Ακίνητα: Πλήρης κατάρρευση των τιμών μέχρι και το 2018

[ted78]

Καμία σχέση. Η πτώση στις καλές περιοχές τις Αθήνας και μεγάλων αστικών κέντρων αγγίζει το 130%. ....

 

Τι εννοείς; Δλδ αν ένα διαμέρισμα πριν 5 χρόνια πουλιόταν 1 εκ, σήμερα τι αξία έχει, βάσει του παραπάνω ποσοστού;

[Didonis]

Σου το δίνουν το διαμέρισμα + 300χιλ δώρο…     

 

(θέλω κι εγω ένα ε.... )  

[ted78]

Μάλλον οι καλές περιοχές της Αθήνας προσχώρησαν στο κίνημα χαρίζω σπίτια οικόπεδα κλπ

[BAS]

Λοιπόν για να ξεκαθαρίσουμε κάποια πράγματα με ένα σύντομο σχόλιο και περισσότερα αύριο . 

 

Η πτώση των τιμών κάθε ακινήτου πραγματοποιείται ΟΤΑΝ ΥΠΑΡΞΕΙ πώληση και όχι σύμφωνα με τις προσδοκίες πωλητών και αγοραστών και εκτιμήσεις τραπεζικών . 

 

Εδώ το θέμα είναι ότι ΔΕΝ ΣΥΝΑΝΤΙΟΥΝΤΑΙ έτσι και αλλιώς . Οπότε αυτά που λέει ο Χρήστος είναι άτοπα . 

 

Το ότι κάποια ακίνητα σε περιοχές ΜΕΤΡΙΕΣ όπως η Βάρη , που το 2003 επειδή ο ημερήσιος ναύλος των φορτηγών πλοίων είχε φτάσει 200.000 $ ενώ συνήθως παίζει από 10-40000 $ , γίνονταν πράξεις σε εξωφρενικές τιμές δεν είναι το μέτρο σύγκρισης . 

 

Το μέτρο γενικά είναι η Βουλιαγμένη και το Παλαιό Ψυχικό , όπου οι πράξεις είναι ελάχιστες , γίνονται εκτός του τραπεζικού συστήματος και με ελάχιστους μεσίτες και εκεί οι τιμές παραμένουν ψηλά . 

 

Τα Δυτικά προάστια πριν το 2002 , είχαν τιμές 50 % κάτω από τα Βόρεια . Στην άνοδο αυτή η ψαλίδα μειώθηκε στο 20 % και τώρα έχει ξαναγυρίσει εκεί που ήταν . Το ίδιο σε περιοχές του κέντρου όπως η Κυψέλη όπου είχαμε εκτρώματα . Αντιπαροχές 42 % και διαμερίσματα που πουλήθηκαν 3000 €  και το πάρκινγκ χωριστά και πανάκριβα . Κάποιοι λοιπόν έφτασαν την Κυψέλη σε τιμές Χαλανδρίου .

 

Το ίδιο υπάρχει και στα Μεσόγεια . Ερχόταν κόσμος από το 1998 και μετά και έλεγε θα έχω Αττική Οδό και προαστιακό και θα πάω να ζήσω σε Μαρκόπουλο , Κορωπί , Πόρτο Ράφτη , Ραφήνα , Νέα Μἀκρη και πλήρωσαν πολλά λεφτά χωρίς σκέψη . 

 

Τα κριτήρια ήταν εξ αρχής λάθος , αφού η μηνιαία δαπάνη μεταφοράς μέσω ΑΟ και το φτηνό καύσιμο , πλησίαζε το ενοίκιο ενός σπιτιού σε σχετικά καλή περιοχή της Αθήνας . 

 

Διδόνη δεν έχω καθόλου περιορισμένη γνώση του χώρου . Ιδιαίτερα της Αθήνας έχω πλήρη . Αλλά και από επαρχίες Θεσσαλονίκη , Γιάννενα , Χαλκίδα , Καλαμάτα , λόγω φίλων και συναδέλφων έχω άποψη διαχρονική . 

 

Η ουσία λοιπόν είναι ότι υπήρξαν αδικαιολόγητες υπερβολές σε ορισμένες περιοχές , οι οποίες βέβαια έχουν τώρα έρθει εκεί που ήταν πριν . Αυτό όμως ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΔΙΟΡΘΩΣΗ ή κατάρρευση .

 

Περισσότερα αργότερα . 

[Ροδοπουλος]

Μονοκατοικία 810 τμ και 1,8 στρέμματα οικόπεδα στην Εκάλη πωλήθηκε πρόσφατα 710,000. Το 2010 είχε βγει στην αγορά στα 2,9εκ.

Οροφοκατοικία 260 τμ στην Πάτρα με τιμή το 2011, 650,0000 πωλήθηκε το 2016 260,000.

 

Κατάστημα 95 τμ στην Ερμού, με τιμή το 2007 2.8 εκ, πωλήθηκε το 2015 750,000. 

 

Φίλοι μου κατασκευαστές στα Μελίσσια πούλησαν μονοκατοικία κατασκευής 2010, εμβαδού 345τμ με 3 γκαραζ και κήπο 115τμ, 310,000 το 2015. Έχει στοιχίσει περίπου 2050Ε/τμ με το οικόπεδο.   

 

Ριο Αχαΐας, ένα στολίδι κυριολεκτικά με οικόπεδο 3,7 στρεμμάτων και κατοικία 450τμ κατασκευής 1989 με πισίνα πουλήθηκε το 2015 έναντι 490,000. Το 2010 έχει εκτιμηθεί στα 1,9εκ. 

 

Όπου υπάρχουν πράξεις οι τιμές είναι εξαιρετικά χαμηλές. H PwC παίζει το παιχνίδι των Hedge funds που θα δώσουν 20 λεπτά στο Ευρώ για κάθε Ευρώ δανείου που θα αγοράσουν. Η Εθνική και η κάθε Εθνική θέλει να κρατήσει τις τιμές σχετικά υψηλά σε σχέση με την πραγματικότητα ώστε να μην γράψει τρελές ζημιές στα ακίνητα που έχει στο portfolio βάση των οποίων παίρνει δανεικά απο τον EKT. 

 

Όταν κλείσει το παιχνίδι με τα κόκκινα δάνεια, τότε και μόνο τότε θα βγουν και θα πουν οτι λόγω της κατρακύλας των τιμών (εδω θα βγούνε και θα δώσουν τις πραγματικές τιμές) χρειαζόμαστε νέα ανακεφαλαιοποίηση πολλών δις (εκτιμώ >40δις). Το αστείο είναι οτι τα hedge funds που θα αγοράσουν τα δάνεια είναι η ίδια τσέπη που κατέχει και τις μετοχές των τραπεζών.  

 

Η αναφορά 2/2016 της Τράπεζας της Ελλάδος εδω είναι πλήρως κατατοπιστική. 

 

Η περαιτέρω πτώση λογω των capital controls θα είναι της τάξεως του 5,9-10,6%/έτος μέχρι το 2022.

[BAS]

Χρήστο συνεχίζεις να πετάς νούμερα χωρίς ουσία . 

 

Η Εκάλη έχει περιοχές και περιοχές . Το ότι ζήταγε 2,9 το 2010 , επειδή είχε το χωράφι από τον παππού του , ή το είχε αγοράσει τζάμπα το 1999 επειδή είχε εσωτερική πληροφόρηση , ή για τον οποιονδήποτε άλλο λόγο , ΔΕΝ ΣΗΜΑΙΝΕΙ ΟΤΙ ΑΞΙΖΕ ΤΟΣΟ  τότε .

 

Το ίδιο και για Μελίσσια και κάθε περιοχή . Ασε που μου λές 115 τμ κήπο , που σημαίνει οικόπεδο 300-400 μ. και μονοκατοικία 345 μπορεί να σημαίνει 180 τμ νόμιμα . Ε δεν ήταν και κανένα φιλέτο . 

 

 

Τα ακίνητα που είναι προς πώληση καινούργια είναι πλέον ελάχιστα . Μόλις ήρθα από ραντεβού που είχα με κάποιον που ψάχνει εδώ και 4-5 μήνες στην περιοχή των Νότιο-Ανατολικών και Νότιων προαστίων , από Βύρωνα , Υμηττό και νότια και ανατολικά . Και αυτός το ίδιο μου είπε . Ελάχιστα τα νέα ακίνητα .

 

Εγώ το ξέρω και το φωνάζω γιατί αν βάλεις οποιαδήποτε περιοχή της Αθήνας και κάνεις αναζήτηση σε περιορισμένο εύρος εμβαδού , π.χ.  από 90-100 τμ , θα δείτε ότι θα σας βγάλει 100-200 αγγελίες , αλλά τα ακίνητα θα είναι πραγματικά 15-30 . Κατά μέσο όρο ΚΑΘΕ ΑΚΙΝΗΤΟ έχει τουλάχιστον 6 αγγελίες από μεσίτες , ενώ σε καλές περιοχές που είναι πιό λίγα τα ακίνητα πλησιάζουν τις 15-20 φορές το ίδιο ακίνητο .

 

Το κάνω στα δικά μου και ξέρω ακριβώς .

 

Ακόμα αν βάλετε αγγελίες στην ΧΕ μόνο ιδιωτών θα εκπλαγείτε πόσο λίγα είναι .

 

Το επιβεβαιώνω και εγώ μόλις τώρα .

 

Τα στοιχεία είναι Κεντρικά και Νότια προάστια , εμβαδόν από 95-120 και φτιαγμένα από το 2000 και μετά . Βγάζει 7629 ακίνητα εκ των οποίων ΜΟΝΟ πλέον τα 49 είναι με μειωμένη τιμή . Αμα ζητήσω να έχω μόνο αγγελίες ιδιωτών , τότε το 7629 ΓΙΝΕΤΑΙ ΜΟΛΙΣ 54 . Και αν βάλω και ακίνητα κατασκευαστών έχουμε Μ Ο Ν Ο   Τ Ρ Ι Α -3-  ΑΚΙΝΗΤΑ .

 

Και σκεφτείτε ότι οι αγγελίες στην ΧΕ στο σάιτ ΕΙΝΑΙ ΠΑΝΤΕΛΩΣ ΔΩΡΕΑΝ .

 

Δηλαδή μόλις 57 ακίνητα πραγματικά έναντι 7629 εικονικών ακινήτων . Ισως και τα 150000 που έβαλα να είμαι πολύ υπερβολικός . Αλλά κυρίως σε αυτά είναι παλιά σπίτια και ακίνητα που έχουμε εδώ άλλη μια παρεξήγηση .

 

Οπως έχω ξαναγράψει αρκετές φορές , δεν ήταν αναγκαία η μείωση των αντικειμενικών αξιών . Αυτό που χρειαζόταν ήταν ή αύξηση του συντελεστή παλαιότητας που είναι για γέλια και για κλωτσιές στους ηλίθιους και αγράμματους που παριστάνουν τους υπηρεσιακούς παράγοντες .

 

Σκεφτείτε ότι ακίνητο 6-10 ετών έχει παλαιότητα 0,80 και ακίνητο 25 ετών έχει παλαιότητα 0,60 και μετά τέλος .

 

Δηλαδή σπίτι 6 ετών , που μπορεί να είναι και υπό κατασκευή πλέον αφού η παλαιότητα μετράει 2 χρόνια μετά την έκδοση της άδειας , έχει με ΤΖ 1500 , αξία 1200 και 25 , 35 ,45 , 60 , 70 ετών έχει αξία 900 .  

 

Για πόσες κλωτσιές είναι τα ζώα ??

 

Και έχουμε ένα σπίτι στο κέντρο με τα προβλήματα που έχει τώρα και με ΤΖ 2200 , έχει αξία αντικειμενική 1320 . Και ακούμε ότι ένα τέτοιο του 1975 , πουλήθηκε 400 € το μέτρο και λένε τα ζώα οι ΑΡΔ :

 

Τσ Τσ Τσ , πουλήθηκε στο 1/3 της αντικειμενικής αξίας 

 

Ασε που μπορεί να θέλει και 300 €/τμ ανακαίνιση .

 

Τι να σχολιάσω εγώ μετά με διάφορους τύπους μηδενικής γνώσης και εμπειρίας στον χώρο που είναι σε θέσεις και σε συνέδρια και φτιάχνουν εκθέσεις για χαβαλέ .

 

Αντε γιατί θα τσαντιστώ άσχημα και δεν είναι του χαρακτήρα μου να εκνευρίζομαι . 

 

Σε σημείο που γνωρίζω καλά σε μέτρια περιοχή , πωλείται ένα γωνιακό ακίνητο σε άθλια εξωτερική κατάσταση , διώροφο και με φασαρία ο ένας δρόμος . Το οικόπεδο 202 τμ , τα σπίτια περί τα 90 τμ το καθένα και ΣΔ 1,7 . Πήρα τηλέφωνο . Μια κυρία μεγαλούτσικη περί τα 60 μου φάνηκε η φωνή της .

 

Την ρώτησα . Το πουλάτε σαν οικόπεδο ή σαν σπίτι ? Μου λέει σαν σπίτι και εσωτερικά είναι σε καλή κατάσταση . Θέλει βέβαια κουζίνες και μπάνια καινούργια , αλλά έχει καλές πόρτες ντουλάπες , τα μωσαϊκά είναι σε καλή κατάσταση και άλλα τέτοια .

 

Μόνο Τα πιο ωραία λαϊκά δεν μου τραγούδησε . Τιμή της λέω ? 180.000 μου λέει . 

 

Να πω εγώ εκτίμηση ? Αξία σπιτιού , φτιαγμένο το 50-60 , μηδενική . Αξία γης 400 € το τμ , το δομήσιμο , διότι το κτίριο έχει φασαρία και είναι δύσκολο για κατοικία , ίσως έχει ενδιαφέρον για επαγγελματική χρήση .  Αρα μιλάμε για 125.000 € , εφ' όσον βρεθεί αγοραστής που έχει προοπτική για τέτοιο κτίριο . 

 

Μετά θα ακούσουμε για στατιστικές , για τραπεζικούς και μεσίτες και εκτιμητές που είναι παράγοντες της αγοράς και ας μην έχουν αγοράσει ποτέ ένα σακκί τσιμέντο . 

 

Επειδή δεν έχω ψάξει τελευταία , να ρωτήσω τους συναδέλφους Σαλονικιούς , αν ακόμα εκεί στο εμβαδόν του διαμερίσματος που πουλάνε υπολογίζουν και ποσοστό κοινοχρήστων , όπως συνέβαινε παλιά . 

 

 

 

 

Στα δικά μου ακίνητα σε σύνολο για τα συγκεκριμένα τμ σε δύο περιοχές επειδή είμαι στο σύνορο , βγάζει μετά το 2007 , 96 ακίνητα . 2 αγγελίες είναι δικές μου και 34 φορές τα ακίνητα μου από μεσίτες . 

 

Σε άλλο ακίνητο είναι μία αγγελία δική μου και 10 μεσιτών . 

 

Ανάλογα ισχύουν και για τον ανταγωνισμό . 

Edited Φεβρουάριος 27 , 2016 by BAS

[zenmechanics]

Συνάδελφοι τα έχουμε ξαναπεί. Τα πράγματα είναι απλά,όσον αφορά την σημερινή αγορά οικίας με επενδυτικό κίνητρο (ενοικίαση).

Στην επαρχία ένα ευέλικτο διαμέρισμα είναι της τάξης των 60-70τ.μ. Αυτή την στιγμή ένα παντελώς καινούργιο και σχετικά κεντρικό εμβαδού 60τ.μ,πωλείται στα 1.400€/τ.μ,σύνολο 84.000€.

Θα το ενοικιάσει max.420€ (υπεραισιόδοξο σενάριο) με vacancy 1,5 μήνες ετησίως, σύνολο 4.400€/έτος - 900€ (ΕΝΦΙΑ,φορολογία ενοικίων,συντήρηση)=3.500€/έτος

Με καθαρό καταθετικό επιτόκιο 0,7%, το κεφάλαιο θα ανακτηθεί σε περίπου 26 έτη (θα απομείνει η υπολειμματική αξία).

Λαμβάνοντας υπ'όψιν την αυξημένη πιθανότητα μη πληρωμής ενός ποσοστού ενοικίων και την αποπληθωριστική τάση,θεωρώ οτι το κίνητρο για αγορά οικίας ως επένδυση είναι αρκετά πενιχρό.

 

(αναφέρομαι καθαρά στο επενδυτικό κριτήριο, και όχι σε διασπορά κινδύνου κλπ)

Edited Μάρτιος 1 , 2016 by zenmechanics

[dimitris11140]

Καμία σχέση. Η πτώση στις καλές περιοχές τις Αθήνας και μεγάλων αστικών κέντρων αγγίζει το 130%. Το λίπος κάηκε και πλέον γίνετε ξεπούλημα. Τα κόκκινα δάνεια θα οδηγήσουν σε νέα ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών εντός το 2017 και θα είναι πολύ μεγάλη (>70 δις).  

Απολυτα συμφωνος με τα γραφομενα σου.Τα μεγαλα σπιτια στην αθηνα σε σχεση με το 2008 εχουν χασει την μιση τους αξια και ακομα πιο κατω .Το κοστος κατασκευης ομως οπως και η αξια γης παραμενουν υψηλα ....... Απο κει και περα οι διαφορες τιμες που μπορει να υπαρχουν σε αγγελιες εκφραζουν τον ευσεβη ποθο του πωλητη και τιποτα αλλο.Η πραγματικοτητα ειναι εντελως διαφορετικη.Οσο για την νεα ανακεφαλαιοποιηση δεν ξερω αν θα ειναι 70 δις αλλα και εγω εκτιμω οτι αν δεν λυθει το θεμα με τα δανεια ειναι πολυ πιθανη με οτι συνεπαγεται αυτο μετα την ενταξη της ευρωπαικης οδηγιας στο ελληνικο δικαιο......... 

Edited Φεβρουάριος 29 , 2016 by dimitris11140

[Ροδοπουλος]

Το άρθρο είναι εσκεμμένα γραμμένο απο τράπεζες που δεν θέλουν να δείξουν το πρόβλημα στο μέγεθός του διότι δεν τις συμφέρει. Οταν σε μία αγορά χάνετε το κίνητρο της υπεραξίας τότε παύει να είναι αγορά. Οταν η αγορά είναι με τέτοιο ρίσκο ο επενδυτής θα πάει για ελάχιστο yield +8%.   

[stavrosa]

....

 

Επειδή δεν έχω ψάξει τελευταία , να ρωτήσω τους συναδέλφους Σαλονικιούς , αν ακόμα εκεί στο εμβαδόν του διαμερίσματος που πουλάνε υπολογίζουν και ποσοστό κοινοχρήστων , όπως συνέβαινε παλιά . 

 

....

ετσι συνεχίζουμε...δεν αλλαζει.

μικτά, καθαρά...

α και να μην μπερδευομαστε...τα μπαλκόνια δεν μετράνε... αλλα "μπαλκόνια" μετράνε.

Edited Μάρτιος 1 , 2016 by stavrosa