Κυρια χρήση στο υπόγειο

[Vasili]

Γεια σας

διαβάζω στο ΝΟΚ αρθρό 11 παρ. 6 ια

 

" ια. Για κτίρια μικτής χρήσης, εφόσον κατασκευάζονται στο ισόγειο άλλες χρήσεις εκτός κατοικίας, ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει η άλλη χρήση, ποσοστό του οποίου μέχρι 50% μπορεί να προορίζεται για κύρια χρήση αυτού με την προϋπόθεση τήρησης των κανονισμών λειτουργίας του, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού − αερισμού. Το υπόλοιπο 50% διατίθεται αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις αποθηκών εφόσον λειτουργικά είναι προσάρτημα αυτών, με την προϋπόθεση ότι η οροφή του υπογείου ορόφου σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους.
Στις περιπτώσεις κτιρίων κτιρίων μικτής χρήσης και για την εξυπηρέτηση των κατοικιών της ανωδομής μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον υπόγειος όροφος όπως ορίζεται στην παράγραφο ι΄."

 

Με βάση αυτό το άρθρο το 50 % του υπογείου μπορεί να έχει κύρια χρήση και να μη προσμετρά στο ΣΔ. Μελετώ ένα νέο κτίριο το οποιο θα είναι ισόγειο με υπόγειο. η χρήση του θα είναι εργαστήριο ζυμαρικών με πρατήριο. (Μελλόντικα θα φτιαχτεί στον πρώτο όροφο κατοικία αλλά τώρα η άδεια του θα είναι μόνο για το ισόγειο και υπόγειο).

 

Μπορώ να βασιστώ σε αυτό το άρθρο ώστε να το μισό υπόγειο να εχει κύρια χρήση ? Το ρωτώ γιατί χρειάζεται τον επιπλέον χώρο. Με προβληματίζει μόνο ο όροος "μικτή χρήση" που αναφέρει στην αρχη μιας και για την ώρα έχω 1 χρήση. Στο μέλλον με την κατοικία θα είναι μικτή.

 

 

[Arche]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Αγαπητοί Συνάδελφοι Καλησπέρα σας! .. Εχουμε λίγο καιρό να τα πούμε
Θα ήθελα να σας ρωτήσω σχετικά με αγορά ιδιοκτησίας, αποθήκης υπογείου που αυθαίρετα έχει γίνει αλλαγή χρήσης το 2007 πρόκειται να μεταβιβαστεί και θα ήθελα να μάθω, εγώ αναλαμβάνω την τακτοποίηση και έχει γίνει μέσα σε αυτή χώρος εργασίας και διαμονής ενός Λογιστή, θέλω να μάθω το τακτοποιώ σαν κατοικία?
Νομίζω βρίσκεται σε περιοχή που καταστήματα με τραπεζοκαθίσματα δεν επιτρέπονται όμως αν το τακτοποιήσω σαν κατοικία, πάλι δεν μπορεί να στεγαστεί μέσα σε αυτό και Μηχανικός και Αρχιτέκτονας και Λογιστής και Δικηγόρος? Νομίζω σε ιδιοκτησίες υπογείου που αυθαίρετα έχουν αλλάξει χρήση και έχει γίνει κύρια, μπορούν να στεγαστούν επαγγελματίες. Οσο ξέρω και το λέω, δεν τα ξέρω όλα, οι ειδικότητες που αναφέρθηκαν παραπάνω μπορούν να στεγαστούν να έχουν γραφείο ή/και κατοικία σε ένα τέτοιο ακίνητο. Καλά δεν τα λέω?

 

προσπαθώντας να βοηθήσω λίγο μπας και κανένας καλός άνθρωπος Μηχανικός με απαντήσει. Και καταθέτοντας την εμπειρία μου καθώς νομίζω ότι για να το έχει ελ. Επαγγ. Αρχ. Μηχ. Σαν γραφείο, επαγγ. Εδρα, μάλλον θα πρέπει να είναι χώρος Κύριας Χρήσης. Δηλαδή η ερώτηση διαμορφώνεται ως Αρχιτέκτονας Μηχ. θα μπορούσε επαγγελματική έδρα να έχει σε υπόγειο χώρο με βοηθητική χρήση???

Edited Ιανουάριος 12 , 2022 by Pavlos33

[ddolla]

Καλησπέρα Συνάδελφε, 

Αρχικά, όπως σωστά αναφέρεις, αυτές οι ειδικότητες μπορούν να στεγαστούν σε κατοικία. Συγκεκριμένα, η περιοχή που αναφέρεις εφόσον δεν επιτρέπονται τραπεζοκαθίσματα είναι περιοχή Αμιγούς Κατοικίας, όπου για τις επαγγελματικές έδρες σε κατοικία ισχύει το παρακάτω: 

"«Κατ’ εξαίρεση, χώροι της κατοικίας επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για άσκηση επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτηρίου όπως, ιατρού (που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας), δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή, οικονομολόγου, συγγραφέα, αναλυτή-προγραμματιστή Η/Υ, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού και δημοσιογράφου. Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφόσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτηρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας, βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα»." (Άρθρο 1 Π.Δ. 59/2018)

Παρόλαυτα, επαγγελματική έδρα σε χώρο βοηθητικής χρήσης θεωρώ πως δεν μπορεί να υπάρχει, καθώς πρέπει πρώτα να γίνει τακτοποίηση του σαν χώρος κύριας χρήσης (κατοικία), επομένως τακτοποίηση με την αντίστοιχη υπέρβαση δόμησης, κ.λπ. Ο ΝΟΚ εξηγεί τον χώρο βοηθητικής χρήσης ως εξής:

"96. Χώροι βοηθητικής χρήσης είναι χώροι, που δεν προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι χώροι κυκλοφορίας, διάδρομοι, προθάλαμοι, κλιμακοστάσια, χώροι υγιεινής, μηχανοστάσια, αποθήκες, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, κτίρια παραμονής ζώων."

Απο εκεί και πέρα, για να τακτοποιήσεις τον υπόγειο χώρο ως χώρο Κ.Χ. θα πρέπει να εξετάσεις την οικοδομική άδεια, για παράδειγμα το υπόγειο να έχει μεν άδεια αλλά να μην τηρήθηκε η στάθμη του εδάφους, να έχει υπέρβαση ύψους, να είναι εκτός του περιγράμματος του κτιρίου κ.λπ.  Θα πρέπει επίσης να εξετάσεις εάν ο υπόγειος χώρος πληροί τις προϋποθέσεις των χώρων Κ.Χ. σε ύψος, φωτισμό και αερισμό. 

Συγκεκριμένα για το ύψος ισχύουν τα εξής:

- για κτίρια μετά την εφαμοργή του ΝΟΚ (2012), οι χώροι Κ.Χ. πρέπει να έχουν ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,65μ. (δάπεδο - οροφή) (Παρ.95, Άρθρο 2, Ν 4067/2012)

- για κτίρια μετά την τροποποίηση του άρθρου (2020), οι χώροι Κ.Χ. πρέπει να έχουν ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50μ. (Παρ. 95, Άρθρο 100, Ν 4759/2020)

- Ο Κτιριοδομικός Κανονισμός ορίζε ως επιτρεπόμενο ελεύθερο ύψος χώρων Κ.Χ. τα 2,40μ.  (Παρ. 1αα, Αρθ. 351, Κτιριοδομικός Κανονισμός)

 

Ελπίζω να κατανόησα το θέμα και να κατάφερα να σε βοηθήσω με τα παραπάνω. 

 

Edited Ιανουάριος 29 , 2022 by Pavlos33

[Arche]

Με βοήθησες πολύ και σε ευχαριστώ, έχεις καλή γνώση του νόμου, τώρα κοιτάω κάποιο άλλο γιατί με αυτό κολλήσαμε. Κοιτάω αν σε υπόγειο μπορεί να στεγαστεί κύρια χρήση. E-shop ή άλλου είδους χώρος που να ζητάει αποθήκευση προιοντων. Εγώ κοιτάω σε υπόγειο την μεταφορά της έδρας μου αλλά με τον όρο ότι θα μπορώ να βάλω κύρια χρήση σε αυτό. Και καλά τα λες. 2 πράγματα με έχουν μπερδέψει, ένα ένα με την σειρά, η πρώτη παράγραφος που έβαλες λέει ότι σε διαμέρισμα μπορεί να στεγαστεί Αρχιτέκτονας Μηχανικός .....................αν το χρησιμοποιεί σαν μόνιμη κατοικία το άτομο που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα και ρωτάω θέλουν να μας κουφάνουν?
Δηλαδή σε περιοχή αμιγούς κατοικίας Αρχιτέκτονας μπορεί σε όροφο πολυκατοικίας, σε διαμέρισμα εφόσον το επιτρέπει ο κανονισμός της πολ/κιας και οι ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας να χρησιμοποιήσει το διαμέρισμα αυτό σαν γραφείο, όταν το ίδιο το χρησιμοποιεί και σαν την μόνιμη κατοικία του και αν σε μια οικοδομή απέναντι θέλει να πιάσει ένα διαμέρισμα και πάλι, ο κανονισμός, οι ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας δεν το απαγορεύουν, δεν επιτρέπει αν δεν ζει και δεν κοιμάται στην ίδια ιδιοκτησία?

[desptsouk]

Καλησπέρα, μια ερώτηση και από εμένα περί μη προσμέτρησης του 50% του υπογείου στον ΣΔ.

Στο άρθρο 11, περιγράφει το εξής:

6. Στο σ.δ. δεν προσμετρώνται :

ι. Για κτίρια κατοικιών ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου), προοριζόμενος για βοηθητικές χρήσεις, με την προϋπόθεση ότι η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους. Ο όροφος αυτός δύναται να έχει κύρια χρήση στο σύνολό του ή μερικώς, εφόσον αποτελεί λειτουργικό προσάρτημα αυτοτελούς κατοικίας ή κατοικιών και προσμετρηθεί το 50% της επιφάνειας του χώρου της κύριας χρήσης στο σ.δ. (στον υπολογισμό αυτό δεν συμπεριλαμβάνονται βοηθητικοί χώροι για την εξυπηρέτηση του υπογείου της κατοικίας όπως αποθήκες, χώροι υγιεινής, σάουνα ή χώρους σπα, διάδρομοι, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες). Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύουν οι απαιτήσεις περί φυσικού φωτισμού και αερισμού.

Αυτό σημαίνει πως αν πχ έχω 100τμ κάλυψη και υπόγειο ίσης επιφάνειας εκ των οποίων, ας πούμε, τα 30τμ έχουν κύρια χρήση, τα 15τμ θα πρέπει να μετρήσουν στον ΣΔ, σωστά;

Δεν είναι δηλαδή όπως οι σοφίτες που δεν προσμετράνε στον ΣΔ αν είναι ΜΕΧΡΙ το 50% της επιφάνειας του υποκείμενου ορόφου. Γιατί αν ισχύει αυτό που ισχύει και για τις σοφίτες, θα μπορούσαν τα 50τμ του υπογείου (για το παραπάνω παράδειγμα) να είναι κύρια χρήση. Το καταλαβαίνω σωστά;

Ευχαριστώ