Άδεια λειτουργίας σε συνενωμένο χώρο

[yo4]

Γνωρίζω ότι ακόμη και αν ένας ιδιοκτήτης έχει ρυθμίσει κάποια αυθαιρεσία σε κοινόχρηστο χώρο χωρίς να πάρει συναίνεση, π.χ. κατάληψη τμήματος του πλατυσκάλου του κλιμακοστασίου και ενσωμάτωση στο διαμέρισμά του, έχει κάνει μια τρύπα στο νερό. Και αυτό γιατί σε περίπτωση μεταβίβασης, η ίδια η συμβολαιογράφος θα τον σταματήσει ζητώντας του να γίνει τροποποίηση της σύστασης, δηλ. σα να λέμε να απαιτήσει τη συναίνεση των συνιδιοκτητών που ο ίδιος δεν πήρε ποτέ. Βέβαια ο ίδιος δεν κινδυνεύει πλέον από πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης από την Πολεοδομία, αλλά όπως προανέφερα δεν μπορεί να μεταβιβάσει αν δεν προηγηθεί η τροποποίηση της σύστασης. Αυτό με τους συμβολαιογράφους ισχύει και για τις περιπτώσεις των αλλαγών στις όψεις που ρυθμίστηκαν χωρίς συναίνεση; Νομίζω ότι αυτές δεν είναι ούτε ιδιόκτητες, ούτε κοινόχρηστες, είναι κοινόκτητες, αλλά ο dimitris GM θα ξέρει καλύτερα.

Και για να μην ξεφεύγουμε και από τις αρχικές ερωτήσεις του cvlengr, στην ερώτηση "3.Απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας και Η/Μ;", σωστά απαντάει ο dimitris GM: "3. δεν νομιζω, λογω της φυσεως της επιχειρησης...[φαρμακειο]", όμως εδώ υπάρχει το εξής παράδοξο:

Αν δηλωθεί σαν διαφορετική διαμερισμάτωση, δεν θα ζητηθεί τεχνική έκθεση Η/Μ.

Αν δηλωθεί σαν μια 1 λοιπή παράβαση (καθαίρεση μεσοτοιχίας), θα ζητηθεί τεχνική έκθεση Η/Μ.

Τώρα γιατί το κάνει αυτό, μόνο το ίδιο το σύστημα του ΤΕΕ το γνωρίζει...

[dimitris GM]

αν θες κανε την εξης ερωτηση στη συμβ/φο σου

 

εχω 80 τμ. διαμερισμα και εχω "καταλαβει" τμημα του διαδρομου 3 τμ

θελω να τακτοποιησω....εχω την συναινεση  και τακτοποιω και εξοφλώ.

 

Μπορω να μεταβιβασω τα 80 γραφοντας  στο συμβολαιο οτι

"γινεται μνεια οτι τακτοποιηθηκαν και 3 τμ, που εχει καταλαβει στον κοινοχρηστο διαδρομο"

 

ή πρεπει ΟΠΩΣΔΗΠΟΤΕ να γινει τροποποιηση της συστασης   δλδ να αυξηθει το δικο μου "εμπραγματως" και να μειωθουν τα άλλα...

Κι αν "ενας"   συνιδιοκτητης δεν ερχεται

 

 

αυτο διαμερισμα θα μεινει "στα αζητητα"???

 

να μας απαντησει "εγγραφως" να το αφαιρεσουμε απο το ΕΝΦΙΑ....σαν  "αχρηστο"... :mrgreen:

 

και να διαβασει στην σελ 19 του Λιαπη

αυτο εδω

 

 

"Αν πρόκειται επομένως να μεταβιβασθεί μαζί με την οριζόντια ιδιοκτησία και αυθαίρετη κατασκευή σε κοινόχρηστο χώρο του ακινήτου, θα πρέπει να αντιμετωπι-σθούν δύο ζητήματα. Θα πρέπει να ληφθεί μέριμνα για την τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών, ώστε ο επίμαχος χώρος να περιέλθει στην απο-κλειστική κυριότητα του κυρίου της προς μεταβίβαση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επιπλέ-ον όμως θα πρέπει να αντιμετωπισθεί και το πολεοδομικό ελάττωμα της επίμαχης κα-τασκευής. Με την τακτοποίηση αυτής δια της υπαγωγής της στο καθεστώς του ν. 4014/2011 αίρεται και η συναγόμενη από το άρθρο 23 § 1 του νόμου αυτού απαγό-ρευση μεταβίβασης και σύστασης εμπράγματων δικαιωμάτων. Κατά τον τρόπο αυτόν μπορεί η επιπρόσθετη κατασκευή να μεταβιβασθεί ή να επιβαρυνθεί με περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα μαζί με την ωφελούμενη από αυτή οριζόντια ιδιοκτησία."

 

[δλδ ως κοινοκτητο   το οποιο παραμενει κοινοκτητο  αλλα οχι κοινοχρηστο και του οποιου περιορισθηκε η χρηση υπερ διηρημενης ΟΙ και τακτοποιηθηκε  ως ο Νομος  οριζει]
 

και. στο τελος

 

"Ειδικά τώρα στις οροφοκτησίες η διοικητική τακτοποίηση των αυθαίρετων κα-τασκευών ή χρήσεων ούτε δημιουργεί νέα πράγματα ούτε απονέμει νέα εμπράγματα δικαιώματα ούτε μεταβάλλει τις υφιστάμενες μεταξύ των περισσότερων ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών εμπράγματες σχέσεις. Αν πρόκειται συνεπώς να μεταβι-βασθεί μαζί με κάποια οριζόντια ιδιοκτησία και ορισμένη αυθαίρετη κατασκευή σε κοινόχρηστο χώρο της οροφοκτησίας, δεν αρκεί η πολεοδομική τακτοποίηση αυτής της κατασκευής. Θα πρέπει επιπλέον να ληφθεί μέριμνα για την τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Και τούτο, για να περιέλθει ο επίμαχος χώ-ρος από την αναγκαστική συγκυριότητα των συνιδιοκτητών στην αποκλειστική κυ-ριότητα του ιδιοκτήτη της προς μεταβίβαση οριζόντιας ιδιοκτησίας."

λιαπης γνωμοδοτηση.pdf

Edited Μάρτιος 18 , 2016 by dimitris GM

[yo4]

Πολύ υλικό για μελέτη.

Και για τις αλλαγές στις όψεις που ρυθμίστηκαν χωρίς συναίνεση; Δεν έχουν πρόβλημα στη μεταβίβαση;  Και αν όχι από το συμβολαιογράφο, αλλά από κάποιο δικηγόρο που θα πει ότι κακώς ρυθμίστηκαν;

 

Στα "αζήτητα" όπως λες όμως μένουν και άλλα διαμερίσματα, στα οποία έχουν χαθεί τα εγκεκριμένα σχέδια. Ή όσοι έχουν κουράγιο στη συγκεκριμένη περίπτωση, ας εφαρμόσουν το άρθρο 11, παράγραφος γ) του Ν. 4178/13 (περί απώλειας φακέλου) και ας χρεώσουν ανάλογα.

 

Πάλι όμως ξεφύγαμε

Edited Μάρτιος 18 , 2016 by yo4

[dimitris GM]

[για τις οψεις]

 

θα μπορουσαν να μην εχουν ρυθμιστει,  διοτι  δεν απαιτουνταν...και αρκουσε  απλη αναφορα στις σημειωσεις [μονο και μονο για να μην εχεις προβληματα στο μελλον  εναντι του αγοραστη]...]

 

 Κανονικα  αυτα ολα θα λυνονταν με την ηλεκτρονικη ταυτοτητα

 

Τωρα, η  νεα επιτροπη  για τον νεο 4178 θα προτεινει νεες ρυθμισεις...

 

Κατα τα λοιπα,  οι ελεγχοι, δεν προκειται να εξετασουν  "αυτεπαγγελτως"  τετοια θεματα  οψεων...στο κατω -κατω λεφτα πηραν...

Αλλου θα   "εστιασουν...."

Edited Μάρτιος 18 , 2016 by dimitris GM

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Η γνώμη μου είναι ότι, μάλλον δεν έχουμε να περιμένουμε τίποτα από την εν λόγω επιτροπή διότι, απλώς θα την προλάβουν οι πολιτικές εξελίξεις.......

[yo4]

[για τις οψεις]

 

θα μπορουσαν να μην εχουν ρυθμιστει,  διοτι  δεν απαιτουνταν...και αρκουσε  απλη αναφορα στις σημειωσεις [μονο και μονο για να μην εχεις προβληματα στο μελλον  εναντι του αγοραστη]...]

 

Απλή αναφορά στις σημειώσεις (στα σχόλια) δηλ. κάτι σαν: "Στην οριζόντια ιδιακτησία τάδε εντόπισα 10 αυθαιρεσίες (α,β,γ,δ... κλπ). Όμως ρυθμίζω με το Ν4178/13 μόνο τις 3 γιατί οι υπόλοιπες 7 δεν επηρεάζουν τη δόμηση, κάλυψη, ύψος, άρα δεν απαιτείται να ρυθμιστούν". Ποιος συμβολαιογράφος ή ποιος δικηγόρος αγοραστή θα το δεχόταν αυτό; Άσε που,  η βεβαίωση μηχανικού μιλάει για δόμηση, κάλυψη, ύψος, ενώ ο νομοθέτης στο Ν.4178/13, άρθρο 1, παρ.1 λέει: "...είναι  απολύτως  άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο,  στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει  εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή  χρήσης..."  Αυθαίρετη κατασκευή γενικά και δε λέει τίποτε για δόμηση, κάλυψη, ύψος στο συγκεκριμένο άρθρο. Έχω ακούσει περιστατικό που ο μηχανικός και δικηγόρος του αγοραστή ήθελαν να βγάλουν άκυρη την αγοραπωλησία γιατί δεν ρυθμίστηκαν τα υπόλοιπα 7 από τα 10 που ανέφερα παραπάνω. Τα προβλήματα θα συνεχίζουν να υπάρχουν είτε με ταυτότητες κτηρίων είτε με νέες επιτροπές 4178...

Edited Μάρτιος 18 , 2016 by yo4

[dimitris GM]

 

Και για τις αλλαγές στις όψεις που ρυθμίστηκαν χωρίς συναίνεση; Δεν έχουν πρόβλημα στη μεταβίβαση;  Και αν όχι από το συμβολαιογράφο, αλλά από κάποιο δικηγόρο που θα πει ότι κακώς ρυθμίστηκαν;

 

 

 

 

 

 

[για τις οψεις]

 

θα μπορουσαν να μην εχουν ρυθμιστει,  διοτι  δεν απαιτουνταν...και αρκουσε  απλη αναφορα στις σημειωσεις [μονο και μονο για να μην εχεις προβληματα στο μελλον  εναντι του αγοραστη]...]

 

Απλή αναφορά στις σημειώσεις (στα σχόλια) δηλ. κάτι σαν: "Στην οριζόντια ιδιακτησία τάδε εντόπισα 10 αυθαιρεσίες (α,β,γ,δ... κλπ). Όμως ρυθμίζω με το Ν4178/13 μόνο τις 3 γιατί οι υπόλοιπες 7 δεν επηρεάζουν τη δόμηση, κάλυψη, ύψος, άρα δεν απαιτείται να ρυθμιστούν". Ποιος συμβολαιογράφος ή ποιος δικηγόρος αγοραστή θα το δεχόταν αυτό; Άσε που,  η βεβαίωση μηχανικού μιλάει για δόμηση, κάλυψη, ύψος, ενώ ο νομοθέτης στο Ν.4178/13, άρθρο 1, παρ.1 λέει: "...είναι  απολύτως  άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο,  στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει  εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή  χρήσης..."  Αυθαίρετη κατασκευή γενικά και δε λέει τίποτε για δόμηση, κάλυψη, ύψος στο συγκεκριμένο άρθρο. Έχω ακούσει περιστατικό που ο μηχανικός και δικηγόρος του αγοραστή ήθελαν να βγάλουν άκυρη την αγοραπωλησία γιατί δεν ρυθμίστηκαν τα υπόλοιπα 7 από τα 10 που ανέφερα παραπάνω. Τα προβλήματα θα συνεχίζουν να υπάρχουν είτε με ταυτότητες κτηρίων είτε με νέες επιτροπές 4178...

 

 

Κατ' αρχας, η  απαντηση μου για τις οψεις ειχε  αμεση  σχεση με την προπαρατεθεισα  δικη σου  ερωτηση   στο #13

Και, προφανως, εάν γινει τακτοποιηση οψεων χωρις συναινεση, αυτο πρεπει να αναφερθει στις σημειωσεις..

[πραγμα που αποφευγεται....εκ παραδρομης]

 

Οπότε καταληγουμε ξανα στην "πιθανοτητα" να μην γινει το συμβολαιο, αν θεωρησει  η αλλη πλευρα οτι η τακτοποιηση "πασχει"

 

Αρα, εάν δεν υπαρχει συναινεση, θα μπορουσε -αντι να γινει η τακτοποιηση χωρις συναινεση- να αναφερθει το προβλημα των "οψεων" και να συμφωνηθει η χρηματικη αποτιμηση της -μελλοντικης- τακτοποιησης απο τον αγοραστη.

 

Προφανως, υπαρχει περιπτωση, και εδω να αρνηθει την ολοκληρωση της αγορας.

 

[Μηπως και το κλεισιμο των Η/Χ  δεν αποτελει "αλλαγη οψεων" στην οικοδομη??]

 

Τελος, η αναφορα    στο αρθρο 3  περι μη υπερβασης της δομησης/καλυψης/υψους,  αποτελει η εξειδικευση του περιεχομενου των πραξεων που ο νομοθετης ηθελε να  αποτελουν "αυθαιρεσιες",  οι οποιες παρεμποδιζουν την συσταση ή την μεταβιβαση  και σε αυτες βασιζεται ο  σχεδιασμος  του νομου

 

[εξ αλλου,  και η διαμερισματωση σημαινει οτι κολωνες πηγαν  δωθε-περα ή διαφοροι τοιχοι άλλαξαν θεση, αλλά καλυπτεται η οποιαδηποτε μετατοπιση  με "ενα πεντακοσαρικο"]

 

Αλλα, καλυτερα να μην διερευνησουμε την "φιλοσοφια" του νομου...που αλλωστε δεν υπαρχει...

[yo4]

 

Αλλα, καλυτερα να μην διερευνησουμε την "φιλοσοφια" του νομου...που αλλωστε δεν υπαρχει...

 

Σωστά.

Ας πάμε όμως στο θέμα μας και αν το προχωρήσει, ας μας πει τελικά και ο cvlengr τι έκανε στην περίπτωσή του... Έτσι για να εμπλουτίσουμε τη βάση δεδομένων του αρχείου μας...

Edited Μάρτιος 21 , 2016 by yo4