Χαμηλά κτήρια και δόμηση (άρθρο 14 Γ.Ο.Κ.)

[adadim]

'Ελα μου ντε ... μακάρι να ήξερα

[ss_sk]

Αν κατάλαβα καλά από τα συμφραζόμενα μειώθηκε το επιτρεπόμενο ύψος στην περιοχή. Με την ερμηνεία που δίνω στο σχετικό άρθρο

Αρθρο 26

Εφαρμογή Προϊσχυουσών Διατάξεων

1. Οταν μετά την ισχύ του παρόντος νόμου τροποποιούνται οι γενικές ή ειδικές πολεοδομικές διατάξεις ή οι κανονισμοί που ισχύουν σε περιοχές εγκεκριμένων σχεδίων πόλεως ή σε οικισμούς γενικά ή σε εκτός σχεδίου περιοχές με την επιφύλαξη του άρθρου 4, εφαρμόζονται οι προϊσχύουσες διατάξεις, εαν πριν από τη θέσπιση τους :

α) είχε εκδοθεί και εξακολουθεί να ισχύει νόμιμη άδεια οικοδομής,

β) είχε υποβληθεί στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία αίτηση για την έκδοση ή την αναθεώρηση άδειας οικοδομής με όλα τα στοιχεία και δικαιολογητικά, που απαιτούνται από τις οικείες διατάξεις,

γ) είχε εγκριθεί από τον αρμόδιο φορέα μέσα στην τελευταία τριετία και ισχύει μελέτη ειδικού κτιρίου σχετική με τη λειτουργικότητά του με ή χωρίς παρεκκλίσεις με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις,

δ) είχε υποβληθεί στην αρμόδια κατά περίπτωση υπηρεσία μέσα στο τελευταίο έτος αίτηση με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη η οποία προβλέπεται από σχετικές διατάξεις για τη χορήγηση άδειας οικοδομής,

ε) είχε προκηρυχθεί αρχιτεκτονικός διαγωνισμός σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις ή ύστερα από πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος σύμφωνα με το άρθρο 11 παρ. 5 του ν. 716 / 1977 (ΦΕΚ 295 ΑΔ).

Στις παραπάνω περιπτώσεις β�, γ�, δ� και ε� οι προϊσχύουσες διατάξεις εφαρμόζονται μόνο εάν η οικοδομική άδεια εκδοθεί ή αναθεωρηθεί σε διάστημα το πολύ ενός έτους από την ισχύ των νέων διατάξεων. Αν με απόφαση του οικείου νομάρχη, ύστερα από γνωμοδότηση του Σ.Χ.Ο.Π. του νομού διαπιστωθεί ότι η καθυστέρηση έκδοσης της άδειας οφείλεται αποκλειστικά στην αρμόδια υπηρεσία ή στον αρμόδιο φορέα, επιτρέπεται να παραταθεί η προθεσμία ανάλογα με την καθυστέρηση το πολύ για ένα έτος ακόμα. Αν για την έκδοση της οικοδομικής άδειας είναι αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία δήμου ή κοινότητας, τότε για τα παραπάνω εκδίδεται απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας ύστερα από γνωμοδότηση του Περιφερειακού Σ.Χ.Ο.Π.

Κατά τη μεταβολή των διατάξεων μπορεί να προβλέπεται η εξαίρεση μιάς ή περισσοτέρων από τις παραπάνω περιπτώσεις, καθώς και των επομένων παραγράφων 2 και 3.

2. Οι οικοδομικές άδειες για τις οποίες έχει εφαρμογή η παράγραφος 1 επιτρέπεται να αναθεωρούνται μέσα στο χρόνο ισχύος τους, σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις μόνον εφόσον δεν γίνεται αύξηση του συντελεστή δόμησης που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια ή του συντελεστή κατ� όγκο εκμετάλλευσης ή αλλαγή χρήσης του κτιρίου, εφόσον η αλλαγή χρήσης αντίκειται στις διατάξεις που ισχύουν κατά το χρόνο της αναθεώρησης. Μετά τη λήξη της ισχύος τους επιτρέπεται να αναθεωρούνται σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις για το τμήμα του κτιρίου στο οποίο έχει περατωθεί μέσα στο χρόνο ισχύος τους ο φέρων οργανισμός. Για το υπόλοιπο τμήμα του κτιρίου η αναθεώρηση γίνεται με τους νέους όρους δόμησης. Κάθε μεταγενεστέρη προσθήκη γίνεται με τους νέους όρους και περιορισμούς δόμησης.

3. Εαν πριν τη θέσπιση των νέων όρων και περιορισμών δόμησης προηγήθηκαν αλλεπάλληλες συνεχείς αναστολές οικοδομικών εργασιών, η παράγραφος 1 έχει εφαρμογή μόνον εφόσον η αίτηση για την έκδοση της σχετικής πράξης έχει υποβληθεί πριν από την επιβολή της πρώτης αναστολής.

4. Η επιβολή αναστολής οικοδομικών εργασιών σε περιοχή εντός σχεδίου προκειμένου να τροποποιηθούν οι όροι και περιορισμοί δόμησης δεν έχει εφαρμογή σε ισχύουσες οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μέχρι την ημέρα που αρχίζει η αναστολή αυτή.

5. Σε οικόπεδο που έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια πριν τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων που αφορούν στην επιτρεπόμενη κάλυψη και που κατά το χρόνο έκδοσης είχε ήδη συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία κατά τις διατάξεις του ν.1024/1971 (ΦΕΚ 232 ΑΔ), ο ή οι συνιδιοκτήτες μπορούν να χρησιμοποιήσουν ποσοστό της νέας επιτρεπόμενης κατά το αναλογούν σε αυτούς ποσοστό συνιδιοκτησίας.

άπαξ και αλλάξαν οι όροι δόμησης θα υπολογίσεις με βάση αυτούς την προσθήκη (δηλ. η/χ και εξώστες επί ποσοστού της προσθήκης). Λογικά δε θα έπρεπε να λάβεις υπόψιν τους υπάρχοντες εξώστες και ημιυπαιθρίους...αλλά αυτό θα στο απαντήσουν δυστυχώς στην πολεοδομία.

 

Όσον αφορά στο κλιμακοστάσιο αν ο οικισμός είναι μέχρι 2000 σώζεσαι

Επιτρέπεται η κατασκευή εξωτερικής ακάλυπτης σκάλας από το έδαφος προς το όροφο και το δώμα με τον όρο ότι το μέγιστο πλάτος της θα είναι το πολύ 1,00 μέτρο. Η σκάλα αυτή δεν θα υπολογίζεται στη μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια του κτιρίου έστω και αν ο κάτω από αυτή χώρος είναι κλειστός. Η εξωτερική σκάλα προς το δώμα μένει ακάλυπτη και δεν επιτρέπεται η κατασκευή οποιουδήποτε κλειστού χώρου στο δώμα.

Αν όχι μετράει κανονικά.

[adadim]

Δεν άλλαξαν οι όροι δόμησης της περιοχής μου , το άρθρο 14 άλλαξε και προστέθηκε ο περιορισμός για τα 11,00μ . Μέχρι το 2000 που εκδόθηκε και η πρώτη άδεια (1996) ήμουν μια χαρά , τώρα είναι το θέμα τι τελικά ισχύει .

Δεν προκειται για οικισμό κάτω των 2000 , περιοχή του Χαλανδρίου Αττικής είναι η περίπτωσή μου .

[ilias]

Γεια σε όλους σας....

Έχω μία περίπτωση ενός οικοπέδου το οποίο βρίσκεται εντός οικισμού (εκτός πόλεως) και οι όροι δόμησησής του είναι οι εξής:

Ελάχιστο εμβαδό: 250τ.μ.

Ελάχιστο πρόσωπο: 13 μ.

Συντελεστής Δόμησης: 0,8

Κάλυψη: 70%

Μέγιστο Ύψος: 11 μ.

Μέγιστος αριθμός ορόφων: 3

Το οικόπεδο ικανοποιεί από κάθε άποψη τους όρους αρτιότητας.

Η ερώτησή μου είναι η εξής:

Από τη στιγμή που στην περιοχή καθορίζεται μέγιστο ύψος τα 11 μ. μπορώ να εντάξω το μελλοντικό κτίσμα στις διατάξεις των χαμηλών κτηρίων έτσι ώστε να επωφεληθώ της ευεργετικής διάταξης για το όριο Δ=2,5 μ. και να μην πέσω στο γενικότερο Δ=3+0.10Η?

Τι άλλο πρέπει να προσέξω για να πάω με διατάξεις χαμηλών κτιρίων (εκτός φυσικά από τα αυτονόητα max ύψος 8,5 μ. κ.τ.λ.)?

Ευχαριστώ προκαταβολικά!

[GS1593]

πρέπει να είναι κύρια χρήση κατοικία, επιφάνεια δόμησης μέχρι 400 μ. δεν γνωρίζω αν αφορά οικισμούς ή μόνο σχεδιο πόλης αλλά λογικά δεν θα έχεις πρόβλημα

[mantzaras]

Μία ακόμα ερώτηση για χαμηλά κτίρια:

Σε οικόπεδο προτίθεμαι να σχεδιάσω 2 κτίρια χαμηλά. Η μείωση του Δ σε 2,5m ισχύει μόνο για τα πίσω και πλάγια όρια ή και για την μεταξύ των κτιρίων (του αυτού οικοπέδου) απόσταση?

Ο ΓΟΚ ενώ σαφώς προσδιορίζει την εφαρμογή του μειωμένου Δ στην παρ.3/αρθρ.9 δεν λέει τίποτα για παρ.4/αρθρ.9.

Έχει κανείς προηγούμενη εμπειρία σε αυτό ή έχει ακούσει για προηγούμενο?

ευχαριστώ

 

************************

 

κανείς δεν γνωρίζει κάτι?

[jimis9497]

Μantzara σύμφωνα με τις δύο παρακάτω εγκυκλίους και το σχήμα

η απόσταση μεταξύ 2 χαμηλών κτιρίων πρέπει να είναι Δ=3+0,10Η

 

εγκύκλιος 20504/86:

"Παρ. 4 : 'Οταν το κτίριο απέχει από τα όρια του οικοπέδου πρέπει να αφήνεται απόσταση 2,50 μ. Η μεταξύ των τοίχων του ίδιου κτιρίου απόσταση πρέπει να είναι ίση με Δ = 3 + 0,10 Η για να θεωρηθεί υποχρεωτικά ακάλυπτος ο χώρος αυτός."

 

εγκύκλιος 113/86

Παρ. 7: Η απόσταση μεταξύ δυο τοίχων χαμηλού κτιρίου ή δυο ανεξαρτήτων χαμηλών κτιρίων στο οικόπεδο πρέπει να είναι τουλάχιστον Δ.

και το επισυναπτόμενο σχήμα (της 113/86)

[ilias]

Οι συγκεκριμένες διατάξεις του άρθρου 14 του ΓΟΚ ’85 είναι ιδιαίτερα ευνοϊκές , αλλά δεν ισύουν πάντα :

 

- Ο ΓΟΚ προσδιορίζει στο άρθ 14 §6 πως οι διατάξεις αυτές δεν ισχύουν στις περιοχές όπου επιβάλεται Ημεγ. ≤ 11,00 μ .

 

Δεν είναι έτσι νομίζω.

Οι διατάξεις του άρθου 14 δεν ισχύουν στις περιοχές όπου Ημεγ.<11,00 μ.

Δηλαδή εάν υπαρχει Ημεγ=11,00 μ ισχύει κανονικά το άρθρο 14.

Το "=" δηλαδή που έγραψες δεν ισχύει.

 

***************************

 

Τι ισχύει τελικά για το ύψος της στέγης?

Άρθρο 14:

5. Πάνω από το μέγιστο ύψος των 8,50 m. επιτρέπονται στέγες μέγιστου ύψους 1,50 m. καθώς και οι λοιπές κατασκευές που αναφέρονται στο άρθρο 16".

 

Εγκύκλιος 55/11-8-2000

ΑΡΘΡΟ 11 (Τροποποίηση του άρθρου 14)

παρ. 3- Περιορίζεται το επιτρεπόμενο ύψος της στέγης σε 1,50 μ.

 

Τελικά το 1,50 m ισχύει για ύψος πάνω από τα 8,50 m ή για οποιαδήποτε ύψος κάτω των 8,5 m κάνουμε το κτήριο?

[Χ Επισκέπτης 1]

Έτσι όπως διαβάζω τη νομοθεσία που παρέθεσες, η στέγη δεν μπορεί να έχει πάνω από 1,50μ ύψος είτε το ύψος του κτηρίου είναι 8,50μ είτε είναι 4,50μ.

[CVENG]

Αυτο ομως περιοριζει το ποσοστο κλισης της στεγης, ετσι δεν ειναι ?