Σύσταση καθέτου εκτος σχεδιου, κατοικια και βιοτεχνικο

[danaikaterina]

Καταρχάς η ερώτηση ήταν  αν μπορεί να χτιστεί κατοικία.

Όχι ότι υπάρχει κατοικία και αν μπορεί να νομιμοποιηθεί.

 

Η δική μου απάντηση σε αυτή την ερώτηση είναι ότι δεν μπορεί.

 

Την αποθήκη μπορεί να την τακτοποιήσει φυσικά και ανεξάρτητα απο τον γείτονα και μετά αν του περισσεύει υπόλοιπο δόμησης φυσικά μπορεί να χτίσει αλλά όχι κατοικία!

 

Δημήτρη δεν κατάλαβα σε τι αναφέρεται η αλλαγή χρήσης που γράφεις παραπάνω

[dimitris GM]

η β' καθετη ειχε λαβει νομιμη αδεια για αποθηκη 60 μ.

την εκανε κατοικια

αρα εχει μια αλλαγη χρησης

και δικαιωμα να χτισει  τα υπολοιπα τμ.

 

από πού προκυπτει οτι η β' καθετη ηταν υποχρεωμενη να χτισει "βιοτεχνια¨"

 

ηδη εξεδοσε αδεια για αποθηκη,  η οποια δεν ειναι βιοτεχνια

υποθετω λοιπον οτι δεν υπαρχει περιορισμος στη χρηση καθε καθετης

 

κι αν ακομα υπηρχε τετοια συμφωνια

μπορει συναινετικα να αλλαξει..

Edited Σεπτέμβριος 30 , 2016 by dimitris GM

[danaikaterina]

Συγγνώμη εγώ μάλλον το διάβασα βιαστικά. (δεν πρόσεξα ότι η αποθήκη έγινε κατοικία)

 

Επομένως όσον αφορά τη χρήση:

Η χρήση του γήπέδου (ειδικά για τα εκτός σχεδίου όπου έχουμε διαφορετικούς όρους δόμησης) είναι ενιαία και ήταν βιοτεχνία.

Χτίζανε δηλαδή σύμφωνα με το άρθρο 4 (κάλυψη 0,30, δόμηση 0,9 αποστάσεις από τα όρια 10μ)

(άρθρο 4: " Βιομηχανικές εγκαταστάσεις για την εφαρμογή του παρόντος θεωρούνται τα βιομηχανικά κτίρια, καθώς και οι αποθήκες και δεξαμενές που κατασκευάζονται στο ίδιο γήπεδο")

 

Μετέπειτα έγινε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία.

Αυτή μπορεί να τακτοποιηθεί χρησιμοποιώντας τον συντελεστή 1,4 για αλλαγή χρήσης επειδή με την αλλαγή αυτή επέρχεται υπέρβαση του συντελεστή δόμησης.

Η βιοτεχνία εφόσον παραμένει βιοτεχνία που κατασκευάστηκε σύμφωνα με την άδεια θεωρείται νομίμως υφιστάμενη

 

Δεν μπορεί όμως να τη νομιμοποιήσει ούτε να χτίσει καινούρια κατοικία για τους λόγους που ανέφερα παραπάνω. Αυτο θα σήμαινε εγκατάσταση μικτής χρήσης άρα επιτρεπόμενη δόμηση σύμφωνα με τους δυσμενέστερους όρους δόμησης της κατοικίας (200τμ)

 

 

*Θα μπορούσε να το κάνει μόνο στην περίπτωση που ελέγχοντας με όρους δόμησης κατοικίας έχει πάλι περίσσεια. Πχ. βιοτεχνία 100τμ, αποθήκη πουέγινε κατοικία 60τμ και μπορεί να χτίσει άλλα 40.

[dimitris GM]

η αρχικη ερωτηση ηταν...

 

1] Υπάρχει σύσταση καθέτου σε γήπεδο εκτός σχεδίου.[αρα δυο "τμηματα"]

2]Στο ένα τμήμα έχει κατασκευαστεί βιοτεχνικό κτήριο.  [η α'  καθετη/τμημα εχει χτισει τα δικα της]

3] Μπορεί στο δεύτερο τμήμα να οικοδομηθεί κατοικία? [σε τι επηρεαζει η α'  την β'????]

 

 

αρθρο 25 παρ. 2 του 4178

Edited Σεπτέμβριος 30 , 2016 by dimitris GM

[danaikaterina]

Υπάρχει σύσταση άρα:

1)Μπορεί να τακτοποιήσει απο μόνος το κομμάτι του

2)Μπορεί να βγάλει μόνος άδεια στο κομμάτι του σύμφωνα με τα ποσοστά του

Συμφωνούμε σε αυτά

 

Αυτό που σου εξηγώ όμως είναι ότι η δόμηση στα εκτός σχεδίου (και άρα και το πόσα χτίζει ο καθένας) εξαρτάται από τη χρήση

Η σύσταση δεν είναι κατάτμηση άρα εξακολουθώ να έχω ενιαίο γήπεδο και η χρήση (κατ επέκταση οι όροι δόμησης) επηρρεάζει το ενιαίο γήπεδο.

 

Πως να το πω πιο ξεκάθαρα:

Δεν μπορώ σε ένα γήπεδο εκτός σχεδίου όπου έχω 2 κάθετες να χτίζω με διαφορετικούς όρους δόμησης στο ένα κομμάτι και με διαφορετικούς όρους δόμησης στο άλλο.

πρώτα υπολογίζονται οι όροι δόμησης (με βάση τη χρήση) και μετά μοιράζονται στις κάθετες με βάση τα ποσοστά τους.

 

Παράδειγμα έστω αγροτεμάχιο 4000τμ.

Για χρήση βιομηχανική έχω επιτρεπόμενη δόμηση 0,9x4000=3600τμ

Αν λοιπόν έχω 2 κάθετες η α έχει 40% και η β 60% τότε η α χτίζει 1440τμ η β χτίζει 2160τμ

 

Για χρήση κατοικία έχω max δόμηση 200τμ

άρα η α χτίζει 80τμ και η β χτίζει 120τμ

 

Αν έχω μικτή χρήση πάω με το δυσμενέστερο, δηλαδή κατοικία δηλαδή πάλι 80 και 120. Αν εγώ θέλω να έχω μια κατοικία 80τμ και μια βιοτεχνία 120τμ μπορώ δικαίωμά μου.

 

Σε κάθε περίπτωση δεν μπορώ να χτίζω στη μια κάθετη με όρους βιοτεχνίας και στην άλλη κάθετη με όρους κατοικίας!!

 

edit: Γι αυτό είπα ότι η μόνη περίπτωση που μπορεί να το κάνει είναι αν το σύνολο των κτισμάτων δεν υπερβαίνει τους όρους δόμησης για κατοικια

Edited Σεπτέμβριος 30 , 2016 by danaikaterina

[dimitris GM]

αυτο δεν μπορω να το επιβεβαιωσω οτι ισχυει,  τουλαχιστον  με βαση τις κοινες διαταξεις για εκτος σχεδιου...πιθανον να ειναι σωστό...

 

"Σε κάθε περίπτωση δεν μπορώ να χτίζω στη μια κάθετη με όρους βιοτεχνίας και στην άλλη κάθετη με όρους κατοικίας!!"

 

γνωμη μου ειναι οτι η μια καθετη εχτισε με ειδικους ορους και με τον συντελεστη που αναλογουσε στο δικο της εμβαδον

Η αλλη θα χτισει κατοικια με σδ με βαση το δικο της εμβαδον

 

[γνωμη μου]

 

υγ1

αν ισχυει η απαντηση σου, τοτε

πώς η μια εχτισε με ειδικα κτιρια

και η αλλη πηρε  αργοτερα δικη της  αδεια  για αποθηκη???

 

υγ2

δλδ αν η α' καθετη ειχε χτισει κατοικια

 

η β' δεν θα μπορουσε να χτισει βιοτεχνια???

 

 

 

 

 

[danaikaterina]

Καταλαβαίνω ότι ως νομικός θέλεις να το δεις ξεκάθαρα γραμμένο σε κάποιο νόμο για να πειστείς. Δυστυχώς δεν μπορώ να βρώ κάτι σχετικό. Σου το λέω όμως με βάση εμπειρία από πολεοδομίες και άδειες που έχουν εκδοθεί σε τέτοια ακίνητα. Και επίσης από το γεγονός ότι η σύσταση δεν αναιρεί ότι το γήπεδο είναι πολεοδομικά ενιαίο και ως τέτοιο αντιμετωπίζεται. Οτιδήποτε αντίθετο θα δημιουργούσε διαστρευλώσεις που έχουν ίσως και νομικές προεκτάσεις πχ (να δούμε μήπως σε πείσω με αυτο   )

 

Παράδειγμα

Έστω ότι μπορούσα να κάνω αυτό που λες. Κάθε κάθετη με δικούς του όρους και με το συντελεστη που αναλογεί στο δικό της τμημα.

Έχω λοιπόν γήπεδο 4000τμ. α κάθετη ποσοστό 10%, β κάθετη 90%

Η α αποφασίζει να χτίσει βιοτεχνια άρα θα είχαμε δομηση 4000 x 0,90 x 0,10 = 360τμ

Η β θέλει κατοικία άρα δόμηση 200 x 0,90 = 180τμ

Δηλαδή ο α που έχει ποσοστό 10% θα μπορεί να χτίσει διπλάσια τετραγωνικά από τον β που έχει το 90%!!!

 

Και επίσης εκτός από αυτούς υπάρχει και ενας γ ιδιοκτήτης του διπλανού γηπέδου 4000τμ ο οποίος ζήλεψε τους γείτονες και σκέφτηκε

-αα καλή φάση, θα φτιάξου κι εγω μια βιοτεχνία και δίπλα το σπίτι μου

-ααα όχι εσυ δεν μπορείς να το κάνεις εσύ άμα θες και σπίτι και βιοτεχνία μόνο μέχρι 200τμ

-μα οι γείτονες;

-άλλο οι γείτονες. εσύ αμα ήθελες έτσι να έκανες σύσταση. Όποιος κάνει σύσταση κερδίζει!

 

Παράλογο???

 

υγ1

Μπορούσε να χτίσει αποθήκη. Δες παραπάνω ποστ μου

(άρθρο 4: " Βιομηχανικές εγκαταστάσεις για την εφαρμογή του παρόντος θεωρούνται τα βιομηχανικά κτίρια, καθώς και οι αποθήκες και δεξαμενές που κατασκευάζονται στο ίδιο γήπεδο")

 

υγ2

Θα μπορούσε αρκεί να μην ξεπερνούσε τους όρους δόμησης για κατοικία (200x%ιδιοκτησίας)

 

[dimitris GM]

ειτε διαφωνησω ειτε συμφωνησω

 

παραμενει το εξης πραγματικο θεμα  της ερωτησης,

 

οτι αυτος που εφτιαξε την αποθηκη  στην β' καθετη, ηδη την τακτοποιησε ως αλλαγη χρησης σε κατοικια εμβαδου 60 τμ.

και ρωταει

 

μπορω να χτισω τα αλλα  -εστω- 40 [αν δικαιουνταν  συνολικα 100 τμ. κατοικιας]

και του λεμε," κατοικια δεν μπορεις...κανε μια βιοτεχνια"

 

 

[διαφωνω με το παραδειγμά σου για  το 10% και το 90% στα 4000 τμ. αφου το 10%  αντιστοιχει σε 400 τμ και βεβαια απαιτει και αποστασεις απο τα ορια...και δεν μπορει να χτισει.

Οπως επισης διαφωνω και με το  "ενιαιο" το οποιο υποχρεουται να δει η ΥΔΟΜ.

 

Η ΥΔΟΜ ζηταει τον τιτλο της καθετης για να αναλογισει τα τμ. που ανηκουν στον αιτουντα  την αδεια.

 

για τον αλλον δεν ενδιαφερεται σε αυτη τη φαση

Οταν ο αλλος παει για την δικη του αδεια, τοτε θα τον ελεγξει

 

Τωρα, εάν εδω του πει "ο αλλος εχτισε βιοτεχνια..εσυ δεν μπορεις"

γνωμη μου ειναι οτι ο δευτερος θα τους πει

"ετσι συμφωνησαμε στην συσταση...ή συναινει και δεν διαφωνει"

 

το τι θα πει η ΥΔΟΜ....ειναι  και  το ζητουμενο  της συζητησης μας....

Edited Σεπτέμβριος 30 , 2016 by dimitris GM

[Faethon11]

dimitris GM, θα συμφωνήσω με την danaikaterina 

Ο ΣΔ στο συνολικό οικόπεδο είναι ένας και δεν μπορεί να είναι διαφορετικός στις επιμέρους κάθετες.

[ted78]

Όπως τα λέει η danaikaterina είναι. Πολεοδομικά, οι παρεκκλίσεις και η βιοτεχνική χρήση δίνονται στο σύνολο του γηπέδου και όχι στις επί μέρους ιδιοκτησίες εντός αυτού.

Η κατασκευή της αποθήκης δεν είναι ασύμβατη με τη βιοτεχνική χρήση. Έγινε βάσει του άρθρου 4 για βιομηχανία - βιοτεχνία και όχι βάσει του αντίστοιχου για εμπορικές αποθήκες. Οπότε δεν τίθεται θέμα μικτής χρήσης.

Θα στοιχημάτιζα ότι ο ιδιοκτήτης της αποθήκης ήθελε εξαρχής να χτίσει σπίτι, αλλά ένεκα της βιοτεχνίας το βάφτισε αποθήκη για να μπορέσει να το ανεγείρει.