Τετραγωνικά διαμερίσματος σε συμβόλαιο μεταβίβασης με Η/Χ του Ν. 3843/ 2010

[Lisa11]

Θέλω να πουλήσω διαμέρισμα 80 τμ (όπως φαίνεται στο συμβόλαιο που το αγόρασα), στο οποίο έχω τακτοποιήσει τον κλειστό Η/Χ 9 τμ με τον Ν. 3843/2010.

 

Όμως, ο νόμος αυτός έλεγε ότι τα τμ θα αναφέρονται χωρίς τους τοίχους. Κανονικά ο Η/Χ είναι 13 τμ μαζί με τους τοίχους. Η συμβολαιογράφος λέει ότι θα γράψει στο συμβόλαιο 80 τμ και τακτοποιημένος Η/Χ 9 τμ.

 

Ο αγοραστής όμως, θέλει να του κάνω μείωση τιμής, γιατί του είχα πει ότι το διαμέρισμα είναι 80 + 13 = 93 τμ (και όχι 89 που θα προκύπτει από το συμβόλαιο).

 

Ο λογιστής μου, μου έχει πει να γράφω παντού, και στο Ε9 ότι το διαμέρισμα είναι 89 τμ.

 

Ο μηχανικός που ρώτησα για τη βεβαίωση που απαιτείται, μου λέει ότι δεν θα γράψει τα συνολικά τετραγωνικά μέτρα, απλά θα βεβαιώσει ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες.

 

Μήπως μπορείτε να με βοηθήσετε για το τι πρέπει να γράψουμε στο συμβόλαιο και αν είναι δίκαιο να κάνω μείωση τιμής στον αγοραστή;

 

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων και ελπίζω στη βοήθειά σας, γιατί μηχανικός, δικηγόρος και συμβολαιογράφος δεν μπορούν να μου δώσουν ξεκάθαρη απάντηση και το συμβόλαιο πρέπει να γίνει άμεσα.

[Arche]

Γειά σας, όσοι έχουν δει απο κοντά το ακίνητο ξέρουν καλύτερα. Πως όμως αφού δεν γράφονται  τα συνολικά μέτρα βεβαιώνεται ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες?

Edited Δεκέμβριος 30 , 2015 by Arche

[vk2626]

Το σπιτι ειναι 93 τ.μ. εφοσον στον υπολογισμο της επιφανειας του προσμετρώνται κι οι τοιχοι ως γνωστον. Τωρα επειδη ο ν3843/10 επετρεπε να δηλωνεται μονο η καθαρη επιφανεια του Η/Χ με την προφαση οοτι οι τοιχοι δεν αλλαζουν χρηση δεν εχει καμια σχεση. Στον αγοραστη να πειτε οτι το σπιτι ειναι αυτο που του δειξατε κι οτι αυτη ειναι η τιμη του. Θα προτιμουσε δλδ να γραφει 93 και να πληρωνει ΕΝΦΙΑ, ΔΤ, ΔΦ, ΤΑΠ κι ενα σωρο αλλους φορους για 93...

Ποταπη συμπεριφορά του αγοραστη κατα τη γνωμη μου και να μην υποκειψετε.

Edited Δεκέμβριος 30 , 2015 by vk2626

[Lisa11]

Γειά σας, όσοι έχουν δει απο κοντά το ακίνητο ξέρουν καλύτερα. Πως όμως αφού δεν γράφονται  τα συνολικά μέτρα βεβαιώνεται ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες?

 

Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Ο μηχανικός μου είπε θα μετρήσει τον Η/Χ και, εάν διαπιστώσει ότι σωστά έγινε η αναγνώριση με τον Ν 3843/2010, θα βεβαιώσει ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες, δηλαδή ότι έχει γίνει η σχετική ρύθμιση. Αλλά από ό,τι κατάλαβα, δεν θα αναφέρει πουθενά όλα τα τετραγωνικά. Ο Η/Χ θα αναφέρεται με τα ρυθμισμένα τμ, δηλαδή χωρίς τους τοίχους.

 

Και ο αγοραστής μου επιμένει για μείωση τιμής. Του εξηγώ ότι τελικά αγοράζει όλα τα τμ, και τα 93, αλλά επιμένει να λέει ότι θα φαίνεται 89 στα χαρτιά.

 

Και κανείς ούτε μηχανικός ούτε συμβολαιογράφος ούτε δικηγόρος δεν μπορούν να με συμβουλέψουν τι να κάνω.

[Didonis]

Το διαμέρισμα σου αν κάνεις σήμερα νέα αποτύπωση και ενσωματώσεις στις λειτουργικές επιφάνειες του διαμερίσματος και τους ΗΧ.  Θα έχει άθροισμα των επιφανειών του διαμερίσματος αρχικά (πχ 80τμ όπως λες) + τα 9τμ των ΗΧ, + τα τμ των τοίχων που περιβάλουν πέραν του διαμερίσματος τον ΗΧ εφόσον δεν είχαν προσμετρήσει στο αρχικό διαμέρισμα.

Οι τοίχοι αυτοί προσμετρούν εξ ολοκλήρου στο δικό σας όταν «βλέπουν» σε όρια οικοπέδου ή κτιρίου και κατά το ήμισυ όπου διαχωρίζουν το δικό σας διαμέρισμα με άλλα ή με κοινόχρηστους χώρους.

Συνοπτικά για να είσαι 100 σίγουρη πόσα τμ είναι πρέπει να στο σχεδιάσει και επαναμετρηση ο μηχανικός.

Ορθά ο συμβολαιογράφος σου λέει θα βάλει τα μέτρα όπως τα ερμηνεύει διότι δεν έχει νέα κάτοψη ή νέα αποτύπωση για την επικαλεστεί. Οι συμβολαιογράφοι δεν αποφασίζουν αλλα κάνουν copy paste αποφάσεις άλλων. Να κάνεις λοιπόν διόρθωση σχεδίων τίτλου είναι μεγάλος μπελάς.

Ο μηχανικός (ειδικά αν δεν είναι ο δικός σου αλλα του αγοραστεί) δεν έχει καμία υποχρέωση να πάρει δέσμευση για νέα αποτύπωση για την βεβαίωση μεταβίβασης.

Ελέγχει τα πολεοδομικά μεγέθη της άδειας, υπαρχει υπέρβαση ή όχι και τέλος. Αν του αναθέσεις να σου κάνει επιμέτρηση θα στα βγάζει. Αλλα εκεί μπλέκεις στον άλλο μπελά να κάνεις τροποποιήσεις.

Για την τιμή που σου κάνει παζάρια.

Μπρίκια… βρήκε ευκαιρία να κόψει κάτι… τα 2 ή 3 τμ των τοίχων που στην πράξη θα του ανήκουν ως διαμέρισμα δεν αλλάζει το διαμέρισμα που είχε δει του είχε αρέσει είχε κάνει το παζάρι μαζί σου….

Άρα δεν είναι ζήτημα δικαίου αλλα παζαριού… αποφάσισε μόνη σου και πράξε.

(εγώ δεν θα του έκοβα) και θα έβαζα δικής μου επιλογής μηχανικό να με καθοδηγεί και όχι του αγοραστή αν είναι ετσι.

Αν η διαφορά τιμής που σου ζητάει είναι κάνα 500αρικο κάνε παζάρια και τέλειωνε διότι δεν σε συμφέρει να πληρώσεις μηχανικό για τσεκαρίσματα ή και αποτυπώσεις. Αν η διαφορά ξεφεύγει από το 1000 και… τότε βάλε μηχανικό να βγάλει κι άλλος ένας ένα μεροκάματο…

Αυτά… καλή χρόνια να έχεις.

 

(το θέμα μεταφέρθηκε στην ενότητα για ιδιώτες)

[dimitris GM]

να θυμηθουμε για λιγο τον 3843...

απο εκεινη την σειρα  των εγκυκλιων...

 

5. Στο εµβαδόν του χώρου, που υπάγεται στη ρύθµιση του ν. 3843/10 δεν
προσµετρώνται οι τοίχοι πληρώσεως, των οποίων η νοµιµότητα εξασφαλίζεται από
τη σχετική οικοδοµική άδεια.

 

 

στην περιπτωση που συζηταμε,

με βαση το συμβολαιο της ιδιοκτητριας -  πρέπει  να - περιγραφεται  ενα διαμερισμα 80 τμ και οτι ανηκει σε αυτο και ενας Η/Χ εστω "13" τμ.

αν ειναι 13 ισχυει το 13  αν ειναι 10 ισχυει το 10...

[κι  αν δεν γραφει εμβαδον, αυτο θα προκυψει απο την εμβαδομετρηση που εχει κανει ο μηχανικος κατα την τακτοποιηση]

Επομενως με την δηλωση του 3843, γινεται η σωστη καταμετρηση του εμβαδου

και στο συμβολαιο γραφεται ως εξης

διαμερισμα....80 τμ

και ενας Η/Χ εμβαδου "13" τμ. ο οποιος τακτοποιηθηκε με βαση τις διαταξεις του ν 3843/11 ως προς τα "9"  τμ.  δαπεδου

 

Αν αυτο το "13" για το οποιο ρωταει η Λιζα  δεν προκυπτει απο το συμβολαιο της....τοτε δεν εχει 13 τμ.

 

οσον αφορα το Ε9, εάν ειναι "13" τα τμ του Η/Χ, προφανως το σωστο εμβαδον θα επρεπε να ειναι "13" τμ. και οχι "9"   αφου ο τοιχος ανηκει στο διαμερισμα,  αρα θα πρεπει να κανει τροποποιηση στο Ε9......

 

υγ

λιγο ..."περιεργο" μοιαζει να εχει ενας Η/Χ εμβαδου 9 τμ. και άλλα "4" τμ. για τοιχους..

 

μαλλον το "9" ειναι το σωστο..

 

[εκτος εάν σε αυτο το τετραγωνο Η/Χ  διαστασεων  3Χ3   "προσθεσαν"  τους δυο  αρχικούς  εξωτερικους τοιχους, που εγιναν δαπεδο του ΗΧ και προσθεσαν και το παχος των τοιχων  που εφτιαξαν στην εξωτερικη πλευρα.....οπότε  "χονδρικα" βγαινει η διαφορα απο 9 στα 13 τμ...]

 

 

θα λυσει τον..".γορδιο".... ο μηχανικος...οριστικα  και τελεσιδικα....

 

τις καλημερες μου

Edited Δεκέμβριος 31 , 2015 by dimitris GM

[Arche]

όντως δεν βγαίνει Δημήτρη το 9 με το 13, καθώς τα εμβαδά των τοίχων είναι περίπου 10%

Αν υποθέσουμε ένα χώρο 3χ3 με 2 πλευρές έστω να εικονίζει η οικοδομική άδεια, 0,25χ3 τότε έχουμε ένα εμβαδόν τοίχων, 0,75 επί 2 όμως καθότι το πολύ 2 τοίχους να είχαμε.

Ακόμη αν υποθέσουμε την τρίτη πλευρά, ότι χτίστηκε ένας τοίχος, που εδώ θέλει λίγο προσοχή. Εστω ότι ο ημιυπαίθριος 3,61χ3,6, υποθέτοντας ότι εκατέρωθεν, δεν μέτρησε 2 τοίχους που μέτραγαν ως ημιυπαίθριοι, σύμφωνα με το διάγραμμα κάλυψης και σου λεω ποιό σχέδιο ονοματίζει τους ημιυπαίθριους   ή άλλη πλευρά μας δίνει 9 διά 3,01 (θεωρώντας ακόμα τους τοίχους 30 άρηδες).

2,99μ

Αρα υπάρχει κάποιο "λάθος", καθώς θεωρήσαμε την πλευρά 3,6.

Οπότε τι τοίχο αφαίρεσε ώστε αν από το 3,6, αφαιρέσει πάχος τοίχου, να δίνει 9???

Θα πρέπει Μηχανικός να δει σωστότερα την τακτοποίηση.

Ο Δημήτρης καλά τα λέει ότι ο Συμβολαιογράφος, μπορεί να γράψει "13τμ ημιυπαίθριοι", τακτοποιήθηκε όμως το "καθαρό εμβαδόν 9τμ" καθώς σύμφωνα με τον Ν "3843,10 ΠΑΡ ... ΆΡΘΡΟ ... "

Edited Δεκέμβριος 31 , 2015 by Arche

[Arche]

ΕΔΩ ΑΛΛΟ ΕΝΑ ΣΗΜΕΙΟ και θέλω να εφιστήσω την προσοχή σας των Μηχανικών.

Συχνά ο Μελετητής, δεν βάζει στην τακτοποίηση, το πάχος τοίχου, που ήταν εξώστης πχ ή ημιυπαίθριος.

Και ο κατασκευαστής, έχτισε τοίχο ώστε να διαμορφώσει την τέταρτη πλευρά του ημιπαιθρίου.

Ο χώρος έκλεισε και αποτελεί χώρο πια έστω κύριας χρήσης. Δεν ήταν στην άδεια σαν χώρος δόμησης και όμως πια αποτελεί τέτοιο χώρο.

Ο χώρος αυτός θα μετρήσει στην τακτοποίηση. Δηλαδή ο Νομοθέτης, όταν λέει τα πάχη τοίχων... δεν μετράνε. Ποιά πάχη όμως?

Αυτά που δείχνει η άδεια! Και οχι αυτά που εκ των υστέρων διαμορφώθηκαν!

[nik]

Θα πεις στην συμβολαιογράφο να γράψει ότι είναι 93μ2 γιατί με βάση τον 3843/10 μπορούσε να ρυθμιστεί μόνο το καθαρό εμβαδόν χωρίς τους τοίχους.

 

Χρειάζεται μία τεχνική έκθεση μηχανικού που να εξηγεί τι ισχύει με βάση τον νόμο, τις εγκυκλίους κ.τ.λ. . Υπάρχει και η τεχνική έκθεση της ρύθμισης του ν.3843/10 όπου μπορεί να υπάρχουν όλα αυτά γραμμένα.

 

Το εμβαδόν πάντως το σωστό είναι το 93. Απλά θέλει εξήγηση.

 

Ο μηχανικός δεν γράφει εμβαδόν στην βεβαίωση ρε συ Άρτσι!! Απλά βεβαιώνει ότι δεν έχει αυθαιρεσίες.

[dimitris GM]

εδω  ειναι ολες οι απαντησεις

 

http://www.ypeka.gr/Default.aspx?tabid=512&language=el-GR

 

 

ειδικα στο παραρτημα με τα υποδειγματα [4  και 7]]

Edited Δεκέμβριος 31 , 2015 by dimitris GM