Ρύθμιση με επιλογή “χωρίς άδεια” λόγω κατάτμησης του αρχικού γηπέδου

[zak]

Συνάδελφοι καλημέρα, θα ήθελα την βοήθειά σας αν γνωρίζετε κάτι πάνω σε αυτό το θέμα.

 

Στο παράρτημα Α του Ν.4178 στις διευκρινίσεις των συντελεστών αναφέρει ότι στο τετραγωνάκι «οικοδομική άδεια» βάζουμε «όχι» όταν υπάρχει οικοδομική άδεια στο γήπεδο αλλά προκύπτει ότι αυτό είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης), με συνέπεια να μην ταυτίζεται με αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια.

 

Η περίπτωσή μου είναι η εξής:

 

σε γήπεδο 8 στρεμμάτων (από διανομή) ο ιδιοκτήτης προχώρησε σε ανέγερση οικοδομής με οικοδομική άδεια του 2001. Στη συνέχεια όμως έκανε κατάτμηση και έδωσε τα 4 στρέμματα από τα 8 στον αδερφό του κρατώντας το σπίτι και 4 στρέμματα (έχει αποστάσεις 15μ το κτίριο από τα νέα όρια).

Το πρόβλημα είναι ότι σύμφωνα με το κτηματολόγιο και τα δύο γήπεδα έχουν εμβαδόν 3800μ2 (είναι τσεκαρισμένο με καινούργιο τοπογραφικό). Το σπίτι έχει κάποιες μικρές υπερβάσεις στη δόμηση και ο ιδιοκτήτης θέλει να το πουλήσει και πρέπει να προχωρήσουμε σε ρύθμιση. Σύμφωνα με αυτά που λέει το παράρτημα στο φύλλο καταγραφής απλά θα βάλω τα εμβαδά των υπερβάσεων με επιλογή «χωρίς άδεια» στο τετραγωνάκι σωστά; Ή μήπως αυτή η επιλογή του παραρτήματος έχει να κάνει μόνο με κατατμήσεις που διατηρούν την αρτιότητα δηλαδή στην περίπτωσή μου έπρεπε το γήπεδο που απομένει να είναι πάνω από 4 στρέμματα;

 

Θέλω να πω ότι στο παράρτημα δεν διευκρινίζεται αν αυτή η επιλογή ισχύει μόνο για κατατμήσεις που στη συνέχεια διατηρούν την αρτιότητα κ οικοδομησιμότητα του οικοπέδου ή όχι.

 

Προφανώς άσχετα με τον τρόπο που θα ρυθμιστεί το οικόπεδο είναι μη άρτιο και οικοδομήσιμο πλέον από τη στιγμή που το εμβαδόν του είναι 3800μ2 εκτός αν αγοράσει κάποιο γειτονικό τμήμα εμβαδού 200μ2 σωστά;

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων!

[ΚΑΝΑ]

Έχω τη γνώμη ό,τι

εσύ ως εξουσιοδοτημένος μηχανικός ενεργώντας κατά την κατάληξη της παραγράφου του παραρτήματος α' που αναφέρεις πρέπει να 

δηλώσεις ως αυθαίρετα μόνο ό,τι τ.μ υπερβαίνουν σ.δ κάλυψη ύψος και θέση απ΄αυτά που προβλέπονται να κατασκευασθούν με την Ο.Α

[danaikaterina]

+φωνω

Αλλά ισχύει ότι θα δηλώσεις "χωρίς άδεια"

Απλά αυτό δε σημαίνει ότι θα βάλεις όλο το σπίτι αυθαίρετο. Μόνο ότι υπερβαίνει τα εγκεκριμένα.

[Pavlos33]

zak:

Έχεις διπλό πρόβλημα. 

Και έλλειψη αρτιότητας και κατάτμηση.

Προσωπικά έχω καταλήξει ότι ο ν. 4178 ακόμη και σε περίπτωση νόμιμης κατάτμησης σε υποχρεώνει να το βάλεις χωρίς άδεια ολόκληρο.

Παρόμοια θα αντιμετώπιζε η υπηρεσία δόμησης μια τέτοια περίπτωση. Θα έβλεπαν ότι η άδεια εκδόθηκε στο μεγαλύτερο γήπεδο και μετά έγινε κατάτμηση, άρα το υφιστάμενο γήπεδο μετά του κτίσματος του, δεν ανταποκρίνεται στα εγκεκριμένα σχέδια.

Ίσως μια εναλλακτική επιλογή να είναι άδεια νομιμοποίησης εντός τριετίας με πληρωμή μόνο του παράβολου με την προυπόθεση ότι υπήρχε η αρτιότητα φυσικά και δεν θα παραβιάζονταν και οι λοιπές πολεοδομικές διατάξεις εντός του μικρότερου γηπέδου.

[danaikaterina]

Παύλε δεν ισχύει αυτό. Τουλάχιστον σε περίπτωση νόμιμης κατάτμησης σίγουρα όχι. Καταρχάς το λέει και στο παράρτημα ότι

"θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπόμενων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια"

Και είναι και το λογικό! Εφοσον επιτρέπεται και κάνεις νόμιμη κατάτμηση τηρώντας κανονικά την αρτιότητα και τις αποστάσεις σού από τα νέα όρια φυσικά και δεν αίρεται η νομιμότητα ενος κτιρίου που χτίστηκε με οικοδομική άδεια.

 

Τώρα στην περίπτωση που υπάρχει παράνομη κατάτμηση η άρση αρτιότητας όπως βλέπουμε εδω, μπαίνουμε σε άλλο θέμα το οποίο περισσότερο έχει να κάνει με το αν ο μηχανικός που κάνει 4178 πρέπει να ελέγξει την ορθότητα των διοικητικών πράξεων. Σύμφωνα με το κείμενο του νόμου όχι. Μη ανακληθείσα οικοδομική άδεια θεωρείται ισχυρή οπότε τη λαμβάνεις υπ όψιν. Το αν μπορεί να ανακληθεί μεταγενέστερα και να δημιουργήσει αυθαιρεσία τότε πιθανόν να μπορεί αλλά δεν σε επηρρεάζει αυτή τη στιγμή.

[Pavlos33]

Ο ν. 4178/13 είναι εισπρακτικός και ελάχιστα λειτουργεί ως ένα καλό πολεοδομικό εργαλείο. Το τροποποιημένο παράρτημα δεν κάνει λόγο για νόμιμη κατάτμηση. Αυτό που αναφέρει είναι κατάτμηση και το οικόπεδο μικρότερο από αυτό που έχει εκδοθεί άδεια τότε επιλέγεται "οχι" στην ύπαρξη Ο.Α προκειμένου να υπολογιστεί το πρόστιμο.

Ο νόμος δεν ασχολείται με τις προϋποθέσεις πολεοδομικής νομιμότητας της κατάτμησης, όπως δεν ασχολείται και γενικότερα με το τι ίσχυε σύμφωνα με τους εκάστοτε κανονισμούς ανά εποχή, αλλά κρίνει με βάση αυτά που υφίστανται.

Αν λοιπόν  η κατάτμηση αφενός είναι νόμιμη,  αφετέρου δεν παραβιάζονται πολεοδομικά μεγέθη, υπάρχει η οδός της άδειας μέσα στην τριετία, ώστε η νέα άδεια να συμπεριλάβει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου με κόστος μόνο του παράβολου.

Αν επιλεγεί η η γρήγορη λύση της υπαγωγής  το κόστος φυσικά θα είναι αυξημένο.

Βεβαίως αν μιλάμε για απώλεια αρτιότητας το θέμα λήγει εξαρχής με όλο το κτίριο να μπαίνει ως Υ.Δ.(επιλογή υπολογισμού προστίμου χωρίς άδεια).

Για την παράθεση του αποσπάσματος του τροποποιημένου παραρτήματος δεν υπάρχει η βεβαιότητα ότι αφορά σε όλες τις περιπτώσεις στις οποίες ο νόμος ορίζει να μην επιλέγεται η ύπαρξη άδειας στον υπολογισμό του προστίμου.

Για παράδειγμα. Άδεια για 200 τ.μ κατοικία σε 4.000 τ.μ. εκτός σχεδίου. Μετριέται το γήπεδο 3500 τμ, μη άρτιο μη οικοδομήσιμο και η κατοικία έχει μεγαλώσει κατά 20 τ.μ. Τι ακριβώς θα πει ο μηχανικός, ότι εξετάζει τα 20 τ.μ και θεωρεί τα 200 τ.μ νομίμως υφιστάμενα? 

Ένα τελευταίο σχόλιο σχετικά με την αποδοχή της άδειας. Εμείς δεν αρνούμαστε την ύπαρξη οικοδομικής άδειας εν γένει και ούτε φυσικά θα μπορούσαμε να το κάνουμε αφού η αποδοχή της ή η ανάκληση της είναι ευθύνη της διοίκησης, αλλά την αρνούμαστε για ένα συγκεκριμένο σκοπό στα πλαίσια του νόμου, δηλαδή στον υπολογισμό προστίμου.

[ΚΑΝΑ]

 

Αν επιλεγεί η η γρήγορη λύση της υπαγωγής  το κόστος φυσικά θα είναι αυξημένο.

Βεβαίως αν μιλάμε για απώλεια αρτιότητας το θέμα λήγει εξαρχής με όλο το κτίριο να μπαίνει ως Υ.Δ.(επιλογή υπολογισμού προστίμου χωρίς άδεια).

Για την παράθεση του αποσπάσματος του τροποποιημένου παραρτήματος δεν υπάρχει η βεβαιότητα ότι αφορά σε όλες τις περιπτώσεις στις οποίες ο νόμος ορίζει να μην επιλέγεται η ύπαρξη άδειας στον υπολογισμό του προστίμου.

 

Παύλε δεν ισχύει αυτό. Τουλάχιστον σε περίπτωση νόμιμης κατάτμησης σίγουρα όχι. Καταρχάς το λέει και στο παράρτημα ότι

"θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια αποκλειστικά για τις αυθαίρετες κατασκευές που εκτελέστηκαν καθ' υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης, του ύψους και της θέσης των προβλεπόμενων να κατασκευαστούν στην οικοδομική άδεια"

Και είναι και το λογικό! Εφοσον επιτρέπεται και κάνεις νόμιμη κατάτμηση τηρώντας κανονικά την αρτιότητα και τις αποστάσεις σού από τα νέα όρια φυσικά και δεν αίρεται η νομιμότητα ενος κτιρίου που χτίστηκε με οικοδομική άδεια.

 

Παύλο 

γιατί δεν είναι σίγουρο ότι το παραπάνω υπογραμμισμένο της Κατερίνας 

δεν ισχύει για όλες τις περιπτώσεις?

 

στο παράδειγμά σου 

θα υπολογιστούν πρόστιμα για τα 3800+20 (με υπερβάσεις Υ.Δ Υ.Κ και πιθανώς- ίσως όμως και όχι Υ.Υ 

 

Ένα εύλογο ερώτημα σχετικά με αυτό θα μπορούσε να ήταν  το εξής

Ας υποθέσουμε ότι έχω να ελέγξω κτίσμα 200τ.μ (σε άρτιο και οικ κατά την Ο.Α) 

Βρίσκω στην πράξη  200τ.μ (ορθό  κατά τη θέση στο τ.γ) αλλά σε μη άρτιο και οικοδομήσιμο

Τι κάνω αφού δεν έχω κάποια παράβαση?

Πως θα το εντάξω στον 4178?

[Pavlos33]

Βασίλη αφού το γήπεδο αποδειχθεί μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο στον υπολογισμό προστίμου δεν θα λάβουμε την άδεια και όλο το κτίριο θα είναι ουσιαστικά αυθαίρετο. Σαν να έκανες ανέγερση σε μη άρτιο. Να θυμηθούμε ότι στο ν. 4014 που δεν είχαμε τις ανάλογες διατυπώσεις του παραρτήματος του ν. 4178 που μας λύνει τα χέρια στις επιλογές ύπαρξης ή μη της Ο.Α, βάζαμε υπέρβαση δόμησης στο κτίριο  χρεώνοντας μάλιστα με τους μέγιστους συντελεστές  και το πρόστιμο έφτανε πολύ ψηλά. 

 

Για το ερώτημα που θέτεις.

Διαπιστώνεις μη άρτιο γήπεδο, άρα το κτίριο σου είναι παντελώς αυθαίρετο. Επιλέγεις "χωρίς" άδεια στον υπολογισμό προστίμου, βάζεις Υ.Δ=200 τ.μ

[ΚΑΝΑ]

Παύλο 

εεε! έτσι όμως

δεν ενεργούμε  κατά  νόμο

αλλά "για τον φόβο των Ιουδαίων" 

[zak]

Σας ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας!

 

Το αρχικό γήπεδο σύμφωνα με τη διανομή ήταν 8100μ2 και αναγράφεται και στα συμβόλαια. Όταν βγήκε η άδεια του 2001 χρησιμοποιήθηκε τοπογραφικό που έγραφε το ίδιο εμβαδόν. Στο τοπογραφικό της άδειας δεν υπάρχουν συντεταγμένες ΕΓΣΑ. Έγινε το 2005 κατάτμηση απλά διαιρώντας το εμβαδόν δια δύο και έγιναν 2 γήπεδα των 4050μ2 το καθένα. Μετά το κτηματολόγιο τα δείχνει περίπου 3850μ2 το καθένα κάτι που διαπιστώθηκε και με τοπογραφική αποτύπωση.

 

Θεωρείται η κατάτμηση μη νόμιμη;