Ασύμφορη η επένδυση σε ακίνητα

[varxo]

Περσινή αγορά σε βόρειο προάστιο της Αθήνας: 49τμ, κατασκευής 1982 σε 4όροφη πολυκατοικία άριστης εμφάνισης/συντήρησης, 4ου ορόφου, άριστα υλικά + θέση στάθμευσης στην πυλωτή = 34.000€

Άμεση ανακαίνιση μεγαλου εύρους (νέα κουφώματα αλουμινίου, πόρτα ασφαλείας, νέα ηλεκτρική εγκατάσταση, νέος ηλεκτρικός θερμοσίφωνας, νέα κουζίνα, νέο μπάνιο, τρίψιμο/γυάλισμα μαρμάρων/παρκέ, πλήρες βάψιμο μέσα-έξω, νέα κάγκελα μπαλκονιού) = 15.000€

Πωλήθηκε φέτος 61.000€ (με αρχική "διαφημιστική" ζητούμενη τιμή 70.000€)

Κέρδος: 12.000€

Σημείωση: Ακόμα κι αν αφαιρεθούν πολύ πλούσια ΔΕΗ, νερό, κοινόχρηστα, κλπ ένα κέρδος 8.000€ στην χειρότερη περίπτωση, μένει...

δεν έβαλες στα έξοδα τα συμβολαιογραφικα έξοδα και τα μεσιτικά αυτά πόσα ήταν ;

[dimitrispsi]

Γύρω στα 3.500€ συνολικά (φόροι κι αμοιβές) αλλά και στις δύο περιπτώσεις τα πλήρωσε εξ'ολοκλήρου ο αγοραστής, οπότε ας πούμε ότι μπορείς να τα απαλείψεις στο λογαριασμό...

Edited Οκτώβριος 23 , 2015 by dimitrispsi

[nik]

Μια χαρά. Εντάξει ο άλλος το σκότωσε κάτω από 1.000 ευρώ το μ2 είναι γελοίο. Και δεν το πούλησες καμιά σούπερ τιμή. Νορμάλ. 

 

Τέτοια διαμερισματάκια μετά το 80' αξίζουν. Πρέπει να βάλεις εκεί μία ανακαίνιση γύρω στα 300ευρώ/μ2. Αν αγοράσεις μέχρι 800 ευρώ/μ2 και πουλήσεις γύρω 1300 ευρώ/μ2 βγάζεις 200ευρώ/μ2....στο πολύ περίπου. Άρα βγάζεις ένα μεροκάματο, δουλέυουν και τα μαστόρια και τα χεις να σε παρακαλάνε μετά.

 

Φυσικά μιλάμε για καλές περιοχές ΜΟΝΟ. 

Edited Οκτώβριος 23 , 2015 by nik

[Inzaghi]

Καθε πολη εχει τις τιμες της και τα στανταρ της.

Στη Θεσσαλονικη στα 1.000-1.100€/τ.μ. θα πουλησεις ανακαινισμενο σπιτι. Με καλη ανακαινιση κιολας.

Η αγορα που θα σε συμφερει πραγματικα θα ειναι 300-400€/τ.μ. πολυ απλα γιατι τοσο τιμωνται τα ρημαγμενα ακινητα.

Αλλα 350€/τ.μ. να κανεις μια καλη ανακαινιση (μαζι με λοιπα κοστη, μεσιτικα, στυμβολαιογραφικα, φοροι κλπ που ειναι χονδρικα 5.000-6.000€ συνολο) και να πουλησεις στην ανωτερω τιμη, σου μενει περιπου 350-400€/τ.μ. καθαρο κερδος.

Ειναι κατι παραπανω απο μεροκαματο...

[dimitrispsi]

To παραπάνω ακίνητο δεν ηταν δικιά μου εργολαβία αλλά ενός κουμπάρου μου. Ήδη έχει αγοράσει άλλα δύο όπως μου έχει πει με τον ίδιο σκοπό.

Αν δεν έμενα στην επαρχία, ίσως το είχα ψάξει κι εγώ περισσότερο.

Edited Οκτώβριος 24 , 2015 by dimitrispsi

[Elounda]

Καλά είναι όλα αυτά που λέτε αλλά δεν είναι καθαυτού δουλειά Μηχανικού. Αυτό ονομάζεται real estate και μπορεί να το κάνει οποιωσδήποτε.Αν σου κάτσουν όμως 2-3 στραβές (είτε δεν πουλήσεις είτε χρειάζεται περισσότερα χρήματα η ανακαίνιση τότε τι κάνεις? Και να ρωτήσω κάτι άλλο αν τα ανακαινισμένα δυαράκια πωλούνται 1200-1300 / τμ 25ετίας+ όπως λέτε τα 10ετίας- πόσο πάνε στην Αθήνα και στην Θεσσαλονίκη?  

[nik]

Πρέπει να ήταν καλή περιοχή το παραπάνω. Σε καλή περιοχή δηλαδή βορειοανατολικά προάστια Αθήνας πωλούνται τόσο. Και δεν είναι πολύ παλιό μετά το 1980. 

 

Για εμένα βασικό είναι η περιοχή και φυσικά ο όροφος και μετά καλό είναι να είναι μετά το 1980 που υπήρχε η θερμομόνωση. Δεν μπορεί εύκολα να πεις τιμή. Μπορεί να είναι καινούριο αλλά σε κακή περιοχή ή παλιό σε καλή περιοχή. Τα 10ετίας πιστεύω σε μία νορμάλ περιοχή έχουν περίπου 1800/μ2. Σε μία καλή σίγουρα 2000/μ2.

 

Όμως όπως σωστά λέτε αυτή είναι δουλειά και μηχανικού. Δηλαδή θα αγοράσουμε ένα παλιό σπίτι, θα το φτιάξουμε....αλλά μετά πρέπει να ξέρουμε και να μπορούμε να το πουλήσουμε.

Edited Οκτώβριος 24 , 2015 by nik

[Inzaghi]

Βασικα πρεπει να το δωσεις σε καλο μεσιτη.

Να ξερεις που να το αναθεσεις το ακινητο και σε τι τιμη να το βγαλεις για να φυγει αμεσως και να μην κολλησει...

Προτιμοτερο ειναι, αν ασχολεισαι με το αντικειμενο, να φυγει το ακινητο γρηγοροτερα και με λιγο χαμηλοτερο κερδος, για να παρεις τα χρηματα σου και να προχωρησεις στην επενδυση σου, παρα να περιμενεις καποιους μηνες ακομα για να το δωσεις σε υψηλοτερη τιμη.

Θα γινει σουπα στην αγορα το ακινητο και θα χασει το ενδιαφερον του αν δε φυγει γρηγορα, με αποτελεσμα ισως να αναγκαστεις να χαμηλωσεις την τιμη...

 

Ασε που απο αρχες του 2017 ερχεται και ο φορος υπεραξιας ξανα, οποτε ισως και να μην αξιζει να ασχοληθεις...