Ν.880/79 Μεταφορά συντελεστή δόμησης

[Roy_Hobbs]

Καλησπέρα σε όλους. Γνωρίζει κανείς πώς προέκυπτε η σχέση ανάμεσα στο συντελεστή που 'έφευγε' από το βαρυνόμενο ακίνητο με το συντελεστή που 'έφτανε' στο ωφελούμενο ακίνητο? Διαβάζω ότι μπορούσε να προσαυξηθεί μέχρι x1,10. Έχω μια περίπτωση που φαίνεται να έχει προσαυξηθεί περίπου x2,00. Είναι δυνατόν? Ευχαριστώ

Edited Ιανουάριος 11 , 2016 by Roy_Hobbs

[BAS]

Υπήρχε ο τύπος του μετασχηματισμού που είχε τα μέτρα που έφευγαν επί τον λόγο των αντικειμενικών αξιών του ωφελούμενου και του βαρυνόμενου . Δεν θυμάμαι ακριβώς το κλάσμα . 

 

Μάλλον ήταν Εωφ= Εβαρ Χ (Αντ. αξία ωφ/Αντ. αξία βαρ) , για αυτό και βγαίνει τόσο  πολύ . 

[Roy_Hobbs]

BAS ευχαριστώ κατ'αρχάς για την απάντηση. Διαβάζοντας απλά το Ν.880/79 (ΦΕΚ 58Α/79) στο Άρθρο 2 Παρ. 2 λέει το παρακάτω:

 

Όταν λέει: "προσαυξημένο μέχρι και το 1/10 αυτού" τι εννοεί, ότι τα 100 τμ μπορούν να γίνουν μέχρι 110 τμ ή κάτι άλλο. Γιατί στη δική μου περίπτωση τα 100 τμ έγιναν 200 τμ  ?

 

edit: τελικά μετά από ψάξιμο έβγαλα μια άκρη και είναι κοντά σε αυτό που λέει ο BAS παραπάνω και πιο συγκεκριμένα (δείτε σελ. 1486 του ΦΕΚ):

FEK_SYNT_DOM_SEL_1486.pdf

Edited Ιανουάριος 11 , 2016 by Roy_Hobbs

[BAS]

http://www.domiki.gr/kpn/text_2i/0.htm

 

(Αρθ-5 Ν-2300/95) ΤΡΟΠΟΣ ΜΕΤΑΣΧΗΜΑΤΙΣΜΟΥ ΜΕΤΑΦΕΡΟΜΕΝΟΥ ΣΔ 1. Ο μετασχηματισμός του μεταφερόμενου από το βαρυνόμενο ακίνητο ΣΔ, σε πρόσθετο εμβαδόν δομήσιμων επιφανειών στο ωφελούμενο ακίνητο, γίνεται λαμβανομένων υπόψη του εμβαδού του βαρυνόμενου ακινήτου, των σχέσεων αξίας γης ανά μονάδα επιφάνειας βαρυνομένου και ωφελουμένου ακινήτου και των αντιστοίχων κατά τις κείμενες διατάξεις ισχυόντων για την περιοχή των ακινήτων αυτών ΣΔ. Το πρόσθετο αυτό εμβαδόν μπορεί να οριστεί προσαυξημένο μέχρι το ένα δέκατο (1/10) αυτού. Κατά την εφαρμογή της παραγράφου αυτής για βαρυνόμενα ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμών ως ΣΔ της περιοχής του ακινήτου λαμβάνεται ο αριθμός 0.05 ή ο ΣΔ που πραγματοποιήθηκε νόμιμα στο ακίνητο εάν αυτός είναι μεγαλύτερος. 
2. Ο ΣΔ που μπορεί να μεταφερθεί σύμφωνα με το Αρθ-195 παρ.1 προσαυξάνει την επιφάνεια ορόφων που μπορεί να δομηθεί στο ωφελούμενο ακίνητο σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση σύμφωνα με τον τύπο: 
Ε'ω = 1,10 x Ε'β x Σ'ω/Σ'β x Αβ/Αω
Οι υπεισερχόμενοι στον τύπο παράγοντες και η σημασία τους είναι: 
Α) Ε'ω: εκφράζει την επιφάνεια που μπορεί να μεταφερθεί στο ωφελούμενο ακίνητο, επί πλέον της επιτρεπόμενης ως εξής: 
α) Στην περίπτωση που η ανά τμ αξία του πάνω από το έδαφος ορόφου (ισογείου) δεν είναι μεγαλύτερη από την του υπερκείμενού του (Α ορόφου), δηλαδή στη θέση του ωφελούμενου δεν δημιουργείται αυξημένη αξία σε περίπτωση ανέγερσης καταστημάτων (μη εμπορική περιοχή), είναι Ε'ω = Εισ.ω + Εορ.ω όπου Εισ.ω είναι η επιφάνεια σε τμ που μεταφέρεται, σύμφωνα με τα προηγούμενα, στο ισόγειο του ωφελούμενου και Εορ.ω είναι η συνολική επιφάνεια που μεταφέρεται στους υπερκείμενους ορόφους αυτού.
β) Στην περίπτωση που η ανά τμ αξία του πρώτου πάνω από το έδαφος ορόφου (ισογείου) είναι μεγαλύτερη από αυτήν του υπερκείμενού του (Α ορόφου) εξ αντικειμένου, δηλαδή στη θέση του ωφελούμενου μπορεί να δημιουργηθεί αυξημένη αξία με την ανέγερση καταστημάτων ανεξάρτητα του αν υλοποιεί τη δυνατότητα αυτή ο ιδιοκτήτης (εμπορική περιοχή) είναι Ε'ω = Εισ.ω * ΣΕ.ω + Εορ.ω όπου ΣΕω είναι συντελεστής που εισάγει την εμπορικότητα στη θέση του ωφελούμενου ακινήτου και ισούται με το λόγο της αξίας ανά τμ ισογείου στη θέση αυτή προς την αντίστοιχη αξία στον υπερκείμενο Α' όροφο. 
Στις περιοχές που καλύπτονται από το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας των ακινήτων, ο Συντελεστής Εμπορικότητας (ΣΕ) δίνεται από τους σχετικούς πίνακες, ενώ για τις υπόλοιπες περιοχές προκύπτει, όπως πιο πάνω από το λόγο των δύο αξιών, που πρέπει να δίδονται από την αναγκαία εκτίμηση αξιών, σύμφωνα με τις διατάξεις του Αρθ-212. 
Β) Ε'β: εκφράζει την προς μεταφορά επιφάνεια του βαρυνόμενου ακινήτου, που προκύπτει από τις επιφάνειες που μπορούν να πραγματοποιηθούν σ'αυτό, με βάση τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης της περιοχής, αφού αφαιρεθούν οι επιφάνειες των τυχόν διατηρούμενων κτισμάτων του ως εξής: 
α) Στην περίπτωση που η ανά τμ αξία του πρώτου πάνω από το έδαφος ορόφου (ισογείου) δεν είναι μεγαλύτερη από αυτήν του υπερκείμενου ορόφου (Α ορόφου), δηλαδή στη θέση του βαρυνομένου δεν δημιουργείται αυξημένη αξία σε περίπτωση ανέγερσης καταστημάτων (μη εμπορική περιοχή) είναι Ε'β = Εις.β + Εορ.β όπου Εισ.β είναι η επιφάνεια σε τμ που μεταφέρεται σαν υπολειπόμενη μη πραγματοποιηθείσα κάλυψη από το κατά τα παραπάνω ισόγειο του βαρυνόμενου και Εορ.β είναι η συνολική επιφάνεια που μεταφέρεται σαν υπολειπόμενη μη πραγματοποίηθεισα από τους υπερκειμένους ορόφους. 
β) Στην περίπτωση που η ανά τμ αξία του πρώτου πάνω από το έδαφος ορόφου (ισογείου) είναι μεγαλύτερη από αυτήν του υπερκειμένου ορόφου (Α ορόφου) εξ αντικειμένου, δηλαδή στη θέση του βαρυνομένου δημιουργείται αυξημένη αξία με την ανέγερση καταστημάτων ανεξάρτητα του αν μπορεί να υλοποιήσει τη δυνατότητα ο ιδιοκτήτης (εμπορική περιοχή) είναι Ε'β = Εισ.β * ΣΕβ + Εορ.β όπου ΣΕβ είναι ο συντελεστής εμπορικότητας στη θέση του βαρυνομένου ακινήτου και ισχύει γι'αυτόν ότι καθορίστηκε προηγουμένως για το ΣΕ γενικά. 
Γ) Αω: η αξία γης ανά τμ του οικοπέδου του ωφελούμενου ακινήτου. 
Δ) Αβ: η αξία γης ανά τμ του οικοπέδου του βαρυνόμενου ακινήτου. 
Ε) Σ'ω: Συνδέεται με το συντελεστή δόμησης όπως ισχύει για τη θέση (περιοχή) του ωφελούμενου ακινήτου, κατά το χρόνο έκδοσης της σχετικής εγκριτικής πράξης μεταφοράς συντελεστή ως εξής: 
α) Στην περίπτωση που η ανά τμ αξία του πρώτου πάνω από το έδαφος ορόφου (ισογείου) δεν είναι μεγαλύτερη από αυτήν του υπερκείμενου ορόφου (Α' ορόφου), δηλαδή στη θέση του ωφελουμένου, δεν δημιουργείται αυξημένη αξία σε περίπτωση ανέγερσης καταστημάτων (μη εμπορική περιοχή), είναι Σ'ω = ΣΔω, δηλαδή ίσος με το συντελεστή δόμησης στη θέση του ωφελουμένου σύμφωνα με τα παραπάνω. 
β) Στην περίπτωση που η ανά τμ αξία του πρώτου πάνω από το έδαφος ορόφου (ισογείου) είναι μεγαλύτερη από αυτήν του υπερκείμενου ορόφου (Α' ορόφου) εξ αντικειμένου, δηλαδή στη θέση του ωφελούμενου δημιουργείται αυξημένη αξία με την ανέγερση καταστημάτων, ανεξάρτητα του αν υλοποιεί τη δυνατότητα αυτή ο ιδιοκτήτης (εμπορική περιοχή) είναι: 
Σ'ω = ΣΔω + Κω * (ΣΕω - 1) όπου Κω είναι το ισχύουν ποσοστό κάλυψης στη θέση του ωφελούμενου ακινήτου, μειωμένο κατά το μέρος του, που αντιστοιχεί σε επιφάνεια 30 τμ, η οποία θεωρείται γενικά ως απαραίτητη για τις κοινόχρηστες επιφάνειες εισόδου και κλιμακοστασίου του πρώτου πάνω από το έδαφος ορόφου (ισογείου) και ΣΔω και ΣΕω είναι οι συντελεστές δόμησης και εμπορικότητας στη θέση του ωφελούμενου ακινήτου. 
ΣΤ) Σ'β: συνδέεται με το συντελεστή δόμησης όπως ισχύει για τη θέση του βαρυνομένου ακινήτου κατά το χρόνο έκδοσης της σχετικής εγκριτικής πράξης μεταφοράς συντελεστή, ως εξής: 
α) Στην περίπτωση που η ανά τμ αξία του πρώτου πάνω από το έδαφος ορόφου (ισογείου) δεν είναι μεγαλύτερη από αυτήν του υπερκείμενου ορόφου (Α ορόφου) δηλαδή στη θέση του βαρυνομένου δεν δημιουργείται αυξημένη αξία σε περίπτωση ανέγερσης καταστημάτων (μη εμπορική περιοχή) είναι Σ'β = ΣΔβ, δηλαδή ίσος με το συντελεστή δόμησης στη θέση του βαρυνομένου, σύμφωνα με τα ανωτέρω. 
β) Στην περίπτωση που η ανά τμ αξία του πρώτου πάνω από το έδαφος ορόφου (ισογείου) είναι μεγαλύτερη από αυτήν του υπερκείμενού του (Α ορόφου) εξ αντικειμένου, δηλαδή στη θέση του βαρυνομένου δημιουργείται αυξημένη αξία με την ανέγερση καταστημάτων, ανεξάρτητα του αν μπορεί να υλοποιήσει τη δυνατότητα αυτή ο ιδιοκτήτης (εμπορική περιοχή), είναι Σ'β = ΣΔβ + Κβ * (ΣΕβ - 1) όπου Κβ είναι το ισχύον ποσοστό κάλυψης στη θέση του βαρυνόμενου ακινήτου, μειωμένο κατά το μέρος του, που αντιστοιχεί σε επιφάνεια 30 τμ, η οποία θεωρείται γενικά ως απαραίτητη για τις κοινόχρηστες επιφάνειες εισόδου και κλιμακοστασίου του πρώτου πάνω από το έδαφος ορόφου (ισογείου) και Σδβ και ΣΕβ είναι οι συντελεστές δόμησης και εμπορικότητας, στη θέση του βαρυνόμενου ακινήτου, όπως ορίστηκαν προηγούμενα.

[BAS]

Εχει και άλλα να διαβάσεις . Να σου θυμίσω ότι η ΜΣΔ ήταν μια διαδικασία που κυνηγήθηκε από το ΣΤΕ και βγήκαν διάφοροι νόμοι .

 

Εγώ έχω κάνει 3 φορές την διαδικασία στα τέλη του 80 και αρχές του 90 , αλλά δεν θυμάμαι και πολλά πλέον .

[Roy_Hobbs]

BAS αυτό εντόπισα κι εγώ και άρχισα να ψάχνω, γιατί η περίπτωση μου είναι προγενέστερη του Ν.2300/95 και βρήκα το ΦΕΚ που έχω επισυνάψει κάνοντας edit το προηγούμενο post μου. Χίλια ευχαριστώ πάντως!!

[BAS]

Εγώ δεν νομίζω ότι είχε περιορισμούς αρχικά . Υπήρχε παλιά ένας συνάδελφος που ασχολείτο μόνο με αυτό και έκανε και εμπόριο τίτλων , ενώ έβγαζε και τους τίτλους μέσω του υπουργείου . 

 

Αρχικά είχαν ειπωθεί πολλά για κάποιους πολιτικούς κλπ που τους απαλλοτρίωσαν χωράφια εκτός σχεδίου και λόγω χαμηλού ΣΔ και αξίας , μετασχηματίζονταν σε πολλά τμ εντός σχεδίου . Μετά το έκοψαν αυτό . Μάλλον σε τέτοια περίπτωση είσαι . 

[dimitris GM]

bas   τις καλησπερες μου

 

[πως τα θυμουνται ολα αυτοι οι....παληοι :-) ]

 

τον πρωτο καιρο  η σχεση ανταλλαγης υπολογιζονταν με ορκωτο λογιστη..παλι με βαση την σχεση αξια  και σδ

 

Μετα διευκολυνθηκε η διαδικασια, παλι ομως με την ιδια αναλογια

 

και καπου εκει αρχισαν οι μεταφορες απο Λειβαδιά 500 τμ. [αξιας 100 ευρω/τμ]

προς Πολιτεια για 100 τμ....αξιας  5.000/τμ..

[νουμερα ...θεωρητικα..τοποθεσιες...υπαρκτες....]

 

μετα αρχισαν τα μπερδεμενα...οχι να ειναι σε διπλανο Δημο, οχι για διατηρητεα...ναι για ρυμοτομουμενα

[ή το αναποδο]

 

ειχαμε και την σχετικη ομηρικη μαχη μεταξυ  αειμνηστου Ευαγγελου Γιαννοπουλου και του Βαγγελη

"πώς ακριβως πρεπει να διατυπωθει η σχετικη διαταξη"

 

και μετα ηρθε το ΣτΕ και..εκει τελειωσαν ολα...και εμειναν οι ιδιοκτητες με.... χωρις οικοπεδα και με "αχρηστους τιτλους"

 

 

[βεβαια, για οσους εχουν τιτλους "αχρηστους" υπαρχουν δικαστικες διαδικασιες αποζημιωσης τους..

τεσπα...αυτο ειναι μια αλλη θλιβερη ιστορια..]

Edited Ιανουάριος 12 , 2016 by dimitris GM

[BAS]

Τα παλιά τα θυμόμαστε Δημήτρη . Με τα καινούργια αρχίζουμε να έχουμε θεματάκι ...........