ν. 4495/17 - αρθρο 83 [ΑΡΘΡΟ 083 - Ν. 4495/17] Απαίτηση έκδοσης Βεβαίωσης Μηχανικού

[topografos3333]

Βάσει νέων στοιχείων που έχω στα χέρια μου, στο κτίριο έχει γίνει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Μπορώ να πατήσω στο γεγονός ότι με βάση το άρθρο 83:

"β.στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων
των κοινόκτητων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου( προφανώς ούτε των χώρων εκτός ιδιοκτησίας του ακινήτου), δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές
καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι δεν έχουν
εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια", μη δείχνοντας στις κατόψεις την αυθαίρετη κατασκευή η οποία βρίσκεται εκτός οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Και ένα δεύτερο ζήτημα το οποίο συναρτάται από το πρώτο: Βάσει του τοπογραφικού της Ο.Α. τα όρια της ιδιοκτησίας φαίνονται λίγο πιο έξω από τα ορια του κτηρίου, ενώ στο κτηματολόγιο ταυτίζονται με τα όρια του κτιρίου. Ποιό από τα δύο είναι το τελικό μου οικόπεδο δεδομένου ότι στην περίπτωση 1 θα έχω τμήμα του στεγάστρου στην ιδιοκτησία μου ενώ στην περίπτωση 2 θα είναι όλο εκτός...

Edited Ιανουάριος 5 , 2020 by topografos3333

[jedi.Yannis]

Αυτό με την διαφορά τοπογραφικού ΟΑ και κτηματολογίου, το κτίριο έχει κατασκευαστεί στην θέση που προβλέπει η ΟΑ (πιο μέσα από το όριο) και άλλαξε το όριο με το κτηματολόγιο ή το κτίριο τελικά ακούμπησε στο όριο και σωστά το δίξανε και στο κτηματολόγιο;

Στην πρώτη περίπτωση έχεις ή μικρότερο οικόπεδο ή λάθος δήλωση κτηματολογίου. Στην 2η περίπτωση έχεις επιπλέον μετατόπιση κτιρίου.

[stelios_ant]

καλησπέρα σας.

Μου έχουν δημιουργηθεί απορίες σχετικά με την παρ.2β του άρθρου στο οποίο αναφέρει ότι μπορείς να δόσεις βεβαίωση σε οριζόντια ιδιοκτησία μη συμπεριλαμβανομένων των κοινόχρηστων - κοινόκτητων χώρων.

Ας πούμε την εξής περίπτωση (πραγματική): Κτίσμα διώροφο με μια οριζόντια ανά όροφο και εξ αδιαιρέτου όλα τα υπόλοιπα άρα κοινόχρηστα. Υπάρχει στο κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο αυθαίρετο τμήμα ~25τ.μ. Με βάση το παραπάνω μπορώ να δώσω λοιπόν βεβαίωση σε μια κατοικία που έχει αυθαίρετο (και άρα θα μεταβιβαστεί και αυτό μαζί);

Μου φαίνεται σωστό διαβάζοντας το νόμο αλλά παράλογο στην πράξη. Μήπως ο νόμος θα έπρεπε να αναφέρεται μόνο σε κοινόχρηστους χώρους π.χ.στεγασμένους πολυκατοικιών και όχι έτσι γενικά;

Ευχαριστώ

 

[dimitris GM]

"Υπάρχει στο κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο αυθαίρετο τμήμα ~25τ.μ "

τι  είδους  "τμήμα" ειναι αυτο?

ποιος και πότε το εφτιαξε?

ποιος το δηλωνει?

Edited Ιανουάριος 17 , 2020 by Pavlos33

[stelios_ant]

Ευχαριστώ για την απάντηση

προσθήκη κατ επέκταση μιας αποθήκης.

Δεν το δηλώνει κανείς ακόμα αφού είναι αυθαίρετο.

Το έφτιαξε ο ιδιοκτήτης της άλλης οριζόντιας αλλά αυτό δε νομίζω ότι παίζει ρόλο...

Edited Ιανουάριος 17 , 2020 by Pavlos33

[danaikaterina]

Η αποθήκη από πού έχει πρόσβαση; Αν κατάλαβα καλά έχεις δυο οριζόντιες ιδιοκτησίες και μια ανεξάρτητη αποθήκη που έχει κατασκευαστεί στον κοινόχρηστο ακάλυπτο. Ποιος την έκανε και σε ποιόν ανήκει μόνο στα λόγια είναι. Τυπικά ανήκει και στους 2 εφόσον βρίσκεται σε κοινόχρηστο. Η κάθε οριζόντια ιδιοκτησία μπορεί να τακτοποιηθεί και να μεταβιβαστεί μόνη της ανεξάρτητα. Η αποθήκη φυσικά δεν μεταβιβάζεται μαζί με καμία οριζόντια ιδιοκτησία αφού δεν ανήκει σε αυτές. Η αποθήκη μπορεί να τακτοποιηθεί με μια δήλωση υπαγωγής που θα αφορά όλα τα αυθαίρετα επί κοινοχρήστων.

[stelios_ant]

1 λεπτό πριν, danaikaterina said:

Η αποθήκη από πού έχει πρόσβαση; Αν κατάλαβα καλά έχεις δυο οριζόντιες ιδιοκτησίες και μια ανεξάρτητη αποθήκη που έχει κατασκευαστεί στον κοινόχρηστο ακάλυπτο. Ποιος την έκανε και σε ποιόν ανήκει μόνο στα λόγια είναι. Τυπικά ανήκει και στους 2 εφόσον βρίσκεται σε κοινόχρηστο. Η κάθε οριζόντια ιδιοκτησία μπορεί να τακτοποιηθεί και να μεταβιβαστεί μόνη της ανεξάρτητα. Η αποθήκη φυσικά δεν μεταβιβάζεται μαζί με καμία οριζόντια ιδιοκτησία αφού δεν ανήκει σε αυτές. Η αποθήκη μπορεί να τακτοποιηθεί με μια δήλωση υπαγωγής που θα αφορά όλα τα αυθαίρετα επί κοινοχρήστων.

οκ συμφωνώ εν μέρει...

Αλλά η οριζόντια ιδιοκτησία περιγράφεται ως την οριζόντια του ορόφου και 50% εξ αδιαιρέτου στα υπόλοιπα, άρα και στον ακάλυπτο, άρα και στην αποθήκη.

Τώρα η μεταβίβαση θα γίνει μόνο στην οριζόντια αγνοώντας τον εξ αδιαιρέτου ακάλυπτο;

Άρα μεταβιβάζεις τμήμα της οριζόντιας ιδιοκτησίας;

το άλλο τι γίνεται παραμένει πίσω;

[dimitris GM]

δξ τι "αποθηκη" ειναι αυτη που λες  πώς υπάρχει  και τινος ιδικτησια ειναι.

Ούτε τι σημαινει "επεκταση" αποθηκης.

Σημερα εσυ πουλας ενα διαμερισμα, με ποσοστο -έστω - 50%  εξ αδιαιρέτου, στο  όλο οικόπεδο  και στους κοινοχρηστους και κοινοκτητους χωρους της οικοδομης  και το οποιο υποσχεσαι ελευθερο απο καθε βαρος, υποθηκη και παντος νομικου ελαττωματος....

Η  αυθαιρετη κατασκευη ειναι νομικο ελαττωμα, και:

Εφ' όσον το αυθαιρετο δεν εχει τακτοποιηθει και δεν εχει αποκτησει "ιδιοκτητη", θεωρειται  "κοινη" κατασκευη  στον κοινόχρηστο ακαλυπτο χωρο,

ανηκει σε όλους  και βαρυνει και τους δυο...αρα, κατ' επεκταση και τον αγοραστη σου.

Επομενως, πρεπει να αναφερθει αυτη η αυθαιρετη κατασκευή.

[stelios_ant]

Συμφωνώ ότι βαρύνει και τον αγοραστή μου και πρέπει να αναφερθεί και να ρυθμιστεί. Και θεωρώ ότι δεν μπορώ να δώσω βεβαίωση νομιμότητας.

Το πρόβλημα μου είναι η διατύπωση του νόμου που διαβάζοντας τον καταλήγεις στο συμπέρασμα ότι μπορείς να δώσεις βεβαίωση νομιμότητας αγνοώντας κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους, ενώ στη πραγματικότητα κατά τη μεταβίβαση θα δημιουργηθεί πρόβλημα...

Εγώ λοιπόν αρνούμαι να δώσω τη βεβαίωση ενώ κάποιος μπορεί να μου πει ότι με το γράμμα του νόμου κακώς το κάνω και θα έπρεπε να τη δώσω...

[danaikaterina]

Σωστό αυτό που λέει ο Δημήτρης ότι πρόκειται για μια αυθαίρετη κατασκευή στον κοινόχρηστο η οποία βαρύνει όλους τους ιδιοκτήτες των επιμέρους οριζοντίων και το σωστό θα ήταν να ενημερωθεί για αυτήν ο νέος αγοραστής. (Αν υπάρχει συμφωνία και επιθυμία αυτή να τακτοποιηθεί με δήλωση κοινοχρήστων όπως σου είπα ακόμη καλύτερα). Πλήν όμως, για την βεβαίωση νομιμότητας και μεταβίβαση ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν υπάρχει υποχρέωση ελέγχου των κοινοχρήστων. Το γράφει και στο ίδιο το κείμενο της βεβαίωσης ότι τα κοινόχρηστα δεν συμπεριλαμβάνονται (και δεν μεταβιβάζονται φυσικά). Αυτό ίσχυε από τον 1ο νόμο αυθαιρέτων ορθά κατά τη γνώμη μου γιατί το αντίθετο θα δημιουργούσε τρομακτικά προβλήματα με αποτέλεσμα την αδυναμία μεταβίβασης των περισσότερων διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες. Εσύ έχεις απ ότι καταλαβαίνω μια μικρή οικογενειακή οικοδομή με 2 ιδιοκτήτες. Για να το καταλάβεις σκέψου ότι σε καλούσαν να δώσεις βεβαίωση σε ένα διαμέρισμα 6όροφης οικοδομής με 40 ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Τι θα έκανες εκεί; Θα έλεγχες όλους τους διαδρόμους της οικοδομής, τα υπόγεια, την ταράτσα, τους φωταγωγούς και τους ακάλυπτους για τυχόν αυθαίρετα; Σε κάποια απο αυτά μάλλον δεν θα είχες καν πρόσβαση. Και αν έβρισκες ότι υπάρχει μια αποθηκούλα στον ακάλυπτο (που τότε δεν θα ήξερες καν ποιος την έφτιαξε) δεν θα έδινες τη βεβαίωση στο διαμέρισμα του 6ου; Τα κοινόχρηστα δεν σε επηρρεάζουν κατα τον έλεγχο ανεξάρτητης ιδιοκτησίας.

(*Το πράγμα αλλάζει αν υπάρχει για κάποιο τμήμα αποκλειστική χρήση)

 

13 ώρες πριν, stelios_ant said:

Ας πούμε την εξής περίπτωση (πραγματική): Κτίσμα διώροφο με μια οριζόντια ανά όροφο και εξ αδιαιρέτου όλα τα υπόλοιπα άρα κοινόχρηστα. Υπάρχει στο κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο αυθαίρετο τμήμα ~25τ.μ. Με βάση το παραπάνω μπορώ να δώσω λοιπόν βεβαίωση σε μια κατοικία που έχει αυθαίρετο (και άρα θα μεταβιβαστεί και αυτό μαζί);

Νομίζω αυτό που σε μπερδεύει είναι ότι σκέφτεσαι ότι θα μεταβιβάσεις την αποθήκη και άρα πως θα μεταβιβαστεί όντας παράνομη. Η πραγματικότητα είναι ότι δεν θα μεταβιβάσεις την αποθήκη. Η αποθήκη και νόμιμη να ήταν, όντας κοινόχρηστη δεν μεταβιβάζεται. Θα μεταβιβάσεις μόνο την οριζόντια ιδιοκτησία και για αυτήν θα εκδόσεις βεβαίωση.

Αν θα ήθελες για κάποιο λόγο να συμπεριλάβεις την αποθήκη στην οριζόντια ιδιοκτησία σου, να ανήκει αποκλειστικά και να μεταβιβάζεται μαζί με αυτήν, τότε θα έπρεπε να γίνει τροποποίηση της σύστασης για την οποία θα χρειαζόταν τότε να γίνει έλεγχος όλου του ακινήτου και να εκδοθούν βεβαιώσεις τόσο για κάθε ανεξάρτητη ιδιοκτησία όσο και για τα κοινόχρηστα.