Υπολειμματική Μέθοδος εκτίμησης ακινήτων

[ilias]

Όσοι ασχολούνται με την εκτίμηση ακινήτων θα γνωρίζουν πάρα πολύ καλά ότι η Υπολειμματική Μέθοδος είναι ένα πολύ δυνατό εργαλείο, κυρίως υπολογισμού αξίας (οικοπεδικής) γης, όταν τα συγκριτικά στοιχεία δεν είναι επαρκή.

 

Επίσης θα γνωρίζουν ότι η εφαρμογή της απαιτεί πολύ μεγάλη προσοχή, μιας και έχει τρομερή ευαισθησία στα δεδομένα που λαμβάνει κανείς για την εφαρμογή της.

 

Διαβάζοντας τα κάτωθι βιβλία εκτιμητικής των:

1. Αλέξανδρου Πίστη - Αναλυτικός οδηγός εκτιμήσεων αξιών ακινήτων

2. Νικολάου Καρανικόλα - Η εκτίμηση των ακινήτων

3. Πέτρου Κιόχου - Εισαγωγή στην εκτίμηση των ακινήτων & μέθοδοι αποτίμησης της αξίας αυτών

 

καταλήγω ότι ο καθένας λέει τα δικά του και σε πολλά σημεία η διαφωνία τους επιφέρει τρομερά μεγάλες διαφοροποιήσεις στην τελική αξία ενός ακινήτου.

 

Αξιολογώντας τα γραπτά τους και πάντα κατά τη δική μου κρίση, έστησα τα βήματα της μεθόδου ως εξής:

 

ΥΠΟΛΕΙΜΜΑΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ:

 

1.      Βάσει Εμβαδού οικοπέδου, maxΣ.Δ. & maxΣ.Κ. καστρώνουμε το βέλτιστο σενάριο αξιοποίησης του οικοπέδου

 

2.      Κ = Καθαρό Κόστος Κατασκευής (= m² x €/ m²)

 

3.      Ε.Ο. = Εργολαβικό Όφελος = (15% - 20%) x K

 

4.      K.A. = Κόστος Ανάπτυξης = Κ + Ε.Ο.

 

5.      Επ.Α.Απρ. = Επαγγελματικές Αμοιβές & Απρόβλεπτα = (2% + 3%) x Κ.Α.

 

6.      Μ.Σ.Κ.Α. = Μερικό Σύνολο Κόστους Ανάπτυξης = Κ.Α. + Επ.Α.Απρ.

 

7.      Δ. = Βραχυπρόθεσμος Δανεισμός (= Κεφάλαιο Κίνησης) = Μ.Σ.Κ.Α. x (6% - 8%)

 

8.      Επ.Οφ. = Επιχειρηματικό Όφελος = (15% - 20%) x K

 

9.      Σ.Κ. = Συνολικό Κόστος = Μ.Σ.Κ.Α. + Δ. + Επ.Οφ.

 

10.   Σ.Π. = Σύνολο Πωλήσεων

 

11.   Μελλοντική Αξία Γης: Α_a = Σ.Π. – Σ.Κ.

 

12.   Σημερινή Αξία Γης: A_μ =  Α_a/(1-i)ⁿ, όπου:  i=Επιτόκιο Αγοράς (λαμβάνεται περίπου 8%) &  n=2 (τα χρόνια ολοκλήρωσης της κατασκευής)

 

 

Βασικά ερωτήματα:

- Συμφωνείτε;

- Πόσα €/τμ λαμβάνετε συνήθως ως κατασκευαστικό κόστος, πάνω στο οποίο θα υπολογίσετε τα υπόλοιπα.  

- Δεδομένης της διαφωνίας των συγγραφέων για το εάν το Επ. Οφ. υπολογίζεται επί του Κόστους κατασκευής ή του Συνόλου των πωλήσεων, μου φαίνεται απολύτως λογικό να πάει στο κόστος κατασκευής μιας και οι πωλήσεις από μόνες τους έχουν εντός κέρδος, άρα δύο φορές κέρδος δεν είναι λογικό.

- Εργ. Όφελος υπολογίζετε πάντα; Ρωτάω διότι εάν ένα οικόπεδο θα αναπτυχθεί από Κατασκευαστή, ο ίδιος θα είναι ο συντονιστής κ.τ.λ. έχοντας γνώση της δουλειάς, άρα δεν θα πληρώσει κόστη σε Εργολάβους (άλλους) και Υπεργολάβος για συντονισμό.

[[email protected]]

Καλημέρα

 

Κατα τη γνωμη μου κ με καθαρους οικονομικους ορους, το επιτοκιο αγορας ουτε στα πιο τρελά ονειρα δεν πρεπει να λαμβανεται 8%. Προσωπικά θα επαιρνα το wacc ως επιτόκιο, το οποιο για το 2017 ειναι μεταξυ 11 και 14%

[nik]

 

2.      Κ = Καθαρό Κόστος Κατασκευής (= m² x €/ m²)

 

 

Όπου m2 ? Τα κλειστά, σωστά ? Δεν βάζεις υπόγεια κτλ ?

[BAS]

Εγώ θα μιλήσω ως πρακτικός και όχι ως θεωρητικός μια και δεν έχω διαβάσει κανένα από τα παραπάνω βιβλία , αλλά έχω ασχοληθεί με το άθλημα 33 συναπτά έτη....

 

Αρχικά για να απαντήσω και στον Νικ , ένας πολύ σημαντικός παράγοντας στο κόστος και στο κέρδος , είναι η αναλογία των κοινοχρήστων και των αποθηκευτικών χώρων , καθώς και των χώρων στάθμευσης σε σχέση με την ανωδομή .

 

Ακόμα μεγάλη σημασία έχει η τοποθεσία που γίνεται το έργο σε σχέση με την ανάγκη χώρων στάθμευσης , αλλά και οι τοπικές συνθήκες και έθιμα ως προς τις πωλήσεις .

 

Επίσης η συζήτηση δεν αφορά την σημερινή εποχή που είναι γεμάτη στρεβλώσεις και ότι αποτέλεσμα να βγάλουμε θα είναι εξ ορισμού λανθασμένο σε βάθος χρόνου , αφού είτε η κατάσταση θα βελτιωθεί , οπότε οι αξίες λόγω μη κατασκευής νέων οικοδομών επί 7 και πλέον έτη , θα εκτοξευθούν κάτι που έγινε και την περίοδο 1995-1998 , παρ΄ ότι η κρίση ήταν μόλις 4 χρόνια 1991-1994 , αν η κατάσταση χειροτερεύσει και έχουμε μαζικούς πλειστηριασμούς , τότε οι αξίες θα καταρρεύσουν σε ευρώ , είτε μείνουμε , είτε φύγουμε από αυτό .

 

Ας δούμε λοιπόν τις τοπικές συνθήκες . Από ότι γνωρίζω , δεν ξέρω αν άλλαξε τα τελευταία χρόνια , στην Θεσσαλονίκη και σε άλλες περιοχές πωλούνται και τα κοινόχρηστα και σε αυτά περιλαμβάνονται και χώροι που δεν μετράγανε στον ΣΔ , όπως η είσοδος , το λεβητοστάσιο , η δεξαμενή , το μηχανοστάσιο και τα κλιμακοστάσια υπογείου και δώματος , που συνολικά ήταν χαλαρά... 100 τμ . Σε κάποιες άλλες περιοχές μέτραγαν και τα μπαλκόνια με πλάτος μεγαλύτερο από 1,80 . 

 

Γυρίζοντας στην Αθήνα , άλλη σημασία είχε μια θέση στάθμευσης , ανοικτή η κλειστή για ένα διαμέρισμα στο κέντρο , άλλη για ένα διαμέρισμα στην περιφέρεια που δεν έχει πρόβλημα στάθμευσης , αλλά η θέση ήταν δώρο .

 

Οπότε στις αναλογίες πρέπει να μπούν πολλά και διαφορετικά στοιχεία που εξειδικεύουν το κόστος .

 

Ετσι τα τμ πρέπει να έχουν πάντα και την αναλογία κοινοχρήστων , ανοικτών χώρων πιλοτής , υπογείων αποθηκών και θέσεων στάθμευσης που όσο μικρότερη είναι η ανωδομή , τόσο δυσμενέστερη γίνεται η αναλογία .

 

Για το επιτόκιο σήμερα δεν έχουμε καθαρή εικόνα . Διαμερίσματα που είναι απούλητα σήμερα έχουν επιτόκιο από 2-5 % αν ο δανειολήπτης έχει περιουσία και πληρώνει τους τόκους . 

 

Αν πας να πάρεις σήμερα δάνειο σου ζητάνε 8-9 % ποσό που είναι για γέλια με επιτόκιο καταθέσεων 0,5 % και μια και σήμερα μόνο άτομα με μεγάλη οικονομική επιφάνεια θα ασχοληθούν με το άθλημα , οπότε αυτοί αποκλείεται να ασχοληθούν για δανεισμό με το ελληνικό σαράφικο σύστημα , αλλά θα αποτανθούν σε ξένες τράπεζες ή σε άλλες μεθόδους χρηματοδότησης όπως τα επιχειρηματικά ομόλογα .

 

Αρα το επιτόκιο που θα βάλουμε θα είναι συμβατικό και εικονικό , οπότε το 8 % φαίνεται λογικό .

 

Για το Ε.Ο. στην θέση 3 , είτε έχεις γενικό εργολάβο , είτε δεν έχεις , αλλά έχεις υπεργολάβους , περιλαμβάνεται στο Κ .  Εκτός αν δουλεύεις ο ίδιος σε κάποια εργασία εξοικονομώντας κάποια χρήματα , αλλά αυτά επειδή πρόκειται για άλλη εργασία πέραν της ανάπτυξης το κέρδος περιλαμβάνεται στο κόστος και σε κάθε περίπτωση αυτό είναι εξαιρετικά σπάνιο .

 

Σκεφτείτε έναν εργολάβο-κατασκευαστή , που είναι και σοβατζής και δουλεύει στο έργο του και όταν έρχονται πελάτες , τους δείχνει τα σπίτια και διαπραγματεύεται με το μυστρί στο χέρι....  

 

Αρα το Ε,Ο. είναι το ποσό που υπάρχει στο κόστος κατασκευής , εκτός του κόστους υλικών , μεταφορών και ημερομισθίων και του κόστους χρήσης μηχανημάτων . Αυτό το ποσό το καρπούται ο γενικός η οι επί μέρους εργολάβοι , και είναι μέρος του κόστους κατασκευής .

 

Ακόμη στο κόστος κατασκευής έχουμε και το κόστος ασφαλιστικών εισφορών , το κόστος μελετών , επιβλέψεων και εκδόσεως αδείας και άλλες μη κατασκευαστικές δαπάνες και όλα αυτά θα πρέπει να συμπεριλαμβάνονται .

 

Ετσι τελικά το ΚΑ είναι ίσο με το Κ όπως το θεωρώ με όλα τα παραπάνω .

 

Στο επόμενο το 5 οι αριθμοί ΕΙΝΑΙ ΠΑΝΤΕΛΩΣ ΛΑΘΟΣ και εκτός τόπου και χρόνου .

 

Μέχρι το 2010 η φορολογία των κατασκευών ήταν με ΜΣΚΚ που ήταν 20 % , παλαιότερα 15 % . Αλλά από τότε η φορολογία είναι έσοδα μείον έξοδα , που σημαίνει ότι πλέον κάθε κατασκευαστική θα έχει βιβλία Γ΄ κατηγορίας και εκεί θα μπορεί να έχει τα έξοδα που έχουν οι εταιρείες Γ΄ κατηγορίας , αλλά και τις επιχειρηματικές αμοιβές που έχουν και αυτές . 

 

Αν μιλάμε λοιπόν για μια συνήθη οικοδομή των 1000 τμ ανωδομής , αυτό σημαίνει ότι μαζί με το οικόπεδο θα έχουμε μια επένδυση της τάξεως των 1.7-2.2 εκατ και ένας χρόνος απασχόλησης τουλάχιστων 30 μηνών , συνήθως 36 που υπολογίζεται από την ημέρα αγοράς του οικοπέδου ή σύνταξης του εργολαβικού μέχρι και την πώληση του τελευταίου διαμερίσματος που συνήθως αποτελεί και το κέρδος . 

 

Αρα ένα ποσό της τάξης του 2 % για επαγγελματικές αμοιβές και διαχειριστικό κόστος λειτουργίας , δηλαδή αμοιβές εταίρων , γραμματέων , φυλάκων  εργοταξίου , λογιστών κλπ που είναι 40000 € για 2,5-3 χρόνια είναι αστείο . Το κόστος αυτό είναι τουλάχιστον 10 % επί του έργο και περίπου 5 % θα είναι το κόστος των απρόβλεπτων , που είναι αυξήσεις των τιμών , της ασφάλισης , ζημιές και απώλειες , κλοπές , υποεκτίμηση του κόστους κάποιων εργασιών ή του μεγέθους των κλπ . Ετσι το 5 είναι 10+5 τουλάχιστον και θα μπορεί να είναι και παραπάνω με την χρήση διαφόρων δώρων που επιτρέπονται στις ΑΕ και ΙΚΕ από την νομοθεσία προς το προσωπικό και τους απασχολούμενους σε αυτή μετόχους .

 

Στα επόμενα συμφωνώ , αν και με τα σημερινά φορολογικά δεδομένα και μιλώντας για μελλοντικές αναπτύξεις , θα πρέπει το μικτό κέρδος να είναι πάνω από 30 %  για να έχει αντικείμενο το ρίσκο μια και μιλάμε για μεγάλες επενδύσεις εντάσεως κεφαλαίου .

 

Αρκεί να σκεφτούμε πόσα θα μείνουν σε μια επιχείρηση για ένα τέτοιο έργο με φόρο 29 % και φορολογία μερισμάτων 15 % δηλαδή 44 % και ίσως και άλλα που δεν ξέρουμε που φτάνουν χαλαρά το 50 % χωρίς να υπολογίζουμε προκαταβολές .

 

Σε ένα έργο που έχει κόστος 2 εκατ θα μείνουν με το 8 επιχειρηματικό κέρδος από 160-200.000 δηλαδή μετά τους φόρους από 80-100000 , δηλαδή σε ετήσια βάση από 27-32000 και από 33-40000 τον χρόνο . Δηλαδή ετήσιο κέρδος για 2 εκ κεφάλαιο από 1,3-2 % , ποσό που για τέτοια ποσά εύκολα το βρίσκεις χωρίς να δουλεύεις , ρισκάρεις , ασχολείσαι με την ελληνική δημόσια διοίκηση και δεν ψάχνεις πελάτες . 

 

Με τα σημερινά λοιπόν δεδομένα ποσοστό μικτού κέρδους κάτω από 30 % δεν αξίζει ούτε να ασχοληθείς μία ώρα . 

 

Τώρα για τις εκτιμήσεις των υπαρχόντων , ο θεός και η ψυχή όσων ασχοληθούν με το άθλημα .

 

Οι επόμενες οικοδομές όποτε γίνουν θα έχουν εντελώς άλλη φιλοσοφία και θα έχουν την στοργή και προδέρμ του κράτους και των μμε ακριβώς όπως έγινε με τους αυτοκινητόδρομους και ιδιαίτερα με τον Αγιο αστικό μας αυτοκινητόδρομο ....

 

Αν σε κάποια σημεία ήμουν εκτός θέματος-ερωτἠματος δεν πειράζει....

[ilias]

BAS κατατοπιστικότατος!

 

1. Συμφωνείς ότι το Επ. Οφελος θα πάει επί του κόστους κατασκευής ή επί του τελικού ποσού πωλήσεων;

2. Ποια θεωρείς συνήθης τιμή κόστους €/τμ στο ΒΗΜΑ 2, πάνω στην οποία θα βάλουμε όλα τα υπόλοιπα;;

3. Ο ορισμός του Εργ. Κόστους είναι (βάσει όλων των βιβλίων), είναι το κόστος  ή η αμοιβή του εργολάβου και των υπεργολάβων που απαιτείται για τον συντονισμό των εργασιών (παραγγελίες, συνεργεία κλπ). Δεν μπορούμε να πούμε ότι αυτόν τον γενικό συντονισμό τον εκτελεί ο ίδιος ο Κατασκευαστής του Έργου; ώστε να το αφαιρέσουμε από τα κοστολόγια;

[Didonis]

...

3. Ο ορισμός του Εργ. Κόστους είναι (βάσει όλων των βιβλίων), είναι το κόστος  ή η αμοιβή του εργολάβου και των υπεργολάβων που απαιτείται για τον συντονισμό των εργασιών (παραγγελίες, συνεργεία κλπ). Δεν μπορούμε να πούμε ότι αυτόν τον γενικό συντονισμό τον εκτελεί ο ίδιος ο Κατασκευαστής του Έργου; ώστε να το αφαιρέσουμε από τα κοστολόγια;

 

Όχι δεν το αφαιρείς.

 

Η εκτίμηση αφορά την τελική αξία του έργου και όχι τι πλήρωσε κάποιος. Σαν να έλεγες ότι ο ιδιοκτήτης είναι τουβλας και μαρμαράς οπότε αφαιρείς από την υλική αξία του προς εκτίμηση ακινήτου το εργατικό κόστος για τα τούβλα και τα μάρμαρα, διότι θα τα κάνει μόνος του.

Εσένα δεν σε απασχολεί ποιος το κάνει και τι εισέπραξε. Σε απασχολεί η αποτίμηση της αξίας του έργου που έχει συνεισφέρει στην συνολική αξία της κατασκευής.

Και το εργολαβικό όφελος κλπ είναι κι αυτό ένα κόστος έργου. (άσε που συχνά πυκνά ακόμα κι όταν ο ιδιοκτήτης δεν το κατέβαλε ξεχωριστά του το είχαν βάλει τα συνεργεία στην κατασκευή ειδικά αν ήταν εργασίες εργολαβίας και όχι φατούρας.

 

Συνοπτικά, δεν το αφαιρείς.

 

 

---------------

 

Το 800€ που γράφεις είναι σχετικό από την χρήση του έργου και την τοποθεσία του (αλλά και τον τρόπο κατασκευής του).

Γενική κατοικία πολ/και στην Αττική γενικά ένα 900€ έως και 1200€ ανα τμ είναι πιο λογικό.

Άλλες τιμές όμως η Αθήνα, άλλες η Καλαμάτα και άλλες η Κοζάνη ή η Κομοτηνή… (έτσι ενδεικτικά το είπα.) και φυσικά άλλες τα νησιά με ειδικό επηρεασμό τιμών για εργασίες που χρήζουν υλικών λατομείων που μερικά δεν έχουν.

Σημαντική μείωση φυσικά σε βοηθητικούς χώρους κλπ.

Προσοχή σε περιοχές βορείου Ελλάδος που τα τετραγωνικά που ορίζουν στους τίτλους ότι αφορά το διαμέρισμα βάζουν συχνά και την αναλογία τους από τους κοινόχρηστους. Στο κόστος εσύ με βάση αυτές τις τιμές θα υπολογίσεις την επιφάνεια του διαμερίσματος χωρίς τις αναλογούσες κοιν/στες.

Αν θες να κάνεις μεγαλύτερη ανάλυση ή άλλη σύνθεση βάζεις διαφορετικές τιμές μονάδος ανα χρήση πάντα

 

Την μεσοσταθμική όμως τιμή κόστους κατασκευής στην Ζώνη σου εσύ τι ξέρεις (ως Μηχανικός) έχοντας κάνει συζητήσεις ή σταθερή παρακολούθηση με κατασκευαστές ή και άλλους συναδέρφους στην περιοχή σας, για συνολικό κόστος περάτωσης έργων.

 

Αν δεν το ξέρεις το μαθαίνεις (με έρευνα για την περιοχή σου) αν δεν το μάθεις δεν κάνεις εκτιμήσεις μέχρι να το ξέρεις καλά και τέλος.

 

Αν η εκτίμηση αφορά τράπεζα μπορείς να ρωτήσεις στα κεντρικά τους τι μεσοσταθμικες τιμές έχουν για την περιοχή σου. (παίζει σενάριο να μη σου πουν)

Edited Μάιος 17 , 2017 by Didonis

[BAS]

Ξεχάσαμε να βάλουμε στο κόστος και την αξία αγοράς της γης ή το κόστος της αντιπαροχής , οπότε πρέπει να το βάλεις στο 1 .

 

Οι απαντήσεις σου

 

1. To Επ. Οφ. πάει επί του Μ.Σ.Κ.Α. + Δ και είναι το ΣΚ το οποίο ΤΑΥΤΙΖΕΤΑΙ με το ΣΠ . Αν τώρα έχεις υπεραξία κατά την διάρκεια του έργου λόγω διαφόρων συνθηκών ή αντίθετα χασούρα στο προσδόκομενο κέρδος , αυτό αυξομειώνει το Επ.Οφ. 

 

2. Το κόστος είναι πολύ γενικό και εξαρτάται από πολλά . Θα θεωρούσα στις υπάρχουσες οικοδομές που ΤΕΛΕΙΩΣΑΝ προ κρίσης ένα μέσο κόστος που θα περιλαμβάνει και την αναλογία κοινοχρήστων και βοηθητικών χώρων , αλλά ΜΟΝΟ για διαμερίσματα , όχι για μεζονέτες , το ποσό των 1000 €/τμ .

Στις μεζονέτες επειδή έχουμε ελάχιστους βοηθητικούς χώρους και καθόλου κοινόχρηστους , θα υπολόγιζα ΟΛΑ ΤΑ ΤΜ , όλων των ορόφων με 750-800 € και εδώ θα πρέπει να δούμε μέγεθος , περιοχή , πολυτέλεια , πισίνα κλπ , όπως και αναλογία οικοπέδου και χρήση ακαλύπτου οικοπέδου , που μπορεί να αλλάξουν εντελώς οι υπολογισμοί .

 

Για οικοδομές από την κρίση και μετά , οι δύο μεγάλες αλλαγές που λέγονται ΚΕΝΑΚ και ΝΟΚ , η ύπαρξη του ΕΔ , αλλά κυρίως ο μηδενισμός της πίστωσης και αντίθετα η προπληρωμή των υλικών , ανεβάζει το κόστος αρκετά πάνω από 1200 €/τμ . Σημειωτέον δε ότι λόγω της κρίσης εξαφανίζεται και το προσωπικό που σημαίνει ότι θα ανεβαίνει το εργατικό κόστος .

 

Ενας υδραυλικός που είχα έφυγε πριν λίγες μέρες για Αγγλία για μόνιμη εγκατάσταση και κονόμα ....

Ενας δικός μας , όχι συνάδελφος , που ζει στην Αυστρία , του ζήτησαν για εργασία για την τοποθέτηση 20 τμ πλακιδίων σε αυλή , 2000 € ή 25 € ΤΗΝ ΩΡΑ εργασίας .

 

Υπολογίστε λοιπόν ότι το μόνο που έχει πέσει πλέον είναι τα οικόπεδα και η ασφάλιση .

 

3. Με κάλυψε ο Διδόνις

[ilias]

 

1. To Επ. Οφ. πάει επί του Μ.Σ.Κ.Α. + Δ και είναι το ΣΚ το οποίο ΤΑΥΤΙΖΕΤΑΙ με το ΣΠ . 

 

 

Πως γίνεται το ΣΚ να ταυτίζεται με το ΣΠ. Είναι αδύνατον αυτό.

[ilias]

Ρε παιδιά έτσι όπως τα λέτε εσείς......

 

Οικόπεδο εντός Πόλεως όχι απλά εντός σχεδίου, σχεδόν κεντρικό! (δεν έχει σημασία η πόλη), εμβαδού 400 τμ.

Σ.Δ. 1,20

Κάλυψη: 70%

Κατασκευαστικό κόστος ανωδομής από Εργολάβους της περιοχής μ.ο. 750 €/τμ

Πώληση σήμερα καινούργιων διαμερισμάτων 1.500 €/τμ στο καθαρό εμβαδό

 

Ανάπτυξη κτιρίου: Υπόγειο 270 τμ, Ισόγειο με χώρους εισόδου και 12 θέσεις στάθμευσης, δύο όροφοι των 240 τμ έκαστως με 2 διαμερίσματα/ όροφο.

 

Τι αξία θα έβγαζες BAS με το σκεπτικό σου?

[[email protected]]

Το λαθος ειναι η χρηση της μεθοδου για το συγκεκριμένο παραδειγμα. Εξαλλου φαινομενο των καιρών ειναι οτι η αξια των κτιριων τεινει να εκμηδενιστει. Με λιγα λογια, στην πραγματικότητα το κτιριο δεν εχει αξια κ αγοράζεις καθαρη γη.

 

Μπορεί ωστοσο αν οι συντελεστές ειναι δυσμενεις οντως το οικοπεδο να καταλήγει να μην ειναι αξιοποιησιμο, δεν ειναι εντελως παραλογο, πολλα συμβαινουν στις μερες μας στη χωρα, που κανενας παγκοσμιος οργανισμος εκτιμητων δεν ξερει να αξιολογησει. Μου εχει τυχει προσωπικα οικοπεδο σε καλο εμπορικο σημείο που λογω χαμηλου επιτρεπομενου ύψους (6.00μ) να εχει αξια σχεδον μηδενικη. Το αγοραζεις για να καλλιεργεις ραπανακια.

Edited Μάιος 17 , 2017 by [email protected]