Όροι δόμησης εν μέρει εντός και εν μέρει εκτός οικισμου

[pmjimka]

Αγαπητοί συνάδελφοι είμαι νέος μηχανικός και η απορία μου είναι η εξής,

 

Έχω ένα ενιαίο οικόπεδο το οποίο έχει εμβαδόν 3115 τ.μ. το οποίο βρίσκεται σε περιοχή κάτω των 2000 κατοίκων εκ των οποίον τα 1113 τ.μ. τέμνονται από τα όρια του οικισμού(συνεκτικό τμήμα με αρτιότητα 1000 τ.μ.) και τα υπόλοιπα 2002 τ.μ. είναι εκτός οικισμού .

Επίσης όλο το οικόπεδο(3115 τ.μ.) βρίσκεται εξ ολοκλήρου εντός ζώνης των 500 μ από ακραία όρια παλιού οικισμού που προϋφίσταται του έτους 16/08/1923 και προϋφίσταται με τις διαστάσεις και το εμβαδόν του προ της 24/04/1977(ΠΔ/4/77/ΦΕΚ/133Δ).

 

 

Σύμφωνα με το ΦΕΚ289/4/11/2011 άρθρο 1 παρ.2.β.2 για το εντός οικισμού τμήμα(1113 τ.μ.) του οικοπέδου μου η μέγιστη επιφάνεια του κτιρίου (κατοικία) και των ορόφων είναι 400τ.μ.

 

Για το εκτός οικισμού τμήμα(2002 τ.μ.) σύμφωνα με το ΦΕΚ 270Δ/31/05/1985(ΠΔ/24/5/85) άρθρο 1 παρ.1 2.ΙΙ.α και άρθρο 6 παρ.1.β  που βρίσκεται εντός ζώνης των 500 μ από ακραία όρια παλιού οικισμού που προϋφίσταται του έτους 16/08/1923 έχω μέγιστη επιφάνεια του κτιρίου (κατοικία) και των ορόφων άλλα 200 τ.μ.

 

1.Αν κάνω λάθος ας με διορθώσει κάποιος

2.Επίσης θα  ήθελα να ξέρω  αν μπορούν να προστεθούν οι μέγιστες επιφάνειες του εντός και του εκτός τμήματος του οικοπέδου (δηλ 400τ.μ. + 200τ.μ. = 600 τ.μ.) και αν θα μπορούσα να τοποθετήσω τα κτίρια μέγιστης επιφάνειας 600 τ.μ. οπουδήποτε μέσα στο οικόπεδό (3115 τ.μ.) τηρώντας τους όρους δόμησης και αποστάσεις για τα εντός οικισμού για το εντός τμήμα(1113 τ.μ) και όρους δόμησης και αποστάσεις για τα εκτός οικισμού για τα εκτός τμήμα(2002 τ.μ.).

 

Παρακαλώ όπως βοηθήσετε  γιατί είναι η πρώτη άδεια που προσπαθώ να βγάλω μπας και γίνει κανένα θαύμα και καταφέρω να πληρώσω τις ασφαλιστικές μου εισφορές.

 

Ευχαριστώ !

 

[dimitris GM]

απο τον φιλο  παυλο

 

 

εδω  http://www.michanikos.gr/topic/33242-Οικόπεδο-στα-ορια-οικισμού-εντός-εκτός/?p=830927

 

 διαβασε και την συνεχεια του...

 

 

ή, μαλλον, δες ολη την πολυ ενδιαφερουσα συζητηση.

Edited Νοέμβριος 27 , 2016 by dimitris GM

[pmjimka]

Το οικόπεδο μου έχει 27,85μ πρόσωπο σε επαρχιακή οδό.Επίσης όλο το οικόπεδο(3115 τ.μ.) βρίσκεται εξ ολοκλήρου εντός ζώνης των 500μ από τα ακραία όρια παλιού οικισμού του 19/08/1923 και προϋπάρχει  με το εμβαδον και τα όρια που έχει σήμερα πριν το 24/04/1977.

 

Άρα η μέγιστη επιφάνεια δόμησης είναι 400 τμ ή 600τμ ;

 

Αν η μέγιστη επιφάνεια δόμησης είναι 600 τμ πρέπει τα 400 τμ να τα χτίσω στο εντός τμήμα αφού έχω την αρτιότητα(1115τμ) και τα 200 τμ στο εκτός τμήμα που έχω και εκεί την αρτιότητα(2002τμ) ή μπορώ να τοποθετήσω τα 600 τμ όπου θέλω μέσα στο οικόπεδο τηρώντας τα όρια και τους όρους δόμησης του εντός για το εντός τμήμα και τα όρια και τους όρους δόμησης του εκτός για το εκτός τμήμα ;

 

Αν η μέγιστη επιφάνεια δόμησης είναι τα 400τμ.Μπορώ να χτίσω τα 400τμ όπου θέλω σε όλο το οικόπεδο(3115 τμ) τηρώντας τα όρια και τους όρους δόμησης του εντός για το εντός τμήμα και τα όρια και τους όρους δόμησης του εκτός για το εκτός τμήμα ή πρέπει να χτίσω μόνο στο εντός τμήμα εφόσον έχω την αρτιότητα ;

[ΚΑΝΑ]

έχω οικόπεδο εν μέρει εντός και εν μέρει εκτός οικισμού 

 

ερώτημα 

Τι απόσταση  πρέπει να αφήσω από το εκτός σχεδίου? 

1. < 2,5

2. > ή = 2.5μ 

3. υποχρεωτικά να κολλήσω

 

Προσωπικά όλα τα  θεωρώ σωστά

Εσείς ποια γνώμη έχετε?   

[Pavlos33]

Καλημέρα Βασίλη.

Εφόσον τοποθετείς την οικοδομή στο εντός οικισμού τμήμα, σε αυτό ισχύει το σύνολο των διατάξεων που αφορούν τη δόμηση εντός οριοθετημένων οικισμών. Η απόσταση μπορεί να είναι μηδέν, 2,50 ή μεγαλύτερη από 2,50 μ.

Από την άλλη, έχουμε τη διαπίστωση ότι το όριο του οικισμού δεν αποτελεί πλάγιο ή οπίσθιο όριο του γηπέδου (παρά μόνο οριοθετεί το ενιαίο γήπεδο σε δυο τομείς με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς), ώστε να απαιτηθεί τήρηση ελάχιστης απόστασης 2,50 μ ή 0.00 μ. Ελλείψει όμως άλλης ερμηνευτικής διάταξης επιλέγω την πιο συντηρητική αντιμετώπιση με την προσομοίωση του ορίου του οικισμού, ως "άτυπου" ορίου -εντός οικισμού-οικοπέδου και έτσι καταλήγω στην τήρηση των ελάχιστων αποστάσεων 2,50 μ ή 0.00 μ.

[ΚΑΝΑ]

καλησπέρα αγαπητέ Παύλο και ευχαριστώ πολύ για την άμεση απάντησή σου

 

Εγώ πάλι νομίζω ότι με δεδομένα

1. όσα αναφέρεις εδώ  περί του ορίου

 

Καλημέρα Βασίλη.

Εφόσον τοποθετείς την οικοδομή στο εντός οικισμού τμήμα, σε αυτό ισχύει το σύνολο των διατάξεων που αφορούν τη δόμηση εντός οριοθετημένων οικισμών. Η απόσταση μπορεί να είναι μηδέν, 2,50 ή μεγαλύτερη από 2,50 μ.

Από την άλλη, έχουμε τη διαπίστωση ότι το όριο του οικισμού δεν αποτελεί πλάγιο ή οπίσθιο όριο του γηπέδου (παρά μόνο οριοθετεί το ενιαίο γήπεδο σε δυο τομείς με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς), ώστε να απαιτηθεί τήρηση ελάχιστης απόστασης 2,50 μ ή 0.00 μ. Ελλείψει όμως άλλης ερμηνευτικής διάταξης επιλέγω την πιο συντηρητική αντιμετώπιση με την προσομοίωση του ορίου του οικισμού, ως "άτυπου" ορίου -εντός οικισμού-οικοπέδου και έτσι καταλήγω στην τήρηση των ελάχιστων αποστάσεων 2,50 μ ή 0.00 μ.

2. ότι το π.δ ορίζει ότι ακόμη και αν ένα μικρό τμήμα του οικοπέδου ενέπιπτε εντός του οικισμού τότε θα μπορούσα να κτίσω σαν να επρόκειτο περί αρτίου οικοπέδου οπότε σε αυτή την περίπτωση θα έκτιζα π.χ τα 400 τ.μ  που δικαιούμαι ακόμη και αν βρίσκονταν εν μέρει εκτός του παραπάνω ορίου του οικισμού

 

συμπεραίνω ότι δεν υπάρχει πρόβλημα απόστασης από το όριο εντός και εκτός οικισμού

 

Εξάλλου 

1. η περίφραξη πρέπει  να περιλαμβάνει   όλο το ακίνητο (χωράφι+οικόπεδο) οπότε αισθητικά δεν υπάρχει πρόβλημα με μικρές αποστάσεις οικοδομής και περίφραξης και

2. αν υποθέσουμε ότι κάποια στιγμή εντάσσεται  και το χωράφι σε επέκταση σχεδίου το τωρινό οικόπεδο (μετά από εισφορά σε γη και χρήμα) απλά θα επεκταθεί προς το σημερινό χωράφι  ενώ αν προβλεφθεί αμέσως μετά το σημερινό όριο οικισμού η διάνοιξη δρόμου η οποιαδήποτε απόσταση της οικοδομής δεν επηρεάζει την κατάσταση

 

οπότε πάλι δεν βλέπω πρόβλημα με τις οποιοσδήποτε  αποστάσεις  κτιρίου και ορίου

[Pavlos33]

Βασίλη βλέπω πολύ λογικό να μπορείς να χτίσεις και στο μισό μέτρο απόσταση από τη νοητή γραμμή που χωρίζει το εντός από το εκτός τμήμα, αλλά δεν έχω κάποιο έγγραφο να το στηρίξω γι αυτό αναφέρω ότι λαμβάνω τη συντηρητική παραδοχή του δ που ισχύει στους οικισμούς (2,50 ή 0.00). Η Πολεοδομία ποια γνώμη έχει;

[ΚΑΝΑ]

τώρα το μελετώ και δεν ρώτησα ακόμη αλλά πριν ρωτήσω θέλω να έχω έτοιμα εφόδια 

 

πρόκειται για γεωργική αποθήκη 

και θα βόλευε αυτή η διάταξη με θύρες και προς το χωράφι

Edited Μάρτιος 26 , 2018 by ΚΑΝΑ

[Pavlos33]

Ουσιαστικά η δική μου 'αμφιβολία" αφορά  τη λύση Β λόγω μικρότερης από τα 2,50 μ απόστασης. Δυστυχώς δεν έχω να δώσω σίγουρη απάντηση. Θα με ενδιέφερε η τελική απάντηση της ΥΔΟΜ αν επιτρέπει απόσταση μικρότερη των 2.50 μ.

[ΚΑΝΑ]

 Π.Δ 1985

Άρθρο 7
Γενικές Διατάξεις
«1. Εάν ιδιοκτησία εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δεν έχει την αρτιότητα που ορίζεται με την απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή.

«Σε ιδιοκτησία που τμήμα της εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης προκύπτει για το εκτός οικισμού τμήμα βάσει των κείμενων διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση εφόσον έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του. Στην περίπτωση αυτή η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει οπουδήποτε εντός της παραπάνω ιδιοκτησίας μετά από έγκριση του αρμοδίου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, αρκεί τα τμήματα που τοποθετούνται στο εντός του οικισμού τμήμα να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα περί αποστάσεων στο παρόν και με την προϋπόθεση ότι δεν προκαλείται υπέρβαση στο συντελεστή κάλυψης και όγκου και στο επιτρεπόμενο ύψος, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο παρόν, ενώ στο εκτός του οικισμού τμήμα αρκεί οι οικοδομές να απέχουν από τα όρια της ιδιοκτησίας απόσταση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις κείμενες διατάξεις για τις τηρούμενες αποστάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση.

 

Όταν το τμήμα που εμπίπτει εκτός του ορίου οικισμού δεν έχει την αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του, δεν αντιστοιχεί σε αυτό το τμήμα συντελεστής δόμησης και η τοποθέτηση των οικοδομών μπορεί να γίνει, σύμφωνα με τα παραπάνω.»» (σ.σ με απόφαση του Σ.Α)
 

Η παραπάνω μέσα σε « » παραγρ. 1 έχει τεθεί όπως τροποποιήθηκε με το άρθρ. 1 παραγρ. 4α του Π.Δ. της 14/23.2.1987 (ΦΕΚ 133Δ΄) ενώ τα παραπάνω μέσα σε « » εδάφια, προστέθηκαν με την παρ. 12, άρθρου 10 του Ν. 4315/24.12.2014 (ΦΕΚ 269Α΄).

 

Παύλο 

από τα παραπάνω καταλαβαίνω ότι οι λύσεις 1-2-4 επιτρέπονται χωρίς απόφαση  Σ.Α

ενώ η 3 μετά από απόφαση Σ.Α

εν μέρει εντός και εκτός.pdf

 

Edited Μάρτιος 26 , 2018 by ΚΑΝΑ