ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 1 αυθαιρέτων κατασκευών

[Pavlos33]

Ξεκινώντας από το τέλος. Το τοπογραφικό διάγραμμα δεν είναι απαιτητό για την κατηγορία 1 και 2. Όμως εσύ θα το συντάξεις, αφενός για να έχεις ακριβή θέση και περιτύπωμα των κτισμάτων αφετέρου την υφιστάμενη κατάσταση του οικοπέδου. Αυτό το τοπογραφικό θα χρησιμεύσει και στο επόμενο στάδιο κάποιας δικαιοπραξίας που θα γίνει καθώς σχεδόν κανείς δεν τακτοποιεί χωρίς να θέλει να μεταβιβάσει. Αυτό το τοπογραφικό μπορείς να το ανεβάσεις και στα προαιρετικά της δήλωσης και έτσι να προσαρτηθεί σε αυτήν.

Τώρα, για τις διαστάσεις  θα ελέγξεις γενικότερα μήπως έχουν κάνει καμία περίεργη ιστορία με άτυπες δωρεές στα γειτονικά. Δες λίγο τον τίτλο τι αναγράφει και τι δηλώθηκε στο κτηματολόγιο. Πολλές φορές η υφιστάμενη κατάσταση οικοπέδου διαφέρει σημαντικά από αυτή της άδειας λόγω ελλιπούς μέτρησης της τότε εποχής (στην καλύτερη περίπτωση με κορδέλα και στη χειρότερη με βήματα ή και με το μάτι ακόμη (δυστυχώς). Αν και σήμερα το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και δεν έχεις θέμα με απόκρυψη πραγματικής κατάστασης κατά την έκδοση της άδειας μπορείς να συγκρίνεις με βάση αυτό. Η πιο εύκολη λύση σε τέτοιες περιπτώσεις (κατηγορία 1) είναι να αποκρύψεις την άδεια και να πας χωρίς, κάνοντας αποτύπωση. Η κατηγορία 1 σου δίνει οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση και τα κτίσματα θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα βάσει ΝΟΚ.

υ.γ Καλό είναι όταν ξεκινάτε τέτοια ερωτήματα να ανεβάζετε τοπογραφικό διάγραμμα αποτύπωσης και πάνω σε αυτό ένα δεύτερο layer το περίγραμμα βάσει Ο.Α και βάσει τίτλου.

[the_topo]

Συνάδελφε ευχαριστώ. Υπάρχουν συμβόλαια αποδοχής κληρονομιάς του 2005 και του 2016 όπου κάνουν αναφορά σε ΤΔ του 2001 με τη νέα σωστή επιφάνεια αλλά σε κάποιο σύστημα 'σύστημα συν/νων ανεξάρτητο, τοπικό από σημείο  S1 100.00, 100.00).

Μπορώ να χρησιμοποιήσω αυτό ή είναι αναγκαίο να συντάξω νέο θεωρείς?

[Pavlos33]

Λόγω και της επαγγελματικής σου ιδιότητας θα έπρεπε μόνος να δώσεις την απάντηση κατά πόσο μπορείς να εμπιστευτείς τοπογραφικό διάγραμμα άλλου και μάλιστα εικοσαετίας. Για μένα η απάντηση είναι αρνητική. Εξάλλου τοπογραφικό σε ανεξάρτητο σύστημα πλέον είναι άχρηστο.

[the_topo]

Ναι Παύλο, συμφωνώ.

Επειδή όμως πρόκειται για αυθαιρεσία κατηγορίας 1 όπου συνήθως δεν απαιτείται τίποτα πέρα από κατόψεις, ήθελα να το επιβεβαιώσω από την εμπειρία σας διότι θα πρέπει να το συνυπολογίσω με βεβαιότητα στο κόστος της αμοιβής μου!

Δηλαδή με λίγα λόγια κρίνετε αναγκαίο να τακτοποιηθεί ως εξολοκλήρου αυθαίρετο όπως εγώ? Θεωρώ πως αυτό λέει και ο νόμος (παραρτημα Α) αν δεν μου διαφεύγει κάτι! 

[Pavlos33]

Την απόφαση εσύ θα την λάβεις. Εμείς σου λέμε τις εναλλακτικές σου. Προσωπικά αν έβλεπα εφαρμογή της άδειας "ότι να ναι" θα το πήγαινα χωρίς Ο.Α. Το πάραρτημα, αν το ακολουθήσεις αυστηρά σου λέει στις περιπτώσεις που το οικόπεδο είναι μη άρτιο μη οικοδομήσιμο παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στην άδεια. Δεν έχεις τέτοια περίπτωση. Για το τοπογραφικό γνωρίζεις ότι δεν αποτελεί δικαιολογητικό για την υπαγωγή. Από κει και πέρα, θα το έχεις σαν αρχή να το κάνεις γιατί θα σου λύνει πολλά ζητήματα.

 

[iason.as]

Καλημέρα συνάδελφοι,

Σε οριζόντια ιδιοκτησία προ 1975, υπάρχει αλλαγή διαστασεων του περιγραμματος εις βάρος του ακάλυπτου κατά 1τμ (προεξοχή σε wc σαν έρκερ <0.80μ). Επειδή ο χώρος λειτουργεί σαν ιατρειο (πολεοδομικά θεωρείται κατοικία γιατι εμπιπτει σε αυτή την κατηγορία), είναι υποχρεωτικο να φανεί σε σχέδια η πραγματική διάσταση του wc λόγω των ισχυόντων απαιτήσεων προσβασιμότητας.

Το σκεπτικό μου είναι να το τακτοποιήσω σε κατηγορία 1, να το δηλώσω σαν ερκερ ώστε να μην επηρεαστεί η δόμηση του κτιρίου και η επιφάνεια του διαμερίσματος ως προς την σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και χρειαστεί τροποποίησή της από τον πελάτη. Θεωρείτε ότι αξίζει τον κόπο ή να επικαλεστώ ότι επειδή είναι <2% της επιφάνειας της ιδιοκτησίας δε θεωρείται καν παράβαση;

 

[akis73]

Καλησπέρα, μην μπερδεύεις διατάξεις υπολογισμού προστίμου με διατάξεις του ΝΟΚ που αφορούν ανέγερση νέας οικοδομής. Όπως το περιγράφεις, έχεις αυθαίρετη επέκταση εκτός του νόμιμου περιγράμματος, η οποία θα υπολογιστεί ως υπ. δόμησης + κάλυψης + έλεγχος για Δ πιθανόν.

[K-K]

Καλημέρα συνάδελφοι,

σε πολυκατοικία με Ο.Α. έχουμε ισόγειο κατάστημα, κατοικίες Α και Β ορόφου και υπόγειο βοηθητικής χρήσης.

Το κτίριο είναι προϋφιστάμενο του έτους 1975 και η επικρατούσα χρήση στο κτίριο είναι κατοικία (δλδ δόμηση κατοικιών Α + Β ορόφου > 50% της δόμησης όλου του κτιρίου)

Για το κτίριο έχει πραγματοποιηθεί σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και αυτή τη στιγμή πάμε να τακτοποιήσουμε την Ο.Ι. του ισογείου καταστήματος.

Ερωτήσεις:

1. Σε αυτή την περίπτωση που γίνεται υπαγωγή μόνο της Ο.Ι. του ισογείου καταστήματος για να βγάλουμε την επικρατούσα χρήση θα πρέπει να δούμε την επικρατούσα χρήση στο κτίριο; (στο άρθρο 96 + στις εγκυκλίους θεωρώ πως δεν το διευκρινίζει). *Βέβαια αν σκεφτείς ότι για κτίρια κατηγορίας 1, με Ο.Ι., πρέπει να γίνει χωριστά η υπαγωγή της κάθε Ο.Ι. τότε το μόνο λογικά θα είναι βγάζεις την επικρατούσα χρήση βλέποντας όλο το κτίριο, ειδάλλως το Ισόγειο κατάστημα θα πήγαινε κατηγορία 2. Όπως και να έχει ποια η γνώμη σας;
2. Για την επικρατούσα χρήση λαμβάνουμε υπόψιν το υπόγειο; (δεδομένου ότι είναι βοηθητικός χώρος θα έλεγα όχι)
3. Τέλος, και μάλλον γενική ερώτηση, για Ο.Ι. τέτοιου τύπου που υπάγονται σε οποιαδήποτε κατηγορία του Ν.4495/2017 βλέπουμε συνολικά το κτίριο για να την επιλέξουμε την επικρατούσα χρήση;

 

[Επιστάτης]

Επικρατούσα είναι η χρήση άνω του 50% της επιφάνειας των χώρων κυρίας χρήσεως όλου του κτιρίου, @K-K.

Edited Νοέμβριος 2 by Επιστάτης

[K-K]

Καλημέρα συνάδελφοι,

επανέρχομαι στο θέμα. Πάω να κάνω αρχική υποβολή της δήλωσης και να βγάλω παράβολα αλλά δεν με αφήνει ενημερώνοντάς με ότι:

1. τουλάχιστον ένα ΦΚ να έχει ίδια χρήση με τη επικρατούσα 
2. ΦΚ: Ασυμβατότητα παλαιότητας και κατηγορίας. Η παλαιότητα "προ της 9/6/1975" χρησιμοποιείται αποκλειστικά σε συνδυασμό με τη κατηγορία 1

Το συγκεκριμένο δεν είναι λογικό δεδομένου το κριτήριο για την ένταξη στην κατηγορία 1 είναι η επικρατούσα χρήση στο κτίριο να είναι κατοικία. Επίσης ο 4495 λέει ότι για να κάνεις υπαγωγή ενός κτιρίου προ του 1975, με σύσταση οριζοντίου, θα πρέπει υποχρεωτικά να κάνεις υπαγωγή ανά διηρημένη ιδιοκτησία.

Υπενθυμίζω, κάνω υπαγωγή μόνο την οριζόντια ιδιοκτησία ισογείου καταστήματος και οι από πάνω όροφοι έχουν χρήση κατοικία (δλδ επικρατούσα χρήση κτιρίου=κατοικία).