Επισκευή στεγανοποίησης κοινόχρηστης ταράτσας

[myriam]

Γεια σας,

 

Από το 2012, είχε ληφθεί απόφαση της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας μας για την επισκευή της στεγανοποίησης της ταράτσας. Αναβολή στην αναβολή, συνέλευση μετά από συνέλευση, έφτασε ο Ιούνιος του 2006 όπου η συνέλευση αποφάσισε κατά πλειοψηφία, μεταξύ πολλών προσφορών, σε ποιον θα ανέθετε την εργασία κόστους 3700 ευρώ που έπρεπε γα γίνει το Σεπτέμβριο του 2016.

 

Ωστόσο, με το πρόσχημα της μη έγκαιρης συλλογής των κοινοχρήστων για την αντιμετώπιση της δαπάνης αυτής, πέρασε το 2016 χωρίς να γίνει στεγανοποίηση. Στο μεταξύ, ο διαχειριστής (δικηγόρος!) ήγειρε και εισήγαγε αμφιβολίες ως προς το εάν την ανάληψη του κόστους της κοινόχρηστης ταράτσας (300 τ.μ.) οφείλει να αναλάβει εκείνη η ιδιοκτήτρια που έχει τον "αέρα"! Σημειωτέον ότι στα 47 χρόνια ηλικίας της πολυκατοικίας η μόνωση της ταράτσας έχει επισκευαστεί 3 ή 4 φορές και ουδέποτε ετέθη ερώτημα ποιος θα πληρώσει το κόστος.

 

Έχοντας κολλήσει στην ιδέα αυτή, κωλυσιεργεί ως προς την ανάθεση και έναρξη των εργασιών,  προσκαλώντας και άλλους να προσβάλλουν την απόφαση της γενικής συνέλευσης διότι "έχει ιδιαίτερες αμφιβολίες" για το εάν το κόστος της επισκευής της στεγανοποίησης πρέπει να αναλάβει η πολυκατοικία  ή να το αναλάβει εξ' ολοκλήρου η έχουσα κρατήσει τον "αέρα" ιδιοκτήτρια διαμερίσματος 110 τ.μ.

 

Έχοντας αποτύχει να πείσω τον διαχειριστή περί του ανυπόστατου των αμφιβολιών του, με την παράθεση της παραγράφου του Κανονισμού που σαφώς καθορίζει την ταράτσα αυτή ως κοινόχρηστη (αναφέροντας μάλιστα ότι συγκεκριμένος συνιδιοκτήτης έχει τον "αέρα", δηλαδή το δικαίωμα υψούν), αλλά και με τα πρόσθετα επιχειρήματα ότι ο συντελεστής δόμησης έχει εντελώς εξαντληθεί, και ότι ο σκελετός της πολυκατοικίας της οποίας η άδεια βγήκε το 1972 δεν αντέχει πρόσθετο όροφο, ακόμη και αν δινόταν ύψος, διότι ήδη ο αντισεισμικός συντελεστής έχει τριπλασιαστεί από τότε, απευθύνομαι σ’ εσάς για τη συμβουλή σας επί του αυτονόητου.

Εκείνο που χρειάζομαι είναι αν υπήρξε ποτέ τέτοια περίπτωση αντιδικίας και ποιο ήταν το αποτέλεσμα.

Δεδομένου ότι το διαμέρισμά μου είναι στον τελευταίο όροφο και έχω άμεσο πρόβλημα - τα νερά τρέχουν από την ταράτσα έξω από την πόρτα μου - ζητάω τη γνώμη σας για το τι να πράξω.

 

Ήδη τηλεφώνησα σε πραγματογνώμονα του ΤΕΕ και είπε ότι δεν τίθεται θέμα συζήτησης για το αυτονόητο.  "Βρείτε τα μεταξύ σας" είπε. Επιπλέον επισκέφτηκα την διευθύντρια της πολεοδομίας του Δήμου στον οποίο ανήκω, ευελπιστώντας να πάρω κάποια επίσημη δήλωση που θα έδινε τέλος στις αμφιβολίες του δικηγόρου-διαχειριστή, και μου απάντησε ορθά κοφτά ότι ναι, αυτός που έχει το δικαίωμα υψούν έχει την υποχρέωση να πληρώσει για την ταράτσα!

 

Επικοινώνησα επίσης και με δύο δικηγόρους και μου είπαν τα ίδια! Κατόπιν τούτου δεν ξέρω τι να κάνω. Η κατάσταση είναι επικίνδυνη διότι σε όλο το πλάτος του προβόλου (2 μέτρα) που στεγάζει τον κοινόχρηστο διάδρομο τα νερά διαπερνάνε την πλάκα και ξεκολλούν καθημερινά σοβάδες. Ανησυχώ για τον σιδηρού οπλισμό του προβόλου, αν δεν γίνει η στεγανοποίηση γρήγορα.

Δεν θέλω να μπλέξω με δικαστήρια διότι είναι χρονοβόρα και κοστοβόρα.

Τι με συμβουλεύετε να κάνω; Υπάρχει άραγε κάποια δεδικασμένη απόφαση για όμοιο θέμα;

 

Σας ευχαριστώ πολύ.

[dimitris GM]

α] η αποφαση μιας ΓΣ προσβαλλεται εντος 3     εξη  μηνων [και εχουν περασει πολλοι περισσοτεροι]

β] το προφανες ειναι οτι θα αλλαξετε διαχειριστη, και να επικαιροποιηθει η αποφαση και να ανατεθει...και στη συνεχεια θα βαρυνει τους ιδιοκτητες ...όπως οριζει ο κανονισμος  της οικοδομης.

 

γ] η αλλη λυση  ειναι οτι μπορεις απο μονος σου να προχωρησεις και να ζητησεις δικαστικως απο τον καθε αρνουμενο να πληρωσει..

[οπως θα σου πει ο δικος σου δικηγορος]

 

υγ

οσο για αυτο που λες

"Τι με συμβουλεύετε να κάνω; Υπάρχει άραγε κάποια δεδικασμένη απόφαση για όμοιο θέμα;"

 

πιθανον, στο τελος,  να αναγκασθεις να πας δικαστικως

 

[και, πες του διαχειριστη...οτι "αλλο ειναι ο "αερας"  και αλλο η "αποκλειστικη χρηση"]

Edited Φεβρουάριος 18 , 2017 by dimitris GM

[myriam]

Σας ευχαριστώ πάρα πολύ για την απάντηση, κύριε Dimitris!

 

Ειδικά αυτό το τελευταίο Άλλο είναι ο "αέρας", κι άλλο η "αποκλειστική χρήση" είναι αποστομωτικό!

 

Αλλά και το πρώτο είναι επίσης αποστομωτικό, ότι η προθεσμία προσβολής της απόφασης έχει λήξει!

 

Αν ο διαχειριστής -"δικηγόρος" με ρωτήσει ποιος νόμος το λέει αυτό για την προθεσμία 3 μηνών, μήπως τον θυμάστε;

[dimitris GM]

αφου ειναι δικηγορος...το ξερει απο μονος του..

 

 

εδω

 

[η προθεσμια ειναι 6 μηνες και οχι 3 ..]

 

http://siamakis-lawyers.gr/%CE%AC%CF%81%CE%B8%CF%81%CE%B1-%CE%BC%CE%B5-%CE%AC%CF%80%CE%BF%CF%88%CE%B7/%CE%B3%CE%B5%CE%BD%CE%B9%CE%BA%CE%AE-%CF%83%CF%85%CE%BD%CE%AD%CE%BB%CE%B5%CF%85%CF%83%CE%B7-%CE%B9%CE%B4%CE%B9%CE%BF%CE%BA%CF%84%CE%B7%CF%84%CF%8E%CE%BD-%CE%BF%CE%B9%CE%BA%CE%BF%CE%B4%CE%BF%CE%BC/

Edited Φεβρουάριος 18 , 2017 by dimitris GM

[myriam]

Η Διευθύντρια της Πολεοδομίας, πολιτικός μηχανικός, είπε ότι "Ο ιδιοκτήτης του αέρα πρέπει να πληρώσει τη μόνωση της ταράτσας". Όταν της είπα ότι ο Κανονισμός περιγράφει σαφώς την ταράτσα των 300 τ.μ. ως κοινόχρηστη, εξεμάνη: "Δεν μας ενδιαφέρει τι λέει ο Κανονισμός, μας ενδιαφέρει τι λέει το συμβόλαιο. Και αν το συμβόλαιο λέει ότι ο αέρας είναι δικός της, τότε είναι υποχρεωμένη να πληρώσει μόνη της ολόκληρο το κόστος της μόνωσης."

 

Προσπάθησα να διαμαρτυρηθώ, λέγοντας ότι η κυρία που έχει τον "αέρα" δεν ωφελείται σε τίποτα από τη μόνωση αφού η εν λόγω ταράτσα δεν είναι πάνω από το κεφάλι της, και σε κάθε περίπτωση, αν υποτεθεί ότι κάποτε δινόταν επιπλέον ύψος και συντελεστής κάλυψης μεγαλύτερος, και αν βέβαια άντεχαν οι κολόνες και τα θεμέλια πρόσθετο όροφο - που δεν αντέχουν - η όποια μόνωση θα πρέπει να ξηλωθεί.

Εξάλλου, υπάρχουν στην ταράτσα κεραίες, ηλιακοί, απλώστρες που ανήκουν σε διάφορους συνιδιοκτήτες, πρόσθεσα

 "Κακώς", μου απαντάει. "Αν θέλει η ιδιοκτήτρια του αέρα τα πετάει όλα έξω."

 

Το ύφος της εν όλω διευθύντριας της Πολεοδομίας ήταν τόσο επιθετικό, που αν επιχειρηματολογούσα λίγο ακόμη θα με πέταγε έξω από το γραφείο της με κλωτσιές. Βγάλτε κι εσείς τα συμπεράσματά σας...

 

 Όσο για τους δύο δικηγόρους, όταν τους εξήγησα την περίπτωση, έμειναν σκεπτικοί. "Ο συνάδελφος διαχειριστής  μπορεί να έχει δίκιο. Δεν είναι τόσο απλό το θέμα όσο το νομίζετε."

 

Ο ίδιος ο διαχειριστής-δικηγόρος στο email που έστειλε σε έναν διαφωνούντα και το κοινοποίησε σε όλους τους συνιδιοκτήτες έγραψε μεταξύ άλλων:

"...αλλά και έχω ιδιαίτερες αμφιβολίες για το εαν είναι υποχρέωση της πολυκατοικίας να πληρώσει την μόνωση ή της ιδιοκτήτριας της ταράτσας που ορίζεται ως ξεχωριστή ιδιοκτησία, ρητά στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Ως προς το θέμα αυτό έχω ρωτήσει αλλους τρεις δικηγόρους και ενα εγκριτο συμβολαιογράφο και οι γνώμες διίστανται απόλυτα ως προς το αν ειναι ευθύνη του εκάστοτε ιδιοκτήτη του Δ-2 ή της πολυκατοικίας. (...)

Εαν επιθυμείτε να προσβάλλετε την απόφαση αυτή της Γενικής Συνέλευσης, εγω συμφωνώ και θα την προσβάλλω μαζί σας ώστε να ξεκαθαρισθεί το ποιος έχει την υποχρέωση για τη μόνωση της ταράτσας."

[inaris]

Η ταράτσα ειναι κοινόχρηστη εκτός αν έχει δοθεί αποκλειστική χρήση. Αν και όταν υλοποιηθεί το μελλοντικό και αβέβαιο δικαίωμα υψούν τότε η νέα ταράτσα θα είναι κοινόχρηστη εκτός αν πάλι έχει δοθεί σε αποκλειστική χρήση. Η κοινή χρήση δημιουργεί και την κοινή υποχρέωση για την επισκευή της κατ αναλογία των χιλιοστών όπως περιγράφεται στην σύσταση και τον κανονισμό. Νομικά επιχειρήματα θα βρεις στην 1610/07 απόφαση του Αρείου Πάγου http://www.areiospagos.gr/nomologia/apofaseis_DISPLAY.asp?cd=Ul2REkmQsH45gpeucu0Nw3aoBtXjPc&apof=1610_2007

Υπάρχουν βέβαια και πολλές άλλες σχετικές αποφάσεις που αν έχεις όρεξη μπορείς να αναζητησεις.

Edited Φεβρουάριος 19 , 2017 by inaris

[myriam]

Ιnaris, σας ευχαριστώ πάρα πολύ για τη σημαντική αυτή πληροφορία.  Είναι ένα σοβαρό στοιχείο που ελπίζω να πείσει τους αμφισβητίες.

[Pavlos33]

Συμφωνώ με Δημήτρη και inaris.

Τι δουλειά έχει ο ιδιοκτήτης του αέρα (μιας συνήθως αβέβαιης μελλοντικής ανοικοδόμησης, η οποία τις περισσότερες φορές δεν δύναται να υλοποιηθεί) με την κοινοχρησία του δώματος. Τι δουλειά έχει η κατανομή δαπανών μεταξύ τω ενοίκων, η οποία αναγράφεται στον πίνακα συνιδιοκτησίας, με το δικαίωμα του αέρα;

Βλέπουν στον πίνακα κατανομής δαπανών, ο "αέρας" να έχει ποσοστό δαπανών στον πίνακα;

Όπως προανέφερε ο Δημήτρης άλλο ο αέρας άλλο η αποκλειστική χρήση. Αν έχει αποκλειστική χρήση τότε να το ξανασυζητήσουμε.

Ακόμη και ο νόμος 4178/13 που αφορά βεβαίως άλλο θέμα (τακτοποίηση αυθαιρέτων), επιτρέπει μόνο σε χώρο αποκλειστικής χρήσης να γίνει τακτοποίηση χωρίς συναίνεση, ενώ σε κανένα άλλο χώρο που αποτελεί κοινόχρηστο, δεν επιτρέπει χωρίς τη συναίνεση της απλής  πλειοψηφίας ή όσο ορίζει ο κανονισμός, ακόμη και σε ταράτσα που κάποιος έχει τον αέρα. Άρα δεν μπορεί  να τεθεί σε αμφισβήτηση ο κοινόχρηστος χαρακτήρας του δώματος, ακόμη και αν κάποιος έχει τον αέρα. Προφανώς αν κάποιος ιδιοκτήτης αέρα μπορέσει να κτίσει θα τροποποιηθεί η σύσταση, με ανακατανομή δαπανών και ορισμό νέου κοινόχρηστου δώματος τη οροφή του μελλοντικού ορόφου.

[myriam]

Άλλο ένα δυνατό επιχείρημα από τον Paylos33. Ευχαριστώ!

Πληρώνει ο "αέρας" κοινόχρηστα; Δεν πληρώνει!

Μόνο κάτι λίγα χιλιοστά επί του οικοπέδου έχουν κρατηθεί, για να δοθούν προφανώς στο διαμέρισμα που θα κτιστεί αν ποτέ δοθεί ύψος, που και να δοθεί δεν αντέχει ο αντισεισμικός συντελεστής, άρα δεν θα κτιστεί.

Μήπως ξέρει κανείς πού μπορώ να βρω την πορεία αύξησης των αντισεισμικών συντελεστών από το 1972 μέχρι σήμερα;

[Pavlos33]

 

Μήπως ξέρει κανείς πού μπορώ να βρω την πορεία αύξησης των αντισεισμικών συντελεστών από το 1972 μέχρι σήμερα;

Ξεκινάς από τον αντισεισμικό του 59 που ίσχυε τότε. Λεπτομερής ιστορική αναφορά γίνεται εδώ https://www.e-archimedes.gr/faq/item/6542-

ΑΝΤΙΣΕΙΣΜΙΚΟΣ 59-ΦΕΚ 36 Α 26-2-59.pdf

Edited Φεβρουάριος 19 , 2017 by Pavlos33