Υπολειμματική Μέθοδος εκτίμησης ακινήτων

[ilias]

Το λαθος ειναι η χρηση της μεθοδου για το συγκεκριμένο παραδειγμα.

Τι εννοείς zavi;

 

Δεν μπορεί ένα οικόπεδο εντός πολεοδομικού ιστού να βγάζει αξία 15.000 € με την εφαρμογή της μεθόδου όπως τη λένε τα παιδιά.

Είναι αδύνατον! όταν ανάλογα οικόπεδα πωλούνται σε τιμές 350 €-400 €/τμ και με αντικειμενική αξία 130.000 + €!

[akaliak]

Εγώ θα μιλήσω ως πρακτικός και όχι ως θεωρητικός μια και δεν έχω διαβάσει κανένα από τα παραπάνω βιβλία , αλλά έχω ασχοληθεί με το άθλημα 33 συναπτά έτη....

 

Αρχικά για να απαντήσω και στον Νικ , ένας πολύ σημαντικός παράγοντας στο κόστος και στο κέρδος , είναι η αναλογία των κοινοχρήστων και των αποθηκευτικών χώρων , καθώς και των χώρων στάθμευσης σε σχέση με την ανωδομή .

 

Ακόμα μεγάλη σημασία έχει η τοποθεσία που γίνεται το έργο σε σχέση με την ανάγκη χώρων στάθμευσης , αλλά και οι τοπικές συνθήκες και έθιμα ως προς τις πωλήσεις .

 

Επίσης η συζήτηση δεν αφορά την σημερινή εποχή που είναι γεμάτη στρεβλώσεις και ότι αποτέλεσμα να βγάλουμε θα είναι εξ ορισμού λανθασμένο σε βάθος χρόνου , αφού είτε η κατάσταση θα βελτιωθεί , οπότε οι αξίες λόγω μη κατασκευής νέων οικοδομών επί 7 και πλέον έτη , θα εκτοξευθούν κάτι που έγινε και την περίοδο 1995-1998 , παρ΄ ότι η κρίση ήταν μόλις 4 χρόνια 1991-1994 , αν η κατάσταση χειροτερεύσει και έχουμε μαζικούς πλειστηριασμούς , τότε οι αξίες θα καταρρεύσουν σε ευρώ , είτε μείνουμε , είτε φύγουμε από αυτό .

 

Ας δούμε λοιπόν τις τοπικές συνθήκες . Από ότι γνωρίζω , δεν ξέρω αν άλλαξε τα τελευταία χρόνια , στην Θεσσαλονίκη και σε άλλες περιοχές πωλούνται και τα κοινόχρηστα και σε αυτά περιλαμβάνονται και χώροι που δεν μετράγανε στον ΣΔ , όπως η είσοδος , το λεβητοστάσιο , η δεξαμενή , το μηχανοστάσιο και τα κλιμακοστάσια υπογείου και δώματος , που συνολικά ήταν χαλαρά... 100 τμ . Σε κάποιες άλλες περιοχές μέτραγαν και τα μπαλκόνια με πλάτος μεγαλύτερο από 1,80 . 

 

Γυρίζοντας στην Αθήνα , άλλη σημασία είχε μια θέση στάθμευσης , ανοικτή η κλειστή για ένα διαμέρισμα στο κέντρο , άλλη για ένα διαμέρισμα στην περιφέρεια που δεν έχει πρόβλημα στάθμευσης , αλλά η θέση ήταν δώρο .

 

Οπότε στις αναλογίες πρέπει να μπούν πολλά και διαφορετικά στοιχεία που εξειδικεύουν το κόστος .

 

Ετσι τα τμ πρέπει να έχουν πάντα και την αναλογία κοινοχρήστων , ανοικτών χώρων πιλοτής , υπογείων αποθηκών και θέσεων στάθμευσης που όσο μικρότερη είναι η ανωδομή , τόσο δυσμενέστερη γίνεται η αναλογία .

 

Για το επιτόκιο σήμερα δεν έχουμε καθαρή εικόνα . Διαμερίσματα που είναι απούλητα σήμερα έχουν επιτόκιο από 2-5 % αν ο δανειολήπτης έχει περιουσία και πληρώνει τους τόκους . 

 

Αν πας να πάρεις σήμερα δάνειο σου ζητάνε 8-9 % ποσό που είναι για γέλια με επιτόκιο καταθέσεων 0,5 % και μια και σήμερα μόνο άτομα με μεγάλη οικονομική επιφάνεια θα ασχοληθούν με το άθλημα , οπότε αυτοί αποκλείεται να ασχοληθούν για δανεισμό με το ελληνικό σαράφικο σύστημα , αλλά θα αποτανθούν σε ξένες τράπεζες ή σε άλλες μεθόδους χρηματοδότησης όπως τα επιχειρηματικά ομόλογα .

 

Αρα το επιτόκιο που θα βάλουμε θα είναι συμβατικό και εικονικό , οπότε το 8 % φαίνεται λογικό .

 

Για το Ε.Ο. στην θέση 3 , είτε έχεις γενικό εργολάβο , είτε δεν έχεις , αλλά έχεις υπεργολάβους , περιλαμβάνεται στο Κ .  Εκτός αν δουλεύεις ο ίδιος σε κάποια εργασία εξοικονομώντας κάποια χρήματα , αλλά αυτά επειδή πρόκειται για άλλη εργασία πέραν της ανάπτυξης το κέρδος περιλαμβάνεται στο κόστος και σε κάθε περίπτωση αυτό είναι εξαιρετικά σπάνιο .

 

Σκεφτείτε έναν εργολάβο-κατασκευαστή , που είναι και σοβατζής και δουλεύει στο έργο του και όταν έρχονται πελάτες , τους δείχνει τα σπίτια και διαπραγματεύεται με το μυστρί στο χέρι....

 

Αρα το Ε,Ο. είναι το ποσό που υπάρχει στο κόστος κατασκευής , εκτός του κόστους υλικών , μεταφορών και ημερομισθίων και του κόστους χρήσης μηχανημάτων . Αυτό το ποσό το καρπούται ο γενικός η οι επί μέρους εργολάβοι , και είναι μέρος του κόστους κατασκευής .

 

Ακόμη στο κόστος κατασκευής έχουμε και το κόστος ασφαλιστικών εισφορών , το κόστος μελετών , επιβλέψεων και εκδόσεως αδείας και άλλες μη κατασκευαστικές δαπάνες και όλα αυτά θα πρέπει να συμπεριλαμβάνονται .

 

Ετσι τελικά το ΚΑ είναι ίσο με το Κ όπως το θεωρώ με όλα τα παραπάνω .

 

Στο επόμενο το 5 οι αριθμοί ΕΙΝΑΙ ΠΑΝΤΕΛΩΣ ΛΑΘΟΣ και εκτός τόπου και χρόνου .

 

Μέχρι το 2010 η φορολογία των κατασκευών ήταν με ΜΣΚΚ που ήταν 20 % , παλαιότερα 15 % . Αλλά από τότε η φορολογία είναι έσοδα μείον έξοδα , που σημαίνει ότι πλέον κάθε κατασκευαστική θα έχει βιβλία Γ΄ κατηγορίας και εκεί θα μπορεί να έχει τα έξοδα που έχουν οι εταιρείες Γ΄ κατηγορίας , αλλά και τις επιχειρηματικές αμοιβές που έχουν και αυτές . 

 

Αν μιλάμε λοιπόν για μια συνήθη οικοδομή των 1000 τμ ανωδομής , αυτό σημαίνει ότι μαζί με το οικόπεδο θα έχουμε μια επένδυση της τάξεως των 1.7-2.2 εκατ και ένας χρόνος απασχόλησης τουλάχιστων 30 μηνών , συνήθως 36 που υπολογίζεται από την ημέρα αγοράς του οικοπέδου ή σύνταξης του εργολαβικού μέχρι και την πώληση του τελευταίου διαμερίσματος που συνήθως αποτελεί και το κέρδος . 

 

Αρα ένα ποσό της τάξης του 2 % για επαγγελματικές αμοιβές και διαχειριστικό κόστος λειτουργίας , δηλαδή αμοιβές εταίρων , γραμματέων , φυλάκων  εργοταξίου , λογιστών κλπ που είναι 40000 € για 2,5-3 χρόνια είναι αστείο . Το κόστος αυτό είναι τουλάχιστον 10 % επί του έργο και περίπου 5 % θα είναι το κόστος των απρόβλεπτων , που είναι αυξήσεις των τιμών , της ασφάλισης , ζημιές και απώλειες , κλοπές , υποεκτίμηση του κόστους κάποιων εργασιών ή του μεγέθους των κλπ . Ετσι το 5 είναι 10+5 τουλάχιστον και θα μπορεί να είναι και παραπάνω με την χρήση διαφόρων δώρων που επιτρέπονται στις ΑΕ και ΙΚΕ από την νομοθεσία προς το προσωπικό και τους απασχολούμενους σε αυτή μετόχους .

 

Στα επόμενα συμφωνώ , αν και με τα σημερινά φορολογικά δεδομένα και μιλώντας για μελλοντικές αναπτύξεις , θα πρέπει το μικτό κέρδος να είναι πάνω από 30 %  για να έχει αντικείμενο το ρίσκο μια και μιλάμε για μεγάλες επενδύσεις εντάσεως κεφαλαίου .

 

Αρκεί να σκεφτούμε πόσα θα μείνουν σε μια επιχείρηση για ένα τέτοιο έργο με φόρο 29 % και φορολογία μερισμάτων 15 % δηλαδή 44 % και ίσως και άλλα που δεν ξέρουμε που φτάνουν χαλαρά το 50 % χωρίς να υπολογίζουμε προκαταβολές .

 

Σε ένα έργο που έχει κόστος 2 εκατ θα μείνουν με το 8 επιχειρηματικό κέρδος από 160-200.000 δηλαδή μετά τους φόρους από 80-100000 , δηλαδή σε ετήσια βάση από 27-32000 και από 33-40000 τον χρόνο . Δηλαδή ετήσιο κέρδος για 2 εκ κεφάλαιο από 1,3-2 % , ποσό που για τέτοια ποσά εύκολα το βρίσκεις χωρίς να δουλεύεις , ρισκάρεις , ασχολείσαι με την ελληνική δημόσια διοίκηση και δεν ψάχνεις πελάτες . 

 

Με τα σημερινά λοιπόν δεδομένα ποσοστό μικτού κέρδους κάτω από 30 % δεν αξίζει ούτε να ασχοληθείς μία ώρα . 

 

Τώρα για τις εκτιμήσεις των υπαρχόντων , ο θεός και η ψυχή όσων ασχοληθούν με το άθλημα .

 

Οι επόμενες οικοδομές όποτε γίνουν θα έχουν εντελώς άλλη φιλοσοφία και θα έχουν την στοργή και προδέρμ του κράτους και των μμε ακριβώς όπως έγινε με τους αυτοκινητόδρομους και ιδιαίτερα με τον Αγιο αστικό μας αυτοκινητόδρομο ....

 

Αν σε κάποια σημεία ήμουν εκτός θέματος-ερωτἠματος δεν πειράζει....

 

Έχοντας ασχοληθεί κι εγώ με το άθλημα (10 χρόνια), συμφωνώ κατά πολύ με αυτή την προσέγγιση.

 

Έτσι κάπως, πρακτικά, τα λογαριάζαμε κι εμείς...

[akaliak]

Το εμβαδό στο οποίο, κατά τη γνώμη μου, πρέπει να ανάγεται το κόστος κατασκευής, θα πρέπει να είναι το καθαρό εμβαδό που πωλείται στις πολυκατοικίες (π.χ. το διαμέρισμα), χωρίς υπόγεια, κοινόχρηστους χώρους, εξώστες κλπ (συμπεριλαμβανόμενων όμως τυχόν κλειστών η/υ χώρων ). Θέλει πρόσοχή αυτό το σημείο.

 

Εδώ υπήρχαν από τους εργολάβους διάφοροποιήσεις και άκουγες τον ένα να σου μιλάει για κόστος 1300€/τ.μ. και τον άλλο για 700€/τ.μ.

 

Επίσης μεγάλο ρόλο παίζει η οικονομία κλίμακας. Όσο μεγαλύτερη είναι η ανωδομή, τόσο μειώνεται το κόστος κατασκευής ανά τ.μ. Για παράδειγμα ο ανελκυστήρας έχει ίδιο κόστος για 4 όρόφους των 100 καθαρών τ.μ. ανά όροφο και ίδιο για 4 x 1000 καθαρά τ.μ. ανά όροφο.

 

Θυμάμαι εργολάβοι  να υπολογίζουν κόστος κατασκευής 800€/τ.μ. και να έχουν εν τέλει λιγότερο κέρδος από κάποιον που υπολόγιζε 1200€/τ.μ. για ίδιες τιμές πώλησης...

 

Νομίζω ο μπούσουλας του €/τ.μ., μπορεί να δώσει από αρκετά σωστές έως και πολύ λάθος εκτιμήσεις.

[[email protected]]

Τι εννοείς zavi;

Προσωπικη μου αποψη ειναι οτι το σεναριο της βελτιστης αξιοποιησης του οικοπεδου με βαση τις πωλησεις ειναι αποτυχημενο για την εποχη. Καντο, αλλα μονο για να εχεις ενα νουμερο στην ακρη.

 

Κατ αρχην θα πρεπει να ψαξεις συγκριτικα στοιχεια πωλησεων τοσο ακινητων, οσο κ οικοπεδων. Αν δεν βρεις, διευρυνεις την περιοχη αναζητησης κ δοκιμαζεις προσαρμογη. Αν παλι δεν βρεις, τοτε το σεναριο βελτιστης αξιοποιησης δεν θα το πας με βαση τις πωλησεις, αλλα με τις ενοικιασεις.

 

Με τις ενοικιασεις θα δοκιμασεις dcf ειτε με καταστηματα ως βελτιστη αξιοποιηση, ειτε με κατοικιες. Συντελεστή προεξοφλησης θα χρησιμοποιησεις το wacc, που οπως ειπα για το 2017 ειναι τουλαχιστον 11%. Εγω προσωπικά θα δοκιμαζα κ ερευνα για airbnb για να βρω το εν δυναμει εισοδημα. Στη συνεχεια θα αφαιρουσα το κατασκευαστικο κοστος οπως το ανελυσε ο bas.

 

Αυτα ολα στη φιλοσοφια των πραγματων. Αν η εκτιμηση προοριζεται για τραπεζα, βαλε τις παπαριες που προτεινει η τεχνικη υπηρεσια της τράπεζας, οσο εκτος πραγματικοτητας κ αν είναι, γιατί απλα δεν θα σου πληρωσουν τη δουλειά. Αν η εκτιμηση προοριζεται για πραγματογνωμοσυνη, δοκιμασε τα εσοδα να τα υπολογισεις με ενοικιασεις ως βελτιστη αξιοποιηση (δεδομενου οτι η υπολειμματικη μέθοδος ειναι η τελευταία σου επιλογη)

 

Αυτη ειναι η γνωμη μου, μιας κ μιλαμε για στρεβλωμενη αγορα οπου η εννοια της εκτιμησης ειναι ζαριά. Τελος μια ακομα ιδεα είναι να βρεις παλαιοτερα στοιχεια κ να δοκιμασεις χρονικη αναγωγη με βαση τους δεικτες ακινητων της ττε κ τον πληθωρισμό

Edited Μάιος 17 , 2017 by [email protected]

[ilias]

Ωραία προσέγγιση zavi! Thanks

 

akaliak μπορείς σε παρακαλώ να δώσεις ένα πρόχειρο παράδειγμα για τα τμ και το κόστος κατασκευής;

Αυτό με τα υπόγεια και χωρίς;

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Εγώ θα μιλήσω ως πρακτικός και όχι ως θεωρητικός μια και δεν έχω διαβάσει κανένα από τα παραπάνω βιβλία , αλλά έχω ασχοληθεί με το άθλημα 33 συναπτά έτη....

 

Μπράβο φίλε!

[BAS]

Ρε παιδιά έτσι όπως τα λέτε εσείς......

 

Οικόπεδο εντός Πόλεως όχι απλά εντός σχεδίου, σχεδόν κεντρικό! (δεν έχει σημασία η πόλη), εμβαδού 400 τμ.

Σ.Δ. 1,20

Κάλυψη: 70%

Κατασκευαστικό κόστος ανωδομής από Εργολάβους της περιοχής μ.ο. 750 €/τμ

Πώληση σήμερα καινούργιων διαμερισμάτων 1.500 €/τμ στο καθαρό εμβαδό

 

Ανάπτυξη κτιρίου: Υπόγειο 270 τμ, Ισόγειο με χώρους εισόδου και 12 θέσεις στάθμευσης, δύο όροφοι των 240 τμ έκαστως με 2 διαμερίσματα/ όροφο.

 

Τι αξία θα έβγαζες BAS με το σκεπτικό σου?

Το ΣΠ θεωρείς ότι είναι το ΣΚ συν την αξία της γης . Αλλά εγώ ξεκίνησα με την αξία της γης και την περιέλαβα στο ΣΚ . Με την πρώτη ανάλυση διαφέρει βέβαια .

 

Αρχικά τις απόψεις των εργολάβων , επειδή έχω μιλήσει μαζί τους , ιδιαίτερα οι παλιοί , δεν έχουν αίσθηση του πραγματικού κόστους γιατί ποτέ δεν έκαναν υπολογισμούς , αφού οι περισσότεροι ήταν πρώην οικοδόμοι .

 

Για το παράδειγμα παίρνουμε τα 750 . Για να μην μπλέξουμε με πολλά θα κρατήσουμε από τον ΝΟΚ τον μη υπολογισμό των κλιμακοστασίων και δεν θα έχουμε ημιυπαίθριους για κλείσιμο και πώληση . 

 

Αρα 400 Χ 1,20  σημαίνει 4 διαμερίσματα των 120 τμ . Οι θέσεις στάθμευσης προφανώς κλειστές σε ισόγειο και υπόγειο . 

 

Κόστος ανωδομής 750 Χ 480 = 360.000

 

Κόστος Υπογείου και ισογείου 2 Χ 270 Χ 300 = 162000 .

 

Πωλήσεις 1500 Χ 480 = 720.000 . Κέρδος 15 % δηλαδή 84000 και στο ποσό που είναι η διαφορά των 626000-162000-360000 = 104000 ποσό που περιλαμβάνει την αξία της γης , τα έξοδα διαχειριστικής λειτουργίας της επιχείρησης , τα απρόβλεπτα και που τελικά είναι μικρό και δείχνει ότι με τιμή πώλησης 1500 €/τμ είναι ασύμφορη η επένδυση αυτή , λόγω μικρού μεγέθους και χαμηλής τιμής πώλησης .

 

Αν όμως υπολογίσουμε ότι από τις 12 θέσεις στάθμευσης επειδή είναι κέντρο θα πάρει 25000 την μία , τότε έχουμε άλλες 300000 έσοδα , οπότε αλλάζουν τα δεδομένα κατά πολύ και η επένδυση γίνεται ελκυστική , με την προϋπόθεση πάντα ότι θα υπάρχουν αγοραστές για τις θέσεις στάθμευσης και σε υψηλές τιμές ..

[ilias]

Αλλά εγώ ξεκίνησα με την αξία της γης και την περιέλαβα στο ΣΚ .

 

Μα αυτή δεν ψάχνουμε να βρούμε;

 

Κόστος ανωδομής 750 Χ 480 = 360.000

 

Κόστος Υπογείου και ισογείου 2 Χ 270 Χ 300 = 162000 .

 

Πωλήσεις 1500 Χ 480 = 720.000 . Κέρδος 15 % δηλαδή 84000 

 

Πως προκύπτει το 84.000???

720.000 x 15% = 108.000 ή

(360.000 + 162.000) x 15% = 78.300

 

στο ποσό που είναι η διαφορά των 626000-162000-360000 = 104000 ποσό που περιλαμβάνει την αξία της γης , τα έξοδα διαχειριστικής λειτουργίας της επιχείρησης , τα απρόβλεπτα και που τελικά είναι μικρό και δείχνει ότι με τιμή πώλησης 1500 €/τμ είναι ασύμφορη η επένδυση αυτή , λόγω μικρού μεγέθους και χαμηλής τιμής πώλησης .

 

Αν όμως υπολογίσουμε ότι από τις 12 θέσεις στάθμευσης επειδή είναι κέντρο θα πάρει 25000 την μία , τότε έχουμε άλλες 300000 έσοδα , οπότε αλλάζουν τα δεδομένα κατά πολύ και η επένδυση γίνεται ελκυστική , με την προϋπόθεση πάντα ότι θα υπάρχουν αγοραστές για τις θέσεις στάθμευσης και σε υψηλές τιμές ..

 

 Πως προκύπτουν οι 626.000???

 

 

Αν όμως υπολογίσουμε ότι από τις 12 θέσεις στάθμευσης επειδή είναι κέντρο θα πάρει 25000 την μία , 

 

Στην περιοχή του ακινήτου οι κλειστές σήμερα πωλούνται 8.000 €/θέση

 

 

Κόστος ανωδομής 750 Χ 480 = 360.000

Κόστος Υπογείου και ισογείου 2 Χ 270 Χ 300 = 162000 .

 

Στα παραπάνω κοστολόγια γιατί δε βάζεις:

- Τα απρόβλεπτα + αμοιβές?

- Δανεισμό?

- Εργ. Οφ.?

- κ.τ.λ.

 

Δηλαδή τα πρόσθετα έξοδα της μεθόδου??

Αν όμως υπολογίσουμε ότι από τις 12 θέσεις στάθμευσης επειδή είναι κέντρο θα πάρει 25000 την μία , 

 

Στην περιοχή του ακινήτου οι κλειστές σήμερα πωλούνται 8.000 €/θέση

[BAS]

Μα αυτή δεν ψάχνουμε να βρούμε;

 

Σωστά το είδα μετά . Εγώ έκανα ανάλυση για ανάπτυξη νέου ακινήτου . Είπαμε πρακτικός είμαι ....

 

Πως προκύπτει το 84.000???

720.000 x 15% = 108.000 ή

(360.000 + 162.000) x 15% = 78.300

 

Θεωρούμε ότι στην τιμή πώλησης των 720000 εμπεριέχεται ένα ποσοστό 15 % ως κέρδος . Αρα 720000 /1,15 = 626,086,96 συνολικό κόστος . Για στρογγυλοποίηση 626000 και 720000-626000 = 94000 . Εκανα λάθος στο ποσό . Βραδυνές πράξεις με το μυαλό βλέπεις....

 

 Πως προκύπτουν οι 626.000???

 

Το είπα παραπάνω .

 

Στην περιοχή του ακινήτου οι κλειστές σήμερα πωλούνται 8.000 €/θέση

 

Είναι έτσι ακόμα χειρότερη η κατάσταση .

 

Στα παραπάνω κοστολόγια γιατί δε βάζεις:

- Τα απρόβλεπτα + αμοιβές?

- Δανεισμό?

- Εργ. Οφ.?

- κ.τ.λ.

 

Είπα ότι στις 104000 εμπεριέχεται η αξία της γης και τα λοιπά , δηλαδή απρόβλεπτα - αμοιβές , κόστος δανεισμού κλπ . Το Ε.Ο, έχουμε πει ότι περιλαμβάνεται στο κόστος κατασκευής αφού το καρπούνται οι υπεργολάβοι και είναι δαπάνη για την εταιρεία .

 

 

Δηλαδή τα πρόσθετα έξοδα της μεθόδου??

 

Δεν καταλαβαίνω τι εννοείς με την φράση αυτή .

 

 

Στην περιοχή του ακινήτου οι κλειστές σήμερα πωλούνται 8.000 €/θέση

 

Αρα με αυτή την τιμή το τελικό ποσό είναι 720000 + 8000 Χ12 = 816000 .

 

Κόστος 816000 /1,15 = 710000 και μικτό κέρδος 106000 .

 

710000-162000-360000 = 188000 

 

Λόγω του μικρού μεγέθους του έργου θα υπολογίσουμε 8 % έξοδα διαχείρισης , αμοιβές προσωπικού κλπ και απρόβλεπτα δηλαδή 522000 Χ 8 % = 42000 και τόκους θα υπολογίσουμε ότι για το 30-40 % του κόστους απαιτήθηκε δανεισμός για διάρκεια 1,5 χρόνου , γιατί ενδιάμεσα γίνονται και πωλήσεις οι οποίες καλύπτουν το υπόλοιπο κόστος και αποπληρώνουν τον δανεισμό . Δηλαδή ένα διαμέρισμα πουλήθηκε στο τέλος του Φ.Ο. , άλλο ένα στο τέλος των σοβάδων , το τρίτο στο τέλος των δαπέδων και το τελευταίο τελειωμένο .

Ετσι με επιτόκιο 8 % έχουμε συνολικό τόκο 12 % για το ποσό 0,40 Χ 522000 = 25000 . 

 

Αρα το κόστος της γης είναι 188000 - 42000 - 25000 = 121000 . 

 

Για να το δούμε και με έναν παλιό εργολαβίστικο τρόπο , η αντιπαροχή για τις τιμές πώλησης που λες είναι 20 % , οπότε σαν αξία σε διαμέρισμα θα έδινε 480 Χ 0,20 Χ 1500 + 12 Χ 0,20 Χ 8000 = 144000 + 19000 = 163000 . Το ποσοστό της αντιπαροχής προκύπτει αν από την προσδοκόμενη τιμή πώλησης αφαιρέσεις το 15 % κέρδος και το 8 % των εξόδων διαχείρισης και απροβλέπτων . Ετσι 1500 /1,23 = 1219 . Στρογγυλά στα 1200 . Υπόλοιπο 1500-1200 = 300 που είναι η αξία της γης . Ο λόγος 300 /1500 = 0,20 είναι το ποσοστό αντιπαροχής .

 

Θα έπαιρνε λοιπόν αντιπαροχή αξίας 163000 . Επειδή με την αγορά προεξοφλείται αυτό το ποσό με ρίσκο του πότε θα το πάρεις και με χρόνο 2 χρόνια πριν , τότε αυτό προεξοφλείται με τουλάχιστον 25 % που περιλαμβάνει επιτόκιο προεξόφλησης για 2 έτη ανατοκιζόμενο , γύρω στο 11 % .

 

Οπότε 163000 Χ 0,75 = 122250 το οποίο ταυτίζεται με το 121000 που βγάλαμε σαν αξία γης  με τον άλλο τρόπο .

 

 

Νομίζω ότι αν και λίγο "μπακάλικα" καλά το έβγαλα και ας μην γράφω βιβλία σαν τους "επιστήμονες" της εκτιμητικής ....  

 

 

Για να το κάνουμε και λίγο πιο πρακτικό παραθέτω αξίες οικοπέδων που μου έστειλε σήμερα ένα μεσιτικό για όλη την Αθήνα .

 

Εχει μερικά τρομακτικά πεσμένα σε σχέση με τις προ 10ετίας τιμές .

 

Κάποια τα έχω τσεκάρει , αλλά με πολύ γρήγορη ανάγνωση και χωρίς γνώση όλων των περιοχών .

 

ΒΟΡΕΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

Τ-13388  ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ, ΑΓΙΑΝΝΗΣ, ΔΙΑΜΠΕΡΕΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟ 1.200 τ.μ., Σ.Δ. 1, ΠΡΟΣΟΨΗ

30μ. ΣΤΟΝ ΚΑΘΕ ΔΡΟΜΟ, ΤΙΜΗ 730.000 Ε, ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗ

Κ-4715  ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ, ΠΑΡΑΔΕΙΣΟΣ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 216τ.μ., Σ.Δ. 0,8, ΠΡΟΣΟΨΗ 10μ., ΤΙΜΗ

95.000 Ε.

Τ-13361  ΔΙΟΝΥΣΟΣ, ΠΡΟΣ ΤΗΝ  ΚΙΟΥ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 406τ.μ., Σ.Δ. 0,4, ΠΡΟΣΟΨΗ 14μ. ΤΙΜΗ

98.000 Ε.

Κ-3833  ΗΡΑΚΛΕΙΟ ΝΕΟ, ΠΡΟΣ ΤΟ ΑΘΛΗΤΙΚΟ ΠΑΡΚΟ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 240τ.μ., Σ.Δ. 0,8, ΠΡΟΣΟΨΗ

9μ., ΤΙΜΗ 90.000 Ε.

Κ-4776   ΗΡΑΚΛΕΙΟ ΝΕΟ, ΚΟΝΤΑ ΣΤΑΘΜΟ ΗΣΑΠ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 340τ.μ., Σ.Δ. 1,2, ΠΡΟΣΟΨΗ 20μ.,

ΤΙΜΗ 200.000 Ε.

Τ-9814  ΗΡΑΚΛΕΙΟ, ΚΕΝΤΡΙΚΟΣ ΔΡΟΜΟΣ, ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ 1.300τ.μ., Σ.Δ. 1,2,

ΠΡΟΣΟΨΗ 32μ., ΤΙΜΗ 480.000 Ε. , ΑΝΤΑΛΛΑΓΗ.

Κ-4895  ΚΗΦΙΣΙΑ,ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΕΦΟΡΙΑ ΤΗΣ ΚΗΦΙΣΙΑΣ & ΤΗ ΜΑΡΚΟΥ ΜΠΟΤΣΑΡΗ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 238τ.μ.,

Σ.Δ. 0,8 - 0,5, ΚΤΙΖΕΙ 179τ.μ. ΣΤΟ Σ.Δ., ΤΙΜΗ 95.000 Ε.

Κ-2616  ΚΗΦΙΣΙΑ, ΣΤΡΟΦΥΛΙ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 331τ.μ., Σ.Δ. 0,6, ΠΡΟΣΟΨΗ 10μ., ΤΙΜΗ 140.000 Ε.

Κ-5113  ΛΑΜΠΡΙΝΗ, ΠΡΟΣ ΑΛΣΟΣ ΠΡΟΦΗΤΗ ΗΛΙΑ & ΚΕΝΤΡΟ ΝΕΟΤΗΤΑΣ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 365τ.μ., Σ.Δ.

2,6, ΠΡΟΣΟΨΗ 13μ., ΤΙΜΗ 230.000 Ε.

Κ-4073  ΛΑΜΠΡΙΝΗ ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΠΛΑΤΕΙΑ ΛΑΜΠΡΙΝΗΣ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 264τ.μ., Σ.Δ. 2,6, ΠΡΟΣΟΨΗ

18μ., ΤΙΜΗ 200.000 Ε.

Τ-6408  ΜΕΛΙΣΣΙΑ ΠΡΟΣ ΝΟΣΟΚΟΜΕΙΟ ΑΜΑΛΙΑ ΦΛΕΜΙΝΓΚ, ΠΤΕΡΥΓΑ ΜΠΟΜΠΟΛΑ, ΓΩΝΙΑΚΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ

437τ.μ., Σ.Δ. 0,7, ΠΡΟΣΟΨΗ 28μ.Χ15μ., ΤΙΜΗ 160.000 Ε.

Κ-4237  ΜΕΛΙΣΣΙΑ, ΑΓΙΟΣ ΓΕΩΡΓΙΟΣ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 470τ.μ., Σ.Δ. 0,7, ΠΡΟΣΟΨΗ 20μ., ΤΙΜΗ

170.000 Ε.

Κ-4584  ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ, ΠΟΛΙΤΕΙΑ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 1.520τ.μ., Σ.Δ. 0,4, ΠΡΟΣΟΨΗ 45μ., ΤΙΜΗ

700.000 Ε.

Τ-13357  ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ, ΠΟΛΙΤΕΙΑ, ΤΡΙΦΑΤΣΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ 1.656τ.μ., Σ.Δ. 0,4, ΦΑΝΤΑΣΤΙΚΗ

ΘΕΑ ΛΕΚΑΝΟΠΕΔΙΟ (ΑΘΗΝΑ), ΤΙΜΗ 1.280.000 Ε.

Κ-4547  ΝΕΑ ΠΕΝΤΕΛΗ, ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΠΛΑΤΕΙΑ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΜΕ ΘΕΑ, 400τ.μ., Σ.Δ. 0,6, ΠΡΟΣΟΨΗ

19μ., ΤΙΜΗ 160.000 Ε.

Τ-9019  ΝΕΑ ΠΕΝΤΕΛΗ, ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΠΛΑΤΕΙΑ ΗΡΩΩΝ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟΥ  , ΔΙΑΜΠΕΡΕΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟ

1040τ.μ., ΜΕ ΘΕΑ, Σ.Δ. 0,6, ΠΡΟΣΟΨΗ 25μ.ΣΤΟΝ ΕΝΑ ΔΡΟΜΟ & 25μ. ΣΤΟΝ ΑΛΛΟ, ΤΙΜΗ

380.000 Ε.

Κ-4959 Νέο Ψυχικό, Πλατεία Ελευθερίας, οικόπεδο 335τ.μ., με παλαιά διώροφη κατοικία,

Σ.Δ. 1,4, πρόσοψη 12,50μ., τιμή 370.000 ευρώ

Κ-5077  Παπάγου προς Πλατεία Ταγματάρχου Δρακόπουλου  Θ., τρίφατσο οικόπεδο 604τ.μ.,

Σ.Δ. 1, τιμή 490.000 ευρώ

Τ-6314  ΠΕΥΚΗ ΑΝΩ, ΟΡΙΑ ΛΥΚΟΒΡΥΣΗ, ΠΡΟΣ ΤΗ ΛΟΥΝΤΕΜΗ, ΓΩΝΙΑΚΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ 450τ.μ., Σ.Δ.

0,8, ΤΙΜΗ 210.000 Ε.

Κ-3505  Πεύκη Κάτω, κοντά σε ’λσος, γωνιακό οικόπεδο 500τ.μ., Σ.Δ. 1,4, πρόσοψη

23μ.Χ22μ., τιμή 325.000 Ε.

Κ-4047  Φιλοθέη, προς τον ναό Αγίας Φιλοθέης, οικόπεδο 565τ.μ., Σ.Δ. 0,6, πρόσοψη

19μ., τιμή 445.000 ευρώ

Τ-13398  ΦΙΛΟΘΕΗ ΠΡΟΣ ΤΟ ΑΛΣΟΣ ΠΟΥΛΑΚΗ ΜΙΧ., ΟΙΚΟΠΕΔΟ 850τ.μ., Σ.Δ. 0,6, ΠΡΟΣΟΨΗ

18μ., ΤΙΜΗ 820.000 Ε.

Τ-13390  ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΚΑΤΩ ΝΟΜΙΣΜΑΤΟΚΟΠΕΙΟ, ΚΟΝΤΑ ΜΕΤΡΟ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 211τ.μ., Σ.Δ. 0,9,

ΤΙΜΗ 105.000 Ε.

Κ-4902   ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΑΝΩ, ΚΟΝΤΑ ΣΤΟ ΜΕΤΡΟ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 368τ.μ., Σ.Δ. 0,9, ΠΡΟΣΟΨΗ 9,50μ.,

ΤΙΜΗ 220.000 Ε.

Τ-11269  ΧΑΛΑΝΔΡΙ, ΠΑΤΗΜΑ ΙΙ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 628τ.μ., Σ.Δ. 0,6, ΠΡΟΣΟΨΗ 30μ., ΤΙΜΗ 240.000

Ε.

Τ-11133  ΨΥΧΙΚΟ ΠΑΛΑΙΟ, ΠΡΟΣ ΠΛΑΤΕΙΑ ΠΙΝΔΟΥ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 340τ.μ., Σ.Δ. 0,6, ΠΡΟΣΟΨΗ

14μ., ΤΙΜΗ 290.000 Ε.

 

ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

Κ-5127  ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ ΠΡΟΣ ΑΝΩ ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ, ΚΟΝΤΑ ΣΤΟ 6ο ΓΥΜΝ’ΣΙΟ & ΛΥΚΕΙΟ,

ΟΙΚΟΠΕΔΟ 171τ.μ., Σ.Δ. 1,4, ΠΡΟΣΟΨΗ 10μ., ΤΙΜΗ 70.000 Ε.

Κ-4757  ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ, ΑΣΥΡΜΑΤΟΣ, ΓΩΝΙΑΚΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ 660τ.μ., Σ.Δ. 0,8, ΤΙΜΗ 200.000 Ε.

Κ-3291  ΑΡΓΥΡΟΥΠΟΛΗ, ΚΕΝΤΡΙΚΟΣ ΔΡΟΜΟΣ, ΓΩΝΙΑΚΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ 570τ.μ., Σ.Δ. 1, ΠΡΟΣΟΨΗ

28μ.Χ19μ., ΤΙΜΗ 255.000 Ε.

Κ-5138  ΒΟΥΛΑ , ΠΡΟΣ ΤΗΝ ΠΑΡΑΛΙΑ & ΤΗΝ ΠΛΑΤΕΙΑ ΗΡΩΩΝ ΠΟΛΥΤΕΧΝΕΙΟΥ, ΣΕ ΦΑΡΔΥ ΔΡΟΜΟ,

ΟΙΚΟΠΕΔΟ 370τ.μ., Σ.Δ. 0,8, ΠΡΟΣΟΨΗ 20μ., ΤΙΜΗ 430.000 Ε.

Τ-12289  ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΑΝΩ , ΜΕ ΠΛΑΙΝΗ ΘΕΑ ΘΑΛΑΣΣΑ, ΓΩΝΙΑΚΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ 690τ.μ., Σ.Δ. 1,

ΠΡΟΣΟΨΗ 38μ.Χ18μ., ΤΙΜΗ 350.000 Ε.

Κ-4973  ΖΩΓΡΑΦΟΥ, ΙΛΙΣΙΑ, ΜΕΤΑΞΥ ΠΑΡΚΟΥ ΕΙΡΗΝΗΣ & ΟΥΛΩΦ ΠΑΛΜΕ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 250τ.μ.,

Σ.Δ. 3, ΠΡΟΣΟΨΗ 12,50μ., ΤΙΜΗ 215.000 Ε.

Κ-5013  ΚΑΒΟΥΡΙ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 1.000τ.μ., Σ.Δ. 0,25, ΠΡΟΣΟΨΗ 25μ., ΜΕ 6 ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ

ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ 1965 (ΔΥΟ ΤΩΝ 130τ.μ., ΕΝΑ 106τ.μ., ΔΥΟ ΤΩΝ 80τ.μ. ΚΑΙ ΕΝΑ ΤΩΝ 85τ.μ.)

ΚΑΙ ΜΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΤΩΝ 120τ.μ. ΤΟΥ 1975, ΤΙΜΗ 780.000 Ε.

Κ-5105  ΦΑΛΗΡΟ ΠΑΛΑΙΟ , ΑΓΙΑ ΒΑΡΒΑΡΑ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 308τ.μ., Σ.Δ. 1,4, ΠΡΟΣΟΨΗ 16μ., ΤΙΜΗ

240.000 Ε.

Κ-4877  ΦΑΛΗΡΟ ΠΑΛΑΙΟ, ΠΡΟΣ ΠΛΑΤΕΙΑ ΝΤΑΒΑΡΗ & Λ. ΑΜΦΙΘΕΑΣ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 1.000τ.μ., Σ.Δ.

1,4, ΠΡΟΣΟΨΗ 12,50μ., ΤΙΜΗ 200.000 Ε.

ΑΘΗΝΑ

Τ-11821  ΚΟΛΩΝΟΣ, ΜΕΤΑΞΥ ΠΛΑΤΕΙΑΣ ΠΕΤΡΟΥΛΑ ΣΩΤ. & ΙΩΑΝΝΙΝΩΝ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 300τ.μ., Σ.Δ.

3, ΠΡΟΣΟΨΗ 10μ., ΤΙΜΗ 160.000 Ε.

Κ-3883  ΠΑΤΗΣΙΑ ΚΑΤΩ, ΠΡΟΣ ΑΤΤΙΚΗ & ΑΓ. ΜΕΛΕΤΙΟΥ, ΔΙΑΜΠΕΡΕΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟ 240τ.μ., Σ.Δ.

3,6, ΠΡΟΣΟΨΗ 12μ. ΣΤΟΝ ΕΝΑ ΔΡΟΜΟ & 10μ. ΣΤΟΝ ΑΛΛΟ, ΤΙΜΗ 60.000 Ε.

Τ-12443  ΠΑΤΗΣΙΑ ΑΝΩ , ΕΠΙ ΤΗΣ ΛΕΩΦ. ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ, ΟΙΚΟΠΕΔΟ 172τ.μ. (& ΓΙΑ

ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΟ), Σ.Δ. 2,6, ΠΡΟΣΟΨΗ 10μ., ΤΙΜΗ 140.000 Ε.

ΠΕΙΡΑΙΑΣ

Κ-4870  ΠΕΙΡΑΙΑΣ, ΦΡΕΑΤΤΥΔΑ, ΓΩΝΙΑΚΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ 120τ.μ., Σ.Δ. 3, ΠΡΟΣΟΨΗ 12μ.Χ9μ.,

ΤΙΜΗ 90.000 Ε.

[akaliak]

Ωραία προσέγγιση zavi! Thanks

 

akaliak μπορείς σε παρακαλώ να δώσεις ένα πρόχειρο παράδειγμα για τα τμ και το κόστος κατασκευής;

Αυτό με τα υπόγεια και χωρίς;

 

Χοντρικά θα πώ ότι μία μικρή 4όροφη οικοδομή με 4 οροφοδιαμερίσματα από 90m² (καθαρά) έκαστο + pilotis + υπόγειο με 4 parking μπορεί να κοστίσει  1200€/m², ήτοι 432.000€, ενώ αντίστοιχα άλλη 4όροφη με 500m² (καθαρά) ανά όροφο + Pilotis+υπόγεια parking να πλησιάσει στα 1000€/m2,  ήτοι 2.000.0000€.

Edited Μάιος 18 , 2017 by akaliak