιδιοκτήτη από υποβάθμιση της δυνατότητας δόμησης (κάτι σαν απαγόρευση μονομερούς αύξησης μετοχικού κεφαλαίου δηλαδή).

Ρητορική ερώτηση που ίσως να βοηθάει στην κουβέντα: Από πού προκύπτει ότι για να ενοποιηθούν δύο ακίνητα διαφορετικών ιδιοκτητών πρέπει να γίνουν ανταλλαγές ποσοστών τέτοιες ώστε στα δύο ακίνητα οι συνιδιοκτήτες να έχουν τα ίδια ακριβώς δικαιώματα;

[acnt]

@agior

Δεν επηρρεάζομαι καθόλου από την κατάτμηση. Άλλο το ένα και άλλο το άλλο. Απλά εμένα μου φαίνεται πως υπάρχει ένα νομικό κενό στην όλη υπόθεση, η οποία μάλλον έχει εφαρμογή σε πολλές συνιδιοκτησίες. Το θέμα δεν είναι οτι δεν μπορείς να κόψεις ή να προσθέσεις κομμάτι. Το θέμα είναι οτι δεν μπορείς να αποφασίσεις μόνος σου, ακόμα και αν έχεις την απόλυτη πλειοψηφία. Πώς όμως για αντιπαροχή και για επέκταση μπορείς, αλλά για οικόπεδο όχι; Αυτό είναι που μου κάνει μεγάλη εντύπωση.

@p.varvaris

Χαίρομαι που και κάποιος άλλος βλέπει έστω και ένα αχνό φως στο βάθος! Σαφώς και υπάρχει θέμα ζημείας του ενδιαφερομένου προς συνένωση, καθότι εάν ενδιαφέρεται ακόμα και να το πουλήσει, χάνει λεφτά για ευνόητους λόγους.

Στην ρητορική σου ερώτηση, προϋπόθεση είναι, όπως γνωρίζω, να είναι και στα δύο οικόπεδα οι ίδιοι συνιδιοκτήτες. Ανάλογα βέβαια με τα ποσοστά τους, έχουν και τα ανάλογα δικαιώματα.

[acnt]

Έχουν και οι 2 δικαίωμα αποφάσεων στο οικόπεδο.

 

Φυσικά!!! Δεν είπε κανείς όχι! Αλλά όταν δεν βρίσκεται λύση, όταν ό ένας καιγεται και ο άλλος απλά γαϊδουρώνει, όταν έχει προταθεί και η λύση της δωρεάς ή πώλησης τμήματος του όμορου οικοπέδου (ουσιαστικά αύξηση των χιλιοστών στο παλαιό οικόπεδο), ο νόμος τί προβλέπει; Περνάνε τα του κακόβουλου μειοψηφούντα;

 

Και το καλύτερο ξέρετε ποιό είναι: ούτε νομικοί ούτε συμβολαιογράφοι ξέρουν να απαντήσουν!!!!

 

edit: Στο παράαδειγμα σου zavi αν σε πολυκατοικία αφοράσεις 2 γειτονικά διαμερίσματα, είσαι παράνομος αν τα ενώσεις; Χρειάζεσαι συνυπογραφή όλων των ιδιοκτητών του ορόφου για να το κάνεις; Δεν ξέρω, ρωτώ... Τώρα τα περί αγωγής, τα γνωρίζω αλλά δεν τα θέλει ο πελάτης...

[[email protected]]

Τώρα τα περί αγωγής, τα γνωρίζω αλλά δεν τα θέλει ο πελάτης...

 

 

 

Δεν την παλεύω άλλο!!!!!!!!

 

Τότε ας κάτσει να τραγουδάει φάλτσα κάθε βράδυ σαν τον Κακοφωνίξ μέχρι ο άλλος να απηυδήσει!!Εναλλακτικά του προτείνω 1)να κρατήσει την αναπνοή του μέχρι να γίνει μπλαβί 2)να πέσει στα γόνατα του συνιδιοκτήτη 3)να τον ξελογιάσει 4)να του τάξει 5)Να πουλήσει την οριζόντια ιδιοκτησία του που βρίσκεται στην κάθετη του συνιδιοκτήτη σε τσιγγάνους για να τον εκδικηθεί.

 

Δεν αντέχονται οι ευγενείς ιδιώτες με τα άλυτα προβλήματα!!!

[p.varvaris]

Εξήγηση για την από το νόμο υποχρέωση συμφωνίας του μειοψηφούντος είναι ότι ο σκοπός ύπαρξης του οικοπέδου (εντός σχεδίου) είναι η οικοδόμηση. Άρα αν πρόκειται για την κατασκευή οικοδομής ο νομοθέτης βοηθάει το οικόπεδο να πραγματωθεί, δηλαδή να κτιστεί, ακόμη και αν ένας δύστροπος συνιδιοκτήτης δεν το επιθυμεί.

Αν όμως πρόκειται για σύσταση καθέτου έχουμε τελείως διαφορετική κατάσταση. Υπάρχει δηλαδή μια συμφωνία για το πώς θα γίνει η μελλοντική οικοδόμηση του οικοπέδου. Δεν θα ήταν άδικο ένας συνιδιοκτήτης να τροποποιήσει μονομερώς αυτή τη συμφωνία; Δεν θα ήταν άδικο ένας μέτοχος σε μια Α.Ε. να αυξήσει μονομερώς το κεφάλαιο εκμηδενίζοντας στο τέλος το ποσοστό και τα δικαιώματα που απορρέουν για τους άλλους μετόχους; Πιστεύω λοιπόν ότι μόνο δικαστικά θα μπορούσε ίσως να διαταχθεί η τροποποίηση της συμφωνίας (=σύσταση καθέτου) και αυτό αν αποδεικνύεται η ζημιά του ενός και η μη ζημιά του άλλου.

Για το ρητορικό ερώτημα που έθεσα παραπάνω, η απάντηση απ' όσα γνωρίζω είναι ότι για να γίνει ενοποίηση δύο οικοπέδων διαφορετικών ιδιοκτητών που το ένα έχει εμβαδόν πχ 700τμ και το άλλο 300τμ και να δημιουργηθεί ένα νέο με ποσοστά συνιδιοκτησίας 70-30, πρέπει να προηγηθούν αμοιβαίες μεταβιβάσεις τέτοιες που να κάνουν τα δύο οικόπεδα όμοια ως προς τα ποσοστά, δηλαδή να γίνουν συνιδιοκτήτες 70-30 στο καθένα από αυτά. Μόνο τότε μπορεί να γίνει ενοποίηση και προκύπτουν βέβαια και οι σχετικοί φόροι μεταβίβασης για να γίνει η ενοποίηση. Ομοίως λοιπόν και όταν υπάρχει κάθετος θα πρέπει να προηγηθεί μεταβίβαση ποσοστού στο υπό ενοποίηση (πρόσθετο) οικόπεδο. Πώς μπορείς να υποχρεώσεις κάποιον να αγοράσει ποσοστά σε ένα γειτονικό οικόπεδο και στη συνέχεια μετά την ενοποίηση να στα ξαναεπιστρέψει κάνοντας ενδεχομένως και μια νέα σύσταση καθέτου. Μόνο δικαστικά και με τις προϋποθέσεις που έγραψα πιο πάνω. Το θέμα μάλλον πρέπει να συζητηθεί με τους δικηγόρους, μήπως και υπάρχει καμιά σχετική νομολογία...

Πιστεύω να βοήθησα τη συζήτηση με τις σκέψεις που κατέθεσα και να μην σας μπέρδεψα παραπάνω...

(Στέλνω το post αν και βλέπω ότι έχει εν τω μεταξύ από τον actn καταγραφεί ο αποκλεισμός της αγωγής)

[acnt]

p.varvaris σε ευχαριστώ πολύ για την σοβαρότητα της απάντησης σου. Τα ένδικα μέσα και οι αγωγές σε μιά πολιτισμένη κοινωνία, ίσως θα έπρεπε να είναι η έσχατη λύση και ίσως να έχω φτάσει σε αυτή.

Δεν αντέχονται οι ευγενείς ιδιώτες με τα άλυτα προβλήματα!!!

Κυρίως όταν είναι γονείς μου!

Μερικές φορές καλύτερα να μη λέμε και πολλά.