Σοφίτα σε υφιστάμενο κτίριο

[ΕΛΕΝΗ.G]

Καλησπέρα σας

 

Ο πελάτης μου έχει δύο εναλλακτικές λύσεις ώστε να εξασφαλίσει ακόμη μια ανεξάρτητη κατοικία στο υφιστάμενο του κτίριο. Η μία λύση είναι η αλλαγή χρήσης στο ισόγειο κατάστημα του και η άλλη η προσθήκη σοφίτας. Αν το κριτήριο επιλογής είναι το οικονομικό, κλείνω προς την πρώτη επιλογή. Παρόλα αυτά επειδή υπάρχει η πιθανότητα να επιλέξει σοφίτα και υποθέτοντας ότι δεν υπάρχει πρόβλημα σε υπερβάσεις του σ.δ και του ύψους, είναι επιτρεπτή η κατασκευή σοφίτας ως ανεξάρτητη κατοικία και όχι ως συνέχεια με τον πρώτο όροφο; Επιπλέον υπάρχει στέγη η οποία θα πρέπει να κατεδαφιστεί (άρα επιπλέον κόστος). Στην στατική μελέτη δεν υπήρχε πρόβλεψη προσθήκης ορόφου, άρα θα ζητηθεί νέα στατική μελέτη, σωστά;

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων. Νέα στο επάγγελμα, οπότε συγχωρήστε με για τυχόν χαζές ερωτήσεις.

[Didonis]

... είναι επιτρεπτή η κατασκευή σοφίτας ως ανεξάρτητη κατοικία και όχι ως συνέχεια με τον πρώτο όροφο; Επιπλέον υπάρχει στέγη η οποία θα πρέπει να κατεδαφιστεί (άρα επιπλέον κόστος). Στην στατική μελέτη δεν υπήρχε πρόβλεψη προσθήκης ορόφου, άρα θα ζητηθεί νέα στατική μελέτη, σωστά;

 

....

Δες με προσοχή ορισμούς σοφίτας στον ΝΟΚ.

 

Για να μπορείς να χαρακτηρίσεις χώρο ως σοφίτα σε ένα ακίνητο (άρα να μη προσμετρά σε συντελεστή δόμησης) θα πρέπει να «ανήκει λειτουργικά» σε άλλο τμήμα που μετρά σε Σ.Δ.

Άρα ανεξάρτητο διαμέρισμα και σοφίτα (χωρίς ΣΔ) δεν υπαρχει.

 

Στατικά. Αν δεν υπαρχει πρόβλεψη ορόφου στην στατική μελέτη τότε θα πρέπει να ελέγξεις το όλο κτίριο (υφιστάμενο και προσθήκη) με τους ισχύοντες σήμερα κανονισμούς και όχι με βάση αυτούς που είχε αρχικά υπολογιστεί.

Αν είναι προ 20 ετών το κτίριο ή και παλαιότερα 90% θα έχεις πρόβλημα και πιθανά θα απαιτηθούν ενισχύσεις.

 

Σε κάθε περίπτωση όμως αν κάνεις προσθήκη καθ ύψος θα απαιτηθεί στατική μελέτη και όλα τα σχετικά.

 

Καλό ξεκίνημα να έχεις Ελένη.

[ΕΛΕΝΗ.G]

Ευχαριστώ πολύ συνάδελφε για τη βοήθεια. Ήταν πολύτιμη.

 

Δηλαδή εν ολίγοις, ή θα έχουμε σοφίτα που θα ανήκει λειτουργικά στο κτίριο και δε θα προσμετράται στον σ.δ ή θα έχουμε προσθήκη ορόφου σε περίπτωση που είναι εφικτό από πλευράς του σ.δ;

 

Υ.Γ Ναι, το κτίριο δεν έχει πρόβλεψη ορόφου και η ο.α βγήκε το 1989.

[Tekton85]

 Δώσε πόλυ μεγάλη προσοχή στον ορισμό της σοφίτας που δίνει ο ΝΟΚ (βλ. άρθρο 2 παρ.81 & τεχνικές οδηγείες) 

Επειδή ακριβώς δεν μετράται στο συντελεστή δόμησης, η σοφίτα έχει υποχρεωτικά βοηθητική χρήση και δεν μπορεί να καταλαμβάνει πάνω από το 50% της κάτοψης του υποκείμενου ορόφου. Όπως είπε και ο συνάδλφος πιο πάνω δεν μπορεί να είναι ξεχωριστή ιδιοκτησία. Επιπλέον, σύμφωνα με επίσημο έγγραφο του ΥΠΕΚΑ, η σοφίτα δεν μπορεί να έχει πρόσβαση σε μπαλκόνι ή δώμα ορόφου (εγγρ.50441/2015) άρα ξεχνάς μπαλκονάκια και συναφή.

Τέλος, δεν ξέρω σε ποια πολεοδομία θα βγάλεις την άδεια, αλλά έχε υπόψη σου ότι κυκλοφορεί επίσημο έγγραφο το οποίο αναφέρει ότι η σοφίτα δεν μπορεί να βρίσκεται σε συνέχεια κλειστών χώρων στέγης. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να σπάσεις την υφιστάμενη πλάκα του κτιρίου στο σημείο που δεν έχεις το απαιτούμενο ύψος. Αυτό το τελευταίο, δεν ξέρω αν εφαρμόζεται παντού. Το όλο θέμα έχει ξεκινήσει από το επεξηγηματικό σκαρίφημα των τεχνικών οδηγειών του ΝΟΚ, οπότε τσέκαρέ το διακριτικά στην ΥΔΟΜ σου για τα ησυχότερα. 

 

 Καλή τύχη 

[ΕΛΕΝΗ.G]

 Δώσε πόλυ μεγάλη προσοχή στον ορισμό της σοφίτας που δίνει ο ΝΟΚ (βλ. άρθρο 2 παρ.81 & τεχνικές οδηγείες) 

Επειδή ακριβώς δεν μετράται στο συντελεστή δόμησης, η σοφίτα έχει υποχρεωτικά βοηθητική χρήση και δεν μπορεί να καταλαμβάνει πάνω από το 50% της κάτοψης του υποκείμενου ορόφου. Όπως είπε και ο συνάδλφος πιο πάνω δεν μπορεί να είναι ξεχωριστή ιδιοκτησία. Επιπλέον, σύμφωνα με επίσημο έγγραφο του ΥΠΕΚΑ, η σοφίτα δεν μπορεί να έχει πρόσβαση σε μπαλκόνι ή δώμα ορόφου (εγγρ.50441/2015) άρα ξεχνάς μπαλκονάκια και συναφή.

Τέλος, δεν ξέρω σε ποια πολεοδομία θα βγάλεις την άδεια, αλλά έχε υπόψη σου ότι κυκλοφορεί επίσημο έγγραφο το οποίο αναφέρει ότι η σοφίτα δεν μπορεί να βρίσκεται σε συνέχεια κλειστών χώρων στέγης. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να σπάσεις την υφιστάμενη πλάκα του κτιρίου στο σημείο που δεν έχεις το απαιτούμενο ύψος. Αυτό το τελευταίο, δεν ξέρω αν εφαρμόζεται παντού. Το όλο θέμα έχει ξεκινήσει από το επεξηγηματικό σκαρίφημα των τεχνικών οδηγειών του ΝΟΚ, οπότε τσέκαρέ το διακριτικά στην ΥΔΟΜ σου για τα ησυχότερα. 

 

 Καλή τύχη 

Σε ευχαριστώ πολύ. Θα επισκεφτώ την πολεοδομία και θα το διευκρινίσω σε περίπτωση που επιλέξουν τη σοφίτα ως λύση, αν φυσικά είναι εφικτή.

[ΚΑΝΑ]

Σύμφωνα με τις  επιδιώξεις σου (αυτοτέλεια- κατοικία κλπ)

μόνο ως προσθήκη ορόφου μπορείς να  χαρακτηρίσεις την κατασκευή σου

 

Από κει και πέρα φυσικά μπορείς  

αρχιτεκτονικά να προσδώσεις  στον όροφο αυτό  μορφή σοφίτας (όπως την εννοεί ο απλός κόσμος

και λειτουργικά  να έχεις  εξώστες-Η/Χ κλπ - όσα δικαιούται ένας όροφος)

θα πρέπει όμως να ελέγξεις αν τηρείς και τις υποχρεώσεις ορόφου

(μέσο ύψος 2.65 -σ.δ-θέση στάθμευσης -μέγ ύψος Ι.Σ κλπ)

[Didonis]

...(μέσο ύψος 2.65 -σ.δ-θέση στάθμευσης -μέγ ύψος Ι.Σ κλπ)

και 80% ενίσχυση του φέροντα αφού είναι από το 89 χωρίς πρόβλεψη ορόφου..... 

 

(άσε που για να μη είχε πρόβλεψη ορόφου θα είναι ιδιαίτερα χλομό να είχε υπόλοιπο Σ.Δ απο τότε.... και δεν έχει γίνει (νομίζω) καμία αύξηση Σ.Δ πουθενά .... )

 

Για ισόγειο τους βλέπω αν μετέφερε σωστά τα δεδομένα η συνάδερφος ..... 

[ΚΑΝΑ]

Didonis

δεν διαφωνώ ότι στο τέλος θα επιλέξει το ισόγειο!

 

Με το μήνυμά μου θέλω  να πω ότι γενικά επιτρέπεται

(εκεί που επιτρέπεται όροφος) να κατασκευαστεί  "σοφίτα -όροφος" 

και ότι δεν είναι υποχρεωτικό η "σοφίτα" σε κάθε περίπτωση "να μην αποτελεί όροφο"

[ΕΛΕΝΗ.G]

Συνάδελφοι, έχω κατανοήσει τη διαφορά σοφίτας και της προσθήκης ορόφου με διαμόρφωση σοφίτας. Η λύση της προσθήκης δεν είναι εφικτή, όπως ειπώθηκε παραπάνω, λόγω εξάντλησης σ.δ και πιθανής μη επάρκειας στατικών. Οπότε δεν εξετάζω περαιτέρω τη λύση αυτή και θα συνεχίσουμε με διαμόρφωση του ισογείου. Δεν ξέρω αν σας κουράζω αλλά θα μπορούσα να έχω τη γνώμη σας για αμοιβές; Αν φυσικά πρώτα σας παραθέσω τι χρειάζεται για τη συγκεκριμένη άδεια αλλαγής χρήσης.

 

Ευχαριστώ πολύ

Edited Μάιος 27 , 2017 by ΕΛΕΝΗ.G

[Didonis]

.. Δεν ξέρω αν σας κουράζω αλλά θα μπορούσα να έχω τη γνώμη σας για αμοιβές;..

Δεν μας κουράζεις αλλά αμοιβές μηχανικών πόσο κλπ δεν επιτρέπεται στο δημόσιο φόρουμ απο τους κανόνες.

 

Βάλε όλα τα δεδομένα σου εδώ απαιτούμενες μελέτες επιφάνειες χρήσεις κλπ και έχεις τον επίσημο μπούσουλα.

 

Απο εκεί και πέρα εσύ κρίνεις αν πρέπει να ζητήσεις πιο πολλά ή λιγότερα.