ν. 4495/17 - αρθρο 83 [ΑΡΘΡΟ 083 - Ν. 4495/17] Απαίτηση έκδοσης Βεβαίωσης Μηχανικού

[dimitris GM]

Παραθέτω τμήμα της εγκυκλίου των συμβολαιογράφων 4/2016:

"β) Είναι υποχρεωτική η τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όταν έχει αυξηθεί η επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας με επέκτασή της σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους.

Στην περίπτωση αυτή, χωρίς τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που να δικαιολογεί τη νέα επιφάνεια, δεν είναι δυνατή η μεταβίβαση της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Παράδειγμα: Έστω, ότι στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας αναγράφεται επιφάνεια του Δ1 διαμερίσματος 80 τ.μ.. Στη σχετική βεβαίωση κανονικότητας του μηχανικού και στην ολοκληρωμένη υπαγωγή της οριζόντιας ιδιοκτησίας μνημονεύονται 5 τ.μ. αυθαίρετη δόμηση (κύρια χρήση) με κατάληψη στους κοινόχρηστους χώρους. Σήμερα δηλαδή η οριζόντια ιδιοκτησία έχει εν τοις πράγμασι συνολική επιφάνεια 85 τ.μ. Μεταβιβάζουμε 85 τ.μ. μόνο μετά από τροποποίηση της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αν δεν λάβει χώρα η άνω τροποποίηση, η μεταβίβαση των 5 τ.μ. είναι προβληματική"

 

 

Ομως, ο νομοθετης επιτρεπει την μεταβιβαση των 80, χωρις τροποποιηση της συστασης....

με την μνεια οτι "εχουν τακτοποιηθει κατα νομον 5 τμ..."   ιδου και η βεβαιωση.

 

Παντως, αυτη η εγκυκλιος [ανεξαρτητα της μη ορθοτητας της] ειναι πλεον "ξεπερασμενη"....

διοτι,

 Σημερα  κανουμε υπαγωγη με το αρθρο 98/5

και μπορουμε απο μονοι μας να κανουμε την τροποποιηση της συστασης, με βαση το αρθρο 98/7 που οριζει οτι

 

"εχει δικαιωμα   [οχι υποχρεωση] να προβαινει μονομερως σε  τροποποιησης της συστασης  και να ενσωματωσει το καταληφθεν τμημα στην ιδιοκτησια του"

 

Φυσικα, η διαταξη ειναι "επιμελώς ατελής"........

 

διοτι δεν οριζει "τροποποιηση  μονον ως προς την δικη του ΟΙ"

 

με αποτελεσμα να εχουν αρχισει τα...παρατραγουδα και "ερμηνειες" και  "απαιτησεις" οτι,

ναι μεν θα γινει μονομερης τροποποιηση της συστασης Οι

αλλα σε ολες τις ΟΙ της οικοδομης....

 

[πώς θα  γινει η τροποποιηση και σε ολες τις υπολοιπες ΟΙ, οταν απαιτειται και για αυτες βεβαιωση κανονικοτητας,

αλλα και δεν υπαρχει δυνατοτητα να πληροφορηθει ο ενδιαφερομενος τι εκανε και αν εκανε ή πότε θα κανει τακτοποιηση ο απο πανω, ο διπλανός ή ο παραδιπλανός..."...

 

θα το εξηγησουν σε  επομενη εγκυκλιο...]

 

 

 

 

 

 

Edited Δεκέμβριος 8 , 2017 by dimitris GM

[Alsterwasser]

ω ρε μάνα `μ...... προφανώς και δεν εχω προλάβει να διαβάσω ολο το νόμο ακόμα....

 

και Δημήτρη πως θα κάνεις μονομερώς τροποποίηση σύστασης της Ο.Ι σου όταν αλλάζουν και τα Εκαθ των κοινοχρήστων και κατά συνέπεια και τα Εμικτ όλων των Ο.Ι.?

 

 

P.S. Με πήρε πριν λίγο τηλ πελάτης. Έχει τμήμα αποκλειστικής χρήσης στο υπόγειο σαν παρακολούθημα, το οποίο έχει επεκταθεί στο όμορο παρακολούθημα άλλης Ο.Ι.

 

Ο ιδιοκτήτης της όμορης θέλει να μεταβιβάσει την Ο.Ι. και ο μηχανικός του ισχυρίζεται οτι πρέπει να ρυθμιστεί η επέκτασηαυτή με ταυτόχρονη τροποποίηση σύστασης

 

Τι να του απαντήσω οεο?...

[danaikaterina]

Άσχετο....όταν έχουμε ρύθμιση Ο.Ι., το παρακάτω το εφαρμόζουμε με αναγωγή στο ποσοστό ιδιοκτησίας?

 

"δ) η μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών του δια- γράμματος δόμησης/κάλυψης (κάλυψη, δόμηση, ύψος), σε ποσοστό έως δέκα τοις εκατό (10%) και έως τα πενή- ντα τετραγωνικά μέτρα (50 τ.μ.),"

 

Η εγώ δεν κατάλαβα την ερώτηση η εσύ δεν κατάλαβες αυτό που έγραψα.

Οι πολεοδομικές παραβάσεις του άρθου 81 δεν σχετίζονται με κανένα τρόπο με τη ρύθμιση αυθαιρέτων.

Η διαφοροποίηση τους είναι ότι δεν έχουν ποινικές κυρώσεις και γι αυτές επιβάλλονται μικρότερα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης.

Όταν κάνεις ρυθμιση για αυθαίρετα πριν το 2011 με τον Ν.4495 τις αντιμετωπίζεις όπως οποιαδήποτε άλλη αυθαιρεσία μαζί με όλες τια άλλες

[dimitris GM]

ω ρε μάνα `μ...... προφανώς και δεν εχω προλάβει να διαβάσω ολο το νόμο ακόμα....

 

και Δημήτρη πως θα κάνεις μονομερώς τροποποίηση σύστασης της Ο.Ι σου όταν αλλάζουν και τα Εκαθ των κοινοχρήστων και κατά συνέπεια και τα Εμικτ όλων των Ο.Ι.?

 

[οπως... με σαφηνεια δηλωσε η εκπροσωπος του υπουργειου  "εχει καποιες ασαφειες ο νομος...θα εκδοθει εγκυκλιος..."

σαφεστατη...δεν  λεμε...]

 

P.S. Με πήρε πριν λίγο τηλ πελάτης. Έχει τμήμα αποκλειστικής χρήσης στο υπόγειο σαν παρακολούθημα, το οποίο έχει επεκταθεί στο όμορο παρακολούθημα άλλης Ο.Ι.

 

Ο ιδιοκτήτης της όμορης θέλει να μεταβιβάσει την Ο.Ι. και ο μηχανικός του ισχυρίζεται οτι πρέπει να ρυθμιστεί η επέκτασηαυτή με ταυτόχρονη τροποποίηση σύστασης

 

Τι να του απαντήσω οεο?...

 

- αν φαινεται στα συμβολαια οτι το παρακολουθημα το δικο του ειναι μεγαλυτερο και το διπλανο  μικροτερο,  να δοσει 250 ευρω για μια ωραια και μπιουτυφουλ διαμερισματωση

 

- αν στην αδεια και στα στα συμβολαια ειναι με αλλα εμβαδα και ο δικος σου καταπατησε τον διπλανο

τότε εχεις καταληψη ιδιωτικης περιουσιας

ο νομος-πολυ ορθα-  δεν ανακατευεται

 

[και ο δικος σου βαζει μια γυψοσανιδα και κλεινει το "περισσευμα"

 

....και μας αφηνει να πιουμε τον ....καφε μας ...με την ησυχια μας ..]

Edited Δεκέμβριος 9 , 2017 by Pavlos33

[maximos]

Η εγώ δεν κατάλαβα την ερώτηση η εσύ δεν κατάλαβες αυτό που έγραψα.

Οι πολεοδομικές παραβάσεις του άρθου 81 δεν σχετίζονται με κανένα τρόπο με τη ρύθμιση αυθαιρέτων.

Η διαφοροποίηση τους είναι ότι δεν έχουν ποινικές κυρώσεις και γι αυτές επιβάλλονται μικρότερα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης.

Όταν κάνεις ρυθμιση για αυθαίρετα πριν το 2011 με τον Ν.4495 τις αντιμετωπίζεις όπως οποιαδήποτε άλλη αυθαιρεσία μαζί με όλες τια άλλες

Συμφωνούμε απόλυτα danaikaterina, αυτό λέει η λογική. Ωστόσο έχει ήδη διαφανεί η πρόθεση των συντακτών του νόμου να μην εμποδίζεται η έκδοση βεβαίωσης για  κάποιες απο τις περιπτώσεις της παρ. 3 του άρθρου 81. Μάλιστα μία τέτοια περίπτωση είναι η γ), όπως αναφέρθηκε "επίσημα".  Αν  λοιπόν ισχύει το παραπάνω -για την  γ)-  τότε θα ισχύει και για άλλες περιπτώσεις που ενδέχεται να περιγραφούν ώστε να μην εμποδίζεται και γι' αυτές η έκδοση βεβαίωσης. Τελικά προκύπτει (απο τις εξελίξεις) ότι ο διαχωρισμός της 1.γ) είχε κάποιο βαθύτερο νόημα,  για τους συντάκτες του νόμου τουλάχιστον. Προσθέτω ότι  η  γ) εντασσόταν στις 1.α) και 1.β) του άρθρου 81 του σχεδίου νόμου του Οκτωμβρίου 2017, επίσης η 3 υπήρχε σ' αυτό,  νομίζω ως έχει και τώρα. Αρα ο δαχωρισμός της 1.γ) στο ψηφισθέν έγινε τελικά ώστε η 1.α) του άρθρου 82 να παραπέμπει αποκλειστικά στις 1.α) και 1.β) του άρθρου 81, αποκλείοντας την 1.γ) του ιδίου, παρά και τα δικά μου αντίθετα -αρχικά- συμπεράσματα.

Edited Δεκέμβριος 9 , 2017 by maximos

[danaikaterina]

Έχω γράψει την άποψή μου επ' αυτού και παραπάνω στο παρόν θέμα και εδώ:

http://www.michanikos.gr/topic/50327-αρθρο-082-ν-449517-απαγόρευση-δικαιοπραξιών/?p=938732

Δεν την ξανααναλύω για να μην κουράζω.

Από κει και πέρα φυσικά ο καθένας πράττει όπως νομίζει.

[dimitris GM]

συμφωνω με την Κατερινα

Η παρ. "γ"  εξομοιωνει ρητα τις δικες της  παραβασεις με τις  των παρ. α  και β

Επομενως,  σωστα η αναφορα στο  82 γινεται μονον στο 81 παρ.  α και β

αφου σε αυτες "περιεχονται  και οι αυθαιρεσιες της γ'

 

Διαφορετικο ειναι το θεμα με τις διοικητικες κυρωσεις για αυτες που ονομαζει "πολεοδομικες παραβασεις" σε περιπτωση μη τακτοποίησής τους

 αλλά, αυτο δεν σημαινει οτι δεν απαιτειται τακτοποίηση...

 

Άρθρο 81 Ορισμοί
1.α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’υπέρβαση αυ- τής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών δι- ατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.

β) Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ορίζεται κάθε μεταβολή της χρήσης για την οποία δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη
οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης).
γ) Στην έννοια της αυθαίρετης κατασκευής/αλλαγής χρήσης περιλαμβάνονται και οι πολεοδομικές παραβά- σεις της παραγράφου 3 του παρόντος νόμου.

 

2. Δεν συνιστούν αυθαίρετη κατασκευή και δεν κατα- γράφονται ως παραβάσεις κατά τον έλεγχο οι αποκλίσεις των περιμετρικών διαστάσεων του κτιρίου έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στο διάγραμμα κάλυ- ψης/δόμησης της οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα - επενδύ- σεις), εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως.
3. Ως πολεοδομικές παραβάσεις ορίζονται οι εξής:
α) κάθε κατασκευή που έχει εκτελεστεί κατά παράβα- ση εκδοθείσας οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, με την οποία δημιουργούνται χώροι κύριας η βοηθητικής χρήσης χωρίς να μεταβάλλονται τα στοιχεία της κάλυ- ψης, της δόμησης, του ύψους και του όγκου του διαγράμ- ματος κάλυψης/δόμησης, και δεν θίγονται στοιχεία του φέροντα οργανισμού,
β) η αλλαγή χρήσης χώρων του κτιρίου από κύρια σε άλλη επιτρεπόμενη στην περιοχή χρήση, χωρίς την απαι- τούμενη οικοδομική άδεια σε εντός σχεδίου και ορίων οικισμών,
γ) η αλλαγή χρήσης χώρων του υπογείου από βοηθη- τική σε κύρια, καθ’υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις υπογείου χώρου,
δ) η μεταβολή των πολεοδομικών μεγεθών του δια- γράμματος δόμησης/κάλυψης (κάλυψη, δόμηση, ύψος), σε ποσοστό έως δέκα τοις εκατό (10%) και έως τα πενή- ντα τετραγωνικά μέτρα (50 τ.μ.),
ε) η εκτέλεση εργασιών μικρής κλίμακας της παρα- γράφου 2 του άρθρου 29, που διενεργούνται χωρίς την προηγούμενη έκδοση της εν λόγω έγκρισης,
στ) η εκτέλεση εργασιών και εγκαταστάσεων κατά παράβαση διατάξεων του κτιριοδομικού κανονισμού,
ζ) οι εργασίες και κατασκευές της Κατηγορίας 3 της περίπτωσης γ΄ του άρθρου 96 που δεν εντάσσονται στις περιπτώσεις του άρθρου 30 και της παραγράφου 2 του άρθρου 29.
4. Για τις πολεοδομικές παραβάσεις επιβάλλονται μόνο οι διοικητικές κυρώσεις που προβλέπονται στο άρθρο
Εκκρεμείς ποινικές διώξεις για πολεοδομικές παρα- βάσεις της παραγράφου κπκλπ

[maximos]

συμφωνω με την Κατερινα

Η παρ. "γ"  εξομοιωνει ρητα τις δικες της  παραβασεις με τις  των παρ. α  και β

Επομενως,  σωστα η αναφορα στο  82 γινεται μονον στο 81 παρ.  α και β

αφου σε αυτες "περιεχονται  και οι αυθαιρεσιες της γ'....................

 

Συμφωνούμε απόλυτα συνάδελφε dimitris GM, δεδομένου ότι συμφώνησα απόλυτα και με την danaikaterina. Μάλιστα η  ανάλυση της συναδέλφου danaikaterina στη τοποθεσία που παρέθεσε πιο πάνω προσωπικά με βρίσκει σύμφωνο στο 100%. Με το δικό μου σχόλιο, έκανα μια πρόβλεψη ότι πολύ πιθανόν να πέσουμε όλοι μαζί έξω σε σχέση με αυτά που διαβάσαμε και ερμηνεύσαμε  με γνώμονα τη κοινή λογική. Και δεν είναι ακριβώς πρόβλεψη, αφού αυτά που ανέφερα τα είπαν οι "αρμόδιοι" σε δημόσια εκδήλωση περιφερειακού τμήματος. Μάλλον δρομολογείται μία μεσοβέζικη λύση, αναφορικά με τη παρ. 3 του άρθρου 81 σε σχέση πάντα με τη δυνατότητα έκδοσης της βεβαίωσης και με την τακτοποίηση (που γενικά κανείς δεν την αρνείται). Το σχόλιο μου πάντως δεν αποσκοπούσε στο να υποδείξει κάτι συγκεκριμένο αφού πλησιάζει η ώρα της "αποκάλυψης", της εγκυκλίου δηλαδή.

Edited Δεκέμβριος 10 , 2017 by maximos

[dimitris GM]

Επομενως,

 

Εδω  και πανω απο ενα μηνα που δημοσιευθηκε ο νομος,

- μια με την κατ. 1 και τι "περιλαμβανει",

- μια με το παραρτημα της κατ. 1 που επισης ειναι "μπερδεμενο"

- μια με το αρθρο 81 και πώς, τελικα, ερμηνευεται

 

- να απο την αλλη και  το αρθρο 98,  που εχει τις δικες του "διερμηνειες",

[συν το  οτι θα πρεπει να αποφασισουν και οι συμβολαιογραφοι για το τι θελουν "αυτοι"  απο την δικη τους πλευρα...

για την δικη μας δουλεια...]

 

υποθετω οτι οι μισές απο τις διαταξεις του νεου  ειναι ανενεργείς...

 

και  οσοι αποφασισαν να προχωρησουν με βαση την δικη τους λογικη και ερμηνεια

 

πιθανον να βρεθουν προ εκπληξεων...

 

[οπως ειπε και η υπευθυνη του Υπουργειου "εχει καποιες ασαφειες ο νομος..."]

[GEOPETH]

Ξερει κανεις πως μια βεβαιωση απο οριστική θα παει σε επεξεργασια λογο λαθους αναγραφής ιδιοκτητών;