Εσωτερικός Εξώστης με εμβαδόν μεγαλύτερο του 10% της δόμησης

[ipoV]

Καλησπέρα σας, 

 

Σχεδιάζω τρεις ανεξάρτητες λιθόκτιστες κατοικίες εμβαδού σαράντα (40) τετραγωνικά η κάθε μία. Σε μια από αυτές θέλω να υπάρχει εσωτερικός εξώστης (πατάρι), επιφάνειας 10 τμ. 

 

Από αυτό το πατάρι, τί μετράει στον σ.δ.? 

 

Η υπάλληλος στην ΥΔΟΜ, μου είπε πώς μόνο αν έκανα πατάρι 4 τμ, δεν θα προσμετρούσε στον σ.δ. , καθότι δεν προσμετρά το 10% των 40 τμ και όχι το 10% των 40*3 = 120 τμ. 

 

Συμφωνείται? 

 

Και αν τελικά είναι έτσι, τουλάχιστον απ' τα 10 τμ παταριού, θα γλιτώσω τα 4 τμ ή επειδή το πατάρι είναι μεγαλύτερο από το 10% του κτιρίου, προσμετράται ολόκληρο στον σ.δ.? 

 

[Αλέξανδρος]

ιδ.    Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 10% της δόμησης του κτιρίου, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο, χωρίς να δημιουργούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και εφόσον ο χώρος κάτω από αυτόν διασφαλίζει προϋποθέσεις ύψους χώρου κύριας χρήσης. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) σε περίπτωση προσθήκης καθ' ύψος σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 10% της επιτρεπόμενης δόμησης σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ισχύουν κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης προσθήκης.

 

Μάλλον έχει δικιο η υπάλληλος

[ΚΑΝΑ]

 

ιδ.    Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 10% της δόμησης του κτιρίου, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο, χωρίς να δημιουργούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και εφόσον ο χώρος κάτω από αυτόν διασφαλίζει προϋποθέσεις ύψους χώρου κύριας χρήσης. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) σε περίπτωση προσθήκης καθ' ύψος σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 10% της επιτρεπόμενης δόμησης σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ισχύουν κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης προσθήκης.

 

Μάλλον έχει δικιο η υπάλληλος

 

Στο ΝΟΚ τίποτα δεν είναι.... σίγουρο

Άλλα αναφέρει πιο πάνω και άλλα πιο κάτω και ο θεός βοηθός!

[dimitris11140]

Πραγματι οπως το γραφει μιλαει για 10% επι της δομησης του κτιριου.Αλλα για μενα ειναι ασαφες.

Θεωρω οτι στην περιπτωση πολλων κτιριων στο ιδιο οικοπεδο σημαντικο ρολο θα πρεπει να παιζει η υπαρξη ή οχι καθετου.Αν υπαρχει καθετη το λογικο ειναι καθε κτιριο να μπορει να κατασκευασει παταρι αναλογα με τη δομηση που του αντιστοιχει.

Εαν ομως δεν υπαρχει καθετη και ο ιδιοκτητης ειναι ενας και κατασκευαζει στο ιδιο οικοπεδο πχ ενα καταστημα και διπλα ενα κτιριο με κατοικιες γιατι να μην μπορει να παρει τα τετραγωνικα τις επιφανειας των παταριων που αντιστοιχουν στις κατοικιες και να τα παει στο καταστημα?Ενω αν φτιαξει ενα κτιριο με τις κατοικιες πανω απο το καταστημα μπορει να παρει τα τετραγωνικα τις επιφανειας των παταριων που αντιστοιχουν στις κατοικιες και να τα παει στο καταστημα.

 

Επισης δεν διευκρινιζεται τι γινεται στην περιπτωση που υπερβαινουμε το 10% της δομησης σε παταρια και φτανουμε το 12%,Μετραει στην δομηση το 2% ή ολη η επιφανεια των παταριων? Ή αν για τον χ,ψ λογο ξεπερασθει το 70% της επιφανειας του υποκειμενου οροφου τοτε μετραει ολο το παταρι στην δομηση γιατι δεν ειναι πια παταρι?

Edited Φεβρουάριος 11 , 2016 by dimitris11140

[Didonis]

Πράγματι το θέμα πάει φιρί φιρί για ερμηνεία.

 

Το κλειδί σε μια πρώτη ανάγνωση είναι ο ενικός που χρησιμοποιούν (του 10% της δόμησης του κτιρίου,) και όχι στο σύνολο της δόμησης ή των κτιρίων του ιδίου οικοπέδου.

 

Οπότε με αυτή την ανάγνωση αν είναι ισχυρό αυτό ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ ο υπολογισμός είναι το 10% ανα κτίριο. Αν ήταν ένα μεγάλο κτίριο πχ και είχε μονο σε κάποιες ακόμα και διηρημένες ιδιοκτησίες την χρήση του παταριού θα μπορούσε να μεταφέρει όλη την αναλογία σε μια μονο οριζόντια ακόμα κι αν εκεί ήταν το 100%.

 

Μια παραλλαγή ή μια λύση (ερμηνευτικά πάντα) θα ήταν  ο συνάδελφος στην αρχιτεκτονική λύση που έχει για τις 3 ανεξάρτητες κατοικίες να κατασκευάσει ένα πολεοδομικά συνδετικό κατασκεύασμα (στέγαστρο ή άλλο) που να μπορεί χρησιμοποιηθεί ως ενωτικός κρίκος (πολεοδομικά) των 3 οπότε βάζει το 10% όπου θέλει.

 

Η ΥΔΟΜ θα βγάλει φυτίλια (90%) και πιθανά να ζητήσει ερμηνευτική από ΥΠΕΚΑ και βλέπουμε… 

Edited Φεβρουάριος 11 , 2016 by Didonis

[kan62]

Πέραν των ερμηνειών να δούμε λίγο το θέμα σφαιρικά και από μακρυά ...

Σε όλους τους περιορισμούς του κανονισμού που έχουν ως περιοριστικό παράγοντα ποσοστό της δόμησης, εννοείται πάντοτε το ποσοστό της δόμησης του οικοπέδου.
Όταν η σύνδεση πρέπει να γίνει με συγκεκριμένο χώρο ή χρήση κτηρίου τότε ορίζεται σαφώς και σχετικά με τι συνδέεται (πχ του χώρου ή της υποκείμενης κάτοψης).
Περιορισμός με ποσοστό ΣΔ ανά κτήριο δεν υπάρχει πουθενά σε κανονισμό γιατί οι περιορισμοί αυτοί είναι κάτι σχετικό με την εκμετάλλευση του οικοπέδου και τους περιορισμούς της. Πχ. στους οικισμούς η ξηρά δόμηση των 40 τμ δίνεται σε συγκεκριμένου μεγέθους οικόπεδο γήπεδο (ακόμη και σ' αυτό το παράδειγμα βλέπουμε ότι οι συντάκτες δεν προσέχουν τις λέξεις).

Επίσης έχει ξεκαθαριστεί (και πρόσφατα με τη διευκρίνιση περί προσθήκης σοφιτών/ΑΗΧ/εξωστών) ότι :
- δεν ισχύει η παλιά ερμηνεία περί του υπάρχοντος υπολοίπου δόμησης,
- προέχει ο ορισμός του στοιχείου για τον χαρακτηρισμό του ή όχι και
- το υπερβάλλον του ποσοστού των χαρακτηρισμένων (ως κάτι) μετράει στη δόμηση αλλά όχι χωρικά εντοπισμένο (αλλά σαν υλοποιημένο δικαίωμα).

Το ίδιο γίνεται και με τα διάφορα μπόνους που δίνονται στο ΝΟΚ. Όλα ισχύουν αθροιστικά μεταξύ τους αλλά δεν αλληλοπεριέχονται. Πάντα πάνε στο ΣΔ του οικοπέδου.

Ας σκεφτούμε ότι τα παραπάνω είναι και επιβεβλημένα για να μπορέσουμε κάποτε να βγάλουμε μιά άκρη όταν τα αυθαίρετα θα μπουν στον κανονισμό (ή το αντίθετο).
Σήμερα στα αυθαίρετα σταματάμε στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Όταν θα έρθει όμως η ΗΤ αυτή θα πάει στο οικόπεδο/γήπεδο και όχι στα κτήριά του ...

[Didonis]

Σωστό φίλε αλλά 90% θα βγάλουν φιτίλια στη πολεοδομία και κάνουν πάσα το μπαλάκι…. 

[ipoV]

Ενδιαφέρουσες οι απόψεις σας. 

 

Η ουσία βέβαια είναι οτι ξεκάθαρες απαντήσεις δεν πρόκειται να πάρω απ την ΥΔΟΜ, για το διάστημα τουλάχιστον που "τρέχω" την υπόθεση, καθ ότι ούτε εγώ, ούτε ο ιδιοκτήτης είμαστε διατεθειμένοι να κυνηγήσουμε το θέμα με τίμημα την καθυστέρηση.

 

Και η αλήθεια είναι οτι ενώ για το πρώτο ζήτημα, πιστεύω πως θα έπρεπε ο περιορισμός του 10% της επιφάνειας του παταριού να είναι επί της δόμησης του οικοπέδου, δεν μπορώ να κακίσω πλήρως την υπάλληλο της ΥΔΟΜ (με τα γνωστά χαρακτηριστικά ανασφάλειας που διαθέτει), απ' την στιγμή που στην νομοθεσία γίνεται αναφορά για 10% της δόμησης του κτιρίου . Εδώ άλλες φορές σε άλλα και άλλα βρίσκουν θέματα, που δεν θα έπρεπε να τίθενται ως τέτοια.

 

Για το δεύτερο ζήτημα όμως, της επέμενα οτι όπως και στις επιφάνειες των ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων που υπερβαίνουν του 20%, προσμετράμε στον σ.δ. το πέραν του 20%, με την ίδια λογική πρέπει να αντιμετωπίσουμε και το αντίστοιχο θέμα με το πατάρι.

 

Μπακαλίστικο επιχείρημα, αλλά ομολογουμένως "πιασάρικο" για την υπάλληλο, που μου είπε οτι θα το σκεφτεί και θα μιλήσουμε...