Έχει μέλλον η οικοδομή;

[Julius Caesar]

Έχει μέλλον η οικοδομή;

Είναι πεθαμένη, θα μου πείτε. Εγώ θα πρόσθετα ότι είναι πεθαμένη λόγω φόρων και υπανάπτυξης, όχι γιατί δεν υπάρχει η ανάγκη για χτίσιμο νέων οικοδομών.

Από την εμπειρία μου, πάνω από 80% των οικοδομών στο κέντρο της Θεσσαλονίκης είναι της δεκαετίας του '60 και ήταν προχειροδουλειές ακόμη και για εκείνη την εποχή.

Επίσης είναι εντελώς παρωχημένες και από την άποψη των περιβαλλοντικών κανονισμών (το 1960 το φαινόμενο του θερμοκηπίου ήταν περίπου άγνωστο).

Για να μη μιλήσουμε για την ποιότητα ζωής των ενοίκων (υδραυλικά σε κατάταταση κατάρρευσης, τοίχοι-τσιγαρόχαρτα που ακούς να μην πω τι του γείτονα, ασανσέρ-κλουβιά που προστέθηκαν εκ των υστέρων κ.α.).

Αναρωτιέμαι πόσο θ' αντέξουν.

Σκέφτομαι επίσης μήπως στις πρώτες θετικές ειδήσεις της ελληνικής οικονομίας (όταν και ΑΝ έρθουν) δούμε ένα "μπουμ" στην οικοδομή σαν ένα ελατήριο που αφέθηκε ελεύθερο μετά από πίεση.

Μέχρι τότε βέβαια θα την βγάζουμε όπως-όπως (προσωπικά εδώ και 1 μήνα ετεροαπασχολούμαι και μετά από 15 χρόνια μηχανιλίκι δεν νιώθω καθόλου καλά).

[sdim]

Για αρκετά χρόνια ακόμα θα συνεχίσει η ύφεση στην οικοδομή.

 

Παλιότερα (νομίζω το 2004) λόγω αλλαγών στο φορολογικό (φόρος στην γονική παροχή, ΦΠΑ στην οικοδομή, κτλ) όσοι είχαν στο πρόγραμμα να κτίσουν κάτι το επισπεύσανε για να προλάβουν το ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο. Η δουλειά είχε αυξηθεί τόσο πολύ που τον Δεκέμβριο  του 2004 το γραφείο είχε 3 φορές την εβδομάδα ραντεβού στην πολεοδομία και συχνά πρωτοκολλούσε πάνω από μια άδεια ανά ραντεβού.

Συνεπώς μέσα στα επόμενα 8 έτη (4 χρόνια αρχική διάρκεια άδειας συν 4 η αναθεώρηση) υπήρχε αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα για να την ανέγερση των κτηρίων που αδειοδοτήθηκαν τότε.

 

Πλέον υπάρχει τόση περίσσεια κτηρίων που για χρόνια θα υπάρχουν απούλητα κτήρια.

Παράλληλα οι φόροι των ακινήτων αποθαρρύνουν τους ενδιαφερόμενους από την επένδυση στα ακίνητα, είτε στην αγορά υφιστάμενων είτε στην ανέγερση νέων κτηρίων.

 

Και σεισμός να γίνει, λίγοι θα επιλέξουν να ρίξουν χρήματα σε επισκευές. Κάποιοι ίσως προτιμήσουν να πάρουν μια αποζημίωση και στην συνέχεια να κατεδαφίσουν το κτήριο για να γλιτώσουν βάρη. Μόνο όσοι έχουν ακίνητα σε εμπορικές περιοχές θα τα επισκευάσουν.

[BAS]

Δεν μου αρέσουν οι προφητείες και ιδιαίτερα από μηχανικούς . Ετσι εγώ θα κάνω παρελθοντολογία , που είναι δεδομένη και δεν αλλάζει και θα πω κάποια δεδομένα σήμερα και ελάχιστες προβολές στο μέλλον . 

 

Ασχολούμαι με το επάγγελμα 32 χρόνια και 31 χρόνια με ανέγερση οικοδομών . Ετσι έχω βιώσει διάφορες καλές και κακές εποχές . 

Καμία από αυτές τις εποχές δεν οφείλεται σε παράγοντες της οικοδομής , Ηταν πολιτικές αποφάσεις και οικονομικές πολιτικές , αλλά και τα τελευταία χρόνια μεγάλο ρόλο παίζουν και τα μμε όπου διαμορφώνουν ψυχολογία .

 

Ως φοιτητής στα τέλη του 70 δούλευα τα καλοκαίρια σε ένα αρχιτεκτονικό γραφείο . Χαζεύοντας εκεί το ενημερωτικό δελτίο του τεε , είδα τότε πριν σχεδόν 40 χρόνια τις πρώτες αναφορές στο ΜΗΚΙΕ . Από τότε , μόνο αναφορές βλέπουμε . Και η οικοδομή έγινε ένας χώρος που έμπαινε και έβγαινε όποιος ήθελε χωρίς κανένα έλεγχο και πιστοποίηση . 

 

Εκείνη την εποχή είχαμε πληθωρισμό και η αγορά κινείτο με γραμμάτια και μια συγκεκριμένη λογική . Οταν ξεκίναγε η οικοδομή , το διαμέρισμα είχε για παράδειγμα 20.000 δρχ/τμ . Οταν τελείωνε σε 2-2,5 χρόνια , με πληθωρισμό ετήσιο γύρω στο 23 % και επιτόκιο δανεισμού ΜΟΝΟ μεταξύ ιδιωτών , 3-4-5 % τον μήνα , είχε 60.000 δρχ/τμ   Ετσι όσοι είχαν λεφτά προτιμούσαν να αγοράζουν στα μπετά , κλείνοντας την τιμή ,  να ζορίζονται λίγο να παίρνουν και μερικούς μήνες πίστωση μετά την παράδοση να εξοφλούν το ακίνητο .

 

Αυτά διατηρήθηκαν μέχρι το 1985 . Μετά τις εκλογές του 1985 , ο ΑΓΠ έβαλε τον Σημίτη υπουργό Οικονομίας με σκοπό να μαζέψει λίγο την κατάσταση από το μοίρασμα της πρώτης τετραετίας . Αρχισε το μάζεμα των μισθών κλπ στον δημόσιο , αλλά και στον ιδιωτικό τομέα , οπότε υπήρξε μία μείωση στις πωλήσεις , αφού ο κόσμος δεν είχε την δυνατότητα να προλαβαίνει τον πληθωρισμό . Το 1987 ο ΑΓΠ αποφάσισε  και εν όψη της αρρώστιας του και του εκλογικού κύκλου , να ξηλώσει τον Σημίτη και να βάλει τον Τσοβόλα με την εντολή , Τσοβόλα δώστα όλα .

 

Ετσι εμφανίστηκε ο δανεισμός για την πρώτη κατοικία από την Κτηματική αρχικά και την Ασπίς μετά , που έδινε επιδοτούμενα δάνεια με επιτόκια 15,5 % με επιτόκια καταθέσεων από 22-26 % . Προφανώς η οικοδομή άνοιξε και εκεί είχαμε το πρώτο φαινόμενο ελατηρίου , αφού  μετά την πίεση 2 ετών , είχαν μειωθεί οι ανεγέρσεις .

 

Αυτό κράτησε 2 χρόνια μέχρι την οικουμενική του 1989-1990 . Τότε κόπηκαν τα επιδοτούμενα δάνεια της Κτηματικής και  τα επιτόκια δανεισμού πήγαν στο 24 % και η αγορά κάθισε εντελώς . Εκεί είχαμε την πρώτη μεγάλη κρίση , αφού η κατάσταση κράτησε 4 χρόνια , μέχρι να κατέβουν τα επιτόκια και ο πληθωρισμός και να αρχίσουν τα δάνεια να είναι γύρω στο 15 % . Επειδή η πτώση του πληθωρισμού ήταν ραγδαία στην 8ετία 1992-2000 και τα επιτόκια ακολούθησαν ανάλογη πορεία , από το 1994 είχαμε την εκτίναξη του ελατηρίου με αποτέλεσμα οι τιμές να ανεβαίνουν κάθε μήνα .

 

Η αγορά ήταν ομαλή μέχρι περίπου το 2002 . Εκεί παρ΄ ότι είχαμε την έναρξη του εύκολου δανεισμού , τα χάσιμο των χρημάτων του χρηματιστηρίου και η ιστορία των Ολυμπιακών έργων , άρχισε μια ιστορία , ότι τα ακίνητα ανεβαίνουν λόγω της προσδοκίας των Ολυμπιακών και μετά τους Αγώνες οι τιμές των ακινήτων θα πέσουν , σπέκουλα που τιμήθηκε ανάλογα από τα μμε . Ετσι είχαμε μιά μίνι κρίση από το 2002 μέχρι το 2004 η οποία ακολουθήθηκε από την ευφορία μετά τους Ολυμπιακούς και το εύκολο χρήμα , αλλά και την διαφήμιση των μμε ότι αγοράζουμε σπίτι με το νοίκι . 

Μέχρι το 2008 που άρχισε η πτώση , μετά ήρθαν τα μνημόνια , τα χαράτσια , οι ένφια και βέβαια η δυσφήμιση των ακινήτων από τα μμε . 

 

Εδώ θα πρέπει να δούμε κάτι και θα πρέπει όλοι οι μηχανικοί να το τονίζουμε όπου μπορούμε . 

Ακόμα και σήμερα με την πτώση των τιμών κατά 30-40 % παραμένουν η καλύτερη επένδυση σε σχέση με οτιδήποτε άλλο , αν συγκρίνουμε μετοχές και δη το σίγουρο καταφύγιο των τραπεζικών μετοχών , ομόλογα κρατικά και τραπεζών , καταθέσεις με κάπιταλ κοντρόλ , η με φόρο επαναπατρισμού .

 

Που βρισκόμαστε σήμερα ? Σήμερα βρισκόμαστε να έχουμε έναν αριθμό περί τα 50-60000 σπίτια ανά την χώρα που είναι φτιαγμένα μετά το 2007 και κάποιες δεκάδες χιλιάδες μεταχειρισμένα που πουλιώνται από καλές μέχρι εξευτελιστικές τιμές . Ακόμα έχουμε εδώ και 3-4 χρόνια μηδενισμό της παραγωγής νέων κατοικιών .

 

Εδώ έχουμε πλέον την επαναφορά της λογικής που είχε χαθεί στην περίοδο 2004-2008 . Τότε η άνοδος των τιμών ήταν παντού μεγάλη ανεξάρτητα της περιοχής , ακόμα και αν μιλάμε για υποβαθμισμένες και με πρόβλημα ασφάλειας περιοχές . 

Μάλιστα στις φτηνές περιοχές είχαμε ποσοστιαία πολύ μεγαλύτερη άνοδο από τις ακριβές , γιατί ξεκίναγαν από χαμηλά .

 

Τώρα επειδή δεν έχουμε αγορές ακινήτων , έχουν αρχίσει και ανεβαίνουν οι τιμές των ενοικίων , ξεκινώντας από τις καλές περιοχές και βέβαια για λογικά μεγέθη εμβαδών .

 

Αν η οικονομία αρχίσει να ανεβαίνει προφανώς θα έχουμε μιά αύξηση αρχικά της τιμής πώλησης των υπαρχόντων κατοικιών και ανάλογα με τον ρυθμό ανάπτυξης και την εξάντληση του αποθέματος θα έχουμε την μορφή της εκτίναξης του ελατηρίου .

 

Εδώ θα παίξει ρόλο και η πολιτική των μμε και του τραπεζικού δανεισμού .

 

Από την άλλη το σενάριο για την μαζική ανέγερση ΟΤ σε υποβαθμισμένες περιοχές παραμένει ενεργό και οι εταιρείες ΑΕΕΠ , θα είναι στο μέλλον το συμπλήρωμα της πενιχρής σύνταξης , όπως συμβαίνει και έξω .

[GEORGE MICHEAL]

έχει , αν αφήσουν ήρεμη την αγορά Λίγες μέρες ηρεμήσαμε από τις ακραίες καταστάσεις κυρίως πολιτικά και αμέσως αυξήθηκαν οι δουλειές Πήγα την πέμπτη σε Σ.Α.  στην Χαλκίδα  και είχαν πολλαπλάσιους φακέλους και δεν πρόλαβαν τα δικά μου και θα συνεχίσουν αύριο Αλλά δεν το βλέπω για πολύ αφού με τις τελευταίες ειδήσεις βλέπω πάλι να πηγαίνουμε πίσω ....

[μεταλλατζης]

Εάν δουν τι θα κάνουν και με το ΕΣΠΑ και με τον Αναπτυξιακό κάτι μπορεί να γίνει μπας και δούμε κι εμεις λίγο άσπρη μέρα

[sdim]

Καλά τα προγράμματα αλλά ποιος θα πρωτοζήσει από αυτά;

 

Χώρια που με τόση χαρτούρα και προδιαγραφές που απαιτεί το πρόγραμμα δεν μένουν και πολλά στην άκρη.

 

Επίσης όσοι συνάδελφοι ελεύθεροι επαγγελματίες χρωστάνε δεν μπορούν να πάρουν πελάτες από ΕΣΠΑ ή αναπτυξιακό, με το που θα μπουν τα χρήματα στον λογαριασμό τους θα κατασχεθούν για τα χρέη και δεν θα μπορέσουν να προχωρήσουν την δουλειά.

Edited Δεκέμβριος 6 , 2015 by sdim

[Clemenza]

BAS πολυ καλη αναλυση. 

[Dio_the_Theo]

Καλή ιστορική αναδρομή ΒΑΣ και σ`ευχαριστω για το χρόνο σου, αλλά διαφωνώ στο ότι η καλύτερη επένδυση σήμερα είναι το ακίνητο. Μπορεί συγκριτικά με μετοχές και ομόλογα να είναι καλύτερο σήμερα, αλλά ο κύκλος της κρίσης στα ακίνητα δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμα. Κάτσε να έρθει καμια γερμανοδραχμή και εκεί θα κλάψουν μανούλες. Η καλύτερη επενδυση είναι τα μετρητα σε 3-4 ξένα νομίσματα. Δεν έχεις μετρητά? Πούλα οτι έχεις και απόκτησε..

[georgios_m]

Πέραν των οικονομικών παραμέτρων πρέπει να εξετάσουμε και τις κοινωνικές. Ο κόσμος είναι κουρασμένος, καμία επένδυση δε τον ενδιαφέρει πια.

[Clemenza]

Δεν νομιζω οτι ειναι θεμα κουρασης. Ειναι θεμα αφραγκιας, απουσια πιστωτικης επεκτασης (χορηγησεις δανειων) και αδυναμιας εκποιησης περιουσιακων στοιχειων για αποκτηση ρευστοτητας.

Διαφωνω κι εγω με τον BAS αναφορικα με την εκτιμηση του οτι το ακινητο ειναι σημερα η καλυτερη επενδυση, αλλα η ιστορικη αναδρομη που εκανε ειναι πολυ καλη.

Ο πληθωρισμος και τα επιτοκια δανεισμου και καταθεσεων (τα 2 εργαλεια δηλαδη των κεντρικων τραπεζων) ειναι αυτα που δινουν το ρυθμο (τα πραγματικα νταουλια και οχι τα σικε κλαμπατσιμπανα του Τσιπρα).

Edited Δεκέμβριος 18 , 2015 by Clemenza