Ασύμφορη η επένδυση σε ακίνητα

[Engineer]

Ασύμφορη, πολλές φορές ακόμα και ζημιογόνος, έχει καταστεί η εκμετάλλευση κατοικιών κι επαγγελματικών ακινήτων (γραφεία, καταστήματα, αποθήκες) για την πλειονότητα των ιδιοκτητών, καθιστώντας το επενδυτικό μοντέλο που είχε ακολουθηθεί από χιλιάδες νοικοκυριά τις τελευταίες δεκαετίες, παρωχημένο και εκτός της σημερινής φορολογικής πραγματικότητας.

Ο λόγος, σύμφωνα με την Καθημερινή, αφορά την πρακτική που εφάρμοζαν πολλοί αποταμιευτές στο πρόσφατο παρελθόν, οι οποίοι επένδυαν τα κεφάλαιά τους στην απόκτηση ακινήτων (π.χ. μια γκαρσονιέρα, ένα μικρό κατάστημα, ένα δυάρι στο κέντρο), με στόχο την ενοικίασή τους.

 

Σήμερα, υπό το βάρος της οικονομικής κρίσης, αλλά και των πάσης φύσεως επιτήδειων που σπεύδουν να την εκμεταλλευτούν, για το περίπου 50% των ενοικιαζόμενων ακινήτων (είτε πρόκειται για κατοικίες, είτε για επαγγελματικά ακίνητα) καταγράφονται σημαντικές καθυστερήσεις στην εξόφληση ενοικίων, που, όπως αναφέρουν φορείς της αγοράς ακινήτων, κατά μέσο όρο, κυμαίνονται μεταξύ τεσσάρων και πέντε μηνών, ή και ακόμα παραπάνω.

 

Ταυτόχρονα, ένα σημαντικό ποσοστό ακινήτων είναι κενά και μάλιστα επί σειρά μηνών, με αποτέλεσμα να μην προσφέρουν κάποιο έσοδο στους κατόχους τους, οι οποίοι όμως καλούνται να καταβάλουν ΕΝΦΙΑ, έστω και με έκπτωση 20%, που ισχύει για τα κενά/μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα.

 

Ως εκ τούτου, είναι αρκετές οι περιπτώσεις ιδιοκτητών, ιδίως όσων επιβαρύνονται και με τον συμπληρωματικό φόρο ακίνητης περιουσίας (αφορά ιδιοκτησίες αξίας μεγαλύτερης των 300.000 ευρώ), στους οποίους τα καθαρά έσοδα από την εκμετάλλευση της περιουσίας τους, είναι μηδαμινά.

 

Πολλοί επίσης είναι εκείνοι που εισπράττουν μόλις 2-3 καθαρά ενοίκια ετησίως, με τα υπόλοιπα έσοδά τους να κατευθύνονται σε φόρους και λοιπές δαπάνες συντήρησης, ιδίως μάλιστα αν εκμεταλλεύονται πάνω από ένα ακίνητο.

 

Στα παραπάνω θα πρέπει να συνυπολογιστεί επίσης και το ζήτημα των μειωμένων τιμών ενοικίασης έναντι του παρελθόντος.

 

Η συνολική πτώση των τιμών των ενοικίων, από το δεύτερο τρίμηνο του 2011, όταν και ξεκίνησε η υποχώρηση των τιμών, έως το δεύτερο τρίμηνο του 2015 αγγίζει το 19% κατά μέσο όρο.

 

Ωστόσο, όπως τονίζει η Alpha Bank σε σχετική της εβδομαδιαία ανάλυση, σήμερα παρατηρείται επιβράδυνση του ρυθμού μειώσεως των ενοικίων, καθώς στο δεύτερο τρίμηνο 2015 ο δείκτης τιμών ενοικίων, μειώθηκε οριακά κατά 0,6% σε 90,3 μονάδες, από 90,8 μονάδες το πρώτο τρίμηνο 2015.

 

Η εικόνα είναι ακόμα χειρότερη στην Αττική, όπου με βάση στοιχεία από μεσιτικά γραφεία προκύπτει ότι μόνο κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου, τα ενοίκια έχουν μειωθεί κατά 7-8% κατά μέσο όρο, παρά μάλιστα την εκδήλωση υψηλότερης ζήτησης για ενοικιάσεις.

 

Οπως τονίζουν στελέχη του κλάδου, όσο υποχωρεί η αγοραστική δύναμη των πολιτών, τόσο θα μειώνονται και οι τιμές ενοικίασης.

 

Αλλωστε, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες προτιμούν να μειώσουν τις απαιτήσεις τους, προκειμένου να διασφαλίσουν τουλάχιστον ότι θα εισπράξουν τα οφειλόμενα, παρά να συμφωνήσουν σε ένα υψηλότερο τίμημα, που όμως δεν θα εισπραχθεί ποτέ.

 

Στο πλαίσιο αυτό, όλο και περισσότερα νοικοκυριά προτιμούν πλέον την ενοικίαση, προκειμένου να καλύψουν τις ανάγκες στέγασής τους, με τη ζήτηση μάλιστα να αφορά περισσότερο τις κατοικίες μεσαίας/καλής ποιότητας, δηλαδή όσο το δυνατόν μικρότερης ηλικίας και σε καλύτερες περιοχές.

 

Η εξέλιξη αυτή οφείλεται στην προσπάθεια των ενδιαφερόμενων να επωφεληθούν των χαμηλών τιμών ενοικίασης.

 

Τα σενάρια για την επόμενη μέρα της αγοράς

 

Η απόσυρση από το πολυνομοσχέδιο με τα προαπαιτούμενα των διατάξεων που αφορούσαν την αύξηση των συντελεστών αυτοτελούς φορολόγησης των ενοικίων και η διαβεβαίωση ότι η κατάργηση της εκχώρησης ανείσπρακτων ενοικίων στο Δημόσιο, δεν θα σημάνει την φορολόγηση των ιδιοκτητών για έσοδα που δεν έχουν εισπράξει, κρίνονται ως θετικές πρωτοβουλίες.

 

Αλλωστε, θα πρέπει να σημειωθεί ότι ειδικά αυτήν την περίοδο και για όσο διαρκούν οι κεφαλαιακοί έλεγχοι, κανένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προχωρήσει σε εκτέλεση δικαστικών αποφάσεων έξωσης ενοικιαστών, όπως προκύπτει από τις σχετικές υπουργικές αποφάσεις.

 

Ως εκ τούτου, επιβραβεύονται στην ουσία οι επαγγελματίες κακοπληρωτές. Αυτήν την περίοδο, το οικονομικό επιτελείο μελετά διάφορες εναλλακτικές, ώστε να αποφεύγεται η φορολόγηση για εισοδήματα που δεν έχουν εισπραχθεί.

 

Μία εξ αυτών είναι να συμπεριληφθεί στη νέα φορολογική δήλωση, ειδικός κωδικός, στον οποίο να μπορούν οι ιδιοκτήτες να δηλώνουν τα μη εισπραχθέντα ενοίκια, αποφεύγοντας τη φορολόγηση.

 

Εναλλακτικά, για να αποδεικνύεται η είσπραξη του πραγματικού ποσού των ενοικίων, το υπουργείο Οικονομικών, μελετά το να καταστήσει υποχρεωτική την πληρωμή των μισθωμάτων, μέσω του τραπεζικού συστήματος, καθιστώντας την είσπραξη με μετρητά φορολογική παράβαση.

 

Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες κρίνουν ως θετική τη διατήρηση των σημερινών συντελεστών φορολόγησης των ενοικίων, καθώς με βάση την αρχική ρύθμιση του πολυνομοσχεδίου, για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, ο συντελεστής θα αυξανόταν στο 15% από 11% και για εισόδημα πάνω από 12.000 ευρώ από το 33% στο 35%.

 

Ετσι, για παράδειγμα ένας ιδιοκτήτης ακινήτων με ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 12.000 ευρώ, ενώ με τον αρχικό συντελεστή πλήρωνε φόρο εισοδήματος 1.320 ευρώ, με τους αυξημένους συντελεστές θα έπρεπε να πληρώσει 1.800 ευρώ, δηλαδή 480 ευρώ περισσότερα. Στο πλαίσιο αυτό, στο επόμενο νομοσχέδιο με τα προαπαιτούμενα, αναμένεται η εισαγωγή νέων συντελεστών που θα κατανέμουν τα βάρη δικαιότερα.

 

Πηγή: http://www.enikonomi...se-akinhta.html

 

Click here to view the είδηση

[BAS]

Αρθρα που γράφουν πολλά χωρίς να λένε τίποτα . Απλά για να βγεί το μεροκάματο του δημοσιογράφου

[cve20126]

Πιο συμφέρουσα εποχή απο τη σημερινή δεν υπάρχει! Εκτός αν μιλάμε για γέρους που έμαθαν να νοικιάζουν στάβλους 40τμ για 350€ ..αυτά πέρασαν! Μια περιποιημένη γκαρσονιέρα (1ΔΣΚΜ)στη κεντρική-ανατολική Θεσσαλονίκη πιάνει 250€ ενώ μια πλήρως ανακαινισμένη άνετα τα €300. Η αγορά ενός τέτοιου διαμερίσματος σε κατάσταση ερειπίου κοστίζει ~18000€ , η ανακαίνιση του ~€8000 . Συνεπώς η απόσβεση γίνεται σε 7-8 χρόνια . 

[dkyr]

@cve20126

 

Το προβλημα δεν ειναι η αποδοση της επενδυσης κατω απο φυσιολογικες συνθηκες (που ειναι πολυ καλη ~ 13% το χρονο). Το προβλημα είναι η "εισπραξιμότητα" των 250/300€ καθε μηνα, παμπολες περιπτωσεις γνωστων κ φιλων ποθ τους χρωστανε πολλους μηνες οι ενοικιαστες.

 

Τελευταιο παραδειγμα στην οικοδομη που μενω ενοικιαστης αφησε "φεσι" στον ιδιοκτητη 7 ενοικια και 5 μηνες κοινοχρηστα που βασει νομου επιβαρυνουν τον ιδιοκτητη...

 

Οποτε αν μπορεισ να εξασφαλισεις οτι θα παιρνεις τα ενοικια τοτε ΝΑΙ η επενδυση ειναι πολυ καλη ¨-)

[Anton_civeng]

Πιο συμφέρουσα εποχή απο τη σημερινή δεν υπάρχει!.........................

Συμφέρουσα εποχή !!!!;;;;   

 

Σε πιό συννεφάκι βρίσκεσαι ;  Αν αδειάζεις λίγο σκύψε να δεις τί γίνεται Αθήνα μεριά (Πατήσια, Κυψέλη, Αχαρνών κ.λ.π) πρώην περιοχές των λεγομένων νοικοκυραίων.  Μπαίνουν κυρίως αλλόφυλοι αλλά και εγχώριοι μπαταχτζήδες κατά συρροή και καθ΄έξιν που λένε μ΄ένα ενοίκιο ξεφτιλισμένο και βγαίνουν όποτε τους κλείσει η ΔΕΗ το ρεύμα μετά από λογαριασμούς των 1600 Ε χωρίς να έχουν πληρώσει ΤΙΠΟΤΕ άλλο (ενοίκια, νερό, κοινόχρηστα) κι εκτός αυτών όσοι από την κρίση βρίσκονται "ταπί". Εσύ απλά μετά μπαίνεις με κλειδαρά όταν διαπιστώσεις ότι έφυγαν και αρχίζεις τις επισκευές (τζάμια σπασμένα ή βαμμένα με πλαστικό, τοίχοι μαυρισμένοι και "πυροβολημένοι" με σαρανταπεντάρες πρόκες, σπασμένα καπάκια λεκανών, κρεμασμένα κουζινοπορτάκια κ.λ.π,, ) Μου έτυχε να έχουν ξηλώσει την πόρτα της κουζίνας και να την βάλουν στο μπαλκόνι ως πλαινό και καρφώνοντας κουρέλια τεντόπανα μέχρι οροφής να "κλείσουν" το μπαλκόνι. Έτσι πολλά διαμ/τα παραμένουν κλειστά. Όχι συμφέρον δεν υπάρχει για τους ιδιοκτήτες αλλά απαξία, ζημία και απελπισία.  Και λίγα είναι αυτά που λέει το άρθρο συγκρίνοντας ενοίκια στο Χαλάνδρι των 450Ε προ κρίσης με το 290Ε που κατάντησαν τώρα.  Συμφέρον υπάρχει μόνο για τους μπαταχτσήδες που.... είναι πολλοί και ζουν ανάμεσα μας ........     

[ikaros13]

Τι συμφέρουσα εποχή και σαχλαμάρες. Εχω στην κατοχή μου 4 ακίνητα και παιρνω τα μισά απο αυτα που έπαιρνα κάποτε. Απο την αλλη πληρώνω περισσότερα σε φόρους. Απλα μαθηματικά ειναι δεν ειναι επιστήμη να το καταλάβει κανεις...

 

 

Sent from my iPhone using Tapatalk

[stathis.mp]

Πιο συμφέρουσα εποχή απο τη σημερινή δεν υπάρχει! .......................... Συνεπώς η απόσβεση γίνεται σε 7-8 χρόνια . 

 

Καλά πλάκα μας κάνεις ή τρολάρεις;

Να πεις ότι πιθανόν κάποιοι αγοράζοντας τώρα έχουν πιθανότητες να εγγράψουν μεγάλες υπεραξίες σε λίγα χρόνια, ίσως και να έχει δόση αληθοφάνειας ( μαζί και υπεραισιοδοξίας). Αυτή τη στιγμή οι αποσβέσεις που αναφέρεις είναι μόνο στη σφαίρα του φανταστικού αν συνυπολογίσεις την πραγματικότητα της αγοράς,  την άμεση και έμμεση φορολόγηση, καθώς και την απομόχλευση της στεγαστικής πίστης εν γένει (=κόστος χρήματος). 

[Anton_civeng]

Ίκαρε αν παίρνεις και τα μισά ακόμη είσαι προνομοιούχος .....!

[cve20126]

Όταν λέω γκαρσονιέρα στη κεντρική-ανατολική Θεσσαλονίκη = ΦΟΙΤΗΤΕΣ. Δηλαδή ενοίκια υψηλά και σχετικά μικρότερη πιθανότητα να φας πιστόλι. Για μένα δεν υπάρχει καλύτερη ευκαιρία απο τη σημερινή να αγοράσεις ένα ερείπιο το πολύ με €20000 να το φτιάξεις και να εισπράτεις καλά ενοίκια.  Αυτά που λέω προφανώς τα ζω καθημερινά είτε από πελάτες που τους κόβει λίγο είτε απο μεσιτικά γραφεία που τους κόβει πολύ !  Όσο αφορά τη φορολογία, μιλάμε για 11% στα ενοίκια; Ε δεν είναι και 29% + 100% προκαταβολή φόρου..

 

Δεν υπάρχει καλύτερη επένδυση σήμερα ...ψαχτείτε

[varxo]

το 11% είναι σήμερα αύριο;;;