Αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου δίπλα σε ρέμα

[zulumpo]

Καλησπέρα Συνάδελφοι,

Σε γήπεδο εκτος οικισμού, το οποίο συνορεύει με ρέμα. Αν μετρήσω την 20μετρη μπορει να γραφτεί κτίριο. Μπορεί να θεωρηθεί ως οικοδομήσιμο, αν δεν έχει οριοθετηθεί το ρέμα;

Το ρωτάω για δηλωση 651.

[sdtopo]

Δεν είναι οικοδομήσιμο μέχρι την οριστική ή προσωρινή οριοθέτησή του ρέματος. Για έκδοση Ο.Α. μπορεί να γίνει προσωρινή οριοθέτηση όπου η περιοχή δόμησης ορίζεται σε απόσταση 10μ. από τις γραμμές πλημμύρας  (Ν.4258/14 αρθ.5).

[the_topo]

Καλησπέρα στο φόρουμ,

Μου ζητήθηκε να συντάξω ΤΔ σε γήπεδο (αδόμητο) εκτός σχεδίου. Όταν βρέθηκα στο πεδίο, ο ιδιοκτήτης εκτός από 1 όριο που ήταν υλοποιημένο  με συρματόπλεγμα) δεν ήξερε να μου υποδήξει κανένα άλλο αφενός και αφετέρου λόγω πυκνής/άγριας βλάστησης δεν μπορούσαμε ούτε να το περπατήσουμε ολόκληρο το γήπεδο. Ο ιδιοκτήτης μου ζήτησε να χρησιμοποιήσω ένα ΤΔ που χρησιμοποιήθηκε κατά τη δήλωση στο κτηματολόγιο, με λίγα λόγια δηλαδή τις συν/νες από το κτηματολόγιο. Αρχίζω λοιπόν να συντάσσω το ΤΔ αλλά έχω τις εξής απορίες:

1η ερώτηση: Ποιά η γνώμη σας όσον αφορά  το παραπάνω?

Επίσης, κατά τη σύνταξη του ΤΔ, χρησιμοποίησα την ιστοσελίδα του κτηματολογίου ώστε να βρω τα όρια των όμορων γηπέδων (πως δηλαδή 'φεύγουν' ώστε να τα απεικονίσω στο ΤΔ). Ένα από τα όμορα στο απόσπασμα περιγραφικής βάσης του κτηματολογίου αναφέρεται ως 'ποτάμι-ρέμα' με ιδιοκτήτη το ελληνικό δημόσιο. Στο πεδίο ούτε που φαινόταν κανένα ρέμα.

2η ερώτηση: τι κάνω σε αυτή τη περίπτωση?

 

 

[Pavlos33]

Αρχικά η δουλειά είναι συνδυαστική. Ζητάς συμβόλαιο και ενδεχομένως τοπογραφικό συμβολαίου. Ρωτάς τον ιδιοκτήτη αν γνωρίζει κάποιον από τους όμορους και αν  μπορείς να έρθεις σε επαφή με τον άλλο μηχανικό που ενδεχομένως να συνέταξε τοπογραφικό για όμορη ή όμορες ιδιοκτησίες. Κοιτάζεις στην περιοχή μήπως υπάρχει ΣΧΟΟΑΠ/ΓΠΣ και απεικονίζεται εκεί υδατόρεμα. Επιπλέον, τσεκάρεις και στην πινακίδα 1/5000 αν φαίνεται κάτι.  Το κτηματολόγιο στην περιοχή είναι λειτουργούν ή σε φάση ανάρτησης (ή προανάρτησής); 

Για τα ρέματα, πολλές φορές ειδικά αυτά που είναι μικρά έχουν ισοπεδωθεί, μπαζωθεί με τρακτέρ συνήθως από τους όμορους ιδιοκτήτες και έτσι δύσκολα διακρίνονται ειδικά αν το χωράφι έχει εγκαταλειφθεί και δεν έχει καθαριστεί, δεν μπορείς να διακρίνεις λεπτομέρειες. Μια άλλη πρακτική είναι να προχωρήσεις περπατώντας πριν και μετά την αποτυπωθείσα ιδιοκτησία. Ίσως διακρίνεις μορφολογικά χαρακτηριστικά κοίτης και όχθεων κάποιου ρέματος, το οποίο ενδέχεται να μην κατεβάζει καν νερό (να είναι όπως το λέγαμε παλιά ξερικό ρέμα).

[the_topo]

Καταρχήν ευχαριστώ για την απάντηση.

Δεν υπάρχει συμβόλαιο ούτε ΤΔ συμβολαίου.  Τρόπος κτήσης είναι χρησικτησία το οποίο και αναγράφεται στο κτηματολογικό απόσπασμα. Με την υποθηκοφύλακα πάντως που μίλησα για το κατά πόσον μπορώ να τον αναφέρω ως ιδιοκτήτη μου είπε ότι στις περιπτώσεις αυτές χρησιμοποιώ ΥΔ επί του ΤΔ για την υπόδειξη των ορίων του γηπέδου( που κάνουμε έτσι κι αλλιώς) και ΥΔ του ιδιοκτήτη πάλι σχετικά με το απο ποιά χρονολογία υφίσταται το γήπεδο. Με συμβούλεψε να μην απορρίψω τη δουλειά επειδή δεν έχω τίτλο. Μάλιστα μου είπε ότι είναι θέμα συμβολαιογράφου να εξασφαλίσει τον αγοραστή σε περίπτωση που προκύψει τρίτο πρόσωπο στο μέλλον να το δικεδικήσει. Όμως, από έρευνα που έκανα, σε συμβόλαιο όμορου που βρήκα στο κτηματολόγιο προ 30ετίας βλέπω όντως να περιγράφεται ότι συνορεύει με τον ιδιοκτήτη μου/εργοδότη.

Όσον αφορά το πρώτο μέρος της απάντησής σου για την επαφή με το Τοπογράφο όμορου, σε τι θα εξυπηρετούσε θεωρείς? Δεν αντιλέγω καθόλου, συμβουλευτικά ρωτάω..

Το γήπεδο είναι εντός ΓΠΣ και εκεί το ρέμα αναγράφεται ως 'ρέμα περιοδικής ροής'.  

Σε ποιά πινακίδα 1/5000 αναφέρεσαι? 

Το κτηματολόγιο στη περιοχή είναι λειτουργούν, ναι.

 

[Pavlos33]

Προφανώς δεν μας λέει κάτι νέο ότι βάζουμε τον ιδιοκτήτη να υπογράψει ότι τα όρια υπεδείχθησαν από αυτόν και φέρει την αποκλειστική ευθύνη. Όμως, η χρησικτησία για εμάς ως μηχανικοί δεν μας καλύπτει γιατί δεν έχουμε τίτλο που να τεκμηριώνει την προύπαρξη του γηπέδου προ 31/12/2003 ώστε να είναι άρτιο κατά παρέκκλιση ως προυφιστάμενο της 31/12/2003 (Ν. 3212/03). Άρα ο υποθυκοφύλακας σου πρότεινε (λες να διαβάζει michanikos. gr ?) την μια από τις 3 πιθανές επιλογές που έχουμε εκφράσει κατά καιρούς στο φόρουμ για τέτοιες περιπτώσεις για το τι θα γράψεις στην δήλωση Ν. 651. Οι επιλογές είναι: (α) μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο λόγω μη ύπαρξης βέβαιων στοιχείων για τον ακριβή χρόνο δημιουργίας του γηπέδου (β) άρτιο εφόσον προϋφίσταται της 31/12/2003 και (γ) αφού έχεις την Υ.Δ Ν 1599/86 του ιδιοκτήτη, αναγράφεις άρτιο κατά παρέκκλιση ως προϋφιστάμενο της 31/12/2003, δημιουργηθέν το έτος π.χ 1970  βάσει της Υ.Δ Ν.1599/86 του ιδιοκτήτη τάδε. Η "γ" επιλογή-από την στιγμή που δεν διαθέτουμε δικαστική απόφαση, είναι πιο κοντά και στο λεκτικό της άλλοτε εγκυκλίου 2/92 και προκειμένου να αποφύγεις μια δήλωση "μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο" την θεωρώ προτιμότερη εφόσον βεβαίως και οι υπόλοιπες ενδείξεις συνηγορούν προς την κατεύθυνση της αρτιότητας.

Αν τυχόν βρεις μηχανικό που συνέταξε τοπογραφικά για όμορα, θα έχεις λύσει προβλήματα ορίων και επικαλύψεων με πολύ καλύτερο τρόπο από τις αόριστες υποδείξεις ορίων αφού θα τεθεί θέμα συζήτησης αλλά και θέμα διευθέτησης των κοινών ορίων.

Η πινακίδα ΓΥΣ (1/500) μπορεί ενδεχομένως να δείχνει και κάποιο ρέμα την δεκαετία του 70.

Edited Ιανουάριος 31 , 2023 by Pavlos33

[the_topo]

Πολύ ωραία, ευχαριστώ!

Αν  όντως το ρέμα υφίσταται τη δεκαετία του '70 και εκτός της δήλωσης στην 651 για τη γειτνίαση με αυτό τι άλλο πρέπει να λάβω υπόψιν μου?

Υπάρχει περίπτωση αν το ρέμα δεν είναι οριοθετημένο (πως θα απαντηθεί βέβαια αυτό δεν ξέρω) να πρέπει να αναφέρω το γήπεδο μου ως μη άρτιο και οικοδομήσιμο?

[Pavlos33]

Πολύ λίγα ρέματα είναι οριοθετημένα. Πόσο μάλλον το ρέμα που έχει "εξαφανιστεί". Η γειτνίαση με ρέμα χτυπάει "alert" σε μας, διότι  μπορεί να μας περιορίσει την οικοδομησιμότητα, έως και να μας την καταργήσει λόγω της υποχρεωτικής απόστασης από τις καθορισμένες γραμμές πλημμύρας των 20 μ (βλ. ν. 4258/14 και ειδικά θέματα για τα ρέματα στο φόρουμ). Η γνώμη μου είναι ότι από την στιγμή που το ρέμα φαίνεται στις πινακίδες του ΓΠΣ και αναγράφεται και στο κτηματολογικό απόσπασμα, αυτό δεν θα πρέπει να αγνοηθεί. Μπορείς μέσω του ΓΥΣ 1/5000 να προσδιορίσεις την λεκάνη απορροής του και αν αυτή σου βγει μικρότερη από 0,50  1,0 τ.χλμ να αναφέρεις ότι εντάσσεται στην κατηγορία των μικρών υδατορεμάτων τα οποία εξαιρούνται κατά κανόνα (υπάρχουν και εξαιρέσεις σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές) της οριοθέτησης. Όμως η συζήτηση με τα ρέματα είναι τεράστια και καλύτερα είναι να διαβάσεις πρώτα σχετικές δημοσιεύσεις εδώ καθώς και το Ν. 4258 με τις σχετικές εγκυκλίους.

Edited Ιανουάριος 31 , 2023 by Pavlos33

[the_topo]

Καλημέρα και πάλι στο φόρουμ,

Από την έρευνα που έκανα διαπίστωσα ότι το ρέμα διέρχεται μέσα από το γήπεδο μου και όχι δίπλα από αυτό. Ορατό στο πεδίο δεν είναι λόγω της άγριας βλάστησης αλλά εμφανίζεται και στο χάρτη του ΓΠΣ και σε συζήτηση με υπεύθυνο της περιφέρειας στα ρέματα μου επιβεβαίωσε ότι βρίσκεται εκεί και διέρχεται από το γήπεδο μου.  Και όντως δεν είναι οριοθετημένο όπως πολύ σωστά υπέθεσες @Pavlos33 (και σε ευχαριστώ για όλες τις απαντήσεις).

Η απορία μου είναι η εξής:

Πως θα το απεικονίσω στο ΤΔ μου αφού δεν έχει εμφανή όρια? (πρόκειται για ΤΔ αγοραπωλησίας και όχι αδείας)

 

Edited Φεβρουάριος 6 , 2023 by the_topo

[nbr]

Πάντως η βλάστηση (ακόμη και τα παλιούρια) δεν μπορεί να είναι λόγος μη αποτύπωσης. 

Η αποτύπωση πρέπει να γίνει (με συμφωνία για το κόστος της δουλειάς) και επί χάρτου καθορίζεις τα όρια τα οποία, αν χρειαστεί, μεταφέρεις & στο έδαφος. 

Αν υπάρχει ρέμα που διασχίζει το γήπεδό σου, που όπως λες υπάρχει, τότε έχεις δύο αγροτεμάχια με ότι αυτό σημαίνει.