ν. 4178/13 - αρθρο 18 [Α18] Χώροι με μειωτικό συντελεστή (Υπόγεια, σοφίτες, πατάρια)

[Pavlos33]

 

Αξιότιμοι συνάδελφοι, κάθε βοήθεια ευπρόσδεκτη.

 

Σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχιο η άδεια προέβλεπε την κατασκευή κατοικίας με ημιυπόγειο (στάθμη οροφής υπογείου +0,80μ από τον περιβάλλοντα χώρο).

Στην πράξη έγινε πριν την κατασκευή της κατοικίας συνολική υπερύψωση του αγροτεμαχίου (ώστε να απομακρυνθεί η κατασκευή από τον υδροφορέα) κατα +1,50μ.

Στη συνέχεια υλοποιήθηκε η κατοικία ορθή στην τομή της αλλά με κύρια χρήση και στο ημιυπόγειο.

Περιμετρικά τέλος δεν πραγματοποιήθηκαν οι απαραίτητες επιχωματώσεις για να βρεθεί η οροφή του υπογείου στο +0,80μ από τον περιβάλλοντα χώρο, αλλά βρίσκεται στο +1,50μ απο αυτόν (υλοποιήθηκε δηλαδή επίχωση 0,80μ και υπολείπεται 0,70μ σε σχέση με την άδεια). 

Το ερώτημα αφορά:

α) το κατά πόσο η αλλαγή χρήσης του ημιυπογείου θα υπολογιστεί ως υπέρβαση δόμησης με τον μειωτικό συντελεστή ή λόγο της υπερύψωσης (+1,50μ) κάτω από τη θεμελίωση του κτηρίου έχει χαθεί αυτό το δικαίωμα. Το ημιυπόγειο παραμένει περιμετρικά εγκιβωτισμένο σε επίχωση 0,80μ.

β) η υπέρβαση ύψους που έχει συντελεστεί (+1,50μ) θα καταχωρηθεί στη στάθμη του ημιυπογείου ή του ανωγείου;

Επισημαίνω ότι το καθολικό μπάζωμα κάτω από το αγροτεμάχιο, η επίχωση των 0,80μ που έχει υλοποιηθεί και των 0,70μ που δεν εχει υλοποιηθεί θα καταχωρηθεί μέσω αναλυτικού προυπολογισμού.

 

 

Η όλη οικοδομή έχει θεμελιωθεί ψηλότερα από την εγκεκριμένη θέση της κατά 1.50μ και ταυτόχρονα μπάζωσαν περιμετρικά. Μια παράβαση λοιπόν αποτελεί η διαφορετική επιχωμάτωση περιβάλλοντος χώρου και θα υπολογιστεί με αναλυτικό.

Το θέμα υπέρβασης ύψους στο νόμο είναι από τα πιο ασαφή θέματα. Μεγάλο μέρος συναδέλφων κάνουμε χρήση μιας παραδοχής χρεώνοντας την υπέρβαση ύψους στο ψηλότερο επίπεδο. (προσωπικά την ακολουθώ).

Για το μειωτικό συντελεστή αν θα εφαρμοστεί ή όχι και εδώ θα δεις δυο διαφορετικές απόψεις με υποστηρικτές και από τις δυο πλευρές. Προσωπικά, θεωρώ ότι η λανθασμένη καθ ύψος θέση της οικοδομής, θα "προστιμοποιηθεί" μέσω της υπέρβασης ύψους. Το μπάζωμα όπως προανέφερα με λοιπή παράβαση.

Ένα τμήμα βάθους 1 μ. παραμένει θαμμένο στο έδαφος. Θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι ο χώρος ναι μεν έχει αλλαγή χρήσης σε κύρια χρήση, αλλά παραμένει σε υπόγεια στάθμη και να λάβει μειωτικό.

[nikosdi]

Παύλο σε ευχαριστώ για την απάντηση σου.

Και η δική μου προσέγγιση για το υπόγειο είναι προς το μειωμένο συντελεστή λόγω του περιμετρικού μπαζώματος. Απλά είναι και αυτή η διατύπωση στην εγκυκλιο 4 που μπερδεύει τα πράγματα λέγοντας "να εχει υλοποιηθεί στη στάθμη της άδειας" ο χωρος του υπόγειου για να κανουμε χρήση του μειωμενου συντελεστή.

Ελπίζω να βοήθησα στη συζήτηση και για άλλους συναδέλφους.

[Pavlos33]

 Ο νόμος αναφέρει γενικώς σε υπόγειες στάθμες. Προηγείται ο νόμος της εγκυκλίου.

[jja]

Σε εκτός σχεδίου η οροφή υπογείου πρέπει να είναι +0,80μ από το γύρω διαμορφωμένο έδαφος. Οπότε δεν τίθεται κάποιο θέμα όσον αφορά το παραπάνω ακίνητο. Είναι ΥΔΚΧ χωρίς μειωτικό όπως και να χει.

Edited Σεπτέμβριος 21 , 2015 by jja

[nikosdi]

Σε εκτός σχεδίου η οροφή υπογείου πρέπει να είναι +0,80μ από το γύρω διαμορφωμένο έδαφος. Οπότε δεν τίθεται κάποιο θέμα όσον αφορά το παραπάνω ακίνητο. Είναι ΥΔΚΧ χωρίς μειωτικό όπως και να χει.

jja, σε ευχαριστώ για την απάντηση. Τυχεροί όσοι δήλωσαν με τον 3843 τις αλλαγές χρήσης στα υπόγεια λοιπόν!

Edited Σεπτέμβριος 22 , 2015 by nikosdi

[DE GI]

Καλησπέρα για ακόμα μια φορά,

διαμέρισμα 2ου οροφου έχει εσωτερική σκάλα που οδηγεί στην σοφίτα.

στην άδεια δεν υπάρχει σοφίτα, μόνο στέγη, αλλά κατασκευάστηκε με ΥΨΟΣ 2,10 και χρήση κατοικίας.

Επίσης όλη η οικοδομή σηκώθηκε κατά 1,50μ

 

το βαζω

ΥΔ ΚΧ & ΥΥ  Η΄ ΥΔΒΧ & ΥΥ?

 

ΕΥΧΑΡΙΣΤΩ

Edited Σεπτέμβριος 24 , 2015 by DE GI

[Pavlos33]

Σε εκτός σχεδίου η οροφή υπογείου πρέπει να είναι +0,80μ από το γύρω διαμορφωμένο έδαφος. Οπότε δεν τίθεται κάποιο θέμα όσον αφορά το παραπάνω ακίνητο. Είναι ΥΔΚΧ χωρίς μειωτικό όπως και να χει.

Αυτή είναι σαφώς μια άλλη προσέγγιση, η οποία προέκυψε εν μέρει από την εγκ. 4 (που μιλούσε αυθαίρετα για νόμιμες υπόγειες στάθμες)  και από το πακέτο ερωτοαπαντήσεων του help desk. Η προσέγγιση αυτή όμως αφορά στο τί είναι υπόγειο κατά τους κανονισμούς , όταν ελέγχεται για την έκδοση άδειας δόμησης. Ο νόμος των αυθαιρέτων δεν συνδέεται απαραίτητα (τις περισσότερες φορές δεν συμβαίνει) με τον τρόπο ελέγχου όπως αυτός θα γινόταν σε μια έκδοση άδειας. Ειναι ένα καθαρά υπολογιστικό εργαλείο προστίμου με πινελιές πολεοδομικής νομοθεσίας.

Στο σώμα του νόμου αφήνεται η διατύπωση της "υπόγειας στάθμης", οπότε ο συνάδελφος ας αποφασίσει ποια θέση κρίνει ως την ορθότερη και πλέον συμφέρουσα για τον ίδιο και τον πελάτη του.

 

DE GI

Η μια προυπόθεση για τον ορισμό της σοφίτας υπάρχει και λόγω εσωτερικής σκάλας, αυτή δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Συνδέεται με τον κάτω χώρο. Η άλλη είναι, ο χώρος να είναι εντός του ύψους της στέγης

81.   Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία.

 Στα πλαϊνά περιμετρικά της στέγης έχουν σηκωθεί τοίχοι ?

Edited Σεπτέμβριος 24 , 2015 by Pavlos33

[nzerman]

Και εγώ νομίζω πως λαμβάνει μειωτικό, αυτό με τα πλαϊνά πηγαίνει σε κατασκευή διαφορετική απο στέγη;

[dimitris GM]

αυτό?

 

http://www.ypeka.gr/Default.aspx?tabid=778&sni[1155]=3931&language=el-GR

[DE GI]

Έχει εσωτερική σκάλα αλλά στις όψεις έχουν σηκωθεί πλαϊνοί τοίχοι. όπως επίσης έχουν δημιουργηθεί και εξώστες.

 

Στα σχέδια είναι τετράριχτη και κατασκευάστηκε δίριχτη και αυξήθηκε και το ύψος.