ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Χώροι με μειωτικό συντελεστή (Υπόγεια, σοφίτες, πατάρια)

[Vasili]

Εκτός σχεδίου υπάρχει κτίριο κατοικίας βάσει αδείας ισόγειο με υπόγειο. Ωστόσο το υπόγειο λόγω κλίσης είναι εκτός εδάφους από τις 3 πλευρές. Επίσης στο υπόγειο έχει ολοκληρωθεί μόνο ο φέροντας οργανισμός από οπλισμένο σκυρόδεμα. Δεν εχει αλλάξει χρήση από βοηθητική.

 

Πως υπολογίζω το πρόστιμο για το υπόγείο?

 

α) 1 λοιπή παράβαση για τη μη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρος (μπάζωμα που δεν έγινε)

β) 1 λοιπή παράβαση και εμβαδό του υπογείου με μειωτικό ?

γ) κάτι άλλο ?

 

σε μια από τις ερωταπαντήσεις του ΤΕΕ Πελοπονήσου (177) φαίνεται πως υπόγειο που ξεμπαζώθηκε και παραμένει βοηθητικός ρυθμίζεται με αναλυτικό.

 

βασίλης

[Μέρσα]

εγω μέχρι στιγμής απο τον 4014 ήξερα ότι το υπόγειο που ξεμπαζώθηκε παίρνει παράβολο αναλυτικού για το ξεμπάζωμα, όχι για την πιθανή επέκταση χώρου. 

οπότε προτείνω τη λύση α).

 

 

Εκτός σχεδίου υπάρχει κτίριο κατοικίας βάσει αδείας ισόγειο με υπόγειο. Ωστόσο το υπόγειο λόγω κλίσης είναι εκτός εδάφους από τις 3 πλευρές. Επίσης στο υπόγειο έχει ολοκληρωθεί μόνο ο φέροντας οργανισμός από οπλισμένο σκυρόδεμα. Δεν εχει αλλάξει χρήση από βοηθητική.

 

Πως υπολογίζω το πρόστιμο για το υπόγείο?

 

α) 1 λοιπή παράβαση για τη μη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρος (μπάζωμα που δεν έγινε)

β) 1 λοιπή παράβαση και εμβαδό του υπογείου με μειωτικό ?

γ) κάτι άλλο ?

 

σε μια από τις ερωταπαντήσεις του ΤΕΕ Πελοπονήσου (177) φαίνεται πως υπόγειο που ξεμπαζώθηκε και παραμένει βοηθητικός ρυθμίζεται με αναλυτικό.

 

βασίλης

 προτείνω τη λύση α).

δηλαδή είναι αναλυτικός αλλά για το ξεμπάζωμα όχι για τετραγωνικά.

[Μέρσα]

υπάρχει μία "σοφίτα" η οποία είναι σε σχέση με τα σχέδια της άδειας κατά 75 πόντους ψηλότερα τοποθετημένη η στέγη. 

το ιδιοκτηστιακό καθεστώς σε σύσταση οριζοντίων την έχει ως ξεχωριστή ιδιοκτησία ΑΛΛΑ στην πραγματικότητα η πρόσβαση γίνεται από κλιμακοστάσιο(είναι η απόληξη) από μπετό (δλδ υπάρχει πλάκα με τον κάτω όροφο) που όμως είναι επέκταση των ορόφων β&γ που ενοποιούνται μεταξύ τους και ΟΧΙ από κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο (απορώ πως έγινε χωριστή σύσταση..)

 

η γνώμη σας ποια είναι, δηλώνεται ως μειωτικός χώρος; το μ'εσο ύψος είναι 1,80μ.

[pipakos]

Το ύψος δεν παίζει ρόλο στο μειωτικό συντελεστή παρά μόνο στην υπέρβαση ύψους. Αφού είναι βάσει σύστασης ξεχωριστή ιδιοκτησία (κι εγώ απορώ, αν και το έχω ξαναδεί) κανονικά δεν δικαιούται μειωτικό.

 

 

Εκτός σχεδίου υπάρχει κτίριο κατοικίας βάσει αδείας ισόγειο με υπόγειο. Ωστόσο το υπόγειο λόγω κλίσης είναι εκτός εδάφους από τις 3 πλευρές. Επίσης στο υπόγειο έχει ολοκληρωθεί μόνο ο φέροντας οργανισμός από οπλισμένο σκυρόδεμα. Δεν εχει αλλάξει χρήση από βοηθητική.

 

Πως υπολογίζω το πρόστιμο για το υπόγείο?

 

α) 1 λοιπή παράβαση για τη μη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρος (μπάζωμα που δεν έγινε) Αν μείνει ως έχει, ναι

β) 1 λοιπή παράβαση και εμβαδό του υπογείου με μειωτικό ? μόνο αν έχει σκοπό ο ιδιοκτήτης μέχρι το τέλος του νόμου να κάνει αλλαγή χρήσης σε κύριο χώρο με τις απαιτούμενες διαμορφώσεις. Σε αυτή την περίπτωση μπορεί να δηλωθεί με παλαιότητα μετά το 2004 αφού ολοκληρωθούν οι οικοδομικές εργασίες, για την τύχη των οποίων θα είναι υπεύθυνος ο ίδιος αναλαμβάνοντας το ρίσκο. Αν βιάζεται για κάποιο λόγο να το δηλώσει το δηλώνεις ως έχει (περίπτωση α). Εννοείται πως όλα αυτά δεν χρειάζεται να τα μάθει ο ιδιοκτήτης και να του μπουν ιδέες αν δεν σε ρωτήσει ο ίδιος.

Πελάτης μου άλλαξε πρόσφατα τη χρήση ισόγειου γκαράζ απο βχ σε κχ, αφού προηγουμένως είχε γίνει τακτοποίηση των υπόλοιπων παρανομιών του ακινήτου και είχε πάρει βεβαίωση περί μη αυθαιρεσιών, και μου ζήτησε να γίνει νέα δήλωση για να τακτοποιηθεί και αυτό εκ των υστέρων. Όταν του εξήγησα πως αυτό δεν γίνεται μου την είπε που δεν τον ενημέρωσα από πριν, που δεν μάντεψα δηλαδή ότι έχει σκοπό να αυθαιρετήσει περαιτέρω!

Edited Μάιος 12 , 2014 by pipakos

[sakkis]

#742

vasili Αρχικά κοίτα το δάπεδο του ισογείου αν είναι στη σωστή στάθμη σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια. Αν ναι τότε πας παράβαση με μπάζωμα αναλυτικό. Σ' άλλη περίπτωση είναι αλλαγή στάθμης και έχεις υπέρβαση ύψους. Αν πάλι δεν βρεις στάθμες στα εγκεκριμένα σχέδια (πολύ πιθανόν) κατά την αυτοψία που έκανες μπορείς να κρίνεις αν έχει τοποθετηθεί σωστά το κτίριο και να εκτιμήσεις αν μπορεί να τοποθετηθεί μπάζωμα. Στις περισσότερες των περιπτώσεων όμως δεν συμβαίνει αυτό και πας με υπέρβαση ύψους και όχι μειωτικό συντελεστή στα τ.μ. του υποτιθέμενου υπογείου.Το ερώτημα αυτό είχε γίνει σε σεμινάριο για τον 4170 με τη Λεμπέση όπου και απάντησε έτσι ακριβώς.

[Vasili]

Sakkis, Pipakos, Μέρσα,

 

ευχαριστώ. Στα σχέδια της άδειας δεν υπάρχουν επαρκή και αναλυτικά στοιχεία για τις στάθμες. Το μπάζωμα που επρόκειτο να γίνει στο υπόγειο δεν έγινε και λόγω της κλίσης του εδάφους έχει παραμείνει εκτεθιμένο.

 

κλίνω να το πάω μόνο με αναλυτικό για τη μη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου. Ωστόσο έχω την αμφιβολία για το άν πρέπει να εντάξω και τα εμβαδά γιατί μετά από 3 χρόνια αυτό το ζήτημα έχει λάβει πολλές και αντιφατικές επίσημες απαντήσεις. Βασικό στοιχείο που με αποτρέπει να υπολογίσω και τα εμβαδά είναι τό ότι στην άδεια είχε υπολογιστεί (και πληρωθεί κόστος αμοιβών, εισφορών και το ΙΚΑ) το εμβαδό του υπογείου. Η χρήση παραμένει βοηθητική, άρα πάω με αναλυτικό.

 

Στον υπολογισμό των συντελεστών υπερβάσεων για να βρώ την κατηγορία του αυθαιρέτου θα υπολογίσω το εμβαδό του πρώην υπογείου ?  δηλαδή

 

Εμβαδό Υπογείου / Εμβαδό συνολικής προβλεπόμενης δόμησης ?

 

Στην Ο.Α. το υπόγειο δεν προσμετρά στη δόμηση. Τώρα που έχει εκτεθεί θα πρέπει να το υπολογίσω ως υπέρβαση για τον καθορισμό της κατηγορίας ?

[gio]

Ισογεια μονοκατοικια 120μ2 με ΟΑ 2009 εχει παρανομο υπογειο 60μ2 που εξεχει απο το εδαφος 1,20μ (υψος υπογειου αν παιζει ρολο 2,10 περιπου) σε ποια κατηγορια αυθαιρετων το βαζω? Δεν εχει υπερβαση δομησης, καλυψης σωστα?

[Vasili]

Ισογεια μονοκατοικια 120μ2 με ΟΑ 2009 εχει παρανομο υπογειο 60μ2 που εξεχει απο το εδαφος 1,20μ (υψος υπογειου αν παιζει ρολο 2,10 περιπου) σε ποια κατηγορια αυθαιρετων το βαζω? Δεν εχει υπερβαση δομησης, καλυψης σωστα?

Υπερβαση Κάλυψης δε θα έχει εφόσον είναι εντός του περιγράμματος της ισόγειας μονοκατοικίας.

αφού εξέχει από το έδαφος 1.20 τότε είναι εντός του ορίου που θέτει ο ΝΟΚ άρα καθορίζεται ως υπόγειο.

πρέπει να ελέγξεις με τα σχέδια της άδειας αν η ανύψωση κατά 1,2 μ του ισογείου αποτελεί και υπέρβαση ύψους.

 

αν ναι τότε πιστεύω πως μπορείς να το υπολογίσεις με

 

ΥΔ, Χώρος Μειωμένου συντελεστή, ΥΥ * 60 μ2

 

αν όχι τότε

 

ΥΔ, Χώρος μειωμένου συντελεστή * 60 μ2

 

 

τέλος αν μπορεί  πολεοδομικά και συμφέρει οικονομικά κοιταξε αν το κάνεις με έκδοση άδειας νομιμοποίησης.

Edited Μάιος 13 , 2014 by Vasili

[sakkis]

#747

Έχεις δίκιο vasili ότι το ζήτημα έχει λάβει πολλές και αντιφατικές απαντήσεις και θα συμπληρώσω εγώ ότι γέρνει προς την πλευρά της παράβασης με μπάζωμα αναλυτικό για το λόγο ότι συμφέρει οικονομικά.

Θα σου πω το εξής παράδειγμα που βγάζει μάτι: Ισόγεια κατοικία με υπόγειο στην άδεια, κατασκευάσθη με όλες τις πλευρές του υπογείου έξω (όχι ξεμπάζωτες). Άρα τι είναι στην πραγματικότητα? 2όροφη οικοδομή.  Σ' αυτή την περιπτωση θα πάμε δηλ, με αναλυτικό για μπάζωμα? Δεν νομίζω.  Θέλω απλώς να τονίσω ότι το μπάζωμα δεν είναι κάτι θεωρητικό. Είναι το τμήμα του εδάφους που από την εκσκαφή έχει παραμείνει η στάθμη δαπέδου χαμηλότερα απ' αυτή του περιξ φυσικού εδαφος. Δεν έχει γίνει κοινώς το μπάζωμα. Τις περισσότερες φορές εσκεμμένα. Το γεγονός μάλιστα που συνηγορεί την παράβαση αυτή είναι ότι στις πλευρές αυτές τα ανοίγματα έχουν χαμηλή ή μηδενική ποδιά (πόρτες).

[pipakos]

Στην Ο.Α. το υπόγειο δεν προσμετρά στη δόμηση. Τώρα που έχει εκτεθεί θα πρέπει να το υπολογίσω ως υπέρβαση για τον καθορισμό της κατηγορίας ?

Όχι, εφόσον διατηρήσει τη βοηθητική χρήση.