Επέκταση διαμερίσματος σε κοινόχρηστο χώρο και επέκταση κοινόχρηστου

[Ευτυχία Γαν]

Καλησπέρα,

 

σε ένα ακίνητο με οικοδομική άδεια του 1989 (οικογενειακή οικοδομή) που αποτελείται απο υπόγειο, ισόγειο με πιλοτή, 1ο και 2ο όροφο, ο ιδιοκτήτης του ισογείου επιθυμεί να το μεταβιβάσει και να τακτοποιήσει όλες τις αυθαιρεσίες του ισόγειου διαμερίσματός του και των κοινόχρηστων χώρων του ισογείου.

Στο ισόγειο κατέγραψα τις εξής αυθαιρεσίες:

   1. αύξηση του κλιμακοστασίου της εισόδου 4.75 τμ (1.89 + 2.86 με κλείσιμο της πιλοτής) - μπλε hatch

   2. αύξηση των τετραγωνικών του διαμερίσματος 11.9 τμ (με κλέισιμο πιλοτής- κοκκινο hatch

   3. το ισόγειο βρίσκεται στη στάθμη +0.41 και έχουν κατασκευαστεί τρία σκαλοπάτια στην είσοδο τα οποία δεν φαίνονται στην οικ. άδεια - πράσινες γραμμές

   4. η περίφραξη του οικοπέδου με τοίχο ύψους 0.5μ και κάγκελα εως τα 2μ - ροζ hatch

   5. υπερυψωμένη βεράντα στο +0.41 ανάμεσα στην οικοδομική και ρυμοτομική γραμμή με διαστάσεις 4.0x4.15 - πορτοκαλί hatch

   6. μια μπαλκονόπορτα έγινε παράθυρο - κοκκινο παράθυρο

   7. καμινάδα απο το λέβητα πετρελαίου που ανεβαίνει απο το υπόγειο ως τον δεύτερο όροφο -γαλάζιο hatch

   8. Κλείσιμο της πίσω μεριάς της πιλοτής με μεταλλική πόρτα και μετατροπή της σε χώρο στάθμευσης (απο μπροστά είναι ανοιχτό) - κίτρινο hatch

 

Στη δήλωση του Ν.4178 θα εισάγω:

 

ένα φύλλο καταγραφής για το διαμέρισμα κατηγορία 4, ΥΔ κύριων χώρων 11.9τ.μ. (2) και λοιπές πολεοδομικές παραβάσεις μία (που θα περιλαμβάνει την αλλαγή της μπαλκονόπορτας σε παράθυρο (6) και την βεράντα (5)

ένα φύλλο καταγραφής για τους κοινόχρηστους κατηγορία 4, ΥΔ κύριων χώρων 4.75 τ.μ. (1) και λοιπές πολεοδομικές παραβάσεις μία ( που θα περιλαμβάνει την καμινάδα (7), την περίφραξη (4), τα σκαλοπάτια (3) και τον ΗΧ που δημιουργείται με το κλείσιμο της πιλοτής (;

 

Σαν ιδιοκτήτες θα βάλω μόνο τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος ή θα πρέπει να βάλω και τους συνιδιοκτήτες των κοινόχρηστων που απλά συναινούν στην τακτοποίηση; 

 

Επιπλέον,ο χώρος της πιλοτής που κλείστηκε χρησιμοποιείται για τη στάθμευση δύο αυτοκινήτων που επειδή έχει πλάτος  3.5μ για να μπει ή να βγει το δεύτερο αυτοκίνητο πρέπει να μετακινηθεί το πρώτο. Μετά την τακτοποίηση θα γίνει αλλαγή της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και μεταβίβαση πως θα ήταν ποιο σωστό να τον περιγράψω ώστε να μην υπάρχει πρόβλημα στην κοινόχρηστη χρήση του;

 

Συγνώμη αν έγινα κουραστική αλλά δεν μου έχει ξανατύχει περίπτωση με τόσες παραβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους! Επισυνάπτω την κάτοψη της άδειας και μια γενική κάτοψη με τις αυθαιρεσίες. Κάθε βοήθεια, άποψη και γνώμη ευπρόσδεκτη!

 

κατοψη άδειας.pdf

κατοψη αυθαιρεσίες.pdf

[danaikaterina]

Καλημέρα,

 

Όσον αφορά τον τρόπο υπολογισμού του προστίμου συμφωνώ για τον τρόπο που περιγράφεις.

 

Αλλά δεν είναι σωστό να κάνεις κοινή δήλωση για μια οριζόντια ιδιοκτησία και για την ιδιοκτησία των κοινοχρήστων. Θα κάνεις 2 ξεχωριστές δηλώσεις. Η 1η θα αφορά την ιδιοκτησία του διαμερίσματος του ισογείου. Η 2η θα αφορά όλα τα κοινόχρηστα του ακινήτου και θα γίνει είτε από όλους τους συνιδιοκτήτες του οικοπέδου είτε από έναν από αυτούς με συναίνεση των υπολοίπων.

 

Επίσης επισημαίνω ότι για να κάνεις τροποποίηση της σύστασης θα πρέπει όλες οι ιδιοκτησίες να είναι τακτοποιημένες. Εκτός αν υπονοείς ότι ο 1ος και 2ος όροφος δεν έχουν καθόλου αυθαιρεσίες.

[Didonis]

Danai κάπου νομίζω πως υπερβάλουμε αν γίνει απαιτητό να γίνει ξεχωριστή υπαγωγή για τα κοινόχρηστα.

Θα κοστολογηθεί + ελάχιστο παράβολο + κόστος μηχανικού για την επιπλέον υπαγωγή + θα πρέπει να ελέγξει και όλες τις υπόλοιπες αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους πέραν του ισόγειο (κλιμ/σια, ταράτσες κλπ).

Αν είναι να το κάνουν έτσι ακόμα πιο σωστά και πιο βολικά και οικονομικά θα τους βγει να κάνουν υπαγωγή μια ενιαία όλοι οι ιδιοκτήτες όλα τα διαμερίσματα (αφού είναι οικογενειακή κλπ)

Όλες οι υπόλοιπες λύσεις όλο και κάποια προβλήματα θα υπάρχουν αν προχωρήσουν σε διορθώσεις σύστασης ιδιοκτησίας.

 

Οπότε αν πάει με το αρχικό σενάριο δεν υπαρχει κάπου απαγόρευση από τον 4178 να μη μπορεί να τακτοποιήσει και κοινόχρηστους χώρους της στάθμης που βρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία της με 100% συναίνεση απ όλους.

 

Το πώς και το πότε και αν και με τι διαδικασίες θα κάνουν αλλαγές στα συμβόλαιο θα είναι άλλο ζήτημα. (διότι θα έχει νομιμοποιηθεί τμήμα κοινόχρηστο το οποίο θα υπαρχει πρόσβαση αποκλειστικά από ιδιοκτησία αρά χάνει την ιδιότητα του ως κοινόχρηστο κλπ)

Είναι όμως άλλο θέμα.

[danaikaterina]

Αυτή είναι η άποψή μου. Δεν νομίζω ότι αναφέρεται κάπου στο νόμο η δυνατότητα υπαγωγής οριζόντιας  ιδιοκτησίας και κοινοχρήστων σε ενιαία δήλωση. Αυτό που αναφέρεται είναι ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει ενιαία δήλωση για περισσότερες από μια ιδιοκτησίες που του ανήκουν.

Η επέκταση ενός διαμερίσματος προς κοινόχρηστο χώρο που φυσικά αποτελεί ενιαίο διαμέρισμα συμφωνώ ότι υπάγεται στη δήλωση ιδιοκτησίας του διαμερίσματος με συναίνεση. Αλλά εδώ δε μιλάμε για αυτο αλλά για διάφορες αυθαιρεσίες στον ακάλυπτο χώρο που ουδεμία σχέση δεν έχουν με το διαμέρισμα. Απο πού κι ως που να τακτοποιήσω τα σκαλάκια της εισόδου ή το στέγαστρο στάθμευσης στην ιδιοκτησία του ισογείου? Και γιατί όχι στην ιδιοκτησία του β ορόφου πχ αν έτσι θέλω?

Επίσης αυτό που αντιλαμβάνομαι είναι ότι θέλουν ούτως ή αλλως να τακτοποιήσουν όλες τις αυθαιρεσίες των κοινόχρηστων χώρων. Αφού θα κάνουν και τροποποίηση σύστασης. Θέμα παραπάνω παραβόλου δεν τίθεται αφού μόνο με μια επιπλέον λοιπη που θα βάλει σίγουρα το έφτασε. Θέμα αμοιβής επίοσης θεωρώ δεν υπάρχει διότι η αμοιβή είναι συμφωνία η οποία ορίζεται από τη δουλειά που θα γίνει που εντάξει δεν είναι και φοβερά περισσότερη πάλι τα ίδια πράγματα θα αποτυπώσει/υπολογίσει/σχεδιάσει. Εντάξει θα συμπληρώσει στοιχεία δήλωσης 2 φορές.

[Didonis]

Αυτή είναι η άποψή μου. ...

Σεβαστή φυσικά και σίγουρα έχει μία βάση....

[dimitris GM]

θα συμφωνησω με την δαναη

διοτι

συμφωνα με το αρθρο 11

 

1. Αίτηση.

Σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο η διαδικασία υπαγωγής αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετης
αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του παρόντος μπορεί, κατ` επιλογή του ιδιοκτήτη,

 να γίνεται είτε με
μία αίτηση υπαγωγής για το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων είτε με περισσότερες
αιτήσεις για κάθε μεμονωμένο αυτοτελή χώρο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αποτελεί
αντικείμενο μεταβίβασης.

 

[αυτο μπορει να συμβει οταν ειναι ενας ιδιοκτητης ή περισσοτεροι σε ολες τις ΟΙ και οχι διαφοροι  σε διαφορετικες ΟΙ,

αφου οι πολλοι ιδιοκτητες  σε διαφορετικες ΟΙ

δεν ειναι μεταξυ τους συνιδιοκτητες αλλα γειτονες...]

Ακομα και εάν ειναι "οικογενειακη" η οικοδομη, παντοτε υπαρχει ο κινδυνος  να γινουν λαθη ή παραλειψεις σε αυτον τον ...μπεν χουρ που θα χρειαστει να γραψει ο μηχανικος,...

Επομενως μια δηλωση ανα διηρημενη ΟΙ..

Την αίτηση υποβάλλει:

α) ο φερόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει
εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση. Στην έννοια του φερόμενου ιδιοκτήτη περιλαμβάνονται ο ψιλός
κύριος, ο επικαρπωτής με τη συναίνεση του ψιλού κυρίου, ο εργολάβος για τις σε αυτόν
περιερχόμενες συνεπεία εργολαβικού προσυμφώνου ιδιοκτησίες, ο μισθωτής εφόσον έχει το
δικαίωμα έκδοσης οικοδομικής άδειας από τη μισθωτική σύμβαση και επί νομικών προσώπων ο
νόμιμος εκπρόσωπος αυτών,

β) ο νομίμως εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη.

γ) όσοι έχουν λάβει έγκριση εξαγοράς, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 5 και 6 του ν.
3147/2003,

 

δ) ο συνιδιοκτήτης:

i) Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων χώρων
ακινήτου, στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντιος ή κάθετος ιδιοκτησία μετά από απόφαση της
πλειοψηφίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή
πλειοψηφία.

[εδω αφορα  αυθαιρεσιες που επηρεαζουν/ωφελουν ολους  ή και εναν]

 

ii) Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή
εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης
αυτών, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του ετέρου συνιδιοκτήτη.

iii) Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης σε χώρο ακινήτων για τον οποίο
έχει συσταθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση των
συνιδιοκτητών.

 

Επομεως,  για οσες αυθαιρεσιες αφορουν και ωφελουν διηρημενες ιδιοκτησιες θα γινει η αντιστοιχη αιτηση/υπαγωγη ανά διαμερισμα

 

Για οσες αυθαιρεσιες αφορουν/επηρεαζουν  "κοινοχρηστα",  γινεται μια ξεχωριστη δηλωση.

 

Ειδικα σε αυτη την περιπτωση που εξεταζουμε,  οπου εχει  αυξηθει η εισοδος σε βαρος της πυλωτης

[ερευνητεον ειναι εαν εχει προβλεφθει κατα την συσταση ΟΙ οτι η πυλωτη ειναι κοινοχρηστη...]

αλλα και ενα διαμερισμα εχει καταλαβει τμημα της πυλωτης και εγινε κατοικια,

και ειναι απαραιτητο  να γινει  τροποποιηση της συστασης,

δεν μπορει να αποφυγουν την τακτοποιηση  στα κοινοχρηστα.

Edited Φεβρουάριος 15 , 2017 by dimitris GM

[Ευτυχία Γαν]

Καλησπέρα και ευχαριστώ πολύ για το χρόνο σας!

 

Στην παλιά σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αναφέρεται ότι η πυλωτή είναι κοινόχρηστη.

Ο συμβολαιογράφος δεν μου έχει ζητήσει ακόμα κάποια βεβαίωση νομιμότητας για τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες ώστε να συντάξει τη νέα σύσταση οριζόντιας. Θα ζητήσει; Μάλλον πρέπει να μιλήσω μαζί του πάλι.

Οι υπόλοιποι κοινόχρηστοι χώροι, το υπόγειο και ο πρώτος όροφος δεν έχουν κάποια αυθαιρεσία. Το πρόβλημα βρίσκεται στον 2ο όροφο οποίος έχει παράνομη σοφίτα. Ο δεύτερος όροφος έχει γίνει γονική παροχή το 2009 και επειδή είναι μεγάλο το κόστος τακτοποίησης δεν επιθυμεί ο ιδιοκτήτης να το κάνει άμεσα...

[dimitris GM]

μαλλον προσανατολιζεται στο να κανει "μερικη τροποποιηση"  μονον για το ισογειο...

 

και να αφησει για "μετα"  την σοφιτα, για την οποια δεν απαιτειται τροποποιηση,  αφου  "επικοινωνει" με τον απο κατω χωρο....

 

υγ

αν ειναι σοφιτα...εχει 50% μειωση...

το ειδες?

Edited Φεβρουάριος 15 , 2017 by dimitris GM

[Ευτυχία Γαν]

Δεν  μέτρησα ύψη στον χώρο της σοφίτας εσωτερικά  .... ως σοφίτα το αναφέρουν οι ιδιοκτήτες αλλά υποψιάζομαι ότι έχει πάνω απο 1,5 μ ύψος... ελπίζω όταν αποφασίσουν την τακτοποίηση να έχουν και τη μείωση 50%! Ευχαριστώ πολύ για την ενημέρωση!

Άρα πρέπει να κάνω δύο ξεχωριστές δηλώσεις μια για το ισόγειο διαμέρισμα και μια για τα κοινόχρηστα και ελπίζω ο συμβολαιογράφος να μη χρειαστεί βεβαίωση νομιμότητας για το 2ο όροφο!

[antika]

Να κάνω μια ερώτηση παιδιά,επειδή ποτέ μέχρι τώρα δεν ασχολήθηκα με αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστους χώρους ιδιοκτησίας και καίγομαι για μια απάντηση.Για να γίνει μερική τροποποίηση τμήματος οριζόντιας ιδιοκτησίας σε οικόπεδο που αυθαίρετα υπάρχουν μόνο στους κοινόχρηστους,μπορώ να δώσω βεβαίωση μόνο για το τμήμα που τροποποιείται αγνοώντας τις αυθαιρεσίες στους κοινόχρηστους;Ευχαριστώ εκ των προτέρων για κάθε απάντηση.