Κτίσμα προ 1955 χωρίς Ο.Α. σε αγροτεμάχιο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο

[Νίκος Αλεξιάδης]

Καλησπέρα σε όλους. 

 

Έχω μία ιδιαίτερη περίπτωση αυθαιρέτου που η αλήθεια είναι πως δεν είμαι σίγουρος για το πως πρέπει να τη χειριστώ... Οπότε θα ήθελα τη βοήθειά σας... 

 

Σε αγροτεμάχιο 1,2στρ. μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο (σήμερα βρίσκεται εντός ΖΟΕ Μεσογείων, περιοχή Γ2 - γεωργική γη - , με χαρτί δασαρχείου περί μη δασικότητας του γηπέδου) υφίσταται κτίσμα για το οποίο δεν εκδόθηκε οικ. άδεια. 

 

Σύμφωνα με συμβόλαιο του 1940 στο αγροτεμάχιο υπήρχε κτίσμα (το οποίο περιγράφει ως αποθήκη) χωρίς όμως να αναφέρεται η επιφάνεια αυτού. (Αυτή τη στιγμή ψάχνω για αεροφωτογραφία προ 1955 στην περιοχή για αποδεικτικό στοιχείο υφιστάμενου κτιρίου προ 1955 καθώς δεν υπάρχει Ο.Α. και από ότι έχω καταλάβει τα συμβόλαια δεν αποτελούν αποδεικτικά στοιχεία)

 

Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε ότι η επιφάνεια του παλαιού κτίσματος (το οποίο είναι κατασκευασμένο από πέτρα) είναι ~90μ2 μαζί με τους πέτρινους τοίχους. Το παλαιό κτίσμα ανακαινίστηκε το ~1998 και σήμερα τα ~70μ2 χρησιμοποιούνται ως κατοικία και τα υπόλοιπα ~20μ2 ως αποθήκη, ενώ υπάρχει και άλλη αυθαίρετη ισόγεια προσθήκη επιφάνειας ~6μ2 (λουτρό) η οποία πραγματοποιήθηκε κατά την επισκευή του κτιρίου το ~1998. Επίσης προστέθηκε ξύλινη πέργκολα στην ανατολική πλευρά του παλαιού κτιρίου και έγινε αλλαγή μέρους της παλαιάς στέγης που είχε καταρρεύσει (με πλάκα beton). 

 

Η πρώτη σκέψη ήταν ότι, εφόσον βρεθεί αποδεικτικό για το παλαιό κτίριο ότι υφίσταται προ 1955, γίνεται δήλωση 4178 μόνο για την προσθήκη 6μ2 που πραγματοποιήθηκε το 1998...

Όμως: 

Α. Το συμβόλαιο του 1940 μιλάει για αποθήκη, ενώ μετά την ανακαίνισή του το 1998 το κτίριο χρησιμοποιείται ως κατοικία (στο μεγαλύτερο μέρος του)... Πρόκειται για αλλαγή χρήσης? Αλλαγή χρήσης όμως σε σχέση με τι? Αφού δεν υπάρχει οικ. άδεια και το συμβόλαιο δεν είναι αποδεικτικό στοιχείο... 

Β. Εφόσον το κτίριο προ 1955 είναι νομίμως υφιστάμενο και γίνεται δήλωση μόνο για την ισόγεια προσθήκη (λουτρό) πρέπει να δηλωθεί και η πέργκολα και η αλλαγή της στέγης (και αν ναι με αναλυτικό?) 

Γ. Σε περίπτωση που δεν βρεθούν αποδεικτικά στοιχεία για προ 1955 μπορεί να δηλωθεί το παλαιό κτίσμα ως κατοικία προ 1975 (υπάρχει αεροφωτογραφία του 1962 που το πιστοποιεί) στην κατηγορία 1? Και ύστερα σε διαφορετικό φύλλο καταγραφής οι υπόλοιπες αυθαιρεσίες? 

 

Ευχαριστώ για το χρόνο σας... 

 

 

 

 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Στο Ε9 του ιδιοκτήτη ως τι δηλώνεται, πόσα τ.μ. κύριοι χώροι, πόσα τ.μ. βοηθητικοί χώροι και με τι έτος κατασκευής αυτών;;;

Edited Ιούλιος 11 , 2016 by ΙΑΣΟΝΑΣ

[Pavlos33]

Νίκος Αλεξιάδης

Έχεις κάποιες ενδείξεις προΰπαρξης του κτιρίου χωρίς όμως να έχεις απόδειξη για την ακριβή επιφάνειά του.

Μια λύση είναι αυτή του Ε9 βάζοντας τους ιδιοκτήτες να το αλλάξουν και να καταχωρήσουν τη σωστή επιφάνεια με τη σωστή παλαιότητα. Με τον τρόπο αυτό θα έχεις και ένα έγγραφο (Ε9) ως αποδεικτικό, σε συνδυασμό και με το παλιό συμβόλαιο. Από κει και πέρα αν μπορείς να δεις, σε κάποιο ξεμπαζωμένο τμήμα, αν η λιθοδομή είναι χωμένη μέσα στο έδαφος, κατά πάσα πιθανότητα, το περίγραμμα του κτιρίου είναι αυτό που ήταν και πριν το 1955, το οποίο ανακαινίστηκε.

Άρα με βάση, ενδείξεις και έγγραφα και κάποια ορατά μορφολογικά στοιχεία του κτιρίου, τεκμηριώνεις προΰπαρξη κτιρίου ως προ 55 και υπάγεις το εξωτερικό λουτρό καθώς και όλες τις μεγαγενέστερες εργασίες ανακαίνισης-ανακατασκευής (πέργκολες, στέγη, στοιχεία σκυροδέματος κλπ)  με αναλυτικό.

Μην παραλείψεις στην τεχνική σου έκθεση να αναφέρεις μια προς μια τις εργασίες αναλυτικού τις οποίες προστιμοποιείς. Θα χρειαστεί σε οποιονδήποτε μελλοντικά χρειαστεί να ελέγξει το ακίνητο.

Αν τελικά τα παραπάνω δεν σε καλύπτουν θα αναζητήσεις την επόμενη παλαιότητα (προ 75) εφόσον υπάρχουν στοιχεία για το κτίριο και υπάγεις τις μεταγενέστερες του 75 κατασκευές στην κατηγορία 5.

Αλλαγή χρήσης δεν έχεις σε καμία περίπτωση και δεν ασχολείσαι με κάτι τέτοιο.

Edited Ιούλιος 11 , 2016 by Pavlos33

[Νίκος Αλεξιάδης]

Καταρχήν ευχαριστώ για τις άμεσες απαντήσεις...

 

Στο Ε9 του ιδιοκτήτη ως τι δηλώνεται, πόσα τ.μ. κύριοι χώροι, πόσα τ.μ. βοηθητικοί χώροι και με τι έτος κατασκευής αυτών;;;

 

Στο Ε9 δηλώνεται ως αγροτική αποθήκη, επιφάνειας 94μ2, κατασκευής 1940... 

 

Νίκος Αλεξιάδης

Έχεις κάποιες ενδείξεις προΰπαρξης του κτιρίου χωρίς όμως να έχεις απόδειξη για την ακριβή επιφάνειά του.

Μια λύση είναι αυτή του Ε9 βάζοντας τους ιδιοκτήτες να το αλλάξουν και να καταχωρήσουν τη σωστή επιφάνεια με τη σωστή παλαιότητα. Με τον τρόπο αυτό θα έχεις και ένα έγγραφο (Ε9) ως αποδεικτικό, σε συνδυασμό και με το παλιό συμβόλαιο. Από κει και πέρα αν μπορείς να δεις, σε κάποιο ξεμπαζωμένο τμήμα, αν η λιθοδομή είναι χωμένη μέσα στο έδαφος, κατά πάσα πιθανότητα, το περίγραμμα του κτιρίου είναι αυτό που ήταν και πριν το 1955, το οποίο ανακαινίστηκε.

Άρα με βάση, ενδείξεις και έγγραφα και κάποια ορατά μορφολογικά στοιχεία του κτιρίου, τεκμηριώνεις προΰπαρξη κτιρίου ως προ 55 και υπάγεις το εξωτερικό λουτρό καθώς και όλες τις μεγαγενέστερες εργασίες ανακαίνισης-ανακατασκευής (πέργκολες, στέγη, στοιχεία σκυροδέματος κλπ)  με αναλυτικό.

Μην παραλείψεις στην τεχνική σου έκθεση να αναφέρεις μια προς μια τις εργασίες αναλυτικού τις οποίες προστιμοποιείς. Θα χρειαστεί σε οποιονδήποτε μελλοντικά χρειαστεί να ελέγξει το ακίνητο.

Αν τελικά τα παραπάνω δεν σε καλύπτουν θα αναζητήσεις την επόμενη παλαιότητα (προ 75) εφόσον υπάρχουν στοιχεία για το κτίριο και υπάγεις τις μεταγενέστερες του 75 κατασκευές στην κατηγορία 5.

Αλλαγή χρήσης δεν έχεις σε καμία περίπτωση και δεν ασχολείσαι με κάτι τέτοιο.

 

 

1. Εννοείς να αλλάξουν τώρα στο Ε9 την χρήση (από αποθήκη σε κατοικία) και στη δήλωση 4178 να ανεβάσω το διορθωμένο Ε9. Οκ. Τι παλαιότητα θα βάλουν εφόσον το κτίσμα είναι προ 1955 και έχουν γίνει προσθήκες το 1998?

Και αν το γνωρίζεις: Ούτως ή άλλως θα χρειαστεί στο Ε9 να δηλώσουν την αλλαγή από αποθήκη σε κατοικία εφόσον ρυθμιστεί το ακίνητο. Με το που αλλάξουν την χρήση θα τους ζητάει η εφορία αναδρομικά?  

 

2. Αυτό που λες για το αν η λιθοδομή είναι χωμένη στο έδαφος, αυτό ισχύει από τη μία πλευρά του κτιρίου. Ελπίζω ότι θα βρω όμως αεροφωτογραφία για να τη συγκρίνω... 

 

3. Μπορώ να βάλω στον αναλυτικό και την προσθήκη του λουτρού? Επίσης όταν λες όλες τις εργασίες ανακαίνισης (εκτός των κατασκευών που επηρεάζουν σημαντικά το κτίσμα, δλδ π.χ. δημιουργία νέων ανοιγμάτων) εννοείς και εσωτερικά του κτιρίου? (π.χ. την τοποθέτηση κουζίνας θα τη βάλω στον αναλυτικό?)

 

4. Τέλος αν τελικά τα στοιχεία δεν με καλύπτουν (για προ 1955) αλλά έχω βρει αεροφωτογραφία του 1962, μπορεί να δηλωθεί ως κτίσμα προ 1975 (με χρήση κατοικία) και να πάρει προστιμο 500? (Εκτός των υπόλοιπων αυθαιρεσιών φυσικά)

Edited Ιούλιος 11 , 2016 by Νίκος Αλεξιάδης

[Pavlos33]

1. Αν κάνουν το τυπικό τότε καίγεσαι και δεν έχεις δικαιολογητικό προ 55. 

2. Η αεροφωτογραφία σαφώς είναι η καλύτερη λύση, πλην όμως ακόμη και αν βρεθεί τέτοιας χρονολογίας (1945 συνήθως), η θέαση θα είναι απαγορευτική λόγω κλίμακας, οπότε για να βεβαιωθείς θα χρειαστεί φωτοερμηνεία. Βεβαίως, αν ο πελάτης πληρώνει κανένα πρόβλημα.

3. Προσθήκη λουτρού θα πάει με επιφάνεια. Όχι με αναλυτικό. 

Οι μεταγενέστερες κτιριολογικές εργασίες εννοώ, όπως αυτές που περιγράφεις (π.χ πέργκολα. νέα στέγη, νέα κουφώματα,κλπ).

4. Θα το κρίνεις από την αεροφωτογραφία αν μπορεί να δηλωθεί έτσι και αυτό γιατί δεν ξέρεις τι έχει δημιουργηθεί τα επόμενα χρόνια. Αν λοιπόν η αεροφωτογραφία δείχνει αυτά που θέλεις να δείχνει τότε ναι 500 Ε για το κτίριο προ 75 και ότι βγει για τις μεταγενέστερες αυθαιρεσίες (λουτρό+εργασίες αναλυτικού).

[Νίκος Αλεξιάδης]

Pavlos33 

Χίλια ευχαριστώ 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Η δική μου γνώμη πάντως είναι να διορθωθεί άμεσα το Ε9, να μπει το ακίνητο ως κατοικία και να διορθωθούν τα σωστά τ.μ. κύριων και βοηθητικών χώρων, χωρίς να πειραχθεί το έτος κατασκευής.

Στη συνέχεια να δηλωθεί ως Κατηγορία 1 όλο το κτίριο και ως Κατηγορία 5 τα τ.μ. του ¨λουτρού" και επίσης ως Κατηγορία 5 μια λοιπή παράβαση για όλες τις αυθαιρεσίες με αναλυτικό προϋπολογισμό.

[Νίκος Αλεξιάδης]

Η δική μου γνώμη πάντως είναι να διορθωθεί άμεσα το Ε9, να μπει το ακίνητο ως κατοικία και να διορθωθούν τα σωστά τ.μ. κύριων και βοηθητικών χώρων, χωρίς να πειραχθεί το έτος κατασκευής.

Στη συνέχεια να δηλωθεί ως Κατηγορία 1 όλο το κτίριο και ως Κατηγορία 5 τα τ.μ. του ¨λουτρού" και επίσης ως Κατηγορία 5 μια λοιπή παράβαση για όλες τις αυθαιρεσίες με αναλυτικό προϋπολογισμό.

 

Ίσως αυτή να είναι η καλύτερη λύση Ιάσονα. Απλά περιμένω μήπως βρεθεί αεροφωτογραφία προ 1955 και βοηθήσει τη κατάσταση, αλλιώς θα γίνει η δήλωση όπως τα λες... Ευχαριστώ ούτως ή άλλως για το ενδιαφέρον. 

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Προλαβαίνεις δεν προλαβαίνεις για τη διόρθωση του Ε9.... Είναι οριακές ημερομηνίες αυτές που διανύουμε.... Σε λίγο θα κλείσει, δεν θα μπορείς (ίσως χάσεις τις προθεσμίες του νόμου) κι αν μπορείς θα έχει πρόστιμο κ.λπ.

[Νίκος Αλεξιάδης]

Αυτό δεν το είχα πιάσει... Αν δεν το αλλάξει τώρα το Ε9 δεν μπορεί να δηλωθεί ως κατοικία προ 1975??? 

Αν έχω διαβάσει καλά η προθεσμία είναι μέχρι 19.07.2016 για τροποποιητική Ε9. Στην αρχή είχαν πει χωρίς πρόστιμο, μετά το άλλαξαν και είπαν για μισό ποσό προστίμου... 

Edited Ιούλιος 12 , 2016 by Νίκος Αλεξιάδης