Άδεια δόμησης για κατασκευή σοφίτας σε υφιστάμενη πολυκατοικία

[riz]

Καλησπέρα.

 

Θα ήθελα να θέσω το εξής ερώτημα για το οποίο έχω 2 διαφορετικές απαντήσεις από υπαλλήλους που ρωτήθηκαν: 

 

Σε υφιστάμενη 5όροφη οικοδομή με Ισόγειο και 4 οροφοδιαμερίσματα θέλουμε να κατασκευάσουμε σοφίτα κατά ΝΟΚ. Η σύσταση των οριζόντιων ιδιοκτησιών που αφορούν σε κάθε οροφοδιαμέρισμα είναι του 2017 και ο "αέρας" είναι στην αποκλειστική χρήση του τελευταίου ορόφου. Ο υποκέιμενος όροφος πάνω στον οποίο πρόκειται να κατασκευασθεί η σοφίτα είναι καθ’όλα νόμιμος, ενώ υπάρχουν αυθαιρεσίες στους πιο κάτω ορόφους οι οποίες έχουν όλες τακτοποιηθεί με τον Ν.4178 αλλά δεν έχουν τα χαρακτηριστικά για να νομιμοποιηθούν. Δεδομένου ότι υπάρχουν τα αναγκαία πολεοδομικά μεγέθη (όγκος – ύψος) μετά και την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών στους παρακάτω ορόφους, μπορεί  να εκδοθεί Άδεια Δόμησης για την κατασκευή της σοφίτας σύμφωνα πάντα με τις απαιτήσεις και τις προδιαγραφές του ΝΟΚ;

 

Ο ένας υπάλληλος μου απάντησε θετικά απαιτώντας βέβαια να συνυπολογιστούν όλα τα μεγέθη και οι αυθαιρεσίες στους παρακάτω ορόφους επειδή η σύσταση έγινε μετά το 2011 (Ν. 4178), ενώ ο άλλος απάντησε αρνητικά, ζητώντας όλη η πολυκατοικία να είναι νομίμως υφιστάμενη. Γνώμη μου είναι ότι γίνεται, αλλιώς ποιό το νόημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας και εφόσον έχω σε περίσσεια τα μεγέθη που χρειάζομαι.

Edited Ιούλιος 10 , 2017 by riz

[melissa]

Κατ αρχήν, προσθήκες γίνονται σε νομίμως υφιστάμενα. 

 

Στο άρθρο 23 παράγραφος 1δ του ΝΟΚ, διαβάζουμε ότι νομίμως υφιστάμενο είναι και το κτίριο που εξαιρέθηκε οριστικά σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4178/13. Δες αν μπορείς να πάρεις οριστική εξαίρεση για όλες τις αυθαιρεσίες.

 

Το άρθρο 25 παρ2 του Ν4178/13 λέει ότι σε οριζόντιες ή κάθετες που έχουν συσταθεί πριν τις 28/07/2011 δεν λαμβάνονται υπ όψι οι αυθαιρεσίες των άλλων οριζόντιων. Εσύ έχεις σύσταση μετά το 2011, άρα θα λάβεις υπ όψι σου και τις αυθαιρεσίες (οριστικά εξαιρούμενες ) των υπόλοιπων ορόφων. 

 

 

ψηφίζω υπάλληλο Β

Edited Ιούλιος 10 , 2017 by melissa

[riz]

Κατ αρχήν, προσθήκες γίνονται σε νομίμως υφιστάμενα. 

 

Στο άρθρο 23 παράγραφος 1δ του ΝΟΚ, διαβάζουμε ότι νομίμως υφιστάμενο είναι και το κτίριο που εξαιρέθηκε οριστικά σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4178/13. Δες αν μπορείς να πάρεις οριστική εξαίρεση για όλες τις αυθαιρεσίες.

 

Το άρθρο 25 παρ2 του Ν4178/13 λέει ότι σε οριζόντιες ή κάθετες που έχουν συσταθεί πριν τις 28/07/2011 δεν λαμβάνονται υπ όψι οι αυθαιρεσίες των άλλων οριζόντιων. Εσύ έχεις σύσταση μετά το 2011, άρα θα λάβεις υπ όψι σου και τις αυθαιρεσίες (οριστικά εξαιρούμενες ) των υπόλοιπων ορόφων. 

 

 

ψηφίζω υπάλληλο Β

Αγαπητή melissa, 

Καταρχάς σε ευχαριστώ για την απάντηση σου. 

 

Σαφώς άδειες προσθήκης βγαίνουν σε νομίμως υφιστάμενα. Δέν υπάρχουν οι προδιαγραφές για να εξαιρεθούν οριστικά όλες οι αυθαιρεσίες στους παρακάτω ορόφους.  Εδώ όμως μπαίνουν 2 παρατηρήσεις: 

 

α) Στο άρθρο 23 παρ.1 το ΝΟΚ μπαίνει και η έννοια του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου ή τμήμα αυτου. Και νομίζω οτι με το τμήμα αυτου εννοεί τις οριζόντιες ιδιοκτησίες (χωρίς να έχω βρει κάποιο ορισμό). Αλλιώς ποιο το νόημα των οριζόντιων ιδιοκτησιών. Σε αυτή την περίπτωση, ο όροφος στον οποίο θα κατασκευαστεί και θα ανήκει κατά αποκλειστικότητα η σοφίτα είναι απολύτως νόμιμος.

β) Σε περίπτωση που δεν ισχύει η παρατήρηση α) και υποθέσουμε ότι η σύσταση είχε γίνει πριν το 2011, δεν θα λάμβανα υπόψιν τις αυθαιρεσίες των υπολοίπων ορόφων και θα έβγαινε άδεια; Το κτίριο όμως όπως το εννοεί ο ένας υπάλληλος πάλι δεν θα ήταν όλο νομίμως υφιστάμενο άρα πάλι δεν θα έβγαινε άδεια; Άρα ποια η διαφορά της ύπαρξης η μή οριζόντιας σύστασης; Σε τελική ανάλυση, εγώ για να καταθέσω την άδεια θα δώσω βεβαίωση για τον έναν όροφο και όχι για όλους (λόγω ύπαρξης οριζόντιας), έχοντας βέβαια συνυπολογίσει στο διάγραμμα δόμησης όλες τις αυθαιρεσίες. Το ίδιο θα συνέβαινε αν είχα πολλές κάθετες συστάσεις (κτίσματα) σε ένα οικόπεδο, μόνο που εκεί είναι πιο απλά τα πράγματα επειδή είναι ξεχωριστά κτίσματα.  

 

Οπότε εγώ θα ψήφιζα τον υπάλληλο Α...

Edited Ιούλιος 11 , 2017 by riz

[dimitris GM]

θα βαλω στη συζητηση  αυτα τα δυο

http://www.ypeka.gr/Default.aspx?tabid=778&sni[1155]=3931&language=el-GR

 

http://www.ypeka.gr/Default.aspx?tabid=778&sni[1155]=4995&language=el-GR

 

 

και, επειδη στην ερωτηση ετεθη το εξης

 

"και ο "αέρας" είναι στην αποκλειστική χρήση του τελευταίου ορόφου"

 

 θα επισημανω οτι ο "αερας"  αντιστοιχει στην καθ' υψος επεκταση της οικοδομης

και υλοποιειται εάν και οταν δοθει επι πλεον σδ.

 

ενω η αποκλειστικη χρηση του δωματος, εμπεριεχει απλα μια "χρηση"

αλλα οχι και το δικαιωμα  "ανοικοδομησης"

 

εδιτ

υπαρχει και αυτη η συζητηση

http://www.michanikos.gr/topic/49558-προσθήκη-σοφίτας-σε-νομίμως-υφιστάμενο-διώροφ/?p=909513

Edited Ιούλιος 11 , 2017 by dimitris GM

[papagkos]

Χαίρετε,

1) Εφόσον η σύσταση οριζόντιας έγινε μετά τις 28.7.2011, άρα πρώτα έγιναν όλες οι τακτοποιήσεις και μετά πραγματοποιήθηκε η σύσταση, τότε όλα τα δομήσιμα μέτρα μετράν σε μια άδεια χωρίς καμία εξαίρεση.

2) Αν η σύσταση ήταν πριν το 2011 τότε όλα τα μέτρα που ήταν επέκταση μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας (π.χ. ημιυπαίθριος, επέκταση στο μπαλκόνι) δεν θα σου εξαντλούσαν το συντελεστή δόμησης. Αν όμως είχες αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστο (ισόγεια αποθήκη, ή στο δώμα) θα σου ρουφούσε από τα υπολοιπόμενα μέτρα.

3) Για να κάνεις σοφίτα με ΝΟΚ πρέπει να έχεις υπολοιπόμενα τουλάχιστον 10 τ.μ.

4) Για να κάνεις σοφίτα με ΝΟΚ πρέπει να κάνεις προσθήκη ορόφου, και πάνω από τη προσθήκη ορόφου να κάνεις τη σοφίτα που δεν μετράει στη δόμηση. (ήταν σε εγκύκλιο υπεκα προς ΥΔΟΜ, αλλά δεν την έχω). Κοίταξε το λίγο αυτό γιατί το θυμάμαι σωστά νομίζω.

5) Άρα θα έπρεπε να είχες και πρόβλεψη στατικά για όροφο. 

[riz]

Ευχαριστώ για τις απαντήσεις. Το θέμα είναι προσωπικό, γι' αυτό και το ψάχνω λίγο περισσότερο. Σκοπός είναι να γίνει εσωτερική σκάλα που να επικοινωνεί με την σοφίτα αποκλειστικά ο κάτω όροφος.   

 

Αγαπητέ Δημήτρη, τα έγγραφα με τις προδιαγραφές τα είχα υπόψιν, ευχαριστώ. Όσον αφορά τον "αέρα", η σύσταση πρόκειται να γίνει τώρα οπότε υπάρχει κάποιος τρόπος να διευθετηθεί νομικά το ζήτημα; (υπάρχει πλήρης συνεννόηση με τον άλλο ιδιοκτήτη).

 

Αγαπητέ paragos, εγώ ανήκω στην κατηγορία 1 που αναφέρεις, όποτε υπολογίζω τα πάντα, νόμιμα και μη. Το 3 και το 4 που αναφέρεις υπάρχει κάπου στον ΝΟΚ; 

 

Δηλαδή εάν έχω μια μονοκατοικία 100% νόμιμη, που έχει εξαντλήσει τον σ.δ., δεν μπορώ να βγάλω άδεια για σοφίτα ή στέγη; Γνωρίζω κατασκευή σοφίτας με άδεια σε 2όροφο σπίτι χωρίς υπόλοιπο δομήσιμων μέτρων, όπως βλέπω και πολλές περιπτώσεις σε εκτός πόλης κτίσματα που μετα τον ΝΟΚ  γίνονται σοφίτες και σίγουρα δεν έχουν όλα υπόλοιπο σ.δ.

 

Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων. 

[riz]

θα βαλω στη συζητηση  αυτα τα δυο

http://www.ypeka.gr/Default.aspx?tabid=778&sni[1155]=3931&language=el-GR

 

http://www.ypeka.gr/Default.aspx?tabid=778&sni[1155]=4995&language=el-GR

 

 

και, επειδη στην ερωτηση ετεθη το εξης

 

"και ο "αέρας" είναι στην αποκλειστική χρήση του τελευταίου ορόφου"

 

 θα επισημανω οτι ο "αερας"  αντιστοιχει στην καθ' υψος επεκταση της οικοδομης

και υλοποιειται εάν και οταν δοθει επι πλεον σδ.

 

ενω η αποκλειστικη χρηση του δωματος, εμπεριεχει απλα μια "χρηση"

αλλα οχι και το δικαιωμα  "ανοικοδομησης"

 

εδιτ

υπαρχει και αυτη η συζητηση

http://www.michanikos.gr/topic/49558-προσθήκη-σοφίτας-σε-νομίμως-υφιστάμενο-διώροφ/?p=909513

Αγαπητέ Δημήτρη,

Τα έγγραφα με τις προδιαγραφές τα είχα υπόψιν, ευχαριστώ. Όσον αφορά τον "αέρα", η σύσταση πρόκειται να γίνει τώρα οπότε υπάρχει κάποιος τρόπος να διευθετηθεί νομικά το ζήτημα; (υπάρχει πλήρης συνεννόηση με τους άλλους ιδιοκτήτες).

[riz]

Χαίρετε,

1) Εφόσον η σύσταση οριζόντιας έγινε μετά τις 28.7.2011, άρα πρώτα έγιναν όλες οι τακτοποιήσεις και μετά πραγματοποιήθηκε η σύσταση, τότε όλα τα δομήσιμα μέτρα μετράν σε μια άδεια χωρίς καμία εξαίρεση.

2) Αν η σύσταση ήταν πριν το 2011 τότε όλα τα μέτρα που ήταν επέκταση μίας οριζόντιας ιδιοκτησίας (π.χ. ημιυπαίθριος, επέκταση στο μπαλκόνι) δεν θα σου εξαντλούσαν το συντελεστή δόμησης. Αν όμως είχες αυθαιρεσίες σε κοινόχρηστο (ισόγεια αποθήκη, ή στο δώμα) θα σου ρουφούσε από τα υπολοιπόμενα μέτρα.

3) Για να κάνεις σοφίτα με ΝΟΚ πρέπει να έχεις υπολοιπόμενα τουλάχιστον 10 τ.μ.

4) Για να κάνεις σοφίτα με ΝΟΚ πρέπει να κάνεις προσθήκη ορόφου, και πάνω από τη προσθήκη ορόφου να κάνεις τη σοφίτα που δεν μετράει στη δόμηση. (ήταν σε εγκύκλιο υπεκα προς ΥΔΟΜ, αλλά δεν την έχω). Κοίταξε το λίγο αυτό γιατί το θυμάμαι σωστά νομίζω.

5) Άρα θα έπρεπε να είχες και πρόβλεψη στατικά για όροφο. 

Αγαπητέ paragos,

 

Εγώ ανήκω στην κατηγορία 1 που αναφέρεις, όποτε υπολογίζω τα πάντα, νόμιμα και μη. Το 3 και το 4 που αναφέρεις υπάρχει κάπου στον ΝΟΚ; 

 

Δηλαδή εάν έχω μια μονοκατοικία 100% νόμιμη, που έχει εξαντλήσει τον σ.δ., δεν μπορώ να βγάλω άδεια για σοφίτα ή στέγη; Γνωρίζω κατασκευή σοφίτας με άδεια σε 2όροφο σπίτι χωρίς υπόλοιπο δομήσιμων μέτρων, όπως βλέπω και πολλές περιπτώσεις σε εκτός πόλης κτίσματα που μετα τον ΝΟΚ  γίνονται σοφίτες και σίγουρα δεν έχουν όλα υπόλοιπο σ.δ.

[Didonis]

.....Γνωρίζω κατασκευή σοφίτας με άδεια σε 2όροφο σπίτι χωρίς υπόλοιπο δομήσιμων μέτρων, όπως βλέπω και πολλές περιπτώσεις σε εκτός πόλης κτίσματα που μετα τον ΝΟΚ  γίνονται σοφίτες και σίγουρα δεν έχουν όλα υπόλοιπο σ.δ.

 

Άλλο σοφίτα και άλλο στέγη (πολεοδομικά). Η στέγη δεν είναι χώρος διαμονής.

 

Την κατασκευή σοφίτας με την άδεια που αναφέρεις άνευ υπόλοιπου ΣΔ τσέκαρες το Διάγραμμα Δόμησης ως τι την δηλώνει και τι μετράει?

Ή μήπως είχε το υφιστάμενο κτίριο προ άδειας το αναγκαίο εσωτερικό ύψος στο ομοπλαστικό του ώστε χωρίς προσθήκη καθ ύψος να μπορούσε να χωρέσει και μια σοφίτα με βάση τους όρους του ΝΟΚ?

 

Το πολλές περιπτώσεις που αναφέρεις για προσθήκες «σοφίτας» κρίνεις ότι είναι με άδεια?

 

Γενικά ισχύει ότι για να εκμεταλλευτείς διατάξεις του ΝΟΚ για χώρους που δεν μετρούν στον συντελεστή δόμησης (κλιμακοστάσια, σοφίτες, πατάρια κλπ) θα πρέπει να έχεις ένα ελάχιστο υπόλοιπο δόμησης.

Επικουρικά πιθανολογώ ότι υπάρχουν και διαδικασίες με αλλαγή χρήσης που μειώνουν τι μετρούσε στον ΣΔ να εκμεταλλευτείς μετά και τα επικουρικά.

 

Στο διάγραμμα δόμησης θα τα δεις αυτά (αν έχουν γίνει φυσικά) και δεν είναι άλλος ένας κύκλος αυθαιρεσιών.

[Panos_]

 

Γενικά ισχύει ότι για να εκμεταλλευτείς διατάξεις του ΝΟΚ για χώρους που δεν μετρούν στον συντελεστή δόμησης (κλιμακοστάσια, σοφίτες, πατάρια κλπ) θα πρέπει να έχεις ένα ελάχιστο υπόλοιπο δόμησης.

Επικουρικά πιθανολογώ ότι υπάρχουν και διαδικασίες με αλλαγή χρήσης που μειώνουν τι μετρούσε στον ΣΔ να εκμεταλλευτείς μετά και τα επικουρικά.

 

 

Δεν ισχύουν αυτά που γράφεις. Διάβασε το έγγραφο 50441/31.07.2015 που αναφέρεται στο αρ. 23 του ΝΟΚ.