ν. 4495/17 - αρθρο 96 [ΑΡΘΡΟ 096 - Ν. 4495/17] Κατηγορία 1 αυθαιρέτων κατασκευών

[iks]

Οχι. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα ζητήσουν στο τέλος στο Εξοικονομώ2021.

[xarhs1990]

Καλημέρα σας και με συγχωρείτε αν γράφω σε λάθος θέμα αλλά δεν κατάφερα να βρω κάποιο άλλο πιο σχετικό για την ερώτηση μου...

Κατοικία με αποθήκες για τα οποία κτίσματα υπάρχει οικοδομική άδεια ( έγινε νομιμοποίηση με νέα άδεια για ανέγερση νέας αποθήκης) παρατηρώ ότι στη μια πέτρινη αποθήκη γκρεμίστηκε λόγω παλαιότητας η μία πλευρά του τοίχου και οι ιδιοκτήτες την έχτισαν ξανά αλλά αντί για πέτρα έβαλαν σκυρόδεμα . Επίσης έβαλαν και κολώνες για την στήριξη της αποθήκης...Πως αντιμετωπίζουμε την αυθαιρεσία αυτή? με αναλυτικό? Η αποθήκη υπενθυμίζω έχει άδεια και δεν έχει υπέρβαση δόμησης κάλυψης κτλ...

Edited Σεπτέμβριος 22 , 2021 by Pavlos33

[panosges]

Καλησπέρα, έχω ένα κτίριο του 1975 με πέντε οριζόντιες ιδιοκτησίες του ίδιου ιδιοκτήτη και θέλει να κάνει μεταβίβαση των πέντε οριζόντιων ιδιοκτησιών στο παιδί του με γονική παροχή, όμως το κτίριο είναι ρυμοτομούμενο, μπορώ να εκδώσω βεβαίωση νομιμότητας στα μη ρυμοτομούμενα και να αφήσω τα ρυμοτομούμενα ως έχουν ή να τα αναφέρω απλός στην τεχνική μου έκθεση ;  μεταβίβαση μπορεί να γίνει σε ρυμοτομούμενο (τα ρυμοτομούμενα είναι πολύ μικρές επιφάνειες στις γωνίες του κτιρίου ένα με δυο τετραγωνικά), μπορεί να αντιμετωπισθεί αυτό ;

 

Ευχαριστώ

Edited Οκτώβριος 1 , 2021 by panosges

[tettris]

Προσπαθώντας να αναλύσω μια περίπτωση ακινήτου εκτός σχεδίου με ΟΑ του 1971 για ισόγεια κατοικία, που (ίσως) πρόκειται να αναλάβω, έχω "κολλήσει" στα παρακάτω σημεία. Ο στόχος μου είναι να βάλω μια τάξη στο μαυαλό μου και να δω τι στοιχεία θα χρειαστώ. Δεν έχω κάνει ακόμα αυτοψία. Προς το παρόν πάντως έχω τα εξής:

- Συμβόλαιο αγοράς του γεωτεμαχίου από το 1969 με εμβαδόν γηπέδου (το μόνο ουσιαστικό στοιχείο που δίνεται εκεί) που συμφωνεί περίπου με την σημερινή κατάσταση, όπως φαίνεται στην προανάρτηση του κτηματολογίου.

- Το στέλεχος οικοδομικής άδειας του 1971. Τα στοιχεία του στελέχους είναι πολύ αφηρημένα και ελλειπή και το σκαρίφημα του γηπέδου εκτός πραγματικότητας εμφανίζοντας διαστάσεις που δίνουν εμβαδόν 10 στρέμματα (γιατί, δεν ξέρω).

- Στο γήπεδο εκτός της κατοικίας κατασκευάστηκε και αυθαίρετη αποθήκη, που ίσως είναι κατ. 3.

Για να μην μακρυγορώ, αν και είναι διάφορα τα θέματα που θέλω να ρωτήσω επί της εγκυρότητας της άδειας και τους τότε όρους δόμησης, επειδή μπορεί να μη με ενδιαφέρουν τελικά, οι αρχικές απορίες μου είναι οι εξής:

• Αρκεί να αποδείξω ότι η κατοικία (και αν έχει αυθαιρεσίες) είναι προ 1975 και δεν με ενδιαφέρει η εγκυρότητα της άδειας, επειδή δεν επηρεάζει ούτως ή άλλως το πρόστιμο;
• Αν επίσης η αποθήκη είναι κατ 3, τότε εξακολλουθώ να μη χρειάζομαι κάτι περισσότερο; Αν ωστόσο είναι μεγαλύτερη και παλαιότητας μετά το 1975, πρέπει να βρω τους όρους δόμησης α)της άδειας (δυστυχώς στο στέλεχος αναφέρονται πολύ απροσδιόριστα), β)της χρονολογίας που κατασκευάστηκε η αποθήκη, γ)τους σημερινούς ή δ)του ΠΔ 24/31-05-1985 για να συγκρίνω ποσοστά;
• Έστω και αν όλα υπαγόντουσαν (κατόπιν απόδειξης) σε κατ. 1, την εγκυρότητα της άδειας οφείλω να την ελέγξω για να δηλώσω ναι/όχι στο πεδίο της ΟΑ;
• Γενικά, από μόνη της η απόδειξη πως ο,τιδήποτε αυθαίρετο υπάρχει στο ακίνητο είναι κατηγορίας 1, καθιστά περιττή όποια περαιτέρω έρευνα, που θα ήταν σαφώς πιο δύσκολη και χρονοβόρα ή μπορεί να υπάρχει κάποια παγίδα;

[tettris]

Για λόγους διευκόλυνσης της ανάγνωσης, θα ήθελα να συμπτύξω το ερώτημά μου πρακάμπτοντας το εισαγωγικό κείμενο:

Αν σε ακίνητο εκτός σχεδίου (εντός ζώνης οικισμού), τα κτίσματα είναι: κτίριο με Ο.Α. προ 1975 και αποθήκη κατηγορίας 3 στον ακάλυπτο. Το κτίριο δεν έχει ΥΔ, αλλά αναλυτικού εκ κατασκευής. Η σύγκριση γίνεται με σχέδιο κάτοψης και στελέχους (τα μόνα που βρήκα), οπότε δεν έχω στοιχεία για το ύψος και ως προς τη θέση του κτιρίου.

Το γεγονός ότι έχουμε φύλλα καταγραφής με κατηγορίες 1 και 3, απαλλάσσει την υποχρέωση 1.υποβολής τοπογραφικού*, 2.ανάλυση των παραβάσεων (π.χ. ύψος, πλάγιες αποστάσεις, θέση κτιρίου) και 3.έλεγχο εγκυρότητας της Ο.Α. για την επιλογή "Ναι/Όχι" στη πεδίο της Ο.Α.. Ρωτώ για τις υποχρεώσεις ως προς την τακτοποίηση και όχι για να εξασφαλιστεί ο ιδιοκτήτης από αρνητικές συνέπειες μελλοντικά (όπως λόγου χάρη μελλοντική ανάκληση της άδειας).

 

(*) ο ιδιοκτήτης έχει εξαρτημένο τοπογραφικό που συντάχθηκε το 2017 για το Κτηματολόγιο και γνωρίζω ότι για λόγους ορθής έκβασης της υπόθεσης (π.χ. σε μελλοντικό συμβόλαιο) πρέπει να γίνει σύγχρονο, αλλά ρωτώ αν συγκεκριμένα για τακτοποίηση κατηγορίας 1, μπορώ να υποβάλλω αυτό του 2017 (μόνο και μόνο ως συμπληρωματικό στοιχείο και όχι για ανάλυση πολεοδομικών μεγεθών, εφόσον δεν είναι απαιτητό).

 

[zazeng]

9 ώρες πριν, tettris said:

δεν έχω στοιχεία για το ύψος και ως προς τη θέση του κτιρίου.

Υπάρχει περίπτωση να προκύπτει έμμεσα από τον όγκο στη 2η σελίδα του στελέχους. Για την κατηγορία αυτή μια χαρά είσαι. Έτσι κ αλλιώς μέσα στο επιτρεπόμενο είσαι, κ λοιπή παράβαση έχεις ήδη βάλει.

9 ώρες πριν, tettris said:

1.υποβολής τοπογραφικού*,

Ναι, αλλά αν κάνεις ένα δικό σου γιατί να μην το βάλεις? Μετρημένο από άλλον δεν ξέρω αν θα έβαζα. Θα έπαιρνα τουλάχιστον δικές μου μετρήσεις κ αν συμφωνούσα μπορεί. Προσοχη, σαν συμπληρωματικό στοιχείο θα πρέπει να ανέβει στα λοιπά έγγραφα, για να ανέβει στο τοπογραφικό πρέπει να βάλεις τον μηχανικό στην ομάδα έργου.

9 ώρες πριν, tettris said:

2.ανάλυση των παραβάσεων (π.χ. ύψος, πλάγιες αποστάσεις, θέση κτιρίου) και 3.έλεγχο εγκυρότητας της Ο.Α. για την επιλογή "Ναι/Όχι" στη πεδίο της Ο.Α.

Αν ήταν ένα κ τέσσερα η απάντηση θα ήταν ναι*, τώρα δεν είναι απαραίτητο*, αν θες να είσαι τυπικός όμως κάντο (που σημαίνει κ τοπογραφική αποτύπωση)

* Οι απόψεις όπως πάντα διίστανται!

Τώρα είδα τα παραπάνω, η οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση δεν παύει να ισχύει, αν δεν έχεις γράψει κάτι στο φύλλο καταγραφής. Ακόμα κ αν του ανακαλέσουν την άδεια, απλά θα πρέπει να ανοίξεις τη δήλωση να κάνεις το ναι -> όχι

Για το θέμα της αρτιότητας, τι πρόσωπο έχεις κ σε τι δρόμο?

 

 

Edited Οκτώβριος 11 , 2021 by zazeng

[tettris]

Ευχαριστώ zazeng για τη  βοήθεια!

Οι απορίες μου ουσιαστικά αποσκοπούσαν στο να εξακριβώσω αν όντας κατ. 1 μπορούν να αποφευχθούν κάποιες διαδικασίες. Λες (και λογικό) ότι δεν είναι ξεκάθαρο αν στην κατ.1 η ανάλυση των παραβάσεων αποτελεί υποχρέωση, αλλά αν γίνει θα γίνει για τυπικούς λόγους, και σίγουρα όχι ουσίας (πρόστιμο). Γι' αυτό και ρώτησα, μήπως πάρω απόψεις για το πως είθισται να αντιμετωπίζεται από τους συναδέλφους. Με άλλα λόγια η ερώτηση θα ήταν, "αν σε ακίνητο κατ.1 που θα πουληθεί έχει δοθεί μόνο κάτοψη κατά την τακτοποίηση, που ζητάει το σύστημα, θα μπορούσε ένας ψιλολόγος αγοραστής να ζητήσει κάτι περισσότερο;"

Σαν ρεζουμέ καταλαβαίνω ότι για να γίνει καλή δουλειά θα πρέπει:

1. Να γίνει νέο τοπογραφικό, για να δωθούν στον συμβ/φο και οι σημερινοί όροι δόμησης. Απλά έχω καταλάβει ότι κάποιοι συμβ/φοι δέχονται και παλαιότερα (εξαρτημένα) τοπογαφικά για μεταβιβάσεις και έλεγα μήπως δεν χρειαστεί νέο για τη μεταβίβαση. Επομένως αν δεν χρειάζεται και στην τακτοποίηση να το αποφύγουμε.

2. Το οικόπεδο επειδή είναι περίπου 3 στρ (τόσα ήταν και στο συμβόλαιο πριν εκδοθεί η άδεια) και η άδεια κατά το σκαρίφημα του στελέχους βγήκε για 10στρ (ψευδές στοιχείο), θα επιλέξω "όχι" στον συντελεστή άδειας. Ή θα εξετάσω αν τα 3 στρέματα συνιστούν άρτιο γήπεδο με τους όρους του '85 για εκτός σχεδίου; Που μάλλον έτσι είναι, γιατί είναι εντός ζώνης;

3. Τα πεδία του στελέχους της άδειας για επιφάνειες και όγκους είναι κενά, επομένως δεν μπορώ να εκμαιεύσω συμπέρασμα για το ύψος. Άρα θα πρέπει να ψάξω και στην πολεοδομία για τον φάκελο της άδειας, μήπως υπάρχει κάτι περισσότερο που θα βοηθήσει και στην ανάλυση των υπολοίπων παραβάσεων.

4. Τους όρους δόμησης βάσει των οποίων βγήκε η άδεια (μάλλον αυτοί με το διάταγμα του 1928) χρειάζεται να τους ψάξω (που τους έψαξα, αλλά σίγουρη άκρη δεν βρήκα) ή να ασχοληθώ μόνο με του π.δ. του 1985;

Και επειδή όλα αυτά θα απαιτήσουν την ανάλογη αμοιβή σε σχέση με μια απλή κάτοψη και την επιλογή 'κατ.1' στο droplist, ήθελα να ξέρω αν όντως συνήθως γίνονται τα τυπικά βήματα ή να προτείνω (εφόσον μου επιτρέπεται) λιγότερες εργασίες στον ιδιοκτήτη, μικρότερο κόστος και να έχω έτσι μεγαλύτερες πιθανότητες να μου δώσει την τακτοποίηση.

[ManousosE]

Καλησπέρα συνάδελφοι.

Η ερώτηση είναι αν με την περαίωση υπαγωγής στον Ν. 4495/2017 αυθαιρέτου κατηγορίας 1 έχω αυθαίρετο με οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση ή αν προϋποτίθεται η ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου. Παρακαλώ υποδείξτε μου που αναφέρεται αυτό γιατί δεν μπορώ να το βρω στη νομοθεσία.

Ευχαριστώ.

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

Άρθρο 96 - Κατηγορίες αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων

Οι αυθαίρετες κατασκευές των κατηγοριών 1, 2 και 3 εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση μετά την περαίωση της υπαγωγής. Οι αυθαίρετες κατασκευές της κατηγορίας 4 εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση μετά την περαίωση της υπαγωγής, εφ’ όσον δεν βρίσκονται εντός προκηπίου. Οι αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που έχουν συντελεστεί πριν από την 28η.7.2011, μπορούν να δηλωθούν και να υπαχθούν στις διατάξεις του παρόντος εφόσον δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις του άρθρου 89. Οι παραπάνω κατασκευές και χρήσεις υπάγονται σε πέντε (5) κατηγορίες ως εξής :

α) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 1 : Αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, κατοικιών ή μη σε κτίρια με επικρατούσα χρήση κατοικία, που υφίστανται πριν από το έτος 1975 :

Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες είχαν ολοκληρωθεί πριν από τις 9.6.1975 με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα (250) ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου. Για την υπαγωγή υποβάλλονται τα δικαιολογητικά των περιπτώσεων α, β, γ, δ, ε, και ζ του άρθρου 99 και αποτύπωση των κατόψεων του κτιρίου ή της ιδιοκτησίας. Αν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, η υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος υποβάλλεται υποχρεωτικώς ανά διηρημένη ιδιοκτησία. Αν στο ακίνητο ή στην αυτοτελή ιδιοκτησία υπάρχουν και άλλες αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεις οι οποίες πραγματοποιήθηκαν ή εγκαταστάθηκαν μετά τις 9.6.1975, τότε για τις επιφάνειες αυτές δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την υπαγωγή στην παρούσα κατηγορία και εντάσσονται στην Κατηγορία 2, 4 ή 5 ανάλογα την υπέρβαση και το χρόνο κατασκευής.

[panosges]

Καλησπέρα, όταν σε μια οριζόντια ιδιοκτησία (αποθήκη) του 1970 κάνω διαμερισμάτωση και την τακτοποιώ σαν αποθήκη και κάνω και περαίωση, μπορώ εκ΄τον υστέρων να κάνω τακτοποίηση και να μετατρέψω σε κύριο χώρο;

 

Ευχαριστώ