Αλλαγή χρήσης από οικία σε γκαράζ

[e.f.]

Καλημέρα σας,

 

Θα ήθελα την γνώμη/συμβουλή επαγγελματιών σε κάτι που σκέφτομαι να επιχειρήσω.

 

Έχω μία διώροφη μονοκατοικία παλαιά, πέτρινη, του 1970. Αυτό που θέλω να κάνω είναι να μετατρέψω μέρος του ισογείου, το εμπρός δωμάτιο και ένα διάδρομο, σε χώρο στάθμευσης (1 όχημα). Στην πρόσοψη του κτιρίου έχει δύο εισόδους (γιατί...έτσι) και, λογικά, η πιο εύκολη λύση είναι να "φύγει" ο τοίχος μεταξύ των εισόδων και η μεσοτοιχία που χωρίζει τα δύο δωμάτια. Το άνοιγμα αυτό στην πρόσοψη θα γίνει μία μικρή πεζόπορτα συν μία γκαραζόπορτα περίπου 2.5 μέτρων. Η μεσοτοιχία είναι απλός τοίχος, δεν υπάρχει κολώνα, αλλά (καλού κακού) φαντάζομαι καλό θα ήταν να μπουν στην οροφή μεταλλικές υποστυλώσεις στερεωμένες στο έδαφος (φαντάζομαι σχήμα Η με τις άκρες να στερεώνονται κάτω).

 

Δεν θα υπάρξουν παρεμβάσεις στο πεζοδρόμιο, είναι πάρα πολύ χαμηλό έτσι κι αλλιώς, ούτε και παρκάρουν οχήματα από αυτή την μεριά του δρόμου. Η κλίση για την είσοδο στο κτίριο είναι επίσης ελάχιστη και γίνεται ανετότατα εντός του δικού μου χώρου, στην άκρη του γκαράζ. 

 

Αυτό που θέλω να ρωτήσω είναι τι διαδικασία χρειάζεται κάτι τέτοιο και ένα εκτιμώμενο κόστος (εμπειρικά, κατά προσέγγιση, απλά για να γνωρίζω περίπου που βαδίζω). Σίγουρα θα χρειάζεται να βγει άδεια αλλαγής χρήσης. Αυτή βγαίνει για την αλλαγή στα δωμάτια αυτά, για όλο τον όροφο, ή αφορά καινούργια άδεια για όλο το δώμα; Χρειάζονται άλλου είδους μελέτες/άδειες; Και φυσικά αν έχετε κάποια ιδέα για καλύτερη/οικονομικότερη προσέγγιση, θα βοηθούσε.

 

Επισυνάπτω φωτογραφία το σχέδιο του σπιτιού στον χώρο αυτό. Συγγνώμη για την ποιότητα, είναι πολύ παλιό. Οι κόκκινες σημειώσεις αφορούν τα τοιχία που (θεωρώ πως) πρέπει να αφαιρεθούν και τα πράσινα βέλη δείχνουν τις δύο εισόδους. Στην πάνω μεριά του δωματίου είναι ακάλυπτος χώρος, δεν υπάρχει άλλο δωμάτιο.

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Edited Σεπτέμβριος 17 , 2016 by e.f.

[jbosdas]

θα χρειαστείς αδεια για αλλαγή χρήσης χώρου από την πολεοδομία, με αρχιτεκτονική, στατική και η/μ μελέτη, τοπογραφικό, ΙΚΑ, κρατήσεις κλπ, και αφορά σε ολο το κτίριο. Αναλογα με την περιοχή που βρίσκεσαι αλλά και τα χαρακτηριστικά του κτιρίου μπορεί να χρειαστείς ΥΠΠΟ, Αρχαιολογία κλπ...

Ο τοίχος, ο εξωτερικός που πας να ρίξεις, απο την κατοψη φαινεται ως φέρουσα τοιχοποιία, θα χρειαστει στατική επίλυση η οποία θα φερει και άλλες ενισχύσεις στο κτίριο με αποτέλεσμα να χρειαστείς ενα σεβαστό ποσό για την σωστή κατασκευή του.

Το πεζοδρόμιο είναι μέρος του δρόμου, δεν μπορείς να το πειράξεις.

Η πρασιά ελέγχεται ως προς την υποχρεωτική επιφάνεια της. Η πρόσβαση στον χώρο του "νεου" γκαράζ σου "τρωει" απο την πρασιά κ ελέγχεται στην αδεια.

Η δευτερη είσοδος στην τραπεζαρία στα σχέδια ειναι παράθυρο. Αρα αυθαίρετη κατασκευη. Αρα πρεπει πρωτα να περάσεις για έλεγχο αυθαιρέτων, τακτοποιηση τους -αν ειναι κατασκευές προ 2011- και μετά να βγάλεις την αδεια.

 

Το καλό ειναι οτι με την κίνηση σου αυτή σου μπορεί να κερδίσεις μέτρα "δόμησης" κ δύναται να τα χτίσεις άλλου.

[e.f.]

θα χρειαστείς αδεια για αλλαγή χρήσης χώρου από την πολεοδομία, με αρχιτεκτονική, στατική και η/μ μελέτη, τοπογραφικό, ΙΚΑ, κρατήσεις κλπ, και αφορά σε ολο το κτίριο. Αναλογα με την περιοχή που βρίσκεσαι αλλά και τα χαρακτηριστικά του κτιρίου μπορεί να χρειαστείς ΥΠΠΟ, Αρχαιολογία κλπ...

Ο τοίχος, ο εξωτερικός που πας να ρίξεις, απο την κατοψη φαινεται ως φέρουσα τοιχοποιία, θα χρειαστει στατική επίλυση η οποία θα φερει και άλλες ενισχύσεις στο κτίριο με αποτέλεσμα να χρειαστείς ενα σεβαστό ποσό για την σωστή κατασκευή του.

Το πεζοδρόμιο είναι μέρος του δρόμου, δεν μπορείς να το πειράξεις.

Η πρασιά ελέγχεται ως προς την υποχρεωτική επιφάνεια της. Η πρόσβαση στον χώρο του "νεου" γκαράζ σου "τρωει" απο την πρασιά κ ελέγχεται στην αδεια.

Η δευτερη είσοδος στην τραπεζαρία στα σχέδια ειναι παράθυρο. Αρα αυθαίρετη κατασκευη. Αρα πρεπει πρωτα να περάσεις για έλεγχο αυθαιρέτων, τακτοποιηση τους -αν ειναι κατασκευές προ 2011- και μετά να βγάλεις την αδεια.

 

Το καλό ειναι οτι με την κίνηση σου αυτή σου μπορεί να κερδίσεις μέτρα "δόμησης" κ δύναται να τα χτίσεις άλλου.

 

Ευχαριστώ κατ'αρχάς για την απάντηση.

 

Δεν τίθεται θέμα αρχαιολογίας εκεί που βρίσκεται (μέσα στην Αθήνα είναι, σε περιοχή χωρίς τίποτα απολύτως).

 

Δεν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, όλα είναι δηλωμένα. Είχε αγοραστεί με δάνειο και ελέχθηκε, οπότε σίγουρα δεν υπάρχει πρόβλημα νομιμότητας. Στο σχέδιο δείχνει όντως σαν παράθυρο αλλά είναι πόρτα, γιατί το κτίσμα είχε χωριστεί σε δύο σπίτια (πάνω κάτω). Είχε γίνει νόμιμα η αλλαγή και έχουν τοποθετηθεί δύο ρολόγια ΔΕΗ και ΕΥΔΑΠ. Δυστυχώς μάλλον εγώ δεν έχω τα "σωστά" σχέδια, αυτό είναι το σχέδιο του 1970 όταν χτίστηκε. Αυτά που έχω μάλιστα είναι τόσο χάλια που δείχνουν πόρτες του 1ου ορόφου να βγαίνουν στον ακάλυπτο, στο κενό...

 

Η πρασιά είναι πολύ μεγάλη, δεν θα υπάρξει πρόβλημα. Σημειώνω πως το πίσω μέρος του γκαράζ που βλέπει στην πρασιά δεν σκοπεύω να χτιστεί, δεν με ενδιαφέρει να το κάνω τελείως κλειστό, απλά να μπαίνει το αυτοκίνητο μέσα στον χώρο. Σωστά λογικά μπορούν να βγουν κι άλλα μέτρα δόμησης αλλά δεν με ενδιαφέρει (προς το παρόν) γιατί το σπίτι είναι ήδη υπεραρκετό για τις ανάγκες μου. Είναι 90τμ ο κάτω όροφος και άλλα τόσα ο πάνω. Εγώ τώρα μένω στο πάνω και το κάτω ξενοικιάστηκε, γι'αυτό και σκέφτομαι να το αξιοποιήσω για τον εαυτό μου. Και να φύγει το δωμάτιο/διάδρομος που θα πάρει το γκαράζ, πάλι μου μένει μισό σπίτι που δεν είχα.

 

Συμφωνώ πως λογικά θα χρειαστούν ενισχύσεις και πως το συνολικό ποσό δεν θα είναι και μικρό. Απλά θα ήθελα μία πρόχειρη εκτίμηση, για να γνωρίζω περίπου που παίζω πάνω-κάτω.

Edited Σεπτέμβριος 18 , 2016 by e.f.

[jbosdas]

Μα η αθηνα ειναι που εχει full αρχαιολογία, ζωνες προστασίας κλπ. Οπότε μην το λες για καλό που ειναι αθηνα "μέσα"...

Πρασιά μεγάλη λες, μέσα στην αθήνα; Η πρασιά πισω δεν ειναι πρασιά, ειναι ακάλυπτος. Αλλο το ένα αλλο το άλλο. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να ελεγχθεί με την εκδοση της αδειας.

Οπότε, χοντρικά, τα κόστη σου ειναι η εκδοση της αδειας, ΙΚΑ-κρατήσεις, αμοιβές μελετητων, αμοιβές επιβλέψεων, και το κατασκευαστικό κόστος: στατική ενίσχυση και κατασκευή - διαμόρφωση.

Από τιμή μην ρωτας. Δεν υπαρχει σοβαρός ανθρωπος να σου απαντήσει χωρίς να μελετήσει τα δεδομένα. Ουτε μάστορας δεν σου δινει τιμή για αλλαγή βρύσης αν δεν την δει.

Οπότε με τα σχεδια, συμβόλαια κλπ χαρτιά στον μηχανικό της επιλογής σου, για να έχεις μια σωστή εκτιμηση.

Edited Σεπτέμβριος 18 , 2016 by jbosdas

[e.f.]

Μα η αθηνα ειναι που εχει full αρχαιολογία, ζωνες προστασίας κλπ. Οπότε μην το λες για καλό που ειναι αθηνα "μέσα"...

Πρασιά μεγάλη λες, μέσα στην αθήνα; Η πρασιά πισω δεν ειναι πρασιά, ειναι ακάλυπτος. Αλλο το ένα αλλο το άλλο. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να ελεγχθεί με την εκδοση της αδειας.

Οπότε, χοντρικά, τα κόστη σου ειναι η εκδοση της αδειας, ΙΚΑ-κρατήσεις, αμοιβές μελετητων, αμοιβές επιβλέψεων, και το κατασκευαστικό κόστος: στατική ενίσχυση και κατασκευή - διαμόρφωση.

Από τιμή μην ρωτας. Δεν υπαρχει σοβαρός ανθρωπος να σου απαντήσει χωρίς να μελετήσει τα δεδομένα. Ουτε μάστορας δεν σου δινει τιμή για αλλαγή βρύσης αν δεν την δει.

Οπότε με τα σχεδια, συμβόλαια κλπ χαρτιά στον μηχανικό της επιλογής σου, για να έχεις μια σωστή εκτιμηση.

 

Σωστά, πρασιά την αποκάλεσε ο προηγούμενος, οπότε παρασύρθηκα κι εγώ. Ακάλυπτος χώρος είναι, όχι πρασιά. Απλά είναι μεγάλος (κάπου 60 τμ, το 1/3 του οικοπέδου). Δεν είναι στο κέντρο της Αθήνας, σε περιοχή που δεν τίθεται θέμα αρχαιοτήτων κ.α. είναι, σίγουρο. Αν υπήρχε τέτοιο θέμα φαντάζομαι θα κολλούσε και η δανειοδότηση, έκαναν πολλούς ελέγχους πριν μου δώσουν το δάνειο τότε που το πήρα.

 

Σαφώς και δεν μπορεί κανείς να εκτιμήσει με ακρίβεια. Μία απλή εμπειρική εκτίμηση θα μου αρκούσε, για να γνωρίζω σε πιο πεντοχίλιαρο παίζω περίπου. Δεν απαιτώ ακρίβεια, ούτε καν.

 

Ρώτησα σε μηχανικό και μου είπε πως δεν μπορεί να μου πει τίποτα χωρίς να κάνει "μελέτη-εκτίμηση", για την οποία μου ζήτησε 1.000€. Προφανώς και δεν θέλω να δώσω ένα χιλιάρικο μόνο και μόνο για να μάθω μία τιμή για την οποία ενδιαφέρομαι να γνωρίζω στο περίπου. Βέβαια ίσως και να το έκανε επίτηδες ο συγκεκριμένος, οπότε θα ρωτήσω και κάποιον άλλο.

Edited Σεπτέμβριος 18 , 2016 by e.f.

[Didonis]

Δεν είναι επιτρεπτό από τους κανόνες του φόρουμ να λέμε τιμές για  έργο μηχανικού ή κατασκευών ούτε κατ εκτίμηση ούτε εμπειρικά.

 

Πέραν αυτού.

Για αλλαγή χρήσης σε στεγασμένη θέση στάθμευσης και με μερικό  γκρέμισμα τοίχων θα χρειαστείς άδεια δόμησης.

Το ότι το έλεγξαν για δάνειο δεν είναι 100% δεδομένο ότι είναι και 100% πολεοδομικά οκ.

Αν οι τοίχοι είναι φέροντες και όχι μονο πληρώσεως θα έχεις ιδιαίτερο πρόβλημα κοστολογικό να διατηρήσεις την στατική του επάρκεια καταργώντας μερικούς. Όλα γίνονται μεν, αλλα κοστίζουν δε.

Υποχρεωτικά θα πρέπει να το αναθέσεις σε τεχνικό γραφείο για αυτό. Πας με όλα τα σχέδια της πολεοδομίας που έχεις, θα κάνουν αυτοψία και θα σας κατευθύνουν τα τι και τα πως.

[e.f.]

Δεν είναι επιτρεπτό από τους κανόνες του φόρουμ να λέμε τιμές για  έργο μηχανικού ή κατασκευών ούτε κατ εκτίμηση ούτε εμπειρικά.

 

Πέραν αυτού.

Για αλλαγή χρήσης σε στεγασμένη θέση στάθμευσης και με μερικό  γκρέμισμα τοίχων θα χρειαστείς άδεια δόμησης.

Το ότι το έλεγξαν για δάνειο δεν είναι 100% δεδομένο ότι είναι και 100% πολεοδομικά οκ.

Αν οι τοίχοι είναι φέροντες και όχι μονο πληρώσεως θα έχεις ιδιαίτερο πρόβλημα κοστολογικό να διατηρήσεις την στατική του επάρκεια καταργώντας μερικούς. Όλα γίνονται μεν, αλλα κοστίζουν δε.

Υποχρεωτικά θα πρέπει να το αναθέσεις σε τεχνικό γραφείο για αυτό. Πας με όλα τα σχέδια της πολεοδομίας που έχεις, θα κάνουν αυτοψία και θα σας κατευθύνουν τα τι και τα πως.

 

Ωχ, δεν το γνώριζα αυτό, λυπάμαι.

 

Ο τοίχος της πρόσοψης (δείχνει να) είναι φέρων. Από αυτόν θα πρέπει να αφαιρεθεί περίπου 1.5 μέτρο, οπότε ίσως χρειαστεί υποστύλωση, αυτό το γνώριζα. Ο μεσότοιχος δεν το νομίζω, είναι λεπτός, αλλά τίποτα δεν αποκλείεται.

 

Εννοείται και θα το ανέθετα σε κάποιο γραφείο, απλά δεν είμαι και διατεθειμένος να πληρώσω 1.000€ μόνο και μόνο για μία πρόχειρη εκτίμηση. Θα ψάξω κι αλλού εννοείται.

[Didonis]

Οκ.

Τα τεχνικά γραφεία δεν δίνουν πρόχειρες εκτιμήσεις συνήθως αλλα δεσμευτικές.  Κάνε την αναζήτηση σου με βάση και τα οικονομικά σου όρια και αποφάσισε.

Το θέμα ολοκληρώθηκε και κλειδώνει.