Αναζήτηση γενικών συμβουλών για οικοδόμηση

[LM]

Αναζήτηση συμβουλής...

 

Αγαπητοί, προτίθεμαι να οικοδομήσω σε οικόπεδο επιφανείας 155τμ (περίπου) με ΣΔ. 1,4 και κάλυψη 60% (το οικόπεδο είναι άρτιο – οικοδομήσιμο, όχι επικλινές). Σύνολο οικοδόμησης επιφάνειας 217τμ, με 93τμ κατ’ όροφο (2ωροφη+ μονοκατοικία).

 

1. Ο υπόγειος χώρος (που προκύπτει από την θεμελίωση του κτιρίου) περιλαμβάνεται στα 217τμ (που προαναφέρονται); Εάν ναι, αυτά συμπεριλαμβάνονται σταθμισμένα με κάποιον συντελεστή?

2. Ισχύει το ίδιο με PILOTIS και κλιμακοστάσιο ή ότι άλλο χαρακτηρίζεται ως «βοηθητικός χώρος»;

 

Επιπρόσθετα (με βάση τα παραπάνω στοιχεία), μπορεί κάποιος-α να μου πει ενδεικτικά το κόστος (ως ποσοστό επί του συνολικού κόστους) κατα την κατασκευή μιας μονοκατοικίας των επιμέρους τμημάτων της υποτιθέμενης οικίας, π.χ.

 

Κόστος υπογείου, PILOTIS, ορόφων.

 

Ο σκοπός της ερώτησης είναι να εκτιμήσω (εφόσον δεν υπάρχουν άλλοι εξωγενείς περιορισμοί) πόσο κοστίζει μια πλήρης κατασκευή (υπόγειο, PILOTIS) έναντι εναλλακτικών επιλογών.

 

Καταλαβαίνω ότι λείπουν πολλά προσδιοριστικά στοιχεία αλλά έστω και χονδρικά θα μου δώσει μια εικόνα των οικοδομικών δυνατοτήτων και του αντιστοίχου κόστους.

 

Σας ευχαριστώ

[ΚΑΝΑ]

Το κόστος θα το υπολογίσετε:

για το υπόγειο στα 300 ευρώ και για την pilotis

στα 360 ευρώ

Περιλαμβάνονται:

Για το υπόγειο μπετά σοβάδες τυπική ηλεκτρική εγκατάσταση και δάπεδο γκρο-μπετόν ικα

Για την pilotis τοιχοποιίες σοβάδες ηλεκτρική εγκατάσταση πλακάκι δαπέδου ικα

Σχεδόν δεν έχει σημασία σε ποιά περιοχή βρίσκεται

[avgoust]

1. Το υπόγειο δεν περιλαμβάνεται στα 217 μ2.

 

Αγαπητέ LM για να κάνετε σωστά και υπεύθυνα την διερεύνησή σας , κλείστε ένα ραντεβού με επαγγελματία Μηχανικό της αρεσκείας σας και κάντε μαζί του μια εκτεταμένη συζήτηση για το πως , πόσο και τι μπορείτε να κάνετε, καθώς για διάφορους λόγους μπορεί να μην γίνονται αυτά που θέλετε , όπως τα θέλετε.

[myri]

επίσης σημαντκό κόστος είναι η ίδια η εκσκαφή

 

το οποίο διαφοροποιείται σημαντικά ανάλογα με την ποιότητα του εδάφους

[TheoTDM900]

Το κόστος θα το υπολογίσετε:

για το υπόγειο στα 300 ευρώ και για την pilotis

στα 360 ευρώ

Περιλαμβάνονται:

Για το υπόγειο μπετά σοβάδες τυπική ηλεκτρική εγκατάσταση και δάπεδο γκρο-μπετόν ΙΚΑ

Για την pilotis τοιχοποιίες σοβάδες ηλεκτρική εγκατάσταση πλακάκι δαπέδου ΙΚΑ

Σχεδόν δεν έχει σημασία σε ποιά περιοχή βρίσκεται

 

 

μπορείς να τεκμηριώσεις συνάδελφε αυτή σου την εκτίμηση κόστους ?

 

Να σε καλέσω να μου κάνεις δύο υπόγεια που το κάθε ένα μου βγήκε από 600 έως 650 το τμ.

 

Εγώ αυτό που ξέρω και έχω μάθει σαν κοστολόγος που ήμουν σε 2 μεγάλες εταιρείες είναι :

 

α) Σχέδια

β) Προμετρήσεις

γ) Προσφορές επί συγκεκριμένων ποσοτήτων - θέσης έργου - χρόνου από προμηθευτές και υπεργολάβους

δ) Τελικό κόστος

 

Τώρα πως μερικοί δίνουν τιμές 300-400-500-1200 κλπ χωρίς σχέδια και χωρίς στοιχεία.....δεν ξέρω.....μάλλον υπερεκτιμούν και εικάζουν.

 

Χωρίς παρεξήγηση συνάδελφε αλλά αδικείς τον εαυτό σου και την επιστημονική σου υπόσταση δίδοντας τιμές άνευ μελέτης και ενασχόλησης επί του θέματος. Συν του ότι έτσι βάζουμε σε μπελάδες άλλους συναδέλφους που έκατσαν και μόχθησαν να βγάλουν μια προσφορά και χάνουν τη δουλειά καθώς κάποιος άλλος συνάδελφος στο ίντερνετ λέει νούμερα ότι να ναι χωρίς να έχει πλήρη εικόνα του πού ? τι ? πώς και γιατί ?

 

Με συναδελφική εκτίμηση.

[ΚΑΝΑ]

Συνάδελφε TheoTDM900

 

Χωρίς παρεξήγηση και από μέρους μου

 

Κάποιος ζητάει μία τάξη μεγέθους κόστους, προσδοκώντας σε μια

εμπειρική απάντηση μας, μέσω του Forum

Δεν πρέπει να τον απαντήσουμε;

 

Φυσικά και δεν ζητάει να του το κατασκευάσουμε….

Φυσικά και δεν αυτοαναιρούμαστε ως επιστήμονες αν, πχ εσύ δώσεις 600-650ε/μ2 και ένας άλλος 700-850ε/μ2… (ακόμη καλύτερα)

Φυσικά και σκοπός μας δεν είναι να ….βάζουμε σε μπελάδες άλλους συναδέλφους που έκατσαν και μόχθησαν να βγάλουν……

Φυσικά και δεν….. αδικείς τον εαυτό σου και την επιστημονική σου υπόσταση δίδοντας τιμές….αλλά δίνοντας, την ΤΑΞΗ μεγέθους του κόστους, σε γενικές γραμμές, όπως κάναμε και για τα σίδερα 100-135 κ/μ3,τα ένσημα ΙΚΑ για κάθε εργασία, -δες ΤΕΕ, τα μπετά κλπ

 

Δηλαδή (δεν μου πολυαρέσει) αυτό το κατά κόρον χρησιμοποιούμενο στο FORUM, «πήγαινε σε ένα καλό μηχανικό και θα…»

σε κάνει πχ

α) Σχέδια

β) Προμετρήσεις

γ) Προσφορές επί συγκεκριμένων ποσοτήτων - θέσης έργου - χρόνου από προμηθευτές και υπεργολάβους

δ) Τελικό κόστος

 

(και θα κάνεις αρχιτ-στατικά κλπ τρεις και τέσσερις φορές

-χωρίς-με υπόγειο - pilotis - pilotis+υπόγειο-

και θα πάρεις και τρεις ή τέσσερις προσφορές….)

 

και μετά το κόστος θα κλειδώσει εκεί….. με όλα αυτά;

 

 

όσο για το πώς έβγαλα αυτά τα κόστη

 

Τα χωματουργικά δεν επηρεάζουν, είτε έχεις υπόγειο είτε έχεις pilotis, αφού μετά τον ΕΑΚ 2000 κάνουμε γενική εκσκαφή, εκλέγουμε συνήθως πεδιλοδοκούς και κατασκευάζουμε και περιμετρικά τοιχώματα, μέχρι το ισόγειο ή και την υπερύψωση

 

Για υπόγειο ύψους 2,60μ-2,80μ

Εμπειρικά μπετά 0,50μ3/μ2 κόστος 0,50*320=160 ε/μ2

Σοβάδες+υγρομόνωση 4.5 μ2/μ2 κόστος 4,5*15=68 ε/μ2

Διαχωριστικές τοιχοποιίες 0.6 μ2/μ2 κόστος 0,6*25=15 ε/μ2

Πόρτες παράθυρα 0,12 μ2/μ2 κόστος 0,12χ300=36 ε/μ2

Τυπική ηλεκτρ εγκατάσταση κόστος 15 ε/μ2

Χωματουργικά κόστος 15 ε/μ2

Σύνολο 300 ε/μ2

 

Για pilotis

 

Εμπειρικά μπετά 0,35μ3/μ2 κόστος 0,35*320=112 ε/μ2

Σοβάδες 4.5 μ2/μ2 κόστος 4,5*15=68 ε/μ2

Χρωματισμοί 4,5μ2/μ2 κόστος 4,5*8 =36 ε/μ2

τοιχοποιίες 1.0 μ2/μ2 κόστος 1.0*25=25 ε/μ2

Πόρτες παράθυρα 0,07 μ2/μ2 κόστος 0,07χ350=25 ε/μ2

Ηλεκτρ εγκατάσταση κόστος 15 ε/μ2

Πλακάκια δαπέδου κόστος 45 ε/μ2

Σκάλα κοστος 35 ε/μ2

Σύνολο 360 ε/μ2

 

 

(εμπειρική εκτίμηση μεγεθών κάνω για μια προκοστολόγηση)

 

Όπως

 

Μπετά θεμελίωσης 0,5-0,6

Υπόγειο πλάκα + τοιχεία 0,45-0,55

Μπετά Ορόφου 0,32-0,37

Δομ οπλισμός 110-125

Εξωτερικοί τοίχοι 0,85

Εσωτερικοί τοίχοι 0,40-,06

Στέγη 1,1

Παράθυρα-πόρτες 14-18%

Σοβάδες 4,5-5,5

Δάπεδα 1,1-1,25

Γκρο-μπετό 0,13-0,14

 

Δεν αμφιβάλω για κανενός την επιστημονική κατάρτιση και με όλα τα παραπάνω, μοιράζομαι την εμπειρία μου, για να βοηθήσω έναν νέο συνάδελφο, χωρίς να είμαι απόλυτος σε τίποτα.

[TheoTDM900]

Τεσπά συνάδελφε.

 

Απλά δε συμφωνούμε στη θεώρηση των πραγμάτων. Δεν είναι κακό αυτό.

 

Εγώ έτσι όπως το γράφεις εγώ τουλάχιστον δεν κοστολογώ.

Όλα όσα έγραψες σηκώνουν κουβέντα. Και γενικά κουβέντα αμφισβήτησης επι τέτοιων θεμάτων εγώ δεν επιτρέπω στον εαυτό μου.

 

Πχ στην pilotis

έχεις επιχρίσματα 15μ2

και χρωματισμούς άλλα τετραγωνικά

και τοιχοποιίες άλλα μ2

και σκάλα 35€/μ2 ? συγγνώμη ?

 

 

Στο υπόγειο στο δάπεδο αυτού δεν έχει τίποτα ?

Καθαριότητας επίσης δεν υπάρχει ?

Τα μπετά έτσι χύμα ή εννοείς εμφανή στην τιμή αυτή ? Δε νομίζω.

 

Άλλο Πχ όλες οι πόρτες σε κάθε σημείο της Ελλάδος και με όποιες άλλες παραμέτρους έχουν την ίδια τιμή ?

 

Να μην μιλήσω για beton και πρέσες και γεωμετρία και δυσκολίες οικοπέδου και 1002 άλλα που επηρεάζουν.

 

Πάντως από εκτιμήσεις και προσεγγίσεις κόστους κερδισμένο πελάτη δε βρήκα.

 

Καταλαβαίνεις ότι μπορούμε να βρούμε πολλά σημεία που δεν....

 

 

Project Management σε έργα που προκοστολόγησες έχεις κάνει φαντάζομαι.

Ποια η απόκλιση που έχεις ?

Αν δεν κοστολογήσεις ορθά πως θα εξάγεις άλλα χρήσιμα στοιχεία που εμπλέκουν χρόνο, χρήμα ?

 

 

Χρηματοροές αν σου ζητήσει ο πελάτης για να δει πως θα πληρώνει επιταγές και να μπορεί να προγραμματίσει πως κάνεις ?

 

Συνάδελφε TheoTDM900

 

Δηλαδή (δεν μου πολυαρέσει) αυτό το κατά κόρον χρησιμοποιούμενο στο FORUM, «πήγαινε σε ένα καλό μηχανικό και θα…»

σε κάνει πχ

α) Σχέδια

β) Προμετρήσεις

γ) Προσφορές επί συγκεκριμένων ποσοτήτων - θέσης έργου - χρόνου από προμηθευτές και υπεργολάβους

δ) Τελικό κόστος

 

(και θα κάνεις αρχιτ-στατικά κλπ τρεις και τέσσερις φορές

-χωρίς-με υπόγειο - pilotis - pilotis+υπόγειο-

και θα πάρεις και τρεις ή τέσσερις προσφορές….)

 

και μετά το κόστος θα κλειδώσει εκεί….. με όλα αυτά;

 

ΝΑΙ !!!!

 

Έτσι το βλέπω εγώ.

 

Σε τέτοιες προσφορές υπογράφω και δίνω και κατ' αποκοπήν τίμημα και όχι εργολαβικό όφελος και επιστασίες και τρικ και άλλα.

 

Πχ αν στο ζητούσε αστικό δικαστήριο έτσι θα κοστολογούσες ?

 

Όχι βέβαια. Θα το έφτανες έως σταυρών πλακιδίων !!!

 

Εκεί δλδ γιατί αλλιώς ?

Μήπως επειδή απαιτείται η δέουσα σημασία ?

 

Πας σε έναν ΕΠΙΣΤΗΜΟΝΑ του είδους ακόμα και για προ κοστολόγηση κανονικά και την πληρώνεις γιατί γνωρίζεις για την επιστημονική του κατάρτιση, έχεις ακούσει και δει για δουλειές του, έχεις εμπιστοσύνη στην επιστήμη που κρύβουν όλα αυτά από πίσω τους.

 

Το γεγονός ότι στην Ελλάδα προκοστολογεί και ο περιπτεράς που έχτισε ένα αυθαίρετο στον Υμηττό και το ότι έχει ευτελισθεί σαν πράξη και αποτέλεσμα στην πλειοψηφία των εργολαβιών δεν αναιρεί την ορθότητα της διαδικασίας αυτής.

 

Πχ αυτά που περιγράφεις σαν κόστη πιο πάνω τα υπογράφεις και κλειδώνεις ?

 

Όχι βέβαια. Θα ζητήσεις όλες τις απαραίτητες παραμέτρους για να φτάσεις σε ένα σίγουρο και ασφαλές αποτέλεσμα.

 

ναι έτσι το βλέπω. όπως είναι τα bold

 

ΠΑΣ ΣΕ ΚΑΛΟ ΜΗΧΑΝΙΚΟ όπως πας σε καλό γιατρό, όπως πας σε καλό δικηγόρο και εμπιστεύεσαι αυτό που κάνουν και σέβεσαι τα χρήματα που δίδεις.

 

Και ομοίως σε σέβονται κι αυτοί.

 

Ποια η διαφορά μου αν δίνω τέτοια κοστολόγηση από τον πρωην ελαιοχρωματιστή που έγινε εργολάβος ? (υπαρκτό παράδειγμα)

 

Και να σου πω και κάτι συνάδελφε μιας και αναφέρθηκες στο φόρουμ ?

 

Σαφώς και περιγράφουμε και εναρμονιζόμαστε με την πραγματικότητα εδώ μέσα σε κάποια θέματα.

 

Αλλά σε άλλα καλό είναι εμείς οι ίδιοι τουλάχιστον να προστατεύουμε τους εαυτούς μας και να προσπαθούμε να αλλάξουμε νοοτροπία και τρόπο θεώρησης των πραγμάτων.

 

Διαβαζόμαστε από χιλιάδες πολίτες, μηχανικούς, φορείς, δικηγόρους, εργολάβους, ιδιοκτήτες κ.α.

 

Ε ας περάσουμε μια άλλη γραμμή για το τι είναι η κοστολόγηση, ο μηχανικός, η ποιότητα, η ευθύνη και 1002 άλλα που έχουν ευτελιστεί σήμερα και χάσαμε την μπάλα κοινώς με το ποιος είναι ο μηχανικός και ποιος ο μπακάλης.

Αυτό προσπαθούμε μέσα και στα άλλα πιστεύω να επιτύχουμε εδώ μέσα.

 

 

Με το μπακάλης , προς Θεού, αλλά δεν αναφέρομαι σε σένα.

 

Πιστεύω ότι κατανοείς τι θέλω να πω και ξέρω ότι στην ουσία συμφωνούμε.

 

Με συναδελφική εκτίμηση

TheoTDM900

[[email protected]]

Κάποιος ζητάει μία τάξη μεγέθους κόστους, προσδοκώντας σε μια

εμπειρική απάντηση μας, μέσω του forum

Δεν πρέπει να τον απαντήσουμε;

 

1.ΟΧΙ,αν θέλουμε το φόρουμ να είναι αξιόπιστο

2.ΙΣΩΣ,αν το φόρουμ είναι του χαβαλέ

 

 

Τρόποι κοστολόγησης:

Εξαρτώνται από το τί είδους εργολαβία θα διαλέξει ο ιδιώτης:

α).Κατασκευάζει ο ίδιος και βγάζει τον καρκίνο κάθε δευτερόλεπτο,μειώνει εικονικά το κόστος κατά 10% και κοιμάται ''ήσυχος'' αλλά στην πράξη το αυξάνει κατά +30%.

β).Αυτεπιστασία από μηχανικό που τον πληρώνει επί τούτου,και είναι ο ιδιώτης αυτός που αποφασίζει και επιβλέπει,αλλά και πρέπει να πληρώνει στην ώρα του τους ΠΑΝΤΕΣ

γ).Εργολαβία από μηχανικό-γίδι κατασκευαστή-εταιρεία κατασκευαστική.Κλειδωμένη προσφορά,αλλά ύστερα από ιδιωτικό συμφωνητικό με τεχνική συγγραφή υποχρεώσεων που καθορίζει ανά τετραγωνικό χιλιοστό της κατασκευής μέχρι και τις προδιαγραφές της βίδας στο πόμολο.Κάθε αλλαγή ύστερα από απαίτηση του ιδιώτη επιφέρει τις ανάλογες προσυαξήσεις-μειώσεις.

 

Εγώ προσωπικά δεν θα τολμούσα να δώσω κοστολόγιο σε έναν ιδιώτη με τον τρόπο που το έκανες εσύ-χωρίς να γνωρίζεις τη συμφωνία κατασκευής,καθώς δεν καθορίζεις τί είναι τί: αμοιβές-αποζημιώσεις-εργολαβικό όφελος-παρελκόμενα-απρόβλεπτα-φπα-ικα και ψιλά γραμματάκια,με όλο το σεβασμό που σου τρέφω.

Τί σημαίνει ενδεικτικό κόστος?Αγοράς?Αγοράς-μεταφοράς-τοποθέτησης?Αγοράς-μεταφοράς-τοποθέτησης-πιστοποίησης-ελέγχων-αμοιβής μηχανικών?κλπκλπκλπ

Δεν ξέρω......ΣΥΜΦΩΝΩ ΔΑΓΚΩΤΑ ΜΕ theotdm900 και ούτε κατά διάνοια δεν θα τολμούσα να δώσω έτσι ενδεικτικό κόστος σε ΣΥΝΟΛΟ κατασκευής.Σε τιμή μονάδας υλικών όμως το έχω κάνει ήδη στο φόρουμ.

 

Μία αξιοπρεπής προσφορά για σύνηθες έργο-κάνω βίδες το έργο και το περνάω από 10 κόσκινα-παίρνει περίπου 1 εβδομάδα.Ενδεικτικό κόστος ξέρω να πώ 800-1500 ευρώ το τετραγωνικό.Δεν είμαι σε θέση να γνωρίζω τί έχει ο κάθε ιδιώτης στο μυαλό του,είναι μέρος της δουλειάς να καταλάβεις τί σκέφτεται και να του προτείνεις ιδέες να υλοποιήσει το όνειρό του.....

 

ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΕΙ ΣΟΒΑΡΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΜΕ ΒΑΣΗ ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ.ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΚΡΥΦΑ ΚΟΣΤΗ ΣΕ ΑΥΤΟ,ΚΑΤΑΛΑΒΕΤΕ ΤΟ ΚΑΙ ΜΙΛΗΣΤΕ ΜΕ ΜΗΧΑΝΙΚΟ ΤΗΣ ΕΠΙΛΟΓΗΣ ΣΑΣ.

Το φόρουμ δεν είναι ακόμα σε θέση να εξυπηρετεί τέτοιες ανάγκες.....

 

 

Καταλαβαίνετε λοιπόν για ποιό λόγο άλλαξα το avatar.............

[Highlander]

ο κυριούλης έχει μια ιδέα στο μυαλό του νά κάνει ερέυνα αγοράς μέσω ιντερνετ και σχεδιασμού (κτιριολογικού ) της ιδιοκτησίας του. Αυτά τα πράγματα δεν γίνονται έτσι, χρειάζονται εμπιστους ειδικούς και αναλυτικούς υπολογισμούς όπως λένε οι συνάδελφοι για να μην λέμε λοιπόν "αερατζήδες" δεν μπορούμε παρά να συμβουλέψουμε τον κύριο και όχι μόνο να πάει σε ένα δύο τρείς μηχανικούς της αρεσκέιας του και να πάρει προσφορές.

 

Παρεπιπτόντως Κάνα, έχω πέσει κάτω με τις τιμές σου, να σου δώσω να μου κάνεις 5 υπόγεια και 7 πυλωτές ? ? ? ?

[Γιάννης]

Ο κόσμος απαξιώνει την μελέτη και λυπάται να δώσει π.χ. 200 ή 300€ για μια αναλυτική προκοστολόγηση βάσει σχεδίων η οποία μπορεί να του γλιτώσει 10-20 ή 30 χιλιάδες ευρώ...

(τα νούμερα θεωρητικά, το σχόλιο γενικό ... )