Ιδιαιτεροτητα σε κατατμηση οικοπεδου

[Pavlos33]

Παύλε, εντύπωση μου κάνει.

 

Προ 2 ή 3 ετών συνέταξα τόπο για άδεια δόμησης για ένα φιλο ΠΜ.

 

Το οικόπεδο ήταν 1800 τμ αρχικά σύμφωνα με την ΟΑ του. Κατατμήθηκε κάποια χρόνια μετά σε ένα τμήμα 1000 τμ (με το κτίσμα) και 800 αδόμητο.

 

Βγήκε άδεια νομιμοποίησης και προσθήκης ορόφου, κλιμακοστασίου στο τμήμα των 1000 τ.μ.

 

(άδεια νομιμοποίησης που πέραν των άλλων έδειξε πλέον την υφιστάμενη κατάσταση, δηλαδή το νέο οικόπεδο προερχόμενο από κατάτμηση)

 

Από τη στιγμή που με την κατάτμηση δεν δημιουργούνται (στο δομημένο) προβλήματα πλ. αποστ. ή κάλυψης-δόμησης, με μια ενημέρωση φακέλου (τοπο+δ.κ.+νέος τίτλος) τακτοποιείται το θέμα

Κane: Ακριβώς αυτή την αμφιβολία έχω εκφράσει παραπάνω. Αν μόνο με ενημέρωση φακέλου (νέο τοπογραφικό, δ. δόμησης και νέος τίτλος) ή νέα άδεια. Όχι όμως ότι δεν απαιτείται κάτι και έχουμε από μόνοι μας νομιμοποιητικά στοιχεία. H άδεια εκδόθηκε σε ένα οικόπεδο άλλης επιφάνειας και άλλου σχήματος. Η νέα κατάσταση (μετά την κατάτμηση) δεν περιλαμβάνει το αρχικό οικόπεδο αλλά ένα μικρότερης επιφάνειας και διαφορετικού σχήματος σε σχέση με αυτό που εκδόθηκε η οικοδομική άδεια. Πρέπει λοιπόν με κάποιο τρόπο η υφιστάμενη κατάσταση να συνδεθεί με μια διοικητική πράξη (π.χ ενημέρωση όπως λέει ο συνάδελφος εφόσον γίνεται), ώστε να αποκτήσει νομιμοποιητικά στοιχεία.

Επιπλέον των παραπάνω, ακόμη και ο ν. 4178./13 στο παράρτημα του νόμου δίνει 'ΟΧΙ" (1) στην οικοδομική άδεια προκειμένου να υπολογιστεί πρόστιμο σε αυθαιρεσίες που έγιναν σε ακίνητο με οικοδομική άδεια το οποίο όμως κατατμήθηκε (ασχέτως αν η κατάτμηση μπορούσε να θεωρηθεί νόμιμη). Νομίζω είναι και αυτή μια ένδειξη ότι η κατάτμηση, όταν υπάρχει Ο.Α στο ακίνητο, θα πρέπει να φανεί μέσα σε μια διοικητική πράξη αποκτώντας το ακίνητο εκ νέου νομιμοποιητικά στοιχεία.

Παραθέτω παρακάτω τις διατάξεις της νομοθεσίας που αποδεικνύουν ότι οι μεταβολές διαστάσεων πλευρών οικοπέδου στο οποίο εκδόθηκε οικοδομική άδεια έχουν ένα μέγιστο όριο ανοχής το οποίο μάλιστα αν είναι μέχρι 2% και με μέγιστο τα 20 εκ γίνεται ενημέρωση φακέλου. Αν όμως οι πλευρές οικοπέδου επιμετρηθούν πάνω από τα όρια ανοχών τότε τι γίνεται? 

Βάσει της νομοθεσίας η υπέρβαση ανοχών  των πλευρών οικοπέδου πάνω από το 2% και 20 εκ το μέγιστο, οδηγεί σε αυθαιρεσία;

Μήπως γι αυτό ο ν. 4178 έχει συνδέσει τον υπολογισμό προστίμου με "ΟΧΙ" στην ύπαρξη Ο.Α όταν έχει επέλθει  κατάτμηση;

Μήπως γι αυτό θα συνέφερε σε τέτοιες περιπτώσεις ν. 4178/13 να προβεί κάποιος σε νομιμοποίηση εντός τετραετίας για τη νέα κατάσταση που επήλθε μετά την κατάτμηση, η οποία δεν έγινε με ενημέρωση φακέλου ή με άδεια ;

 

(1) απόσπασμα παραρτήματος ν. 4178/13

(...)

Θεωρείται ότι δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, όταν από την αιτιολόγηση της τεχνικής έκθεσης του μηχανικού προκύπτει ότι:

(...)

(γ) το υπό εξέταση γήπεδο/οικόπεδο είναι μικρότερο (λόγω μεταγενέστερης κατάτμησης), με συνέπεια να μην ταυτίζεται με αυτό για το οποίο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια, 

 

(2) παρ. 6 άρθρου 9 ν. 4030/11

9. Ενημέρωση του φακέλου της άδειας δόμησης, "ανεξάρτητα από το χρόνο" ισχύος της άδειας δόμησης, πραγματοποιείται στις ακόλουθες περιπτώσεις: 

(...)

γ) Μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου ή του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται οι διατάξεις που καθορίζουν την επιτρεπόμενη κάλυψη, το συντελεστή δόμησης και το συντελεστή κατ' όγκο εκμετάλλευσης (σ.ο.) ή τις υποχρεωτικές αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 10 εκατοστά όσον αφορά το κτίσμα ή μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 20 εκατοστά όσον αφορά τα μήκη των πλευρών του οικοπέδου.

 

(3) παρ 4, άρθρ 6 ΠΔ/8-7-93   (ΦΕΚ-795/Δ/13-7-93-εχει καταργηθεί παρατίθεται για εποπτικούς λόγους)

(...)

4. Δεν απαιτείται αναθεώρηση της άδειας, στις παρακάτω περιπτώσεις: 

      (...)

      β. Για μεταβολές των διαστάσεων του κτιρίου και του οικοπέδου, εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται ο συντελεστής δόμησης που χρησιμοποιήθηκε κατά την έκδοση της άδειας και οι υποχρεωτικές αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου. Οι αποκλίσεις αυτές δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερες του 2% των μηκών των πλευρών του οικοπέδου με μέγιστο 20 εκ. και 2% με μέγιστο 10 εκατοστά των διαστάσεων του κτιρίου.  

      γ. Στις παραπάνω περιπτώσεις α' και β' υποχρεούται ο ενδιαφερόμενος να ενημερώσει το φάκελο της οικοδομικής άδειας πρίν από τη θεώρηση της άδειας για ηλεκτροδότηση - υδροδότηση. 

 

(4) ΝΟΚ παρ. 5 άρθρο 4

5. Αυθαίρετη και κατεδαφιστέα είναι κάθε κατασκευή που εκτελείται ή έχει εκτελεστεί: 

α) χωρίς οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή έγγραφη ενημέρωση, όπως ορίζονται στο παρόν άρθρο, 

β) καθ' υπέρβαση της οικοδομικής άδειας ή της άδειας δόμησης, 

γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε και 

δ) κατά παράβαση γενικών ή ειδικών διατάξεων και των μέγιστων ανοχών όπως αυτές καθορίζονται. 

Edited Απρίλιος 13 , 2017 by Pavlos33

[dimitris GM]

Εχει εκδοθει μια αδεια σε ενα οικοπεδο 1200 τμ.   για δυο κτισματα εμβαδου 244 τμ. και   αποθηκη 50 τμ.

 

Εχουμε οικοπεδο  σε οικισμο, που εχτιζε με βαση τις "τοτε" διαταξεις...με αλματικο συντελεστη, εως 400 τμ.

Σημερα θελουμε να το "χωρισουμε" σε δυο τμηματα

[που πρεπει καθε ενα να ειναι αρτιο και οικοδομησιμο κατα ΑΑΠ 289/11]

σε ενα τμημα στο οποιο θα αντιστοιχουν 244 τμ και σε ενα αλλο στο οποιο υπαρχει ηδη ενα κτισμα -αποθηκη- εμβαδου 50 τμ. και θελουμε να"παρουμε" τα υπολοιπα εως τα 240...δλδ 236 τμ. ..

Και, γινεται συζητηση-μεταξυ των αλλων προβληματων- εαν μπορουμε  να δοσουμε λιγωτερα χιλιοστα στο β' για να καλυφθουν τα 4 τμ. απο  τα 240 που εχτισε παραπανισια  στο α'

Ομως,

Καθε δικαιοπραξια που -θα- αφορα τα κτισματα αυτα, πρεπει να συνοδευεται απο αντιγραφο της  αδειας  πλεον 4178 κλπκλπ.

Επομενως, ό,τι ειναι να γινει, θα πρεπει να προηγηθει "ενημερωση" της αδειας [ή ό,τι αλλο απαιτειται...]

Ομως ακομα και εάν μπορει να κοπει σε δυο τμηματα ειτε 600 τμ. εχει το α' τμημα ειτε 690  δεν μπορει να χτισει πανω απο 240. Εχει ηδη χτισει 244 τμ.

Αρα, υπαρχει εμποδιο.

Γνωμη μου ειναι

να γινει καθετη

θα δικαιουσαι στο ολο οικοπεδο 400 τμ.

μειον τα χτισμενα 244+50 ,  θα χτιζεις τα υπολοιπα

 

[υποθετω οτι η  αποθηκη  μετραει στη δομηση, μια και αναφερει ο νομος  για κτισμα 240 τμ. με χρηση κυρια ή βοηθητικη.   Σωστο?]

 

edit

μπορεις να το κοψεις σε "700" και  "500" ??

Edited Απρίλιος 14 , 2017 by dimitris GM

[ntomis87]

Kαλημέρα συνάδελφοι, ευχαριστώ για τις απαντήσεις δημήτρη μόνο σε 600 τ.μ. κόβεται το οικόπεδο σύμφωνα με τους όρους δόμησης του συγκεκριμένου οικισμού αν γινόταν πχ 700 και 500 θα βόλευε πολύ και συμφωνώ με την άποψη σου για κάθετη η οποία θα απλοποιούσε τα πράγματα αλλά ο πελάτης επιθυμεί να προχωρήσει σε κατάτμηση για αυτό και το εξετάζουμε.Σήμερα πρωί ελπίζω η πολεοδομία να μας λύσει τελικά την απορία..

[gio]

Να συμπληρώσω στον ανωτέρω διάλογο, πως κι εδώ επικρατεί η άποψη του Kane. 

Από τη στιγμή που με την κατάτμηση δεν δημιουργούνται (στο δομημένο) προβλήματα πλ. αποστ. ή κάλυψης-δόμησης, με μια ενημέρωση φακέλου (τοπο+δ.κ.+νέος τίτλος) τακτοποιείται το θέμα

Οταν εχουμε αλλαγές σε μελέτη (Δ.Κ.) τοτε δεν γίνεται ενημέρωση αλλά αναθεώρηση αδείας. Ετσι γνώριζα μέχρι τώρα...αλλαξε κατι ή κανω λάθος;

[ntomis87]

Καλημέρα παιδιά,

τελικά στην ΥΔΟΜ μας είπαν ότι δεν μπορεί κανείς να δημιουργήσει εσκεμμένα αυθαιρεσία και να την νομιμοποιήσει έπειτα άρα η επιλογή της κατάτμησης ναυαγεί και θα το παραδώσουμε με μια απλή σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας.

Ευχαριστώ και πάλι για τις απαντήσεις..

[tetris]

Οταν εχουμε αλλαγές σε μελέτη (Δ.Κ.) τοτε δεν γίνεται ενημέρωση αλλά αναθεώρηση αδείας. Ετσι γνώριζα μέχρι τώρα...αλλαξε κατι ή κανω λάθος;

Το ΔΚ ή ΔΔ δεν είναι ανεξάρτητη μελέτη, αλλά αποτελεί τμήμα της αρχιτεκτονικής

Στην ουσία, καθορίζει τα πολεοδομικά όρια μέσα στα οποία θα κινηθεί η αρχιτεκτονική και, κατ' επέκτασιν, οι υπόλοιπες μελέτες.

Αν αυτά τα όρια δεν μεταβάλλονται, ή αν μετά την τροποποίηση δεν έχουμε υπέρβαση των ορίων, τι αλλάζει?

[gio]

Συμφωνω μαζι σου στο οτι αποτελει τμημα των αρχιτεκτονικων.....αν ομως ολα τα υπολοιπα σχεδια των αρχιτεκτονικων, δεν εχουν αλλαγες, αλλα μονο αλλαγη εχει το ΔΔ (μονο αλλαγη θεσης του ακινητου με αποτελεσμα αλλαγη αποσταση απο οριο) τοτε τι εχουμε; ενημερωση ή αναθεωρηση;

[the_topo]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

Πείτε μου σας παρακαλώ τη γνώμη σας στο εξής:

Ιδιοκτήτης μου ανέθεσε τακτοποίηση αυθαιρεσίας λεβητοστασίου σε ελεύθερο ισόγειο 2όροφης οικοδομής (με κατοικία στο 1ο).

Όμως, ύστερα απο εκτενή έλεγχο έχω διαπιστώσει τα εξής:

-Αρχική άδεια του '78 για τη 2όροφη οικοδομή σε οικόπεδο 14στρ (με προυφιστάμενα παλαιά κτίσματα συνολικής επιφ. 200πρίπου τ.μ.)

-Αναθεώρηση της ανωτέρω αδείας που περιλαμβάνει μικρότερο οικόπεδο 625τμ. αντί για τα αρχικά 18 στρ(εντός της οποίας η νέα οικοδομή) για λόγους υποθήκευσης δανείου.

-Τοπογραφικό αδείας που αναφέρει το οικόπεδο εντός οικισμού προυφ.'23 ενώ σήμερα σύμφωνα με τα όρια οικισμού είναι ΕΚΤΟΣ.

-Το ίδιο τοπογραφικό με συν/τή δόμησης 60% και κάλυψης 1 (ως εντός οικισμού προυφ.'23) επιτρέπει τη νέα οικοδομή (130τμ και τα προυφιστάμενα 200τ.μ.)

-Γονική παροχή του 2003 με το οποίο μεταβιβάζεται αποσπώμενο οικόπεδο 4400τμ εκ των 18 στρ, εντός του οποίου βρίσκεται και η 2όροφη οικοδομή και τα παλαιά κτίσματα. (Το αποσπώμενα λογικά σημαίνει κατατμημένο?!) Ο μηχανικός στο επισυναπτόμενο στη γον. παροχή τοπογραφικό αναφέρει το οικόπεδο εκτός σχεδίου και ότι ισχυεί το ΦΕΚ 270Δ. Στο ίδιο τοπογραφικό φαίνονται και τα 14 στρ. με υπο-οικόπεδα ένα εκ των οποίων είναι το ανωτέρω των 4400. 

Τελικά τι τακτοποιώ? Το λεβητοστάσιο της 2όροφης οικοδομής σύμφωνα με την τότε άδεια? Η και το γεγονός ότι σύμφωνα με το 270Δ δεν μπορεί το οικόπεδο να έχει 200τμ. (παλαιά κτίσματα) + 130τ.μ. = 330τ.μ δομημένα?

Η όλα τα παραπάνω? 

Κάθε συμβουλή ευπρόσδεκτη!

Ευχαριστώ!

Edited Δεκέμβριος 13 , 2021 by the_topo

[tetris]

έτσι όπως τα έχουν κάνει, έχεις δύο επιλογές

- δεν ασχολείσαι

- τακτοποιείς τα πάντα

[dimitris GM]

σαν εκτος σχεδιου, τα 14 στρ. χτιζουν 400 τμ. [δλδ. εχτιζαν....] και τα 4 στρ. εχτιζαν 200 [τωρα 186]

Τι ειχε...τι εκοψε... τι εχτισε.... τι απεμεινε..πώς εκδοθηκε  ΟΑ σαν εντος σχεδιου...τι "αναθεωρηση" εκανε για τμημα του "οικοπεδου"

τί του απεμεινε μετα την αποτμηση τμηματος κλπ. μπερδεμενα...

και γιατι το 2003 επικαλειται το Δ 270...

Εχεις και μια κατατμηση..ποιος την εκανε ...πότε...πώς...αν έγιναν μεταβιβασεις  σε τριτους ......λειπουν αρκετα στοιχεια...

Μιλαμε για οικοπεδο εντος σχεδιου ή για γηπεδο για τα εκτος;.

Ολα αυτα θα τα δεις

και τα λεμε

 

 

Edited Δεκέμβριος 13 , 2021 by dimitris GM