Ακίνητα: Πλήρης κατάρρευση των τιμών μέχρι και το 2018

[Engineer]

Παγκόσμιο ρεκόρ διατήρησης της κρίσης θα καταγράψει η ελληνική κτηματαγορά, αν επιβεβαιωθούν οι αναλύσεις εκτιμητών και ειδικών για συνέχισης της βουτιάς στις τιμές και τη ζήτηση την επόμενη διετία.

Οπως δείχνουν τα στοιχεία, κι ενώ η αγορά ακινήτων έχει μπει στον όγδοο έτος της κρίσης, φως στο τούνελ θα προκύψει έπειτα από δύο χρόνια, δηλαδή από το 2018 και μετά θα αρχίσει να σταθεροποιείται η κατάσταση. Αυτό σημαίνει ότι η κτηματαγορά θα «γράψει» δέκα ολόκληρα χρόνια συνεχούς πτώσης των τιμών, πλήρους απαξίωσης της περιουσίας των Ελλήνων, αλλά και τεράστιας απώλειας σε έσοδα για το κράτος αλλά και σε ανεργία.

 

Δύο έρευνες που παρουσιάστηκαν στο πρόσφατο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, από την Eurobank Property Services και από την Εθνική Τράπεζα, επιβεβαιώνουν το γεγονός ότι ούτε και το 2016 θα αποτελέσει έτος ανάκαμψης, αντιθέτως θα καταγραφεί νέα μείωση τιμών. Μάλιστα, οι αναλυτές πιστεύουν ότι θα συνεχιστεί η «κατηφόρα» και το 2017 και μόνο από το 2018 θα υπάρξουν κάποια σημάδια σταθεροποίησης.

 

Σωρρευτική πτώση

 

Σύμφωνα με την Eurobank Property Services, η σωρευτική πτώση στα οικιστικά ακίνητα από το 2017 μέχρι και τα τέλη του 2015, έφτασε το 38,2%. Ωστόσο για την τριετία 2016- 2018 η πτώση στις τιμές των κατοικιών θα διαμορφωθεί στο 6,7%, με το μεγαλύτερο ποσοστό της μείωσης των τιμών να εκτιμάται για φέτος και να αντιστοιχεί σε ένα 3,3%, για το 2017 το αντίστοιχο ποσοστό θα φθάσει το 3,1%, ενώ σταθεροποιητικά, με οριακή πτώση της τάξεως του 0,3%, εκτιμάται ότι θα κινηθεί η αγορά το 2018. Αλλά και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων η καταστροφή είναι μεγάλη, καθώς η σωρευτική πτώση φτάνει το 47,48% από το 2007 μέχρι σήμερα (42,78% στα γραφεία και 50,79% στα καταστήματα).

 

Με βάση τα στοιχεία όπως παρουσιάστηκαν οι βασικές αιτίες για τη διάλυση της αγοράς ακινήτων είναι:

-η έλλειψη ρευστότητας

-τα capital controls

-η αβεβαιότητα στην οικονομία

-το μεγάλο απόθεμα

-τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια

-η απελευθέρωση των πλειστηριασμών, ακόμη και της πρώτης κατοικίας

-η είσοδος ξένων funds στην Ελλάδα

 

Όλα αυτά δημιουργούν ένα ιδιαίτερα ασφυκτικό πλαίσιο για την αγορά. Ελλείψει αγοραστών, με τους ξένους να απέχουν από την αγορά εξοχικών, με τις επιχειρήσεις να φυτοζωούν και με το εμπόριο να πνέει τα λοίσθια συμπαρασύροντας και την αγορά καταστημάτων, θεωρείται δεδομένο ότι και η τρέχουσα χρονιά θα είναι ένα ακόμη «χαμένο» έτος όσον αφορά την κτηματαγορά.

 

Οπως τονίζεται, η δυσκολία δανεισμού και η έλλειψη ρευστότητας, καθιστά την «αγορά ακινήτου» υπόθεση που αφορά «λίγους».

 

H έρευνα της Pricewaterhouse­Coo­pers (PwC) στο «Emer­ging Trends in Real Estate 2016», εμφανίζει την Αθήνα με επιδόσεις και προοπτικές εμπόλεμης ζώνης.

 

Η μοναδική πόλη

 

Είναι χαρακτηριστικό ότι πρόκειται για τη μοναδική από τις 28 ευρωπαϊκές πόλεις που σε διάστημα ενός χρόνου διολίσθησε κατά 22 θέσεις (από την 5η στην 23η θέση) στην πανευρωπαϊκή κατάταξη της PwC για τις επενδυτικές προοπτικές στο ευρωπαϊκό real estate.

 

Οπως ανέφερε το στέλεχος της Εθνικής Τράπεζας, Ι. Γορδίος, κατά τη διάρκεια του συνεδρίου, το κυρίαρχο χαρακτηριστικό στοιχείο της αγοράς είναι απεριόριστη προσφορά και πολύ ισχνή ζήτηση. Στην πράξη η αγορά δεν λειτουργεί, η πτώση των τιμών συνοδεύεται από πτώση της ζήτησης.

 

Η ύφεση στην ελληνική οικονομία που δεν έκλεισε τον κύκλο της επηρέασε αρνητικά την αγορά ακινήτων τη χρονιά που πέρασε σύμφωνα με την Εθνική. Πρόσφατα ανακοινώθηκε ότι το ΑΕΠ το 2015 κατέγραψε πτώση της τάξης του 0,70%.

 

Συνολικά από την αρχή της κρίσης έχει καταγραφεί πτώση του ΑΕΠ πάνω από 25%.

 

Η φορολογική πολιτική γύρω από τα ακίνητα, παρά τις ελπίδες που δημιουργήθηκαν δεν άλλαξε. Ο Ν. 4223/2013 (ΕΝΦΙΑ) παραμένει σε ισχύ. Η μικρή μείωση των αντικειμενικών αξιών που αποφασίστηκε δεν την επηρεάζει σημαντικά.

 

Υπήρξε περαιτέρω μείωση της αγοραστικής δύναμης των πολιτών.

 

Η ανεργία παρέμεινε σε πολύ υψηλά επίπεδα.

 

Αυξήθηκε η προσφορά προς πώληση παλαιών κατοικιών (οι λόγοι: υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνση, ανάγκες ρευστότητας λόγω κρίσης, μη δυνατότητα ενοικίασης τους).

 

Το απόθεμα νεόδμητων κατοικιών παρέμεινε σε πολύ υψηλά επίπεδα. Η ανέγερση νέων κατοικιών για εμπορικούς σκοπούς έχει πρακτικά σταματήσει: Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ το 2015 (Δεκ 14?Νοε 15) οι άδειες που εκδόθηκαν έχουν συνολικό εμβαδό 2.417.300 τ.μ. σε επίπεδο χώρας και 350.500 τ.μ. στην Αττική, μειωμένες σε σχέση με το 2015 κατά 4,4% και 21,2% αντίστοιχα.

 

Αντίστοιχα το 2005 που υπήρξε η μέγιστη οικοδομική δραστηριότητα ήταν συνολικού εμβαδού 29.056.000 τ.μ. σε επίπεδο χώρας και 8.550.000 τ.μ. στην Αττική.

 

Ποσοστιαία η πτώση σε σχέση με το 2005 είναι 91,7% σε επίπεδο χώρας και 95,9% στην Αττική.

 

Οι αγοραπωλησίες το 2015 κινήθηκαν σε πολύ χαμηλά επίπεδα

 

Ασφαλή στατιστικά στοιχεία δεν υπάρχουν. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δεν αφορούν αγοραπωλησίες, αλλά εκτιμήσεις ακινήτων για τραπεζικούς σκοπούς.

Έχει καταγραφεί ότι πολλές μεταβιβάσεις πραγματοποιούνται χωρίς τραπεζικό δανεισμό.

 

Πρόσφατη ανακοίνωση του υπουργείου Οικονομικών αναφέρει ότι το 2015 υπήρξαν 86.075 βεβαιώσεις φόρου μεταβιβάσεων, που όμως περιλαμβάνουν και τις γονικές παροχές.

Με βάση έμμεσα στοιχεία και εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς οι αγοραπωλησίες εκτιμάται ότι κυμαίνονται μεταξύ 10.000 - 15.000.

 

Η καταγραφείσα πτώση της αγοραίας αξίας των οικιστικών ακινήτων από την Τράπεζα της Ελλάδος (ανακοίνωση 15.02.2015) ανέρχεται στο 5,4% και αναλύεται σε 5,5% για τις κατοικίες πενταετίας και σε 4,7% για παλαιότερες της πενταετίας κατοικίες.

 

Η καταγραφείσα πτώση από το 2008 είναι της τάξης του 40%.

 

Η μεσοσταθμική πτώση από την αρχή της κρίσης στην αγορά κατοικίας όπως την καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος αφορά κυρίως τις δύο πρώτες κατηγορίες (κατοικίες μετά το 1985).

 

Στην κατηγορία 3 (κατοικίες προ του 1985) η πτώση είναι μεγαλύτερη και σε αρκετές περιπτώσεις ξεπερνά το 50%.

 

 

Οι περισσότερες πράξεις στην κατηγορία αυτή πραγματοποιούνται χωρίς μεσολάβηση τραπεζών. Μεγαλύτερη πτώση επίσης παρατηρείται στις πολυτελείς μεγάλου μεγέθους κατοικίες.

 

Σε αρκετές περιπτώσεις για νεόδμητα ακίνητα η αγοραία αξία δεν είναι «δίκαιη», με την έννοια ότι δεν καλύπτει το κόστος παραγωγής.

 

Για λίγους

Η δυσκολία δανεισμού και η έλλειψη ρευστότητας, καθιστά την «αγορά ακινήτου» υπόθεση που αφορά «λίγους».

 

Βουτιά

Η Αθήνα είναι η μοναδική από τις 28 ευρωπαϊκές πόλεις που σε διάστημα ενός χρόνου διολίσθησε κατά 22 θέσεις (από την 5η στην 23η θέση) στην πανευρωπαϊκή κατάταξη της PwC για τις επενδυτικές προοπτικές στο ευρωπαϊκό real estate.

 

Οι συνθήκες

Η ύφεση στην ελληνική οικονομία που δεν έκλεισε τον κύκλο της επηρέασε αρνητικά την αγορά ακινήτων τη χρονιά που πέρασε σύμφωνα με την Εθνική. Πρόσφατα ανακοινώθηκε ότι το ΑΕΠ το 2015 κατέγραψε πτώση της τάξης του 0,70%. Συνολικά από την αρχή της κρίσης έχει καταγραφεί πτώση του ΑΕΠ πάνω από 25%. Η φορολογική πολιτική γύρω από τα ακίνητα, παρά τις ελπίδες που δημιουργήθηκαν δεν άλλαξε.

 

Πηγή: http://www.imerisia....pubid=113920494

 

Click here to view the είδηση

[BAS]

ΓΚΡΕΜΙΖΟΝΤΑΙ ΟΙ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ 

 

ΦΕΤΟΣ ΘΑ ΠΕΣΟΥΝ ΑΠΟ ΤΙΣ 100.000 ΣΤΙΣ 96.700 ΚΑΙ ΤΟΥ ΧΡΟΝΟΥ ΑΛΛΟ ΤΟΣΟ . 

 

 

ΤΙ ΑΛΛΕΣ ΑΗΔΙΕΣ ΘΑ ΔΙΑΒΑΣΟΥΜΕ ΜΕ ΠΙΑΣΑΡΙΚΟΥΣ ΤΙΤΛΟΥΣ ΑΠΟ ΤΟΥΣ ΚΡΑΤΙΚΟΔΙΑΙΤΟΥΣ .

 

Η ΠΤΩΣΗ δηλαδή θα είναι όσο το μισό των παροχών ενός διαμερίσματος 

[Didonis]

BAS όλη η ουσία του προβλήματος είναι στη σωστή επισήμανση του συναδέρφου Μηχανικού εκτιμητή σ αυτό.

 

... Ι. Γορδίος, κατά τη διάρκεια του συνεδρίου, το κυρίαρχο χαρακτηριστικό στοιχείο της αγοράς είναι απεριόριστη προσφορά και πολύ ισχνή ζήτηση. ......

[BAS]

Το όλο στήσιμο του άρθρου σχολίασα . 

 

Επί της ουσίας , ούτε αυτό είναι αληθινό . 

 

Επειδή εγώ παρακολουθώ την αγορά διαχρονικά μέσω πραγματικών στοιχείων και όχι εκτιμήσεων για ρυθμίσεις και αναδιαρθρώσεις υπαρχόντων δανείων όπως αυτά που κάνουν οι τράπεζες , έχω να πω ότι ο πάτος ήταν το 2013 . 

 

Προφανώς η αγορά αυτή έχει μεγάλες διαφοροποιήσεις που βασίζονται σε δεκάδες διαφορετικά χαρακτηριστικά που έχει κάθε ακίνητο . 

 

Ετσι τα τσουβαλιάσματα είναι για γέλια . Και εδώ έχουμε τσουβάλιασμα . 

 

Το βασικό χαρακτηριστικό είναι ότι ενώ υπήρχε κάποιο ενδιαφέρον το 2014 , το 2015 υπήρξε αναμονή και από τον Γενάρη με το Κούρεμα των καταθέσεων επίσημη προοπτική , υπάρχει περισσότερο . 

 

Επίσης πολλά περιουσιακά στοιχεία που πουλούνταν έχουν αποσυρθεί από την αγορά , είτε μιλάμε για ακίνητα , είτε για αυτοκίνητα , είτε για σκάφη , όπως διαβάζω και σε σχετικά φόρουμ ανθρώπων που ασχολούνται πολύ με αυτούς τους τομείς . 

 

Ο κόσμος μετά το κούρεμα των ομολόγων , μετά την ολική δήμευση των τραπεζικών μετοχών και πλέον μετά την επισημοποίηση του κουρέματος των καταθέσεων , δεν βλέπει εναλλακτικές επιλογές . 

 

Αν μάλιστα στον ΕΝΦΙΑ υπάρξει και κάποιο αφορολόγητο , τότε θα αποσυρθούν και άλλα ακίνητα από την προσφορά . 

 

Εκεί που διαφωνώ με την ανάλυση του εκτιμητή , είναι ότι δεν έχουμε απεριόριστη προσφορά , δεν ξέρει πόση είναι , εγώ ξέρω περισσότερα για συγκεκριμένες περιοχές , ούτε ότι έχουμε μηδενική ζήτηση .

 

Υπάρχει μεγάλη προσφορά , αλλά και ικανοποιητική ζήτηση . Απλά υπάρχουν διαφορετικές προσδοκίες μεταξύ τους .

 

Δηλαδή . 

 

Πωλούνται 150.000 ακίνητα και ζητούνται 100.000 ακίνητα . Αρα υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς , αλλά όχι υπερβολική . 

 

Το πρόβλημα είναι ότι αυτοί που έχουν να αγοράσουν ακίνητο των 150.000 ψάχνει να βρεί ακίνητο στις περιοχές που κάνει 250000 σήμερα . 

 

Εχουμε και τα παράσιτα τους μεσίτες που προκειμένου να γίνουν αρεστοί στους υποψήφιους αγοραστές , παραμυθιάζουν , ψεύδονται και υποδαυλίζουν απαράδεκτες τακτικές . 

 

Πραγματικό πρόβλημα είναι η μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3 % από 11 % , ενώ ο ΦΠΑ αυξήθηκε από το 18 στο 23 % και έτσι η καινούργια δεύτερη κατοικία έχει λάθος αντιμετώπιση . 

 

Μέχρι λοιπόν να ισορροπήσουν οι προσδοκίες , πωλητές και αγοραστές θα συναντώνται δύσκολα . 

[Didonis]

...

Επειδή εγώ παρακολουθώ την αγορά διαχρονικά μέσω πραγματικών στοιχείων και όχι εκτιμήσεων ....

 

 

...

 

Δηλαδή . 

 

Πωλούνται 150.000 ακίνητα και ζητούνται 100.000 ακίνητα . Αρα υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς , αλλά όχι υπερβολική . 

 

....

 

Μακάρι να έχεις δίκιο σε αυτή την αναλογία…. Είσαι μακράν όμως… και μη υπερτιμάς την δική σου παρακολούθηση της αγοράς. Και άλλοι το κάνουν εδω και πολλάαααα χρόνια.

Είναι ατομική ακόμα κι αν μαθαίνεις έμμεσα από δεξιά κι αριστερά…. Ο συνάδερφος εκτιμητής μηχανικός έχει πραγματικά δεδομένα από 600 περίπου μηχανικούς κατανεμημένους σε όλη την Ελλάδα.

Δεδομένα πραγματικά και όχι λογιστικά από πρώτη πηγή.

 

Μη ξεχνάς (και είμαι σίγουρος ότι το ξέρεις) ότι το απόθεμα οικίας σε πολλές αστικές περιοχές ήταν μεγαλύτερο (>περισσότερα από 150.000 το 2007) από τις ανάγκες και λίγο πριν την οικονο9μί κρίση. Μάλιστα τότε η αγορά δεύτερης κατοικίας (εξοχικής ή μη) κάλυπτε μεγάλο μέρος της ζήτησης.

 

Φυσικά τα περισσότερα από τα υπόλοιπα που αναφέρεις που λειτουργούν αρνητικά στο αντικείμενο που συζητάμε ισχύουν και συμφωνώ μαζί σου.

Τώρα το άρθρο και ο δημοσιογράφος συντάκτης του που εστίασε ή τι επέλεξε να προβάλει είναι άλλου πάτερ ευαγγέλιο.

Edited Φεβρουάριος 26 , 2016 by Didonis

[dimitris GM]

θα συμφωνησω με τον διδονη

ως προς τον  αριθμο  των κενων...

 

Ολη η ζημια εγινε το 2005, όταν, εν οψει ΦΠΑ στην αντιπαροχη, εγιναν  [χωρις ιδιαιτερο λογο]...χιλιαδες εργολαβικα

Αυτο δημιουργησε μια τεραστια προσφορα, την οποια δεν θα μπορουσε να απορροφησει η ζητηση,

 

[υποθετω οτι αυτο θα συνεβαινε ανεξαρτητως της μετεπειτα κρισης απο το 2010/11,  αφου ηδη αδειες του 2005/2006 και 2007  ειχαν ηδη "απουλητα"...]

 

και ηταν αναμενομενο να πεσουν οι  τιμες των νεοδμητων.

Σιγουρα δεν ειναι μονον  "150.000" τα προς διαθεση.

 

Σήμερα, υπαρχουν  ...εκτος απο ημιτελεις  ή και  αποπερατωμενες οικοδομες,

και εκατονταδες αδειες  "ανενεργεις"

που ειχαν  εκδοθει τότε,  και -ευτυχως- που δεν ειχαν αρχισει εργασιες...ή τους επιασε η κριση στα "πρωτα εξοδα" και σταματησαν,

αλλά καποια στιγμη θα "πεσουν"  και αυτες στην αγορα.

 

Ελπίζω οτι το 2018  δεν θα λεμε τα ίδια...

 

εδιτ

σκεφθηκα  να ειχα γραψει  2028.....

αλλα φοβαμαι οτι....πιθανον να δικαιωνομουν... :-(

 

 

.

Edited Φεβρουάριος 26 , 2016 by dimitris GM

[antboton]

Παρηγοριά στον άρρωστο, για να μη μιλήσω για την υποβάθμιση κατοικιών που είχαν μεγάλη ζήτηση σε πολλές νησιωτικές πςριοχές λόγω μεταναστευτικού

[Ροδοπουλος]

Καμία σχέση. Η πτώση στις καλές περιοχές τις Αθήνας και μεγάλων αστικών κέντρων αγγίζει το 130%. Το λίπος κάηκε και πλέον γίνετε ξεπούλημα. Τα κόκκινα δάνεια θα οδηγήσουν σε νέα ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών εντός το 2017 και θα είναι πολύ μεγάλη (>70 δις).  

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Το γνωστό "φάτε μάτια ψάρια" το Θυμάστε;;;;;

[BAS]

Διαφωνώ αλλά είμαι σε καφέ για να γράψω πολλά