Τεχνική έκθεση αποτίμησης αξίας ακινήτου για δίκη διανομής

[maximos75]

Δεν υπάρχει τυποποιημένη τεχν. έκθεση

Η πορεία είναι η εξής:

1. Εiσαγωγή :  Περιγράφεις την κατάσταση (ακίνητο, ποσοστά δικαιούχων κλπ)

2. Εκτίμηση αξίας ακινήτου, με αναφορά στον τρόπο υπολογισμού

3. Προτάσεις διανομής, όπου θα αναλύεις τα υπέρ και τα κατά της κάθε μιας, και αιτιολόγηση της (κατά την άποψή σου) προσφορότερης.

 

Ευχαριστώ θερμά αγαπητέ συνάδελφε. Και εγώ κάπως έτσι έχω καταλήξει ότι θα συντάξω τη τεχνική έκθεση. Ειδικά για το 3ο θέμα που έθιξες, η εμπειρία τι λέει ? Για περίπτωση πχ διαμερίσματος με 5 συνδικαιούχους που έχω στη προκειμένη περίπτωση, θεωρώ από αυτά που έχω διαβάσει και με τα δεδομένα της σημερινής κτηματαγοράς ότι η διανομή είναι ανέφικτη.

Edited Ιανουάριος 20 , 2016 by maximos75

[vagelis_lam]

Για περίπτωση πχ διαμερίσματος με 5 συνδικαιούχους που έχω στη προκειμένη περίπτωση, θεωρώ από αυτά που έχω διαβάσει και με τα δεδομένα της σημερινής κτηματαγοράς ότι η διανομή είναι ανέφικτη.

 

συνάδελφε maximos75,

εφικτή τεχνικά μπορεί να είναι (τα πάντα γίνονται υπό την τεχνική έννοια).....σύμφωνη με πολεοδομικούς κανόνες (κτιριοδομικός κ.α) να ελέγξεις εάν είναι εφικτή  η διανομή...και έλεγξε εάν  επιτρέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας το διαχωρισμό σε άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες (στην περίπτωση που το διαμέρισμα βρίσκεται σε πολυκατοικία) διότι στην αντίθετη περίπτωση (εάν δηλαδή απαγορεύεται) το δικαστήριο θα καταδείξει το ανέφικτο της διανομής. 

[maximos75]

συνάδελφε maximos75,

εφικτή τεχνικά μπορεί να είναι (τα πάντα γίνονται υπό την τεχνική έννοια).....σύμφωνη με πολεοδομικούς κανόνες (κτιριοδομικός κ.α) να ελέγξεις εάν είναι εφικτή  η διανομή...και έλεγξε εάν  επιτρέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας το διαχωρισμό σε άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες (στην περίπτωση που το διαμέρισμα βρίσκεται σε πολυκατοικία) διότι στην αντίθετη περίπτωση (εάν δηλαδή απαγορεύεται) το δικαστήριο θα καταδείξει το ανέφικτο της διανομής. 

 

Αγαπητέ vagelis_lam δεν έχω δει το κανονισμό της πολυκατοικίας αλλά λόγω εμπειρίας σε εργολαβικά του 60 ίσως και μεταγενέστερα δεν έχω δει κάτι ανάλογο. Δλδ ενώ η σύσταση των οριζόντιων ιδιοκτησιών είναι καθορισμένη και το κάθε διαμέρισμα έχει λάβει συγκεκριμένο αλφαριθμητικό προσδιορισμό, εντούτοις να επιτρέπεται επανασύσταση σε μικρότερα διαμερίσματα. Συμπληρωματικά αναφέρω ότι μιλάμε για δύο ακίνητα 101 και 45 τμ αντιστοίχως. Για τη περίπτωση του κτίσματος εντός οικοπέδου στον οικισμό θα το δω αργότερα καθώς φαντάζομαι θα δυσκολευτώ περισσότερο. Δε ξέρω αν σου έχει τύχει εσένα κάτι διαφορετικό. Επίσης μπορείς να μου διευκρινήσεις τι εννοείς ότι πολεοδομικά τα πάντα είναι εφικτά ?

 

Σε ευχαριστώ θερμά και πάλι για τις ενδιαφέρουσες επισημάνσεις σου.

Edited Ιανουάριος 20 , 2016 by maximos75

[kostassid]

Εφόσον μιλάμε για προ-δικαστική διανομή θα πρέπει να δεις τι συμφέρει τον πελάτη σου και με ποιο τρόπο θα καταλήξεις σε αυτό το αποτέλεσμα. Προσοχή, υπάρχει η περίπτωση η διανομή να αποδειχτεί ασύμφορη  ή αδύνατη και να διαταχτεί πλειστηριασμός.

[tetris]

Η μετατροπή διαμερίσματος σε μικρότερα είναι γενικά ανέφικτη, διότι εκτός των άλλων (τροποποίηση κανονισμού και σύστασης όπου πρέπει να συμβληθούν όλοι οι ιδιοκτήτες) έχεις να αντιμετωπίσεις και τις εγκαταστάσεις (θέρμανση, αποχέτευση κλπ).

Και ναι μεν μπορεί (θεωρητικά) να γίνονται όλα, αλλά ...

Συνεπώς στην περίπτωση αυτή, η μόνη λύση είναι ο πλειστηριασμός. 

[vagelis_lam]

Επίσης μπορείς να μου διευκρινήσεις τι εννοείς ότι πολεοδομικά τα πάντα είναι εφικτά ?

 

Σε ευχαριστώ θερμά και πάλι για τις ενδιαφέρουσες επισημάνσεις σου.

 

αν προσέξεις, ανέφερα οτι τα πάντα είναι τεχνικά εφικτά και όχι πολεοδομικά.

Σε ότι αφορά στον κανονισμό πολυκατοικίας, λάβε υπόψιν σου οτι αυτός, ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και αναφέρεται σε συντήρηση κα επισκευή κοινοχρήστων εγκαταστάσεων (αποχέτευση - ύδρευση - φωτισμός κ.α) και όχι στη δημουργία νέων εγκαταστάσεων που θ' απαιτηθούν στην περίπτωση διανομής από ένα ενιαίο διαμερισμα σε περισσότερα. Πολύ δε περισσότερο από επεμβάσεις στις όψεις της οικοδομής από για παράδειγμα απί τυχόν νέα παράθυρα που θ' απαιτηθούν εξαιτίας του κτιριοδομικού κανονισμού.Στην περίπτωση αυτή, θ' απαιτηθεί πλήρη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και όχι απλής πλειοψηφίας, την οποία θα πρέπει και να εξασφαλίσεις.

Στην ιδεατή λοιπόν περίπτωση όπου τα νέα διαμερίσματα της διανομής έχουν εναρμονισθεί με τα του Κτιριοδομικού (αερισμός-φωτισμός κ.α) και έχουν τη δυνατότητα να αδειοδοτηθούν πολεοδομικά μέσω άδειας δόμησης, ένα από τα δικαιολογητικά που θα χρειασθείς είναι και η πλήρης συναίνεση των συνιδιοκτητών. Φοβάμαι όμως, πως το κόστος κατασκευής, αδειών κ.α, απομειώνει την τελική αξία έκαστου συγκυρίου κατόπιν της διανομής και έτσι η δεύτερη προυπόθεση που σου έγραψα σε προηγούμενο μήνυμά μου, καταστρατηγείται με αποτέλεσμα τον πλειστηριασμό

[man21]

Τεχνική Έκθεση Αποτίμησης (τεκμηριωμένη πλήρως) από ειδικευμένη εταιρεία εδώ

[ted78]

Ωραίος man21! Βέβαια ο συνάδελφος μπορεί να αρκεστεί στη μέθοδο των συγκριτικών στοιχείων.

[maximos75]

Τεχνική Έκθεση Αποτίμησης (τεκμηριωμένη πλήρως) από ειδικευμένη εταιρεία εδώ

 

Αγαπητέ συνάδελφε man21 ευχαριστώ θερμά για το link. Θα προτιμούσα για αρχή πάντως - μιας και θα είναι οι πρώτες μου εκτιμήσεις - κάτι απλούστερο γιατί πελάγωσα :-)

[maximos75]

Καλημέρα συνάδελφοι,

 

Σε συνέχεια του θέματος και ύστερα από διαδοχικές αναβολές, απεργίες κτλ. θα ήθελα να σας ρωτήσω - καθώς εκεί επικεντρώνεται το βασικό μου ενδιαφέρον - αν έχετε κάποια πρότυπη τεχνική έκθεση διανομής για περίπτωση οικοπέδου εντός οικισμού στο οποίο υπάρχει και κτίσμα (υπόγειο + ισόγειο) ώστε να έχω μια εικόνα του σκεπτικού της εκτιμήσεως ή της βέλτιστης αξιοποιήσεως της συγκεκριμένης περιουσίας. Θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί η συγκριτική μέθοδος σε αυτή τη περίπτωση ?

 

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων.