υπέρβαση δόμησης ή όχι...αλλαγη χρήσης απο κύρια σε κύρια

[akius]

τον νόμο για ΚΑΤΟΙΚΙΑ  1 -2   MK

είναι 1 μια υπογραφή πριν τον υπουργό

 

το θέμα είναι ότι αρκετό καιρό είναι 1 υπογραφή πριν τον υπουργό

 

 

222κ   το πρόστιμο ΤΣΑΜΠΑ 

Edited Μάρτιος 5 , 2016 by akius

[kostas_1986]

Με την προϋπόθεση ότι, τα "πρώτα" 250 τ.μ. παραμένουν και σήμερα γραφεία (αν κατάλαβα καλά), κατά τη γνώμη μου βάζεις:

 

- Τα 200 τ.μ. από τα 250 τ.μ. που άλλαξαν χρήση με αναλυτικό προϋπολογισμό, που ατά πάσα πιθανότητα ίσως ξεπεράσεις το όριο των 15.000 ευρώ κι έτσι δεν θ' αρκέσει μόνο ένα 500άρικο.....

- Τα υπόλοιπα 50 τ.μ. από τα 250 τ.μ. που άλλαξαν χρήση με ΥΔ.

- Τα extra 386 τ.μ. με ΥΔ και ΥΚ (βλέπεις και τις πλάγιες αποστάσεις).

 

Μάλλον πας σε Κατηγορία 5 και το συνολικό πρόστιμο αγγίζει το ....Θεό!!!

ευχαριστώ όλους σας

αγαπητέ ΙΑΣΟΝΑ

ρωτώ λεπτομερώς για να είμαι σίγουρος

παραθέτω και το κείμενο σου γιατί είναι πολλά και ξεχνιέμαι όταν απαντώ

 

Με την προϋπόθεση ότι, τα "πρώτα" 250 τ.μ. παραμένουν και σήμερα γραφεία (αν κατάλαβα καλά), κατά τη γνώμη μου βάζεις: (δεν πληρώνει κάτι? αφού τα 250μετρα γραφεία μαζί με κατοικία δεν θα τα έπαιρνε ποτέ...)

 

- Τα 200 τ.μ. από τα 250 τ.μ. που άλλαξαν χρήση με αναλυτικό προϋπολογισμό, που ατά πάσα πιθανότητα ίσως ξεπεράσεις το όριο των 15.000 ευρώ κι έτσι δεν θ' αρκέσει μόνο ένα 500άρικο. (εδω μαζι σου γιατί επιτρεπόμενη δόμηση είναι 200τμ)

- Τα υπόλοιπα 50 τ.μ. από τα 250 τ.μ. που άλλαξαν χρήση με ΥΔ. (εδώ γιατί οχι αλλαγή χρήσης αφού ήταν γραφεία στην άδεια και τώρα είναι κατοικία)

- Τα extra 386 τ.μ. με ΥΔ και ΥΚ (βλέπεις και τις πλάγιες αποστάσεις).(εδω μαζι σου 100%) 

 

συνοψίζοντας

 

έτσι όπως λέμε ο πελάτης έχει ένα κτήριο 500 τμ για το οποίο πληρώνει πρόστιμο μόνο για τα 250 το οποιο βγαίνει με αναλυτικό για τα 200 ενώ  για τα λοιπά 50 με ΥΔ χωρίς αλλαγή χρήσης.

 

και παραξενεύομαι γιατί όταν έχουμε επαγγελματικό χώρο και κατοικία μαζί πάμε στα 200τμ συνολικά

εμείς του χαρίζουμε τα 250 μέτρα γραφεία επειδή δεν άλλαξαν χρήση? μα αυτό σημαίνει ότι θα μπορούσε να χτίσει 450 μέτρα κατοικία- επαγγελματική στέγη

 

 

να πω και τι γνώμη μου και ας είναι λάθος (ο μόνος λόγος είναι για να με διορθώσετε)

 

εγώ θα του έβαζα

από τα 500 της άδειας

τα 200τμ με αναλυτικό γιατί τόσα θα έχτιζε τώρα.

τα λοιπά 300 με ΥΔ και Αλλαγή χρήσης

και τα άλλα 386 με ΥΔ

 

δηλαδή τον μισό προϋπολογισμό της Ελλάδος το πρόστιμο.. και επειδή είναι πολλά  φοβαμαι

 

από την άλλη ο πελάτης μου έχει ένα κτίριο 886τμ ενώ θα έπρεπε να έχει 200...

 

ευχαριστώ όλους

[Pavlos33]

Mε βάση τις τοποθετήσεις μας, τα 50 τμ θα μπουν με Σ.Α.Χ και στην ηλεκτρονική εφαρμογή θα γίνει καταχώρηση στο κελί της Υ.Δ (με ποσοστό

 

Αυτό που γράφεις στο τέλος αποτελεί επίσης μια άποψη συναδέλφων, σύμφωνα με την οποία θεωρούν ότι με βάση την αυθαίρετα εγκατεστημένη χρήση κατοικίας δημιουργείται πλέον μικτή χρήση, αποτέλεσμα αυτής να συμπαρασύρονται και οι νόμιμες επιφάνειες στις νόμιμες χρήσεις..

Αυτή θα ήταν η λογική έκδοσης άδειας και δεν αφορά στον υπολογισμό προστίμου κατά την προσωπική μου άποψη, αφού εξετάζουμε την πρωτογενή παράβαση και όχι ντόμινο παραβάσεων.

Η πρωτογενής λοιπόν παράβαση είναι η αλλαγή χρήσης των 250 τ.μ από γραφεία σε κατοικία και οι υπερβάσεις των 386 τ.μ ως ΥΔ,ΥΚ κλπ. Τα υπόλοιπα 250 τμ χρήσης γραφείων έχουν νόμιμη χρήση και δεν πρέπει να εισαχθούν στο πρόστιμο.

[kostas_1986]

λογικό αυτό ....είμαι λίγο μπερδεμένος .

 

και τα 200 τμ κατοικίας που πάνε με αναλυτικό τι κατηγορία τα βάζω?

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

.............. αφού εξετάζουμε την πρωτογενή παράβαση και όχι ντόμινο παραβάσεων......

 

Πολύ ορθώς!

[danaikaterina]

Επισυνάπτω κάποιες ερωταπαντήσεις τουΤΕΕ σχετικά διότι με είχε προβληματίσει κι εμένα το θέμα.

Η άποψη στην οποία έχω καταλήξει είναι η εξής:

α)Για τα 250τ.μ. που έχουν παραμείνει γραφεία τα θεωρείς νόμιμα διότι συμφωνούν με την οικοδομική τους άδεια παρόλο που εσύ μεταγενέστερα εγκατέστησες αυθαίρετα μικτή χρήση στο ακίνητο.

β)Για τα 250τ.μ. που έγιναν κατοικία (και εδώ είναι που διαφωνώ με τους συναδέλφους) θεωρώ ότι ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙΣ ΝΑ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΑΝΑΛΥΤΙΚΟ διότι τα επιτρεπόμενά σου για τη μικτή χρήση που πλέον έχεις είναι 200τ.μ. και εσύ τα έχεις ήδη υπερκαλύψει με τα γραφεία σου. Αρά όλα με συντελεστή αλλαγής χρήσης.

γ) Τα 386 που είναι εντελώς αυθαίρετα υπολογίζεις κανονικα με τους συντελεστές δόμηση κάλυψη και ότι άλλο κατά περίπτωση

ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ.pdf

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Με την προϋπόθεση ότι, τα "πρώτα" 250 τ.μ. παραμένουν και σήμερα γραφεία (αν κατάλαβα καλά), κατά τη γνώμη μου βάζεις:

 

- Τα 200 τ.μ. από τα 250 τ.μ. που άλλαξαν χρήση με αναλυτικό προϋπολογισμό, που ατά πάσα πιθανότητα ίσως ξεπεράσεις το όριο των 15.000 ευρώ κι έτσι δεν θ' αρκέσει μόνο ένα 500άρικο.....

- Τα υπόλοιπα 50 τ.μ. από τα 250 τ.μ. που άλλαξαν χρήση με ΥΔ.  με συντελεστή Αλλαγής Χρήσης.

- Τα extra 386 τ.μ. με ΥΔ και ΥΚ (βλέπεις και τις πλάγιες αποστάσεις).

 

Μάλλον πας σε Κατηγορία 5 και το συνολικό πρόστιμο αγγίζει το ....Θεό!!!

Edited Μάρτιος 7 , 2016 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[Pavlos33]

Επισυνάπτω κάποιες ερωταπαντήσεις τουΤΕΕ σχετικά διότι με είχε προβληματίσει κι εμένα το θέμα.

Η άποψη στην οποία έχω καταλήξει είναι η εξής:

α)Για τα 250τ.μ. που έχουν παραμείνει γραφεία τα θεωρείς νόμιμα διότι συμφωνούν με την οικοδομική τους άδεια παρόλο που εσύ μεταγενέστερα εγκατέστησες αυθαίρετα μικτή χρήση στο ακίνητο.

β)Για τα 250τ.μ. που έγιναν κατοικία (και εδώ είναι που διαφωνώ με τους συναδέλφους) θεωρώ ότι ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙΣ ΝΑ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΑΝΑΛΥΤΙΚΟ διότι τα επιτρεπόμενά σου για τη μικτή χρήση που πλέον έχεις είναι 200τ.μ. και εσύ τα έχεις ήδη υπερκαλύψει με τα γραφεία σου. Αρά όλα με συντελεστή αλλαγής χρήσης.

γ) Τα 386 που είναι εντελώς αυθαίρετα υπολογίζεις κανονικα με τους συντελεστές δόμηση κάλυψη και ότι άλλο κατά περίπτωση

Η δική μου τοποθέτηση αναφορικά με την ερωτοαπαντηση που παραθέτεις θα ήταν τα 150 τμ αυθαίρετης χρήσης κατοικίας με αναλυτικό.

Η όλη "φιλοσοφία" των δυο τελευταίων νόμων τακτοποίησης είναι να μην εξετάζονται οι "ντόμινο" παραβάσεις.

Στο αρχικό ερώτημα του νήματος, υπάρχει εντός εγκεκριμένου περιγράμματος και όγκου μια αδειοδοτημένη χρήση 500 τ.μ γραφείων. Εντός του ίδιου όγκου, παραμένουν τα 250 τ.μ χρήσης γραφείου και τα 250 τ.μ μετατρέπονται σε κατοικία.

Η χρήση των 250 τμ παραμένει νόμιμη, ενώ η χρήση κατοικίας αυθαίρετη.

Άρα, η πρωτογενής παράβαση είναι η αλλαγή χρήσης σε επιφάνεια 250 τ.μ, εντός νομίμου περιγράμματος και όγκου του κτιρίου, από κύρια χρήση γραφείων σε κύρια χρήση κατοικίας.

Οπότε, 200 τ.μ με αναλυτικό όσο η επιτρεπόμενη επιφάνεια στο γήπεδο για χρήση κατοικία και 50 τ.μ με Σ.Α.Χ (χωρίς Υ.Δ).

Αν το εξετάσεις δευτερογενώς (ντόμινο παράβαση) τότε συμφωνούμε ότι λόγω μικτής χρήσης δικαιούται 200 τ.μ συνολικό συντελεστή δόμησης με ότι αυτό συνεπάγεται για τις νόμιμες και αυθαίρετες χρήσεις. Αυτό θα εξεταζόταν κατά τη διαδικασία έκδοσης μιας Ο.Α και προφανώς δεν θα μπορούσε να αδειοδοτηθεί κτίριο μικτής χρήσης 500 τμ.

Ένα σχετικό παράδειγμα που δείχνει ότι δεν εξετάζεται δευτερογενώς μια παράβαση είναι ένα ξεμπαζωμένο υπόγειο,  με νόμιμη βοηθητική χρήση (π.χ αποθήκη) η οποία παραμένει ως βοηθητική. Η "προστιμοποίηση" γίνεται μόνο για το ξεμπάζωμα (αναλυτικός) και όχι για τη δευτερογενή παράβαση, δηλαδή το ότι με το ξεμπάζωμα ο χώρος παύει να θεωρείται υπόγειο και πρέπει να προσμετρήσει στο Σ.Δ,Σ.Ο, αριθμό ορόφων.

[danaikaterina]

Καταλαβαίνω πως το σκέφτεσαι αλλά με αυτή τη θεώρηση τιμωρείται το ίδιο κάποιος που έχει πχ 200τ.μ. κατοικία και άλλα 1000 βιομηχανία με κάποιον που έχει μονο 200 τ.μ. κατοικία. Δεν το θεωρώ σωστό.

Επίσης δεν νομίζω ότι είναι το ίδιο με την παράβαση του ξεμπαζώματος εφόσον αυτή επιλέγεται ορθα.

 

Θέλω να πώ ότι εγώ όταν βάζω ως παράβαση ξεμπάζωμα σημαίνει ότι αυτό που βλέπω είναι ένα χαντάκι που απλά δεν το γέμισαν με χώμα και ο υπόγειος όροφος είναι πράγματι κάτω από τη στάθμη του εδάφους οπότε και ορθά δεν μετράει στη δόμηση. Το να πάω και να δω ένα κανονικότατο ισόγειο ενώ στην άδεια ήταν υπόγειο ε αυτό για μένα δεν είναι ξεμπάζωμα και μετράει κανονικότατα στη δόμηση και σε έκδοση άδειας αλλά και στα αυθαίρετα.

 

Όσον αφορά λοιπόν την αλλαγή χρήσης, ο νόμος σου "κάνει τη χάρη" να μην πληρώσεις και για τα νόμιμα τετραγωνικά των γραφείων (που κανονικά πλέον είναι παράνομα λόγω της μικτής χρήσης) Αυτό θα ήταν ντόμινο. Αλλά για όσα έκανες αλλαγή χρήσης θεωρώ πρέπει να τα πας με το συντελεστή και όχι με αναλυτικό γιατί η επιφάνεια αυτή "αντίκειται  στις ισχύουσες διατάξεις ως προς το μέγεθος"

 

Αυτή βέβαια είναι η δική μου άποψη στην οποία δεν λέω ότι κατέληξα και εύκολα. Δεν θεωρώ παράλογο και το δικό σου σκεπτικό. Απο κεί και πέρα είναι κι αυτό θέμα ερμηνείας, τεκμηρίωσης και ευθύνης του καθενός όπως και πολλά άλλα στο 4178.

[Pavlos33]

Ίσως η "κρυμμένη" αιτιολόγηση του νόμου στο θέμα να μην έχει να κάνει μόνο με την υπέρβαση δόμησης (ή την έμμεση υπέρβαση) αλλά με το αν η αυθαιρεσία συντελείται εντός εγκεκριμένου όγκου. Μπορεί ο ένας ιδιοκτήτης να έχει εγκαταστήσει στα 1000 τ.μ βιοτεχνικού κτιρίου , 200 τ.μ μέτρα κατοικία, αλλά αυτό το έκανε εντός εγκεκριμένου περιγράμματος και όγκου.

Ίσως λοιπόν ο νομοθέτης να σκέφτηκε ότι μια τέτοια αυθαιρεσία λειτουργεί λιγότερο επιβαρυντικά για το εξωαστικό περιβάλλον από έναν εξαρχής-εκτός περιγράμματος-κτιριακό όγκο με χρήση κατοικία.

Επομένως, κατά τη γνώμη μου, ορθά αυτός που δημιουργεί νέο κτιριακό όγκο (πχ 200 τμ αυθαίρετη κατοικία) επιβαρύνεται παραπάνω από αυτόν, ο οποίος ναι μεν εγκατέστησε αυθαίρετη χρήση, η οποία προκαλεί έμμεση αύξηση ΣΔ, πλην όμως την εγκατέστησε εντός αδειοδοτημένου κτιρίου και εντός του όγκου αυτού.

Δευτερευόντως μια μετατροπή χρήσης από βιοτεχνία σε κατοικία, θεωρείται λιγότερο επιβαρυντική (π.χ λιγότερος κυκλοφοριακός φόρτος στο ακίνητο).

Τέλος, ο ιδιοκτήτης της αυθαίρετης εγκατάστασης χρήσης δεν θα έχει τη δυνατότητα αξιοποίησης του ακινήτου με διαφορετικό τρόπο, αφού σε κάθε διοικητική πράξη αλλαγής χρήσης αυτό δεν θα  μπορεί να συμβεί λόγω της υπέρβασης Σ.Δ. Απλώς τακτοποιεί την υφιστάμενη κατάσταση.

 

Υ.Γ Αναφορικά για το ξεμπάζωμα, αν η οικοδομή έχει θεμελιωθεί στη σωστή στάθμη, ακόμα και περιμετρική τάφρος να υπάρχει θεωρείται παράβαση μη ολοκλήρωσης μπαζώματος. 

Το έχουμε συζητήσει άπειρες φορές και στο φόρουμ. Δεν έχει σχεδόν καμία σχέση ο υπολογισμός προστίμου με βάση τα όσα μελετούμε για έκδοση οικοδομικής άδειας.

Edited Μάρτιος 7 , 2016 by Pavlos33