Απορίες

[ergatikos2011]

Γειά σας παίδες. Έχω τις εξείς απορίες και όποιος μπορεί να μου απαντήσει θα με βοηθήσει σε σημαντικό βαθμό:

 

1. Υπάρχει κάποιο φυλλάδιο, εγχειρίδιο, βιβλίο το οποίο να αναφέρει για το αν υπάρχουν συγκεκριμένες διαστάσεις σχετικά με τα κουφώματα, είδη υγιεινής, χωρίσματα τοίχων, τετραγωνικά δωματίων κλπ όταν κάποιος φτιάχνει ένα σπίτι? Το ρωτάω αυτό διότι έχω ακούσει πολλά κουφά επάνω στο θέμα και δεν ξέρω αν ισχύουν.

 

2. Υπάρχει νομοθεσία που να αναφέρει όταν κάποιος εργολάβος / μηχανικός αναλάβει το χτίσιμο μίας πολυκατοικίας (όχι μόνο ως αντιπαροχή αλλά και και από το μηδέν) τι μερίδιο είναι υποχρεωτικό να ζητήσει πρίν ξεκινήσει την κατασκευή? Δεν εννοώ πόσο θα στοιχίσει η πολυκατοικία αλλά τι μερίδιο θα πάρει ο εργολάβος ή και ο μηχανικός από την παραπάνω εργολαβία? Τι ισχύει επάνω στον τομέα αυτό?

 

 

[pallaks]

Αν και φοιτητης ακομη, θα σου πω.

 

1. Οχι, δεν υπαρχουν συγκεκριμένες διαστάσεις σχετικά με τα χωρίσματα τοίχων, τετραγωνικά δωματίων κλπ όταν κάποιος φτιάχνει ένα σπίτι. Η διαρρύθμιση του χωρου εσωτερικα και εξωτερικα πηγαζει απο την κειμενη νομοθεσια(ΝΟΚ κλπ). Στα ειδη υγιεινης που αναφερεις, ναι, υπαρχουν ετοιμες διαστασεις, στα κουφωματα οχι.

 

2.  Δεν ειμαι σιγουρος περι νομοθεσιας παντως παλια που κατασκευαζοταν αντιπαροχες το ποσοστο ηταν συνηθως 60/40, 70/30. Το 60 στον εργολαβο και το 40 στον οικοπεδουχο. Ουσιαστικα ηταν μια συμφωνια μεταξυ των δυο. Ο μηχανικος δεν ειχε σχεση με αυτην τη συμφωνια, εκτος αν ηταν και ο ιδιος εργολαβος οικοδομων.

[BAS]

Τα έχετε μπερδέψει και οι δύο . 

 

Προφανώς υπάρχουν κανόνες σχεδιασμού σύμφωνα με την ανθρωπομετρία που ορίζουν κυρίως τις ελάχιστες αναγκαίες διαστάσεις . Αλλά αυτό είναι δουλειά του μηχανικού που κάνει την μελέτη , σύμφωνα με τις ανάγκες και τις επιθυμίες του ιδιοκτήτη , όχι μόνο όπως τις θέτει ο ίδιος , αλλά και πως τις αντιλαμβάνεται με την γνώση και την εμπειρία του ο μελετητής , ώστε να υπάρξει ένα καλό αποτέλεσμα . 

 

Αρα αυτά που ανησυχείς και ρωτάς είναι δουλειά του μελετητή .

 

Το τι θα ζητήσει ο μηχανικός που θα αναλάβει όχι μόνο την επίβλεψη , αλλά και την επιστασία μιας οικοδομής έχει σχέση με τον όγκο δουλειάς και ευθυνών που θα έχει . Δεν είναι κάτι απλό .

 

Η αντιπαροχή , είναι επένδυση και επιχείρηση και δεν έχει καμία σχέση με αυτά που συζητάμε , γιατί εκεί υπάρχει συμφωνία ΑΝΤΑΛΛΑΓΗΣ της αξίας του οικοπέδου που αναγείρεται η οικοδομή με έτοιμα διαμερίσματα ή άλλα ακίνητα με βάση μια συγκεκριμένη μελέτη και ειδική συγγραφή υποχρεώσεων που ορίζει τον τρόπο και τα υλικά της κατασκευής .

 

Αναλογικά μπορεί να γίνει και το ίδιο από κάποιον τρίτο που θα αναθέσει την ανέγερση της κατασκευής και την επιστασία της σε κάποιον ειδικό και έμπειρο και προφανώς θα  πρέπει ο αναθέτων και να πληρώσει τον ειδικό , αλλά και όλο το κόστος της κατασκευής και να παραλάβει το έτοιμο κτίριο . 

[ergatikos2011]

Σας ευχαριστώ πάρα πολύ για τις απαντήσεις που μου δώσατε στα ερωτήματα του αλλά έχω κάποιες απορίες σχετικά με τον χρήστη pallaks ο οποίος αναφέρει ότι:

"Παλιά που κατασκευαζόταν αντιπαροχές (διότι σήμερα είναι εξαιρετικά απίθανο να τύχει λόγω των οικονομικών της χώρας) το ποσοστό ήταν συνήθως 60/40 ή 70/30 και ήταν η συμφωνία μεταξύ των δύο και ότι ο μηχανικός δεν είχε σχέση με την συμφωνία εκτός και αν ήταν ο ίδιος και εργολάβος".

Όταν όμως πήγαιναν σε δικηγόρο για την παραπάνω συμφωνία σχετικά με το παραπάνω ποσοστό π.χ. 70/30 πάνω σε ποιό ΦΕΚ βασιζόταν η παραπάνω μοιρασιά? Αυτό εννοώ? Και πώς ο δικηγόρος γνώριζε ότι ο ένας δεν ρίχνει τον άλλον? Και γιατί να μην είναι 50-50 ή 90-10? Γιατί έχω ακούσει ότι είναι το 30% στον μηχανικό/εργολάβο (αν είναι το ίδιο άτομο) και το υπόλοιπο στον οικοπεδούχο. Και δεν ίσχυε μόνο για αντιπαροχές.

Δηλαδή η συμφωνία μεταξύ των δύο τους (οικοπεδούχο και εργολάβο/μηχανικό) δεν στηριζόταν σε κάποια νομοθεσία?

Παρακαλώ όπως μου απαντήσετε διότι είναι ένα πάρα πολύ ενδιαφέρον θέμα το οποίο θέλω να πιστεύω ότι αξίζει ευρύτερης συζήτησης. Σας ευχαριστώ πολύ.

[maik42]

το μεγαλο ποσοστο ιδιοκτησιας το επαιρνε παντα ο κατασκευαστης (αυτος τελος παντων που εβαζε τα χρηματα για την ανεγερση της οικοδομης). ποτε ο ιδιοκτητης του οικοπεδου ή παλιου ακινητου προς αντιπαροχη δεν επαιρνε την μεριδα του λεοντος. εκτος και αν το οικοπεδο βρισκοταν στον παραδεισο και ο κατασκευαστης πουλωντας το (μικρο) μεριδιο του θα εβγαζε τα εξοδα του συν το κερδος που επεδιωκε. η συμφωνια βασιζοταν μεταξυ κυριων βαση του τελικου σχεδιου και της εμβαδομετρησης της οικοδομης. προφανως και δεν μπορουσε να αδικηθει ο αρχικος ιδιοκτητης του οικοπεδου αφου πριν τις υπογραφες θα συμβουλεβοταν δικο του μηχανικο.

 

"... Και δεν ίσχυε μόνο για αντιπαροχές...." τι εννοεις;

Edited Δεκέμβριος 30 , 2016 by maik42

[ergatikos2011]

Αγαπητέ φίλε maik42 διάβασα το παραπάνω σχόλιο και οφείλω να ομολογήσω ότι μπερδεύτηκα.

1. Αναφέρεις αρχικώς ότι το μεγάλο ποσοστό της ιδιοκτησίας το έπαιρνε πάντα ο κατασκευαστής.

Με βάση ποιο ΦΕΚ αναφέρεις το παραπάνω διότι έχω ακούσει και μου έχουν πεί ότι ο κατασκευαστής παίρνει πάντα το 23% ενω ο παραπάνω χρήστης pallas αναφέρει ότι είναι το 60/40, το 70/30.

Πάντως έχω μπερδευτεί σχετικώς με τις απαντήσεις που υπάρχουν για τα μερίδια.

Υπάρχει κάποιο ΦΕΚ που να αναφέρει τι μερίδιο παίρνει ο καθένας από τους υπέυθηνους του έργου (κατασκευαστής, μηχανικός, ιδιοκτήτης του οικοπέδου)?

 

2. Αναφέρεις ότι ο κατασκευαστής πουλώντας το (μικρό) μερίδιο του? Τι εννοείς μικρό? Υπάρχει όπως αναφέρω και παραπάνω νόμος που να ορίζει τι ποσοστό θα πάρει ο κατασκευαστής και τι ποσοστό ο μηχανικός και τελικώς ο ιδιοκτήτης?

 

Τι ισχύει γενικώς και σχετικά με το παραπάνω θέμα?

[dimitrispsi]

Δεν υπάρχουν σε ΦΕΚ αυτές οι απαντήσεις.

Πρόκειται για να μια οικονομική συμφωνία που βασίζεται στο ζητούμενο κέρδος.

Και ναι, όταν ο Α βάζει το οικόπεδο που κάνει 100 και ο Β χτίζει μια πολυκατοικία που κοστίζει πολύ πάνω από 100, λογικό είναι ο Β (ο εργολάβος/μηχανικός) να πάρει το μεγαλύτερο ποσοστό.

Δεν γνωρίζω καμία περιοχή της Ελλάδας που ένα οικόπεδο έχει μεγαλύτερη αξία από την οικοδομή που μπορεί να χτιστεί!

Το "...έχω ακούσει και μου έχουν πεί..." που λες δεν έχει καμία λογική...

[dimitris GM]

πολυ σωστα

Η αντιπαροχη ειναι εμπορευσιμο "προιόν" και εξαρταται απο τις εποχες...

για τον υπολογισμο της  οι υπολογισμοι ειναι απλοι.

Εστω οικοπεδο που χτιζει 1000 τμ.

αν -οπως τις παληες καλες εποχες- δοθει αντιπαροχη 50% τοτε τα 500 παιρνει ο οικοπεδουχος και τα 500 ο εργολαβος.

Εάν το κοστολογιο ειναι -εστω- 1200ευρω/τμ

τοτε ο εργολαβος θα πρεπει να πουλησει 2.400/τμ τα δικα του για να βγαλει τα εξοδα της κατασκευης ολοκληρης της οκοδομης.

 

Επομενως, οσο πιο μικρη ειναι η αντιπαροχη, τοσο κατεβαινει και η ελαχιστη τιμη πουλησης..

 

Εστω οτι σε αυτη την οικοδομη των 1000 τμ. δοθηκε σημερα αντιπαροχη 30%

δλδ παιρνει ο οικοπεδουχος τα 300 τμ. και ο εργολαβος τα 700.

 

Στην περιπτωση αυτη,  επειδη εχει να πουλησει 700 τμ. το "κοστος" των 1000τμΧ1200/τμ. μοιραζεται σε αυτα τα 700 τμ.

αρα θα εχει ελαχιστη τιμη πουλησης 1700/τμ.

[ergatikos2011]

Άρα ουσιαστικά όταν ένας ιδιοκτήτης οικοπέδου (π.χ. 1.5 στρέμμα) αποφασίσει κάποια στιγμή να χτίσει μία πολυκατοικία (π.χ. 3 ορόφων ή όσο βγεί τέλος πάντων) και έρθει σε συννενόηση με ένα γραφείο μηχανικών και εργολάβων προκειμένου να αναλάβουν την παραπάνω δραστηριότητα για όσο καιρό κρατήσει (π.χ. 5 χρόνια) στο τέλος της παραπάνω διαδικασίας το γραφείο των μηχανικών και του εργολάβου που θα το αναλάβουν είναι απαραίτητο να πάρουν από την παραπάνω κατασκευή το 75% της οικοδομής και το υπόλοιπο 15% ανήκει στον ιδιοκτήτη. Καλά το έχω καταλάβει ή λανθασμένα? Πώς ξέρει όμως ο παραπάνω ιδιοκτήτης ότι δεν το θίγει η παραπάνω μοιρασιά και ότι ο μηχανικός ή ο εργολάβος δεν ζητάει παραπάνω από το κανονικό? Αυτό εννοώ. Υπάρχει κάποιος κανονισμός?

[Didonis]

....Πώς ξέρει όμως ο παραπάνω ιδιοκτήτης ότι δεν το θίγει η παραπάνω μοιρασιά και ότι ο μηχανικός ή ο εργολάβος δεν ζητάει παραπάνω από το κανονικό? Αυτό εννοώ. Υπάρχει κάποιος κανονισμός?

 

Εργατικέ είσαι έξω για έξω απ όλο το πνεύμα της αντιπαροχής.

Η αντιπαροχή είναι μια εμπορική πράξη ελεύθερης διαπραγμάτευσης. Ότι θέλουν συμφωνούν οι δυο πλευρές και ότι θέλουν αποφασίζουν για την «μοιρασιά» όπως λες…

 

 

Κανόνες οι κανόνες της αγοράς προσφοράς και ζήτησης. (άρα τα πάντα ρει στην τελική)

Πως ξέρει ο ένας ή άλλος τι τον συμφέρει? Κόβει τον λαιμό του να βρει και να έχει (πιθανά και να πληρώσει) τους κατάλληλους συμβούλους που γνωρίζουν σε βάθος το θέμα να τον προστατέψουν και να τον κατευθύνουν.

Ειδικά για τον οικοπεδούχο είναι 99% των περιπτώσεων αναγκαίο να έχει προ κάθε συμφωνίας μαζί του αρχιτέκτονα ή μηχανικό και σίγουρα σε δεύτερο στάδιο και δικηγόρο.

Δεν είναι μάθημα που μπορεί να δοθεί με ερωτήσεις και απαντήσεις στο διαδίκτυο αλλα θέλει μερικά χρόνια στην πιάτσα για να εμπεδώσεις τα βασικά….

Από προκοστολόγια κατασκευής, κοστολόγηση αδειών και την όποιο νομική τους αβεβαιότητα μέχρι εκτίμηση σε ποιο στάδιο κατασκευής θα αρχίσεις να πουλάς άρα μέχρι τι συνολικό κεφάλαιο θα χρειαστεί να έχεις…

Ανάλογα και ο οικοπεδούχος να κατοχυρώσει τα δικαιώματα του ακόμα κι αν τρελαθεί ο αντιπαροχεας και εξαφανιστεί (για άδικους λόγους ή ακόμα και για λόγους ανωτέρας βίας θανάτου κλπ) με το κτίριο ημιτελές …

Όλα αυτά έχουν συμβεί και ένα απλά μια σταγόνα….

Με βάση λοιπόν την μικρή (πιθανολογώ από τις ερωτήσεις σου) εμπειρία στα δομικά έργα μη πας να κάνεις πρόταση για αντιπαροχή κι αν είσαι οικοπεδούχος βρες συμβούλους….

 

Ο λόγος που εσύ θέλεις να το καταλάβεις όπως γράφεις είναι συγκεκριμένος ή έτσι απλά ακαδημαϊκά το ρωτάς?